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ソーリムウーハー
マクラーレンと海の見える豪邸が欲しくて不動産投資を始めたIT系サラリーマン。自分でリフォームや火災復旧してたら、いつの間にかガチDIY大家と呼ばれるようになってました。3年前の自分に向けて、不動産投資に役立つ情報を配信してます。アパート2 戸建2 店舗2。所有の電動工具多数。宅建士。趣味バイク・カメラ。肉は食べません。
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2023.11.26
カテゴリ： DIY・リフォーム
「投資」とは、自分の将来のために、時間やお金を使うことだ。
そう考えると、日常生活での 「未来のための行動」は、すべて投資 と言える。
たとえば・・・
明日着る服を、準備する
混雑を避けるために、早めに出発する
安全に発進できるよう、後ろ向き駐車する
できることを今やっておくと、将来が楽になる。
そうして未来の不安がなくなると、さらに未来の投資に目を向けることができる。
今回は、 崖の上の傾き戸建をフルリノベ④ 【2階和室の洋室化編】
近い未来に高い賃料をいただくため、コツコツとリフォームを積み重ねた物件。
資金も時間もかけすぎてしまったが、それでも十分なリターンが期待できる投資物件が完成した。
今回もまずは、ビフォーアフターから
昭和につくられた、ザ・和室（ビフォー）
令和にふさわしい、モダンな洋室（アフター）
・砂壁を大壁に、和室を洋室化
この部屋は、元は畳と砂壁の和室だった。
それを床だけではなく、 壁も造作してガチ洋室にする。
手順を、ザクっとまとめてみた。
①畳の撤去・エアコン取外し
②床の下地作成&傾き調整（根太＋合板）
③大壁・造作壁の下地木材組み
④石膏ボード貼り
⑤天井下地処理（バックアップ材＋シーラー）
⑥下地パテ処理＋クロス貼り
⑦フローリング施工
⑧引戸取付
⑨エアコン設置
⑩見切り、コーキング処理、ワックス仕上げ
これだけ見ても、結構な手数がかかる。
まずは 大嫌いな畳の撤去 から始まるのだが、その苦労の様子は別記事で書いているので、そちらをご覧いただきたい。
畳撤去についての記事は、 コチラ
・片開き戸の発注
この2階和室で大きな工事になったのは、片開き戸の設置だ。
元々、2枚の襖（ふすま）で仕切られていた部屋。
片側を壁にして塞いで、吊下げタイプの片開き戸を設置する。
扉をつけるときには、あらかじめ取付用の下地を組んでおかなければならない。
最初に 壁を造作する段階で、どの扉をつけるか決めておく 。
壁を作り終えてから、扉が品切れていても困るので
できれば造りはじめる前に、発注しておこう。
扉の取付位置に、あらかじめ頑強な下地を作っておく
リクシル ラシッサS パネルタイプ LAA
・壁の下地を作る
取り付けるものが決まったら、あとはひたすら下地を組んでいくだけ。
木材を切って、コーススレッドで固定していく。
リフォームは新築と違って、現場合わせで木材を加工するので手間と時間がメッチャかかる。
ボード取付の位置を柱の面に合わせ、微調整しながら下地を組む。
場所によっては、砂壁を削ったり、厚みの違う木材を使う。
片開き戸にするため、入口に壁を造る。L字金具で固定して、柱を作った。
ちなみに 木材のカットは、マルチツールを使っている。
安全に配慮し、危険な回転切断工具の利用は避けている。
ここ数年はマルチツールを使いまくったおかげで、直線切りや細かい加工もできるようになった。
これだけでも、ほとんどの大工工事ができる。
マルチツール GMF50-36 BOSCH
・外注とDIYの使い分け
今回『床の下地』と『クロス貼り』は、DIYせずに外注した。
理由は2つ。
①DIYしても、新たな技術が習得できない。
②時間がかかる割に、外注コストが安い。
自分でやっても、あまりメリットが無いと判断した。
時間をかければもちろん自分でもできるけど、 収益化も遅くなり機会損失が発生する 。
反対に、あまり時間がかからず単価が高い 『設備の設置』は、DIYの方が良い。
効率の良いDIYについての記事は、 コチラ
・石膏ボード張り
石膏ボード張りについては、 『1階和室改造編』 で詳しく書いているので、そちらを参考にしていただきたい。
こちらも壁が斜めになっているため、時間はすごくかかった。
現場合わせでカットして、下地木材にビスでボードを固定する。
ボードを切って貼るの繰り返し。
木枠を石膏ボードで囲うと、壁ができる。
ボードかんなで粉だらけ になりながら、作業する。
そのまま家に帰ると、 嫁ちゃんにバイキン扱いされる のがDIY大家のツラいところだ。
石膏ボードの作業は、全身粉まみれになる
TJMデザイン(タジマ) ボードカンナ180
・片引き戸の取付
片引き戸は下地さえしっかり組んでいれば、 説明書どおりに作るだけなのでカンタン だ。
ところが、思わぬところで苦戦した。
先に付けた エアコンがつっかえて、引戸レールの取付ビスがドライバーで回せない！
早くエアコンを付けて『快適な気温で作業したい』という欲が判断を狂わせた。
仕方なく、 超薄型のラチェットドライバー を買って作業する羽目になった。
まぁ、工具集めが趣味のボクにとっては、新しいコレクションが増えるのは嬉しいのだが…
SK11 極薄ラチェットドライバー SRD-210
・収納ドアはそのまま利用
収納のドアは、実はそのまま変えていない。
ビフォーアフターの写真だと、まったく別物に見えるのがオモシロイ。
汚くて使えないだろうと思ってたけど、ウェットティッシュで拭いたら予想以上にキレイだったので、そのまま使うことにした。
色合いも良いし、塗装も必要なかった。
ここで新しいドアを付けると、かなり大工事になってしまうので嬉しい誤算だった。
ドアはそのまま利用できた
最後にオシャレ照明を付けて、完成だ。
完成した部屋。入口を高くして、壁を造作。片開き戸を付けた。
購入直後に撮影した、リフォーム前の部屋
リフォーム前は、暗くてパッとしない和室だったけど、収納スペースが多く雰囲気のよい洋室に仕上がったと思う。
ちなみにこの『崖の上の傾き戸建』は、時間やコストをあまり考えず 『技術』と『知識』の向上を最優先に取り組んだ 物件だ。
おかげでリフォームであれば、ほぼ何でもできるくらいの自信はついた。
これからは手に入れた技術と知識をフル活用して、規模を拡大していく。
でも傾いた家のリフォームは、しばらくやりたくないな…
不動産投資ランキング
そう考えると、日常生活での 「未来のための行動」は、すべて投資 と言える。
たとえば・・・
明日着る服を、準備する
混雑を避けるために、早めに出発する
安全に発進できるよう、後ろ向き駐車する
できることを今やっておくと、将来が楽になる。
そうして未来の不安がなくなると、さらに未来の投資に目を向けることができる。
今回は、 崖の上の傾き戸建をフルリノベ④ 【2階和室の洋室化編】
近い未来に高い賃料をいただくため、コツコツとリフォームを積み重ねた物件。
資金も時間もかけすぎてしまったが、それでも十分なリターンが期待できる投資物件が完成した。
今回もまずは、ビフォーアフターから
昭和につくられた、ザ・和室（ビフォー）
令和にふさわしい、モダンな洋室（アフター）
・砂壁を大壁に、和室を洋室化
この部屋は、元は畳と砂壁の和室だった。
それを床だけではなく、 壁も造作してガチ洋室にする。
手順を、ザクっとまとめてみた。
①畳の撤去・エアコン取外し
②床の下地作成&傾き調整（根太＋合板）
③大壁・造作壁の下地木材組み
④石膏ボード貼り
⑤天井下地処理（バックアップ材＋シーラー）
⑥下地パテ処理＋クロス貼り
⑦フローリング施工
⑧引戸取付
⑨エアコン設置
⑩見切り、コーキング処理、ワックス仕上げ
これだけ見ても、結構な手数がかかる。
まずは 大嫌いな畳の撤去 から始まるのだが、その苦労の様子は別記事で書いているので、そちらをご覧いただきたい。
畳撤去についての記事は、 コチラ
・片開き戸の発注
この2階和室で大きな工事になったのは、片開き戸の設置だ。
元々、2枚の襖（ふすま）で仕切られていた部屋。
片側を壁にして塞いで、吊下げタイプの片開き戸を設置する。
扉をつけるときには、あらかじめ取付用の下地を組んでおかなければならない。
最初に 壁を造作する段階で、どの扉をつけるか決めておく 。
壁を作り終えてから、扉が品切れていても困るので
できれば造りはじめる前に、発注しておこう。
扉の取付位置に、あらかじめ頑強な下地を作っておく
リクシル ラシッサS パネルタイプ LAA
・壁の下地を作る
取り付けるものが決まったら、あとはひたすら下地を組んでいくだけ。
木材を切って、コーススレッドで固定していく。
リフォームは新築と違って、現場合わせで木材を加工するので手間と時間がメッチャかかる。
ボード取付の位置を柱の面に合わせ、微調整しながら下地を組む。
場所によっては、砂壁を削ったり、厚みの違う木材を使う。
片開き戸にするため、入口に壁を造る。L字金具で固定して、柱を作った。
ちなみに 木材のカットは、マルチツールを使っている。
安全に配慮し、危険な回転切断工具の利用は避けている。
ここ数年はマルチツールを使いまくったおかげで、直線切りや細かい加工もできるようになった。
これだけでも、ほとんどの大工工事ができる。
マルチツール GMF50-36 BOSCH
・外注とDIYの使い分け
今回『床の下地』と『クロス貼り』は、DIYせずに外注した。
理由は2つ。
①DIYしても、新たな技術が習得できない。
②時間がかかる割に、外注コストが安い。
自分でやっても、あまりメリットが無いと判断した。
時間をかければもちろん自分でもできるけど、 収益化も遅くなり機会損失が発生する 。
反対に、あまり時間がかからず単価が高い 『設備の設置』は、DIYの方が良い。
効率の良いDIYについての記事は、 コチラ
・石膏ボード張り
石膏ボード張りについては、 『1階和室改造編』 で詳しく書いているので、そちらを参考にしていただきたい。
こちらも壁が斜めになっているため、時間はすごくかかった。
現場合わせでカットして、下地木材にビスでボードを固定する。
ボードを切って貼るの繰り返し。
木枠を石膏ボードで囲うと、壁ができる。
ボードかんなで粉だらけ になりながら、作業する。
そのまま家に帰ると、 嫁ちゃんにバイキン扱いされる のがDIY大家のツラいところだ。
石膏ボードの作業は、全身粉まみれになる
TJMデザイン(タジマ) ボードカンナ180
・片引き戸の取付
片引き戸は下地さえしっかり組んでいれば、 説明書どおりに作るだけなのでカンタン だ。
ところが、思わぬところで苦戦した。
先に付けた エアコンがつっかえて、引戸レールの取付ビスがドライバーで回せない！
早くエアコンを付けて『快適な気温で作業したい』という欲が判断を狂わせた。
仕方なく、 超薄型のラチェットドライバー を買って作業する羽目になった。
まぁ、工具集めが趣味のボクにとっては、新しいコレクションが増えるのは嬉しいのだが…
SK11 極薄ラチェットドライバー SRD-210
・収納ドアはそのまま利用
収納のドアは、実はそのまま変えていない。
ビフォーアフターの写真だと、まったく別物に見えるのがオモシロイ。
汚くて使えないだろうと思ってたけど、ウェットティッシュで拭いたら予想以上にキレイだったので、そのまま使うことにした。
色合いも良いし、塗装も必要なかった。
ここで新しいドアを付けると、かなり大工事になってしまうので嬉しい誤算だった。
ドアはそのまま利用できた
最後にオシャレ照明を付けて、完成だ。
完成した部屋。入口を高くして、壁を造作。片開き戸を付けた。
購入直後に撮影した、リフォーム前の部屋
リフォーム前は、暗くてパッとしない和室だったけど、収納スペースが多く雰囲気のよい洋室に仕上がったと思う。
ちなみにこの『崖の上の傾き戸建』は、時間やコストをあまり考えず 『技術』と『知識』の向上を最優先に取り組んだ 物件だ。
おかげでリフォームであれば、ほぼ何でもできるくらいの自信はついた。
これからは手に入れた技術と知識をフル活用して、規模を拡大していく。
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