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ソーリムウーハー
マクラーレンと海の見える豪邸が欲しくて不動産投資を始めたIT系サラリーマン。自分でリフォームや火災復旧してたら、いつの間にかガチDIY大家と呼ばれるようになってました。3年前の自分に向けて、不動産投資に役立つ情報を配信してます。アパート2 戸建2 店舗2。所有の電動工具多数。宅建士。趣味バイク・カメラ。肉は食べません。
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2020.08.28
カテゴリ： 不動産投資
アパートで退去が出たら、次の入居者を決めるためにリフォームが必要。
ここで注意するべきは、 修繕を管理会社に、まかせてはいけない ということだ。
これをやると、 不動産投資そのものを失敗する 確率が、爆上がり する。
いまから、その理由を解説していく。
・費用が高い
管理会社に丸投げすると、リフォーム代が高くなる。
理由はもちろん、 管理料を上乗せされる から。
担当者も手間をかけたくないので、分離発注はしない。
提携している工務店に、丸投げだ。
もちろん、値引き交渉なんかしてくれない。
リフォームはDIYが理想だけど、できない場合は、 せめて自分で分離発注 をしよう。
多少の手間はかかるけど、 管理会社の4割程度に抑えることができる はずだ。
・Lose-Winの状態になる
管理会社は、リフォームをするとどのくらい儲かるの？
家賃4万円の部屋を、80万円でリフォームするとしよう。
そのうち 20万円は、管理会社の利益 だ。
入居をさせて管理していても、4万円の家賃だと管理費5%で2,000円/月しか儲からない。
つまり リフォームをすれば、管理費100ヶ月に相当する利益を生む のだ。
さらに広告費や仲介手数料で入居時には、8万円（40ヶ月相当）は儲かる。
このうま味を持たせると、 空室が出ると、管理会社が儲かる地獄スキーム が完成する。
財務がタイトになったら、退去させて利益を出そう 、なんてことになりかねない。
空室ができても、大家がリフォームを手配すれば、管理会社は儲からない。
退去が出ると、管理会社も損をする仕組み を作ろう。
・客付けできるリフォームにならない
一般的な管理会社は、リフォーム費用に2〜3割の利益を乗せて、大家に請求する。
ここで、気づいていただきたい。
管理会社は、高いリフォームをさせるほど、利益が上がる のだ。
だから入居にはほとんど影響しない、床の張り替えや、雨戸の交換など、
金額の高いリフォームをさせようとする。
安くて効果のある、 オシャレ照明 や デザインフック は、彼らにしてみれば 手間がかかるだけ 。
管理会社のリフォームは、入居者に選ばれるためのものとは限らない。
照明をオシャレにするだけで、部屋の雰囲気が変わる
シーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ
管理会社とうまく付き合うには、 Win-Winの関係を作る ことだ。
大家の利益で、管理会社が儲かり
利益がなければ、管理会社も儲からない
この関係が理想だ。
だから、儲けが出たら、少しは管理会社にお金を落としてあげよう。
そうすれば、われわれの利益のために、努力してくれるようになる。
不動産投資ランキング
ここで注意するべきは、 修繕を管理会社に、まかせてはいけない ということだ。
これをやると、 不動産投資そのものを失敗する 確率が、爆上がり する。
いまから、その理由を解説していく。
・費用が高い
管理会社に丸投げすると、リフォーム代が高くなる。
理由はもちろん、 管理料を上乗せされる から。
担当者も手間をかけたくないので、分離発注はしない。
提携している工務店に、丸投げだ。
もちろん、値引き交渉なんかしてくれない。
リフォームはDIYが理想だけど、できない場合は、 せめて自分で分離発注 をしよう。
多少の手間はかかるけど、 管理会社の4割程度に抑えることができる はずだ。
・Lose-Winの状態になる
管理会社は、リフォームをするとどのくらい儲かるの？
家賃4万円の部屋を、80万円でリフォームするとしよう。
そのうち 20万円は、管理会社の利益 だ。
入居をさせて管理していても、4万円の家賃だと管理費5%で2,000円/月しか儲からない。
つまり リフォームをすれば、管理費100ヶ月に相当する利益を生む のだ。
さらに広告費や仲介手数料で入居時には、8万円（40ヶ月相当）は儲かる。
このうま味を持たせると、 空室が出ると、管理会社が儲かる地獄スキーム が完成する。
財務がタイトになったら、退去させて利益を出そう 、なんてことになりかねない。
空室ができても、大家がリフォームを手配すれば、管理会社は儲からない。
退去が出ると、管理会社も損をする仕組み を作ろう。
・客付けできるリフォームにならない
一般的な管理会社は、リフォーム費用に2〜3割の利益を乗せて、大家に請求する。
ここで、気づいていただきたい。
管理会社は、高いリフォームをさせるほど、利益が上がる のだ。
だから入居にはほとんど影響しない、床の張り替えや、雨戸の交換など、
金額の高いリフォームをさせようとする。
安くて効果のある、 オシャレ照明 や デザインフック は、彼らにしてみれば 手間がかかるだけ 。
管理会社のリフォームは、入居者に選ばれるためのものとは限らない。
照明をオシャレにするだけで、部屋の雰囲気が変わる
シーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ
管理会社とうまく付き合うには、 Win-Winの関係を作る ことだ。
大家の利益で、管理会社が儲かり
利益がなければ、管理会社も儲からない
この関係が理想だ。
だから、儲けが出たら、少しは管理会社にお金を落としてあげよう。
そうすれば、われわれの利益のために、努力してくれるようになる。
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