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資産家は恐慌時に生まれる

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2003.08.24

【法則１】持ち家は売って貸し家へ移る

バブル崩壊の直後、９０年代初めに、私は多くの方々に、自宅や別荘を
売って、貸し家に移ることをお勧めした。

大抵の方々は冗談と笑い飛ばしたが、数人の方が私のアドバイスに従って、
自宅を売り貸し家へ移った結果、大金を失わずに済んでいる。

私の友人は、神戸震災の直前に、芦屋の自宅を売り、貸し家へ移ったので
助かった。
また、ある未亡人は、９０年代半ばに自宅ともう一軒を売り、２億弱の
現金を得て、賃貸マンションに移り、デフレ期の生き残り策とした。

しかし、日本人はどうしても持ち家志向が強く、どうしても自宅を
売りたくないという人が多い。
困った性癖だと私は思うのだが、１００歩譲って、住宅ローンが残って
いないのならば、自宅を売らなくとも良い。

しかし、住宅ローンが残っていれば、ローンの減額のスピードよりも、
住宅価格の下落のスピードの方が速い。
だから、放っておけば、確実に債務超過となり、破産する。
だからこそ、今のうちに住宅は売っておかねばならない。

最近の東京郊外の地価状況では、都心から４０キロ以上離れると、
過去３年間で３割以上地価が下落している。

バブルの頃に都心で住宅を買えなくて、郊外に家を買った人には
極めて危険な状況が進行しているのだ。

ある人は、住宅ローン残債の残る郊外の自宅を他人に貸し、自分は
仕事の便で都心のマンションを賃借している。

都心マンションの賃料は今後それほど下がらない。
一方、郊外の住宅価格は暴落し、それにつれて賃料も下がる。
典型的な破産コースを歩んでいる。

今後、住宅というものは、自分の手元に現金があれば買えるもので、
ローンを組んで買えば、破産コースが待っているだけだ。

私も、こういう展望があるからこそ、建売住宅や分譲マンションには
弱気で、賃貸マンションを極めて強気で考えているわけだ。

（『おカネの法則』大竹愼一著（日本経営合理化協会）より）

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