キー太先生の不動産に関するいろいろ

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2024.04.10

マイナス金利解除に伴う不動産への影響を考える

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1625)

カテゴリ：不動産

こんにちは　キー太先生です。

2024年3月29日金融政策決定会合で日本銀行（日銀）がマイナス金利の解除の方針を決定しました。
問題です。マイナス金利の解除により誰が喜ぶのでしょうか？
答えは、金融、銀行です。
岸田首相の宏池会（岸田派）は創設者の池田勇人元首相ら大藏省（現財務省）出身が
多いことから岸田首相は財務省寄りであるとの見方は根強く、
「財務省の言う通りにするつもりはない」とこうした見方を否定してました。

財務省の使命

国の信用を守り、希望ある社会を次世代に引き継ぐ。

国の財務を総合的に管理運営することにより、
広く国の信用を守り、健全で活力ある経済及び安心で豊かな社会を
実現するとともに、世界経済の安定的発展に貢献して、
希望ある社会を次世代に引き継ぐこと。

大事な使命と役割です。
しかしながら、 財務官僚は増税したらお出柄（出世） です。
納税者としての国民の視点に立つことはなく、金融機関を潤させて 天下り 先の確保に
ご執心な官僚が多いようです（そうではない官僚もおりますが）。
財務省にとって増税メガネ（岸田首相）様様なのです。

キー太先生
マイナス金利の解除に戻りますが、
日銀の仕事は、①お札の発行、 ②物価の安定 、③金融システムの安定です。
なぜマイナス金利の解除するのでしょうか？
8年前、マイナス金利政策の導入を決め、当時の黒田総裁が約束した２％の物価上昇率が
達成されない状況が続いておりました。
今回、日銀の植田総裁は「2%の物価安定の目標が持続的・安定的に実現することが
見通せる状況に至った」ためだと説明しております。

教科書的には、金利が上がると消費者は買い控えするために景気を抑制します。
また、不動産価格も下げないと売れないため不動産価格は下落すると言われております。
すでに住宅ローンがある人は金利（変動）の負担が大きくなり、
支払金額が増えるのでぞの分、他の消費を抑えようとする心理が働き景気が減速してしまいます。
うまく回らないと景気減速（給与が上がらない）の中でインフレが進む
スタグフレーション になってしまいます。
よって、日銀は、難しいかじ取りを試されております。
メガバンクが同日に預金金利の引き上げを発表したのも景気を減速させないための
金融業界の密約かお約束ごとでしょう。
インフレと連動して給与が上がることが前提ならば、実質ローン（借金）も減るわけですので
過剰な心配はいらないですし、変動金利は金融機関の競争もあるので急激には上がらないと
思っております。

忘れてはいけないのは、新型コロナ対策の政府支出（コロナ予算）は
令和2年度だけで、総額77兆円（国民一人当たり61万円）あります。
また、ウクライナへの累計支援は約1兆2000億円（75億ユーロ）あります。
海外では、アメリカは156億ユーロ、ドイツは220億ユーロ、イギリスは156億ユーロを
ウクライナに支援をしております。
注意しないといけないのは、各国の通貨の信用性が揺らぐときです。
日本を含む先進国で財政破綻が発生する可能性はかなり低いと思っていますが、
何かのきっかけで通貨危機が金融不安が世界全体に波及する可能性は十分あります。
想定できるところでは、ロシア・ウクライナ戦争の終結後のタイミングてあると思います。
仮にロシア・ウクライナ戦争が長期化し、円安に伴う物価や株・不動産の高騰が続くようであれば
国民からの金利引き上げの声が大きくなり（金利引き上げをせざるを得ない）、
金利の引き上げに伴い株価・不動産価格が下落することで終焉することでしょう。

しかしながら、不動産は他の資産（金を除く）より
影響を受けにくい資産であることに変わりありません。
自用の一戸建てを買おうとしている方にとっては、
団塊世代の住宅難のような需要がないので「慌てて買うこと」も「待つ」こともないでしょう。
ただし、多くの住宅購入者や不動産投資家は借入（変動金利ローン）で
不動産を購入しています。
（キー太先生は7年前、金利が上がると予測して固定金利で借り入れていたのですが、
予測がはずれました）
住宅購入者はローンを払えて、不動産投資家は家賃を値上げできればいいのですが、
いずれ金利上昇に耐えらなくなる人が出てくると思います。
キー太先生はその時が不動産の買いの時と考えています。

次回は「ホームレス問題を考える」です。

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