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5号物件 0
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☆ 5号物件の取得予定 ☆皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。5号物件の取得と言う事で、2月の中旬に 取り引きする事で決定しそうです。今回の物件も、入居者付きの物件と言う事で仲間から譲ってもらう事になりました。取り引き金額ですが、450万円で購入。家賃が5.2万円で賃貸中の物件です。※ 仲介手数料不要ここ最近は、仲間がどんどんアパートを購入しています。安い物件も多いし 特に全空のアパートが狙い目ですね。もちろん 運営能力と経済体力が伴わないと 買えませんが路線価の半値以下なんて 取り引きも多くなってきました。仲間が購入した物件を 自分が運営するとしたらどうなるか?シミュレーションしてみると アパート経営の実力が上がるそうです。やはり フルタイムの専業家主になるためには今後 分母の大きい 物件へ 乗り換えは必須です。準備すべきことは 山ほどありますね^^;ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください
2010年01月29日
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☆ エンド経験 と 戸建の取得 ☆皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください 今年の初更新です。遅くなりましたが、今年もよろしくお願いします。さてさて、タイトルのエンド経験なのですが、今月に1号ブッケンを売却することになっております。1年も経たない間に、不動産のエンド経験ができるとはなかなか勉強になりますね。キャッシュフローが減ると寂しくなるので(笑その後、すぐに4号・5号(2戸)戸建を購入します。どちらも入居者付きの物件です。そんなこんなで、トータルで4棟運営していく予定です。3取引ともに、仲間取引なので仲介手数料は不要です。■ 1号物件売却価格:660万 キャピタルなしのかかった金額で売却。■ 4号物件 以前、紹介した水周り少し問題があり、リフォーム費用が発生しました。価格:380万 + 70万(水道引き直し)家賃:6.5万間取り:5LDK + 5P + かなり広い倉庫■ 5号物件 (2月上旬予定)価格:450万家賃:5.2万間取り:3DK立地が良いとにかく、入居付きの物件は楽です^^一般で外の物件を、買うのは少しリスクがありますが、仲間取引ならば入居者の状態も良く分るしどのような、リフォームをしたのか?も良く分ります。ほんとに仲間に恵まれています。3号物件は現在、入居募集中で空室です。3月までに、入居があればいいなぁと思っています。今年、退去がなければ年間家賃収入が200万を突破します^^ ・3/4入居で 実利ベース:13% 程度 ・満室入居で 実利ベース:16% 程度純投資利回りの観点で考えると、以上のような数字なります。実際は借り入れ金があるので、出資利回りの観点で考えれば3割以上で回っています。Mさんが よく言っている事なのですが・・・『判子に利回りはない』借り入れから生まれる、利回りは無限の効果があると言う事です。今年の売買は これで終了の予定です。あとはのんびり、アパート経営の勉強とパチンコ稼動に力を入れるつもりです。とかいいながら・・・いい物件が出たら、また買いたくなるかもしれませんが^^;5・6年先までの物件取得シミュレーションを立てているので、とりあえずもう少し実績と勉強を積んでから、アパート経営に進もうと考えいます。
2010年01月07日
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☆ 来月 不動産を取得 ☆皆さん いつも読んでくれてありがとうございます。来月、、、「戸建を取得 + 2010年1月にオーナーチェンジのオプション権利付き」11月の頭に 仲間から戸建を取得することになりました。■ ブッケン1取引:11月価格:515万円家賃:6万間取り:3DK + P1 + でかい倉庫515 ÷ 6 = 86ヶ月 で無料になる投資です。利回り(NET)で考えると、、、13.9% ですね。※ 仲間取引なので、不動産仲介料金は不要です。これだけで見ると、あまり美味しさがありませんが・・・「2010年1月にオーナーチェンジのオプション権利付き」と言う事で同じ仲間から 来年1月にもう1つブッケンを売ってもらいます。■ ブッケン2 取引:2010年1月価格:335万家賃:7万間取り:5LDK + 5P + かなり広い倉庫335 ÷ 7 = 48ヶ月 で無料になる投資です。利回り(NET)で考えると、、、25.1% ですね。※ 仲間取引なので、不動産仲介料金は不要です。■ ブッケン1 + ブッケン2850 ÷ 13 = 65ヶ月 で無料になる投資です。利回り(NET)で考えると、、、18.4% ですね。■ ポイント・グロスで見れば、、、なかなか良い投資ではないでしょうか^^・オーナーチェンジなので、買ったその月から家賃もらえる。・ハンコのみで買えるので、リフォームが不要。現在、、、400万で別のブッケンに買付を入れています^^売主から値段を付けて欲しいと頼まれた ブッケンです。想定家賃は7万ぐらいです。返事が楽しみです♪
2009年10月20日
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皆さん いつも 読んでくれてありがとうございます。7/17(金)、無事に決済が完了しました☆淡々と 説明が進められていく。以外に あっさり 終わってしまった。登記も終わり、ブッケンが 自分の所有物になったよだが・・・実感が沸かない。■ 7/17に行った内容。1、電気料金の名義変更2、水道局に、メーター取り付け依頼。3、予備キーを作る。4、リフォームの見積もりMさんと合流し、 賃貸業者にカギを預けて、お客の案内をお願いしてきた。内見は7/20になるようだ。Mさん仲間の リフォーム屋さんと 物件に突入してリフォームする箇所を 打ち合わせした。壁紙は 綺麗な方なのだが・・・家賃設定に見合った リフォームが必要と言う事ですべて 張り替える段取りになった。壁紙などは綺麗な方でも、ボロボロでも張り替えれば 同じようにリフォーム代金がかかる。ならば ボロボロの方が、 値引きの交渉材料が増えて良いと思う。■ 7/18に行った内容。1、庭の草刈り ゴミ掃除2、窓拭き3、一部 壁紙を掃除する。(一部屋だけ、壁紙を交換しないため)4、クモの巣を除去5、その他 掃除内見が、7/20になったので、早速 労働力投入だ!!相方に手伝ってもらえることになった。ほんとに ありがたい!!2人とも 戦闘服(つなぎ)に着替える。炎天下の中 作業を進める。1時間もしない間に 暑くて フラフラになる(汗)こまめに 給水タイムだ(笑)物件内に クーラーの効く部屋があって助かった。半日で、あったが 結構綺麗になった。1人だったら、 心が折れていたかもしれない。カメラを 持って行くの忘れた (汗)ビフォー ・ アフター をアップできずに 残念です。近日中に ブッケンの写真アップします。
2009年07月19日
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皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。初ブッケンの購入できそうです。先週に手付金も納めました。決済は、2週間後ぐらいになりそうです。売出価格:565万に対して購入価格:560万です。条件:畳の表替 と 美装 を売主様が行ってくれる。5万円でも値引きしてくれるのはうれしいです^^;------ブッケンのスペック--------一戸建4LDK(87m2)27坪平成6年(築15年)浄化槽ユニットバス駐車場:2台(2P)再建築可能--------------------------------■ メリット ・相続物件 (売主様が戸建に興味がなく、キャッシュ好きww) ・築年数が新しい。(木造の法廷対応年数:22年) ・3軒となりの同等物件が、2ヶ月前に1,080万円で 売れていた。満額で買っても、相場の6割値である事。 ・子供が住んでいなかったので、中が綺麗であった。 ・リフォームは、壁紙ぐらいでOK。 ・自宅から、車で10分ぐらいの場所。 ・冷暖房が3台有。■ デメリット ・お風呂の部分が連棟になっている。 理由:2軒分の土地に、1軒として登記するため。 建設時の建築基準が厳しく、土地に対して 建ぺい率を上げる事が目的。 ただし、再建築可能である。 想定家賃:7万~7.5万 (低めに設定)な、なんと 入居希望者が現れた!!!外見を見て、一目惚れしくれた。内見しないと、決定ではないが・・・まだ、決済していないブッケンなんですが・・・^^;ありがたいことです。(ビギナーズラックみたいですww)■ 条件 家賃 75,000円 敷金 3ヶ月 礼金 3ヶ月実は 買付を入れた段階で すでに入居募集を始めていた(笑)すべての仕掛け人は、Mさんです。Mさん、H会の皆さん、ありがとうござます。ブッケンの紹介 → 内見補助 →買付アドバイス → 入居募集自分の力が 少なくても先輩 & 仲間 がいれば、素敵な不動産が取得できます^^v
2009年07月07日
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本日 ブッケン 買付を実施。昨日の 夜に Mさんと 浩二さん(仮名)に図面舞踏会のお誘いを頂いた。そこには 超気になるブッケンが 2軒あった。 もちろん 2軒を含める 数件を夜間見学!!浩二さんの アパートも見学して リフォーム前 リフォーム後の2部屋を順番に見せてもらった。かなり 勉強になった^^帰ったのは 2時半 明日までに2軒の打ち 1軒を買うつもりで内見するとこに 心に決めていた☆対照的な 2つのブッケン簡単に説明すると お爺ちゃん or ロリコン なかなか 寝付けずに 朝を向かえた。2つのブッケンを さまざま 角度から比較 調査した結果。へっつさん好みの ロリコン ブッケンを選択(笑) (へっつさん 登場させて ごめんなさい) 夕方 早速 ブッケンを内見することに・・・Mさん 清川さん(仮名) マネージャーさん(仮名)先輩投資家 に付き添って頂き 内見した。予想以上に 広くて 綺麗な物件だ(驚)細部を写真に 収めて コンディションを確認。ほぼ リフォームの必要がない。買付の値段を 告げる。売り出し価格:570万 に対して 500万で買付。通らない場合は 満額で買うと告げた。この ブッケン 買います^^やはり 1軒目を 買わないとシンデレラ ストーリーは 始まらないと自分に言い聞かせる 近鉄でした(笑)先輩方 ありがとうございましたm(_ _)m買付はスピードが 命なので すぐ行動です☆ブッケンの詳細は 手付け金を納めた後アップ致します♪
2009年06月12日
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買付 (^^)vぼうたかBOYさん、@Takaさん、かっじーさん皆さんの紹介で 近鉄を同じ地域で 不動産投資をしている Mさん を紹介して頂いた。Mさんと無事にアポが取れて お会いしたその日に不動産投資について 5時間もの長時間お話して頂いた。途中で先輩投資家の Sさんも合流して頂いた。土曜に一戸建 内見に行ってきた。Mさんの仲間を合わせて 総勢8名で内見を実施。スリッパが足りない(笑)先輩たちにたくさん アドバイスを頂きながら部屋を写真撮りしていくしかし・・・かなりボロイ。【ポイント】1、賃貸需要がある(すぐにお客が付きそう)2、一般の顧客が買いそうにない。3、部屋数がかなり多い。4、駐車場有り。リフォームの費用を 算出してもらい電卓を叩く!360万円の売り出し価格に対して 200万円で買付を行った。(Mさんが交渉してくださった。)近鉄は ほぼ何もせず・・・(笑)買えたら いい数字が出せそうだ!結果が楽しみです^^v詳細はまた 書きます☆人脈のレバレッジ すごい効果です。皆さん ありがとうございましたm(_ _)m
2009年05月24日
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