仁志・多喜馬の戯言日記＆戯言通信

建物の老朽化が進む中で資金不足で必要な大規模修繕ができないといった問題に直面するマンションが増えているというが、背景にあるのは修繕積立金の不足で、区分所有者で構成する管理組合が共用部の維持・保全のため徴収する修繕積立金は、新築時は見かけの金額を抑えるために低く設定されるケースが多く、大規模修繕に合わせて段階的に増額していく必要が生じたり修繕間際になって資金が足りなくなり高額な一時金を徴収されたりといった事例が多いという。将来必要な額を計算して均等割りにする方法もあるが、区分所有者にとっては月々の支出額に直結するため値上げへの同意を得るのは簡単なことではないが、投資目的で購入した人の割合は少ないマンションなら値上げが成功しやすいという。

マンションが抱える問題ではマンション管理組合に特化したコンサルティングを手がけてきた専門家が警告するのは、共有部分の老朽化した壁や床・水道管の補修などに必要な費用が足りなくなり、生活に大きな支障が出てくるという緊急事態だという。全国には 9 万～ 10 万程度の管理組合が存在すると見られているが、マンション政策を担う国土交通省が発表した調査結果では回答した約 2300 のうち 37 ％が管理費や修繕積立金を 3 カ月以上滞納する住戸を抱えていたという。この調査は 5 年置きに実施され直近は今年の春に最新のデータが公表される予定だが、管理費や修繕積立金を 3 カ月以上滞納する 37 ％という数字が悪化していてもおかしくはないというのは、空き家率が急激に高まると予測されているからだという。

国都交通省の調査では空き家率が 13% 台だったが野村総合研究所の調査によると 17% に迫り 10 年後の 2028 年には 25% 台になると見込んでいるというのだ。管理費や修繕積立金の滞納で今後増えると想定されているのは亡くなった親が住んでいたマンションの一室を子どもが相続したものの、「毎月の管理費、修繕積立金を負担するのは難しい」と放置するケースで、売ろうにも「最寄り駅至近」という現代ニーズを満たさない物件は、販売価格を下げてもそう簡単には買い手はつかないという。「滞納する人はそのまま払わないことが多い」と専門家は指摘するが、管理費・修繕積立金には弁済を優先的に受ける「先取特権」という権利があり、そうした場合には管理組合はその部屋を最終的には競売にかけることが法的に可能なのだ。

しかしそこまで至ることは少なく結果的に泣き寝入りになる場合が多い。これはコストや手間などに精神的負担を嫌がる管理組合がなかなか動かないからだという。また 15 年程度で実施される大規模修繕工事の費用は 100 戸規模のマンションで 1 億円程度が大まかな目安だとされているが、そうと知らない管理組合が工事会社の 2 億円の見積もりに易々と応じるケースが後を絶たないという。 1 億円の建築工事を発注した経験がある人はなかなかいないし、「理事が 10 人いる管理組合が 50 あったとして、自分の仕事で 1 億円規模の工事を発注した経験がある人は 500 人中 1 人か 2 人いる程度」というのだ。そして住民への不利益は管理会社に支払う管理委託費にも降りかかっているとの指摘もなされている。

管理委託には事務管理や総合設備点検などの「総合管理業務」と、日常清掃やエレベーター保守点検、植栽管理などの「専門業務」があるが、そうした管理は新築分譲時に、デベロッパーの関連会社が請け負う設定になっているのが一般的で、管理組合で適正な手続きを踏めば管理会社を変えられるのだが、現状は管理会社自らが管理委託費を半ば自由に決められる余地が生まれている。管理組合が動いて管理会社を変えたことがあるケースはせいぜい 2 ～ 3 割程度で、「管理会社は経営が安定する業態で、倒産しない」とまで言われている。同じ商品やサービスの価格を相手によって変えることは決して珍しい話ではないが、販売サイドが「消費者はいくらなら買うか」を見定めてプライシングした結果だというのだ。