[融資] カテゴリの記事
全22件 (22件中 1-22件目)
1
-
金融機関に相談せずにあきらめる？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。金融機関に行ってきました。36戸全空物件の手形貸付を証書貸付にしてきました。初めての事なので、よくわかりませんでしたが、担当さんがやさしく教えてくださって助かりました。さらに、休眠不動産会社の、ほぼ初仕事になる物件の融資の手続きをしました。手形貸付で融資していただきます。これをきっかけに、不動産屋活動も頑張ろう。さらに、さらに、わたくしから、「無理なお願いですが、・・・・・・」という事で、お話をしました。わわたくしの物件の売却についてのお願いしました。内容は書けません。さらに、さらに、さらに、「もっと無理なお話ですが・・・・・」物件の融資の話をさせていただきました。自作の事業計画書(当然か？)で、プレゼンさせていただきました。わたくしにとっては、かなりかなりかなり無茶な金額の物件です。融資はほぼ無理だと思いますが、そこでどうするか？わたくしは岐路に立っています。1 金融機関さんに相談してみる。ほぼ無理だと思っても。2 金融機関さんに相談せずに、勝手に融資は無理だと思ってあきらめる。今のわたくしには、上の2つが考えられます。今回は、"1 金融機関さんに相談してみる。ほぼ無理だと思っても。"を選びました。もっと言うと、"金融機関さんに相談して融資不可であきらめる。"そんな気持ちでした。5分くらいプレゼン(?)をさせていただきました。「無理だよな！」と思いながらプレゼンしましたが、担当さんに、「検討させてください。」と言っていただきました。無茶苦茶な金額でも、やっぱり相談してみるもんだ!!!!!当然、融資可になる可能性は少ないと思いますが、一歩前進しました。どうなるんだろう？その後、不動産屋さんと新築用地を見行きました。とてもいい土地でしたが、新築は土地がいいからと言って話が進むものでもないという事が分かってきました。不動産屋さんに話を進めていただくよにお話ししましたが、どうなるんだろう???おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.11.01
-
新規の金融機関さんへ
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ランキングボタンのクリックありがとうございます。本日も、1クリックしてください。お願いします。金融機関さんに行きました。初めて取引する金融機関さんです。資料をたっぷり持って行きました。・決算書：4法人1個人×3期分・8月の試算表・全物件の8月の入居状況一覧・返済表：3法人１個人(1法人は無借金だから返済表なし)・物件資料決算書は税理士さんに用意していただいたので、金融機関さんでコピーの必要はありません。融資どうなるでしょうか？換気扇を取りに、倉庫戸建に行きました。駐車場は、草だらけです。草のない部分は、田んぼに農作業にきたおじ様達が、勝手にＫ-トラックを止めているから草がないんだと思います。勝手に駐車に感謝！換気扇はこれです。羽根径30㎝というサイズの在庫です。もちろん誤発注です。3年くらい前に、4台も誤発注してしまいました。やっと1台だけ使うかもしれません。リフォーム現場で、装着できるか確認してもらいます。羽根径20㎝の換気扇が10台以上あります。換気扇は、羽根径25㎝がスタンダードです。多分。これが壊れた羽根径30㎝の換気扇です。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.09.16
-
融資期間の交渉 電子決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数日前の事ですが、抗争中の金融機関の支店長さんから連絡がりました。この支店長さんには、新規借り入れで15年固定金利をお願いしていました。我ながら、無茶を言ったかな？と思っていました。結果は、「15年は無理です。」という事でした。さらに支店長さんは、「10年固定でお願いします。10年後に金利を見直しますが、その時の情勢はわかりません。同じ金利でさらに5年固定になるかもしれないし、低くなる可能性もあります。」と言ってました。ちょっと不思議ですね。金利上昇については全く言ってません。普通は、まず金利上昇を想定した話をするものだと思います。「将来金利が上がているかもしれません。・・・・・」と言うのが普通だと思います。支店長さんの言い方も、「当方としては15年とは言えないんですよ。とりあえず固定期間10年で納得してください。」みたいにも聞こえました。事業用融資で、ある程のお度付き合いがある方たちは、固定期間終了後にも条件を配慮してもらってるのか？わたくしは、まだお付き合いが5年程度なのでよくわかりません。10年後に期待します。わたくし、今回はもう少し強めに交渉することもできましたが、条件交渉は、このくらいにしておきます。10年後、金利が高かったら、一括返済できるような財務内容になっているように努力します。それが前向きだから。別の金融機関の融資の最終確認がりました。今回初めて、ネット経由の電子契約サービスを使います。よくわからんけど、『承認』ボタンをクリックしたので、承認したことになります？？？？？？多分、きっと。これで決済日まで、この金融機関に行かなくていいのですが、今回は保証協会の保証付きです。保証協会は、普通に紙ベースの契約なので、金融機関にもう一度だけ行きます。保証協会の契約書を書いて、ついでに出品伝票と振込伝票を書いてきます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.02
-
『手形貸付と証書貸付』 金消契約
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、抗争中の金融機関と金消契約（金銭消費貸借契約）をしました。2本の契約です。とても疲れました。ボ～と生きてる状態でブログを書いています。1本目は、太陽光発電の融資の手続きでした。すでに接続は終わり、売電も始まっています。色々あって、融資が遅くなりました。でも、業者さん的には足場が外れていないので、工事は終わっていないという事のようです。無事、明日振り込みなので、業者さんには振り込みが早いという事で感謝されています。2本目はアパートの融資の手続きでした。初めて、『手形貸付』を使います。 実際は、『手形貸付と証書貸付』です。新築をやる方には普通の事ですよね。中古物件の購入では、ほとんど聞かないやり方です。多分。今回は、『物件価格 + 諸経費 + リフォーム費用』を融資していただきます。決済日には、約束手形を振り出して、『物件価格 + 諸経費』を借ります。この時点で、リフォーム費用は借りていません。そして、物件には抵当権はついていません。その後、『物件価格 + 諸経費』の利息だけを払います。元金はそのままです。数ヶ月してリフォーム費用の支払いが必要になった時に、証書貸付で『物件価格 + 諸経費 + リフォーム費用』融資していただきます。この時点で、証書貸付で借りた金額から、手形貸し付けで借りている『物件価格 + 諸経費』の金額を返すことになるようです。この時点で、物件に金融機関の抵当権がつきます。そして、毎月の『元金 + 利息』の返済が始まります。今回は1年の据え置き期間があるので、しばらく金利だけの支払いです。なぜ据え置きか？それは全空36戸だからです。1年の据え置きというのも、中古物件では珍しいような気がします。何でこんなことをしたのか？それは、家賃収入がない期間に、リフォーム費用の金利を払いたくなかったからです。金利は月に3万円くらいになりそうです。そして、まだフォーム工事の期間が決まっていません。いつ始まるのか、終わるのかよくわかってません。ですから、いつ支払いをするのかわからないお金を、口座に入れておくだけで金利が発生します。すぐに使わないお金の金利を何ヶ月分も払いたくありません。実は、工事期間は実は決まっていたんですが、色々あって工事に入れなかったので、工事期間は白紙になってしまいました。わたくしの不手際ではありません。わたくしが、こんな『手形貸付と証書貸付』について知っているわけがありません。抗争中の支店長さんが、この方法を提案してくださいました。感謝、感謝、感謝です。今回の融資は、こちらの希望が通りやすいのですが、ほどほどにすることが大切だと自分に言い聞かせています。どうしても、被害者感情みたいなものが先に立ってしまいます。気を付けよう。ブログに書いて自分に言い聞かせよう。『手形貸付と証書貸付』について、間違っていたら穏やかに教えてください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.31
-
金利交渉について思う事
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨年の夏から、金融機関との金利交渉を始めました。わたくしの金利は、1％台の前半から真ん中です。とりあえず、お付き合いのある4金融機関との交渉がほぼ終わりました。金融機関Ａ（借り入れ、かなり少なめ）2022年からお付き合いを始めたので、交渉はできません。固定金利への変更も無理でした。長プラ連動で金利上昇中です。でも、まだまだ貸してくれそうです。金融機関Ｂ（借り入れ、少なめ）固定金利への借り換えを頼んだところ、「ウチの固定の商品は金利が高いんです。」とのことでした。借りる時に、当時の担当さんがプロパー融資だって言ってた。プロパーかプロパーじゃないか、白黒つけてもしょうがないことですね。金融機関Ｃ：（借り入れ、かなり多め）変動の金利は引き下げに応じていただき１％前半固定金利も選択できて、残り期間全部固定になりました。10年超の固定金利です。金融機関Ｄ：ただいま抗争中（借り入れ、かなり多め）変動の金利は1％に近い１％前半詳細は、現在つめています。わたくし程度の投資家が、金利交渉で大切な事は、『ほどほどにしておく。』という事です。『金利0.1％の引き下げで、むきになってはいけない。』という事です。担当さんに嫌な思いをさせてはいけない。さらに、金利の0.1％みたいな些細な事で、次の融資に響くようなことをしてはいけない。金利は金融機関の利益という事も忘れてはいけませんね。ここからが大事。0.1％の金利は、フルローンの場合、物件の利回りを0.1％上げれば解決するという事です。オーバーローンは、0.1％より多めに利回りを上げないといけませんね。いずれにしても、利回りを1.0％くらい上げれば解決しそうです。利回りを1.0％上げるくらいは、ちょっとした努力で解決できます。購入前の中古物件では、物件価格を下げる努力をすればいいんです。1.0％の値引きでは物足りないですね。5.0％～10.0％くらいは簡単に下がることもありますよね。実際は目指せ20.0％の値引きですよね。知らんけど。すでに稼働している物件は、退去のたびに、部屋に手を入れることで家賃アップができそうですね。多少家賃を上げることができて、利回りを1.0％上げるのは簡単でしょう。さらに、客付けの担当さんに、それなりにお礼をするとかすれば、5％とか10％くらい値上げした家賃で頑張ってくれるかもしれませんね。まとめ。無茶な金利交渉をするより、利回りを上げる方が簡単です。利回りを上げることの方が前向きです。わたくしは、そう考えて不動産投資をしています。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.25
-
最強の紹介者
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日、2月7日に決済が2つ重なっていることに気付きました。気付いてよかった。朝から、不動産屋さん、司法書士さん、金融機関に電話して、日程調整をしました。一つの決済を2月8日に変更することで解決しました。2月7日と2月8日決済です。通帳の確認通帳をよく見てみると、Rクンの26,000円の家賃が2月分振り込まれていないのを発見。福祉課に電話して、督促をお願いしました。一日経っても返事がありません。なぜ？さらに確認すると、家賃40万円のテナントさんが、1月19日に40万円、1月20日に40万円振り込んでありました。間違えでしょう。もうかった気がしますが、テナントさんにすぐ電話しました。自主管理テナントなので、自分で電話するしかない。2回目の40万円は、翌月の家賃という事で解決しました。近所の大家さんから電話がありました。この大家さんから、プロパンガス屋さんのお話をいただいたので、いつものプロパンガス屋さんを紹介させていただきました。条件が合えばいいんですが。今日も今日とて、わたくしとバトル中の、金融機関のＺ支店の支店長さんがおいでになりました。もめている内容は書けません。もめている事とは別に、金利交渉をしていました。支店長さんは金利の事で、本部のＶ部長さんと話したらしいんです。Ｖ部長さんは、この支店長さんの2代前のＺ支店の支店長さんです。Ｖ部長は、わたくしの事をよく知っています。Ｖ部長さんは、きっと支店長さんに、わたくしの事を話してくださったんだと思います。今日の支店長さんは、金曜日までの支店長さんと違いました。「Pascalさんには、大変お世話になっています。Pascalさんは、空室の多い物件を購入してリノベーションされて、高い入居率にされているんですね。ノウハウや人脈があり・・・・・・。毎月たくさんの資料を提出していただき・・・・・。安定した経営を・・・・・。」とお褒めの言葉をいただきました。本日の支店長さんの笑顔とともに、今回の案件の融資条件も変わりました。詳細は書けないけど。金利、融資期間等々、わたくしにとっては嬉しいことです。この案件を持ち込んで3ヶ月以上進展がなかったのに、今月中に決済できますという事です。こちらとしては、話が急すぎて何か落ちがあるんじゃないかと思って、慌ててしまいます。でも、売主さんは一刻でも早く売りたいでしょうから早めます。この案件は2月7日の決済予定でしたが、2月3日に決済させていただくことにしました。やっぱり、紹介者がいると強い。今回の紹介者は、支店長さんにわたしの実態を紹介してくれたV部長ですね。わたくしにとっては最強の紹介者です。2月7日の決済日が2月3日になってしまったので、朝一で慌てて、決済日を変更したことが、無駄なってしまいましたが、それは仕方がないことですね。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.01.24
-
金融機関さん来社
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 朝からバッドニュースでした。先日、『倒壊荘』の上水道漏水事件がありましたが、本日コンクリートを破壊して水道管を確認すると、地中の鉄管がさびてボロボロだったそうで、メータより内側の水道配管をやり直すそうです。水道設備屋さんが大家と相談して工事を進めたいという事で、後日『倒壊荘』に集合することになりました。わたくし特に意見も理想もない大家なので、わたくし抜きで、本日から工事を進めて欲しいと思いました。金融機関の方がおいでになりました。担当さんと上司の方が来ました。上司の方が来るといのは、金融機関さんの本気度がわかるような気がします。話をしてみると、上司の方は、賃貸経営に興味があり、所有戸数255戸の大家Pascalに会って話がしたかったという事です。ちょっと違ったかもしれません。一通り話をした後、検討している物件の資料をお渡ししました。持ち帰って、検討していただけるという事です。感謝です。この金融機関さんは、融資期間は耐用年数まで融資するそうです。新築RCの融資期間は47年だそうです。新築木造の融資期間は22年＋2～3年だそうです。頭金の話が出ましたが、Pascal「他の金融機関さんで特に頭金の話ありません。普通は諸経緯込みのオーバローンでやってもらってます。」と、お伝えしました。分かってくれたと思います。各金融機関の借入額を知りたいとのことでしたので、返済表のファイルを4冊渡しました。正直が大事！返済表はコピーをとって、後日、事務所まで持って来てくれるそうです。知り合いが年末まで部屋を貸してほしいという事です。家賃は3万円が限界とのことです。わたくしの部屋はほとんど空いてませんが、1部屋だけありました。Pascal[家賃5万円の一軒家があるから3万円で住んでいいよ。」と、取り合えて連絡しました。実際に家賃なんて取らなうけどね。2ヶ月分の家賃をもらうより、リフォームの仕事で頑張ってもらった方がいいですよね。かなりいいと思う。昼食は高学歴大家さんと、ココスでパスタを食べました。高学歴大家さんは、何か、かなり、アクティブに活動しています。とても興味深い話をしてくださいました。その後、空室アパートに行って貼り換えたクロスのチェックと、LEDシーリングライトを設置しました。LEDシーリングライトを自分で設置したのは、ほぼ1年ぶりでした。以前は年間50個以上設置していましたが、今は、いつもの内装屋クンがついでにLEDシーリングライトをつけてくれます。感謝！感謝！感謝！LEDシーリングライト設置中に写真を撮ってみました。特に意味のない写真になってます。これは手直しが必要ですね。どこでしょうか？いつもの内装屋クンに電話して、明日朝7時から手直しだそうです。頑張ってください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.19
-
新規金融機関 帝国データーバンク
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 本日は、新金融機関さんとお話をしました。わたくしが第4法人の不動産屋の事務所で待っていると、担当さんは自宅に行ってしまいました。不動産を所有する法人は自宅で登録してあるので当然ですね。自宅から車で３分くらいの離れた不動産屋の事務所に来ていただきました。若い担当さんから、金融機関の説明をしていただきました。普通の金融機関と多少違います。(闇金ではありません。)ブログ更新しました。新規金融機関さんから電話 その金融機関さんとは、一度も取引はしたことがありません。この金融機関さんは、全国にある金融機関さんですが、取引をしておる方を、わたくしは知りません。https://t.co/3kTjbatcWm #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) October 7, 2022なぜわたくしの第1法人を知ったのか？とても気になるところですから聞いてみました。Pascal「どうやって、わたくしみたいな小さな法人を知ったんですか？」担当さん「帝国データバンクから購入している情報があるんですよ。その中で動きがある法人という事で声をかけました。」という事でした。帝国データバンクといえば、春に突然取材を受けました。どこかの企業が、わたくしの第1法人の取材を依頼していたようでした。帝国データバンクから取材の申し込みがあった時のブログです。ブログ更新しました。『帝国データバンクから電話』 帝国データバンクって、ニュースで発表される企業の倒産件数とかのデーターにを持っている会社だから、電話が来た時はかなり驚きました。https://t.co/WoPgISC8ov #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) May 6, 20225050さんのアドバイスに従って、取材を受けることにしました。帝国データバンクから取材を受けた時のブログです。ブログ更新しました。『帝国データバンクさん来社』 帝国データバンクさんの様子がある程度わかりました。最初は緊張しましたが、穏やかな取材でした。https://t.co/nZdfSpYBNS #r_blog— Pascal prost (@pascalprost1) May 9, 2022本日、謎が解けたような気がします。わたくしの第1法人の調査を依頼したのは、この金融機関さんです。本日おいでになった担当さんは知らないようですが。次回は、第1法人～第4法人、個人の決算書を提出します。融資を受けられるといいんですが。本日、滋賀県のメガ大家D様から、満州さんの新築見学会＆懇親会に参加されると連絡をいただきました。お会いするのが楽しみです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログをご覧ください。参加希望の方は、満州さんのTwitterからDMで連絡してください。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.10.13
-
事業計画書 シミュレーション
こんにちは。パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 わたくしの付き合いのある信金さんでは、融資の審査の際、事業計画書の提出を求められます。多分、信金さんでは普通の事だと思います。もう何十回事業計画書を作ったでしょうか。事業計画書は、エクセルでつくった全く自分で独自のものです。不都合な点はその都度手直ししてきました。事業計画書＝シミュレーションみたいなもんですよね。以前は、事業計画書を赤字にしてはいけないと思っていましたが、最近、赤字の事業計画書を提出みました。もちろん、入居率100％で最初から赤字ではダメです。全くダメです。そんなものを持ち込むと、それなりの扱いを受け、お客とは言われない人になってしまいます。入居率100％で融資期間中、余裕で黒字。入居率70％で融資期間中、どうにか黒字。という物件が最低条件じゃないでしょうか。わたくし、以前は入居率70％で融資期間の終盤で赤字に転落する時などは、入居率70％のシミュレーションは提出しませんでした。赤字のシミュレーションも提出するべきだと思ったのは、ある物件で信金さんに事業計画書を提出した時です。それは、わたくしにとって、金額的に大きすぎて、融資は通らないだろうと思える物件の相談の時でした。この物件、入居率70％のシミュレーションでは融資期間の後半で赤字になってしまいます。金額的に大きかったので不安があり、正直に70％シミュレーションも提出しまてみました。でも、それがよかったみたいです。赤字になることも織り込んでシミュレーションしてると受け取っていただけました。だからと言って、融資が決定したわけではありません。今も審査継続中です。今後は、赤字になる入居率までシミュレーションをつくって提出してみるのもいいかもしれません。高利回りで入居率30％でも回る物件のシミュレーションを持って行って、「入居率が30％を切ると赤字です。入居率が30％にならないように頑張ります。」と言えるといいですよね。嫌味かな？余談です。わたくしは地銀さんから、事業計画書の提出を求められたことはありません。多分、地銀は事業計画書の提出はないと思います。でも、融資申し込みの提出物には”事業計画書”がありました。地銀の担当さんの話では、「融資をあきらめささる時に事業計画書を書いてもらうことがります。」と言ってました。地銀で”事業計画書”って言われないよに頑張ります。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.09.25
-
金融機関さんの対応
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング某金融機関の新しい担当さんのやる気がない。どうしましょう？どうにもならんだろうな。わたくしだけかもしれないけど、何らかの問題で取引がある全ての金融機関で、同時期に新規融資を受けうけられたことがありません。お付き合いのある金融機関さんをすべてローテーションできるといいんですが、そうはいきません。融資を受けられない理由は色々あるけど、担当者さんのやる気も問題の一つです。そんな時は、担当さんがかわるまで案件を持ち込めません。①担当さんのやる気がなくて、持ち込んでも結論まで1月以上かかって融資不可。⇒ ②わたくしの不動産屋さんからの信用をなくす。⇒ ③だから完全に持ち込まなくなる。⇒ ④担当さんがかわるまで待つ。こんな感じです。2年～3年かけて待っても①に戻ることもあります。現在のわたくしへ対応は金融機関さんによって違います。1 担当が次長さんで、お伺いすると支店長さんが毎回あいさつしてくださる。2 担当さんがいて、必要に応じて支店長さんが事務所に来てくださる。3 担当さんがいて、必要に応じて次長さんが同席して来てくださる。4 明らかにやる気のない担当さんが対応してくれない。こんな感じです。結局、担当さんの問題じゃなくて、わたくしの金融機関内での評価が、そんな形で表面化しているだけかもしれません。全ての金融機関に、毎月同じ資料を提出してすべてをオープンにしていますが、対応は大きく違います。何でだろう～？おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.05.02
-
融資が通った
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング今まで、わたくしの融資の申し込みを断り続けた金融機関さんから、融資をいただきました。大家２年生の時から断り続けられたいたので、気が付くと8年の歳月が流れていました。本日、支店長さんと担当さんが事務所に来てくださりました。この物件は、審査に4週間くらいかかりました。遅くなってすみませんと言われましたが、普通です。今回の物件は、先日支店長さんが来た時には、「建物の価値はゼロですね。」と言った物件です。今回もオーバーローンです。融資の相談の時に、計画書に必要な経費を書き出して、物件価格+登記費用+リフォーム費用等≒3,000万円くらいで、担当さんに提出して説明しました。でも、説明している最中に、足し算すると2,900万円くらいにしかなりません。担当さんは苦笑いです。わたくしは血の気が引きました。結果的には3,000万円満額融資してもらえることになったので、感謝です。最後に支店長さんに聞いてみました。Pascal「わたくし、8年の長きにわたり融資をお願いしましたが、全て玉砕しました。どうして今回は融資が通ったんですか？」支店長さん「8年間って本当ですか？」Pascal「8年間、物件を持ち込んでも、明らかに担当者さんが取り組む気がなさそうでした。」支店長さん「わたしは、Pascalさんが特に危険だと思わなかったので融資させていただきました。」支店長さん次第という事でしょうか？この支店長さん、初めて支店長になった方で、支店長としてはかなり若い方だと思います。きっとエリートでしょう。若い支店長さんが柔軟に対応してくださって、融資に結び付いたんだと思います。ひたすら感謝です。返済期間を15年から10年に短縮してもらう事をお願いして、本日は解散しました。早速不動産屋さんに電話で連絡して、話を進めてもらいました。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.16
-
融資枠を使い切るぞ！
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。Twitter経由の方もクリックをお願いします。 人気ブログランキング本日、ある物件の融資の回答日でした。融資をお願いしている金融機関さんから連絡がありました。担当Aさん「本日午後のご都合はいかがですか？」Pascal「午後１時に来てください。今回の融資はいい話になりそうですか？」担当Aさん「融資の事でお話ししなければいけないことがあります。私の代わりに支店長が行きます。」いい話ではない感じがしました。午後、支店長さんがおいでになりました。詳細は書けませんが、結論までもう少し時間が欲しい問う事になりました。その理由を説明するために店長さんが来てくれました。その後、店長さんと雑談しました。支店長さん「今回の物件はぜひ融資させていただきたい。」支店長さん「今回の物件は、建物の評価はゼロですね。でも土地値はあるんですよ。」と言って、土地の評価の仕方、掛け目等についても教えてくださいました。支店長さん「担当AのPascalさんへの電話を私も横で聞いていましたが、あの話し方では融資不可の連絡だと思いませんでしたか？」Pascal「はい。不可だと思いました。次の金融機関の事を考えていました。」さらに、わたくしの第2法人の融資枠の額も教えていただきました。融資枠の金額は秘密です。この金融機関さんは、決算書の内容によって、当期の融資枠が決まるそうです。決算ごとに枠を見直すという事です。当たり前といえば当たり前かな？でも、わたくしがお付き合いしている金融機関で、そこまで話してくれる金融機関は他にはありません。枠をはっきり言うのは公庫くらいかな？第2法人は赤字からV字回復し決算書になります。枠がどこまで大きくなるか楽しみです。今、一番大事なことは、決算までに融資枠を使い切ることです。この枠を使い切らないと、権利を捨てるようでもったいない。『物件探すぞ！』という気持ちになります。夕方、不動産屋さんから電話がり、別の検討中の売り物件が、売主都合で売り止めになったという連絡がありました。しかたがない。元々、金額が合わない物件だったので精神的なダメージはない。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2022.03.08
-
真っ赤な事業計画書をつくってみた。
長野県の大家パスカルです。ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 人気ブログランキング以前ブログにも書きましたが、金融機関さんに融資を依頼している物件があります。現状利回り3％ですから、事業性は全くありません。どんな物件かは言えません。でも、審査のテーブルにのったようです。金曜日に金融機関さんから連絡がありました。担当さん「いつも通り事業計画書をつくってください。」検討してくれてるんだ。感謝！感謝！感謝！Pascal「でも、事業になってないですよ。」担当さん「赤字なのはわかってます。最初から最後まで赤字でいいので事業計画書をつくってください。」Pascal「自信がないけどつくってみます。」担当さん「契約書のひな型と諸経費の一覧もお願いします。」という事になりました。融資していただくのがアパートなら、いつもの事業計画書に数字を入れて、真っ赤な計画書のできあがります。できあがった計画書は金融機関に絶対に提出できない真っ赤な計画書になるだけですが、今回はそうはいきません。書式から考える必要があります。担当さんだって、特殊な物件の事業性が明らかにない事業計画書なんて作ったことも、見たこともないと思います。金融機関に持ち込まれる事業計画書の中には、採算性のない新築アパートの事業計画書とかあると思いますが、わたくしの今回の融資は、そんなものと比較できないほど厳しいものです。本日、夜になって真っ赤な事業計画書をつくってみました。よくわからないけど月曜日に提出になっているのでとにかく作りました。・融資期間10年・金利1.5％で計算してみました。・現状での返済比率490％・フル稼働の返済比率102％（フル稼働していても融資寒中はずっと赤字）こうなると、金利なんて問題じゃない。金利0.0％にしても赤字は赤字。返済期間を長くすれば利益は出そうだけど、利益の薄い物件は10年で終わりにしたい。明日は金融機関さんに真っ赤な事業計画書、売買契約書のひな型、諸経費一覧を提出します。まだ契約はしてませんが、契約書のひな型の提出という事は、不動産屋さんに契約書の元を作ってもらう事になります。これは融資の内諾に近いものがなければ提出は求めれれません。「きっと融資が通るはず。」と信じてます。おしまい。所有物件一覧はこちら ツイッターはじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2021.11.29
-
融資決定！日本政策金融公庫から連絡
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日は、ブログランキングが奇跡の10位でした。みな様のおかげです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、大切な物件見学中に日本政策金融公庫から電話がありました。『新型コロナウイルス感染症特別貸付』の融資決定の連絡でした。先日、金融公庫の担当者さんと面談をして合意できたと思っていた内容は、固定費の融資として1000万円リフォーム費用として1000万円（私が強くお願いしました。）合計2000万円というものでした。本日の電話で、担当者「融資額は1000万円です。」パスカル「リフォーム費用も融資してもらわないと困りますよ。」担当者「運転資金とリフォーム費用で1000万円融資させていただきます。」とのことです。ちょっとショックですが、融資していただけました。半分になってしまいましたが嬉しいことです。不動産賃貸業で融資してもらえました。担当者さんありがとうございました。コロナショックに備えて大切に使わせていただきます。そして必ず返します。明日は物件見学のブログです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.05.23
-
融資不可。残念！２ また金融機関に行ってきました。
融資不可。残念！長野県の大家パスカルです。・・・ 金融機関から資料の提出を求められました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら融資不可。残念！の続きです。金融機関の担当者さんから、「物件の資料を持ってきてください。」という連絡をいただきました。早速本日、資料をもって行ってきました。担当者さんと上司の方に応接室でお話をしました。断られるときは窓口で断られることもありますから、応接室で話を聞いていたただけて、可能性は多少はあるのかと思いました。持参した資料で・立地についての説明・賃貸需要についての説明・同じ地域にある所有物件の稼働状況の説明等をさせていただきました。上司の方がその地域の事情に詳しく、一般的には過疎化が進んでいる地域と思われています。賃貸需要について疑問を持たれるのは当然だと思いました。精一杯自分なりにお話をさせていただきました。その後、金融機関さんからいくつか質問がありました。後は結論が出るのを待つだけです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.10
-
融資不可。残念！
長野県の大家パスカルです。・・・ 融資不可の連絡がきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日ブログに書いた買付順位が2番から1番に繰り上がった物件の融資の融資ですが、落ちました。そんな時は、金融機関の方に「ありがとうございました。」と言って電話を切ります。でも、やはり融資が通らないと落ち込みますね。そんな時は、次の「金融機関に行ってみよう。」という気持ちになりにくいものです。融資不可の連絡を電話で受けてから1時間後、ほとんどなくなっている元気を振り絞って次の金融機関に電話しました。とりあえず、検討はしていただけるということで返事待ちです。物件の概要は電話で話しましたが、物件資料の持ち込みは、今は必要ないということですから感触は良くないです。ここで融資が通ると元気回復ですが、また融資不可だとさらに落ち込みます。とりあえず金融機関の返事を待ちます。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.07
-
融資のお願い。久しぶりに融資不可？
長野県の大家パスカルです。・・・ また金融機関に行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら先日決済があったばかりですが、次の物件のことで金融機関に行ってきました。これもネット上にあった物件ですが、2番から繰り上がり、1番になれたので金融機関に融資のお願いに行ってきました。数年前、この金融機関に同じい地域にある物件に融資をしてもらっています。この物件のレントロールを見ると、購入以来、全戸の合計で空室期間は3ヶ月しかありませんでした。好材料のレントロールです。・好材料のレントロール（必要ないのですが、説得材料として。）・私の作文（必要ないのですが、ぜひ欲しい物件だったので。）・その他不動産屋さんにもらった資料（本物件のレントロール、販売図面等）・物件内部外部の写真（プリントしようとしましたが、フォルダーの中の物件の写真が愛犬のチワワの恥ずかしい写真5枚にかわっていたのであきらめました。なぜだろう？30枚以上撮ったのに。）昼頃、金融機関に行き、色々熱弁をふるいましたが、担当者さん「難しいと思いますよ。」パスカル「そこを何とかお願いしますよ。」担当者さん「考えてみます。」という内容を、笑いながらやり取りしてきました。でも「これは無理かな。」という感じでした。夕方、金融機関から電話がきました。担当者さんからいくつか質問を受けました。ちょっとビックリ。担当者さんレベルで蹴られてしまうと思っていましたが、担当者さんやってくれています。融資がつくかどうかは全くわかりませんが、担当者さんが動いてくれていることは嬉しいことです。感謝です。きっと来週中には返事が来ると思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.04.02
-
60歳までに法人の代表としてやるべきこと。
長野県の大家パスカルです。・・・ 以前金融機関の担当者に言われたことです。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちらまだ私が賃貸経営を始めて3～4年目くらいの時の話です。担当者さんと雑談している時、担当者さん「パスカルさん。60歳過ぎたら跡継ぎを決めて役員にしてください。」パスカル「そうですか。中小の工場で跡取りがいないと融資ができないと聞きますが、そういうことですか？」担当者さん「そうです。回収できなくなる可能性があるので融資ができなくなるんですよ。」パスカル「子どもが女の子だけだと、金融機関は警戒するって聞きましたが本当ですか。」担当者さん「それは・・・。」コンプライアンス上問題があるのか、言葉を濁していました。私には3人の子どもがいます。今のところ全員長野県には戻ってきません。将来はわかりませんが。さらに、賃貸経営に唯一興味を持っているが長女です。ちなみに子どもは1男2女です。3人とも興味をもって、私が所有する3法人を、子どもが1法人ずつ相続してほしいのですが。将来どうなるのでしょうか？私一人で始めたことですから、後継ぎがいなければ終わりにすればいいだけですね。借金を残さないようにして。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.11
-
信金さんで融資の上限を聞いてみました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 信金さんの担当者さんに聞いてみました。Ⅰ ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら私は毎月、大変お世話になっている金融機関と、ほどほどお世話になっている金融機関に経営状況の報告に行きます。来なくてもいいと言われた金融機関もあります。当然行きません。先日、大変お世話になっている金融機関の担当者さんに聞いてみました。パスカル「私には、どのくらいまで融資してもらえますか？」担当者さん「分かりません。案件ごとに考えさせてください。」パスカル「・・・・。それって、１つの物件の融資の上限も、トータルの融資の上限もわからないということですか？」担当者さん「そうです。実はうちでパスカルさんのように、賃貸業だけで生活している人がいないんです。前例がないので、何とも言えないんです。その都度対応させてください。」とのことでした。私の場合、収入が賃貸収入1本なのが前例がないということです。金融機関から見ると危ない融資先なんでしょうね。でも融資してくださる金融機関はあります。ありがたいことです。感謝です。 もちろん、相続対策だと言われて(騙されて)アパートを1棟、2棟持っている方は私の回りにもたくさんいます。これは、日本中どこも同じかと思います。この方々は、本業＋アパート収入があると思います。そしてこの方たちの「アパート経営」が「経営になっていない」ので、まともにやっている多くの大家さんや、これから大家さんを始めようとする人たちがが警戒されるんでしょうね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.02.06
-
信用保証協会も支店によって違いがあるんですか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。30位の壁に跳ね返されています。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 みなさん、信用保証協会って知っていますか。簡単に言うと信用保証協会が保証人になってくれるという事です。利用されている方もいると思います。『信用保証協会の役割』の一部を載せておきます。「信用保証協会の役割は、中小企業の金融の円滑化を図ることにあります。事業の経営に真剣に努力し、将来に向かって発展の可能性のある中小企業者に対して、金融上の強力な「公的保証人」となって、融資の途を開く専門機関が信用保証協会です。・・・」 私パスカルは、地元の信用保証協会の支店では保証がNGです。多分不動産投資ができていない支店だと思います。そもそも守秘義務がない支店です。 2年くらい前までは、信用保証協会を利用することができましたが、今はできません。2週間ほど前(たぶん。)も1000万円未満の融資でもNGでした。地銀、第二地銀、信金が持って行ってもすべてNG状態です。金融機関のある方が教えてくれましたが、「パスカルさんは、木造物件ばかり買っているから信用保証協会は用心しているようですよ。」と教えてくれました。 私、木造物件ばかり買っているわけではありません。金融機関が、信用保証協会に木造物件ばかり持ち込んで保証してもらっているだけです。 信用保証協会の保証は、返済期間が10年だと補償金が安くなります。金利もそこそこ安いです。返済期間が10年以内だと高利回りの木造物件が多くなります。そのためです。 さらに、金融機関は不動産投資を始めてから今まで、鉄骨の物件を持ち込むとなぜか、保証協会とは言いません。しかし 私の住んでいる地域から少し離れたところにある金融機関さんに、太陽光発電の融資をお願いしています。 本日、担当者さんから「信用保証協会が前向きに進めてくださることになりました。書類を用意してください。」と連絡がありました。 しばらく、声が出ませんでした。「私、信用保証協会NGですよ。2週間くらい前にも違う融資で断られたばかりですよ。」と言いそうになりました。言わなくて良かった。 この金融機関さんの所在地は、信用保証協会の支店がちがいます。私にNGを出し続けている支店とは違うのです。 支店がちがうと対応も違うのでしょうか？ 今回このまま信用保証協会の保証が付けば、私の地元の信用保証協会は何なんでしょうか？担当者または支店の主観で保証の可否を決めていることになるように思えます。 信用保証協会の方、万が一このブログを読んでいたらコメントください。 信用保証協会の方じゃなくても、知っている方教えてください。 進ちょくがありましたらお知らせします。おしまい ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.04
-
金融機関さんの本部からの文章＆500万円の定期のお願い。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、月に一度の金融機関回りです。目的は、 ・試算表の提出：法人2つ、個人1つ ・入居状況の報告：入居率は自信を持って報告できるレベルになりました。 ・世間話 です。 現在4つの金融機関さんとお付き合いがありますが、3つの金融機関さんに行ってきました。あと1つは遠方なので郵送です。 金融機関回りの中で、A信用金庫では融資の進捗状況の話もしました。750万円の物件の融資をお願いしてありますが、まだOKが出ません。時間がかかっているので取り組んでくれていると思います。 担当者さんは私がいきなり融資の事で来店したと思い慌てていました。担当者「おはようございます。連絡が遅くなっていてすみません。」パスカル「おはようございます。今日は月に一度のあれですよ。」と言うと、ホッとしていました。 試算表の提出、入居状況の報告をした後、750万円融資の話になりました。 私が以前提出した事業計画書について本部から質問がきているとのことで、担当者さんの質問に答えました。本部の質問１：修繕費は月に5000円で足りますか？パスカル：足りません。大きな修繕はそれまでの法人の利益から出します。本部の質問２：火災保険は月に5000円で足りますか？パスカル：足りません。最低限の金額ですのでもう少し保証を厚くします。本部の質問3：すぐにリフォームする必要な個所はありますか？パスカル：ありません。(実際はよくわかりません。)本部の質問4：家賃が下落してもやって行けますか。パスカル：返済が終わる十年間は家賃は下がりません。シミュレーションでは年に1%下がることにしていますが、たぶん下がりません。戸建でこの家賃ですから、むしろ多少値上げしてもいいと思っています。 堂々と担当者さんに言いました。 本部の質問１、2は、焦りました。なんで5000円にしたのか、自分でもよく覚えていません。無茶苦茶だと思いました。ただ、前の担当者さんに提出した事業計画書はこんな感じでした。それで1億円位借りられました。 本部の質問3は、売買前の現時点で、不動産屋さんは、「ない。」というので、「ありません。」と答えましたが、実際にはわかりません。 本部の質問4も、わかりません。仲介業者さんに事前に家賃下落の可能性については聞いていますが、大丈夫でしょうとの答えでした。ですから「ありません。」と答えました。 金融機関さんには、現状わかることを自信を持った態度で答えることが、金融機関の不安を取り除くうえで大切だと思います。 金融機関さんもアパート経営のプロではないので、わからないこと不安なことがあります。 嘘はいけませんが、わかることは自信を持って答えるのが良いと思います。 話をしているうちに、この担当者さんが手にしている『質問等が書いてある本部からきている文章』を、うっかり「これ見てください。」と言って、私に見せてしまいました。 私は1、2秒その文章を見た後、これは見てはいけないプリントだと思いました。「これ見ていいんですかと？」と言うと、あわててプリントを下げていました。 しかし、私は本部からきている金利らしきものを見てしまいました。心の叫び「提示されている金利より0.6%も低いじゃないの。どーゆこと。」融資OKになったら交渉材料にしてみよう。材料になるかな？ 最期に500万円の定期をお願いされました。750万の融資対して500万円の定期ですよ。いかに私の信用がないかという事でしょうか？へこむ。 これで融資不可だったらどうしよう。もっとへこむ。 進捗があったらお知らせします。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.26
-
太陽光発電融資 新し担当者さんと信金さんのフットワーク
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日は、司法書士さんのところに打ち合わせに行きました。新法人設立のためです。これで法人は3社目、初めての株式会社です。1，2社目は合同会社でした。 合同会社で何も不自由はありませんでした。ただ、一般の人はほぼ知りません。金融機関のお姉さまに「合同さん」と言われたことがあります。 登記費用は、ほぼ2倍ですね。 株式会社 代表取締役ということでちょっと胸を張って名刺を渡せそうです。 その後、しらでんがありました。宅配屋さん「パスカルさん、何号室ですか？」パスカル「私、戸建に住んでいます。」 注文したクロスが南端にある物件に届いてしまったようです。私がこの物件のリフォームした際、いろいろ直接届けてもらっていました。私が誤ってその時登録した住所を指定してしまったようです。 お詫びを言い、自宅に転送してもらいました。本日届きます。 その後、B信金さんの担当者さんから連絡がありました。10日にお願いしたアパートの屋根に載せる太陽光発電について融資OKの連絡です。それにしてもこの信金さんフットワークが軽いです。 この担当者さん、10日に私の担当になったばかりです。10日にあいさつに来てくれました。その際、太陽光発電の話をしました。そして12日に融資OKです。この担当者さん赴任してきて、3日目に融資を出してくれたことになります。あいさつ回りで忙しい中取り組んでくれたことに感謝です。 これは、担当者さんの力、支店長さんと支店の力、信金本部の方針ですね。 このB信金さんと話をするたびに「融資の引き締めなんて関係ないんだなー。」と思います。 現在、このＢ信金さんには2棟1セットの融資をお願いしてOKをもらってますが、物件の境界不備があり、その問題が解決するまで待ってもらっています。 前担当者さんとの話で、「いい物件があったら持ち込んでください。2棟1セットの融資実行前でもかまいません。」 驚きです。勇気を振り絞って、太陽光発電の話をしましたが、あっさり通ってしまいました。前任の担当差さんからの引継ぎもしっかりしているようです。 私は、この信金さんに年間4棟まで融資してもらえます。2棟1セットは1棟扱いです。 先日お話した、「保証協会融資」 ⇒ 「預金担保融資」 ⇒ 「通常の融資」検討のグダグダ融資のA信金さとはだいぶ違います。でも、今はこのくらい厳しいんでしょうね。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.12
全22件 (22件中 1-22件目)
1
-
-
- 私なりのインテリア/節約/収納術
- 好きなインテリアスタイル
- (2024-11-21 15:24:20)
-
-
-
- ☆手作り大好きさん☆
- 刺繍スカラップのダブルガーゼ黒でロ…
- (2024-11-23 10:00:12)
-
-
-
- 日常の生活を・・
- 「一枚でセンス良く見えて、長く愛用…
- (2024-11-23 10:00:11)
-
