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生きています
というわけで、かなり久しぶり。まだ生きています。ブログの更新はせず、ほぼXのみなここ最近。本業では役職も上がりさらに多忙に。不動産でも初の強制執行を経験することになりました。いや・・・滞納されて弁護士費用払って強制執行費用払ってもう犯罪ですよね。食い逃げが可愛く見える。年齢で住むところが無い、とか言っているけど自業自得。居座り強盗みたいなものだけど、逃げ得が許される制度がおかしいです。保証会社必須は間違いない。さて、仕事するか・・・・
Feb 19, 2025
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久しぶりな更新
てことで、かなーり久しぶりの更新。君は生き延びることができるか？？うん、とりあえず生きています。最近はTwitterのほうが見ていることが多く、楽天ブログはフォローしている人も更新しなくなり見ることが激減。アメーバブログはまだ更新している人がいるので、読むだけに・・・・実際ブログの長文書くような出来事が少なく、リーマン業務もやる事増えて年度末は死にかけておりました。年度もあけて、気持ち年度前の仕事も落ち着き？？今年度の仕事が飛んできている状況に・・・・今日は気持ち少し余裕ありですね。とりあえず物件は１棟購入。忙しい盛りの４月１日決済と無茶しました。CF大儲け、という物件ではありません。自己資金利回りで考えれば２０％程度。最後は売却で資金回収しやすい案件かと考えての購入です。地下鉄駅５分で１４０坪な物件。ちょっと土地活用が難しいかも、と思いつつ坪単価でかなり割安だったので、思わず購入です。金融機関も新規開拓できましたし（ご紹介でした。ありがたい限り）あとは３月末には一瞬だけ満室に！！とはいっても、5月末退去が続きまして・・・・退去時期がずれている感じもしますね～。たまーに更新していこうと思いますので、気長にお付き合い下さい。
Jun 5, 2024
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残り4カ月
ってことで、8月も盆休みが終わり・・・・今年もあと4カ月。年齢と共に月日が経つのは早まっていく。そんな中、融資を引きたい案件があって動いてはいましたが・・・・・ダメでした～。イケると踏んでいた信金はお断りの連絡。ご紹介頂いた信組は残念ながら融資額伸びず。割とイケイケなところの信金は「検査済証」が無くて断念。金融機関の考え方・担保保全率・収支が回る事この辺りが上手くバランス取れる事が前提なのが、改めてわかりました。なかなか買えていない状況。探す努力も足りていないのだろうな～。
Sep 1, 2023
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半期終了！
ってことで、またまた久しぶりの更新。今年も半期が過ぎて、残り半年。退去の部屋数をデータとして残していますが・・・・既に2割が入れ替わり！！！単身向けでも安い部屋程動きが多い気がしますね。単純に1部屋5万とすればAD10万×10部屋あれば100万の出費。やはり退去は少なくするに限る。その方法は・・・・家賃より少し上の満足を、というのが自分なりのコンセプト。共用部だったり敷地内の清掃だったり、外壁等の修繕だったり。がっかりパターンにならないような満足度かもしれません。あとは・・・ここ最近買えていない。といっても2月に戸建てを購入していますが、少しでも物件増やしたいところですね。検索すれば興味ある物件は出てきているので、探し続ける事は大事だなーと。そんな事を思う最近。ミーテイングも再開したいな～
Jul 6, 2023
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退去は続くよ何処までも
ってことで、スゲー久しぶりな更新です。生きてます。飛んではいません。最近はブログよりTwitter見る事ばかり（笑相変わらず退去との戦いは続いています。三月末は2部屋の退去のみで安心していたら・・・・・4月末に２部屋5月末に４部屋と一気に６部屋も。そのうちファミリー向けが4部屋！！不思議な流れを迎えております。転居理由も自宅購入ばかり。まだまだ新築は上がる、とみての購入なんだろうか？？新築かどうかはわかりませんが（笑とはいえ、木材は落ち着きましたが・・・・設備系の資材は値上がりの一途。注文住宅を建築できる大工さんも減ってきているので工場生産ではない注文住宅を建築するのは贅沢なものになるのかもしれません。建売も狭い＆高い状態が続いているけどな～。なんて、他人の心配の前に自分の心配を！！わりと入居期間が短い入居者が中心（悲しい・・・・）のでリフォーム代はそれほどかからなそうな気がする。と、前向きに考えて埋めていくしかないですね。とりあえずゴールデンウイークは暦通りなので、時間作って物件に寄って現地確認を実施！！！行動すれば事態が動くことも多いので。悪い方にクレーム出たりもありますが（笑さて、もう一息本業頑張りますか！！
May 2, 2023
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まだ生きています。。。。
ってことで、年が明けてからの初ブログ。本年もよろしくお願いいたします。って、もう2月だ！！あっという間に1/12が過ぎ去っていますね・・・・今年もよろしくお願い致します。最近ブログの更新が滞っていたのは・・・・不動産に関してはトラブルが中心で、これだ！！というネタが無い状況。ネタがあっても困るんですけどね。戸数が増えれば細々とした事項はそれなりにありますね～。一番大きい問題は物件自体が消防により使用禁止命令が出るか否かの案件がある事かな。設備関係に問題があり（前々のオーナーがしたもの？）是正指示が出るとえらいこっちゃになる可能性。そんなところです。修繕には戸当たり30万から50万かな～。直して回収に1年は必要。CFベースなら2年は必要。でも築古・・・・同じ費用で追い出しかけて、地下鉄徒歩圏だから古家付き土地で売り出すのも手なのかな。そんな事を妄想しております。さて、今年も頑張らねば～
Feb 9, 2023
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まだ生きています。
ってことで、最近は不動産的な活動が出来ていないここ最近・・・・更新もしばらくしていませんでしたが、生きております！とりあえず、火災保険更新に伴いカード支払いがドッカリ来ているので支払い準備。決算月最終日にヤニ部屋リフォーム代の支払いがドッカリ。そんな感じで今期は支払いドッカリでの着地になりますね～。期末に向けて一気に現金が減りますので・・・・・経費関係を見直したいところです。が、電気代は格安電力も厳しいところ。リフォーム代はケチる事も出来ないし・・・施主支給で少し浮かすくらいなのかもしれません。あ、一番無駄なのはクルマの経費だと思ってますが、これは削れません（笑とりあえず任意保険がそろそろ年度更新で安くなる＆モニョモニョした分で月々の支払いは削減できるので10万円/月は支払い改善出来そうです。決算に向けて弥生会計へ入力していますが。。。。。今期の修繕費は驚きの額に。売上額（家賃収入）に対して、〇割に！！ここまで大きい理由は孤独死×2件（相続放棄とかで、全部は取れず）入居から20年選手が何部屋も退去。しかもヤニ部屋複数。もう壁床天井から設備までほぼ交換となってしまいました・・・・外壁塗装で怪しい部分をシーリングでごまかしたら、やっぱり水漏れして、再度壁をふかして張替え。まあ、不動産賃貸業やっていて厳しい一年になりました（笑次年度に向けては、コスト上昇分を家賃に反映できるかな、と考えたいところです。 ※低家賃の物件も多いので・・・・
Nov 28, 2022
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冬が始まるよ
ってことで、気が付けばそろそろ冬に・・・・排雪の申し込みや、ドレン清掃の話。空室の水抜き点検などが来るといよいよ冬の到来を感じます。今年の冬は・・・・雪が少ないと嬉しいな。昨シーズンは雪に泣かされたので。
Oct 26, 2022
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取組遅れ・・・・
ってことで、最近は取り組みが遅れている事を考えると・・・・・物件買えていない。 昨年7月購入から1年以上買えていない。・11月決算に向けて着地点を確認・空室の仕上げ漏れ エアコンリモコン交換や、照明取付漏れ・新築企画会社への訪問 ご紹介いただく話をしつつも、本業に忙殺されて行けていない・・・ってところでしょうか。来年度は消費税課税事業者となる事から、物件購入や高価な車両は面倒なところではあります。購入はまだしも、売却の消費税に関しては払いたくないのが本音です。とはいえ、今年度は残り1カ月なので・・・・物件購入は2年間無しになるかもなー。でも売らなければ支払い義務は無いから、買い続ければいいのか！！新築なら再来年1月竣工とかなら、年度明けてからの購入だからいいのかな？インボイスに関してはまったく不勉強なので、ちょっと学ばないと。そんな事を考えてます。
Oct 24, 2022
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支払いが多い（続）
ってことで、昨年のブログ見たら「今月がは支払が多くて」とありました。今年も変わらず支払いが多い（笑今月は固定資産税のカード払い分を払わなきゃ。とか、リフォーム代金が来月ヤニ部屋の分がドカッと来るな、とか。11月末は決算月だけに税金支払いが1月までにあるし・・・・まあ収入はあっても支払いも大きいのが賃貸経営ですね～。最近あるのは、カードの限度額。限度額300万でも1カ月に使えるのは150万。固定資産税一発で100万。それならば残りは50万。どう見ても足りません・・・・カードの限度額はこれ以上上がらないカードなので、種類を変えるかアップグレードをするか、です。ANAカードをメインとしているけど、年会費が15000円から80000円にアップするので。・・・・その金額差をどう考えるか、ですね。法人代表が妻なので、法人カードを持つのも面倒なところがありますし。もう代表者変更で自分にしたいと考えるときもあります・・・・・そんな事をつらつらと考える今日この頃。
Oct 22, 2022
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やらかし案件
ってことで、あっという間の週末も終わり・・・・今週は施主支給の部材届けたり、個人のカーローンを申し込んだりと動きは無さそうでも、ちょっとだけ動いています。施主支給は久しぶりの大失敗。既設機種の後継機種を選定して納品してみたら・・・・電気工事側での問題が。機器の端子数と既設ケーブルが合わない。今更電気工事追加ともならないので、別機種選定して再度注文を。実は2台注文していたので・・・・けっこうな金額が無駄になりそう。新品で1台は箱からだして、もう一台は未開封だからメルカリかヤフオクで売却してみようかな・・・・。施主支給でやらかしたの久しぶり。端子図まで確認しなかったのは反省点です。気を付けていかないと、です。さて週末は家庭の事をいろいろやってました・・・某金融機関のマグロ解体ショーでマグロを買って家族に還元！！お付き合いも大事！ってことで、本業は上期が終わって下期へGO。
Oct 17, 2022
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信金さんへGO！
ってことで、先日は久しぶりに某信金へ。火災保険の更新モードで手元資金の流出があって、定期積金を解約に寄らせて頂いた次第。実は支店長代わってからの初訪問でして、立ち話ながらいろいろと聞けました。・不動産に関しては、高値安定で最近は持ち込まれても融資が出来ていない。・自己資金を突っ込む金額が大きすぎて二の足を踏んでいる（出せていない？？）・エレベーターは無くとも融資に問題無し。 他で必須な話をしたら驚いていました。・ヤル気あるので、良いのがあれば是非！！ ※まあ、話半分としておこう・・・・・最近は自己資金2割になっている ※え？？以前はもっと少なかった？？・利回り6％代が・・・・と言っていたな～。そんな感じで、土地の資産価値＆駅近であれば自己資金少なく出来るので・・・そんな物件、見つけたいところですね～。あ、自己資金が足りない・・・ってことで、社用車を売却しました。2台あったので一台体制になります。売却価格はかなりの高価な感じ。3年でかかった費用は任意保険と車検代ってところです。とはいえ・・・・減価償却使い切ってからの高価売却だけに、利益も出ているので・・・・実質は利益の先送りでした。でも買った値段の半分とかになって利益なしというのも寂しいですから、高値なだけありがたいと思っておきます。
Oct 13, 2022
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時がたつのは早い・・・
ってことで、最近はあっという間に月曜日が来ている気がするアラフィフ突入な自分。不動産的な活動は・・・・・久しぶりのミットさん主催ミーティングへ。新事務所（といっても、しばらく前に購入していたらしい）へお伺いし、少人数だったので話もしやすく良かったですね～。ミーテイングの規模感、5人ちょっとくらいが1グループとしては最適なんだろうな、と。ちなみに集まったメンバーの顔触れは、お会いした事が無い方が中心。それだけに資産背景なども異なっていて、話を聞いていると参考になる部分も多かった。初めての人の話を聞くのは楽しいですね～。自分自身としては・・・・ここ最近の修繕費の連続、火災保険の更新で手元資金が減っている状況で、新規の行動が取れていません。孤独死からの退去連続で今年度は修繕費で利益ガッツリ下がりそう。再度試算してみないといけませんね～。本業もあって寝不足全開・・・・・疲れました・・・。
Oct 11, 2022
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ランチミーティングへGO！！
ってことで、先日はランチミーティングへ参加させて頂きました。参加の方は規模も自分の数倍から１０倍。年齢も上の方が中心だったので、この先の展望（相続だったり）について取り組み方を聞けて参考になりましたね～。やはり立っているステージによって悩みは異なるが、模索しながら進んでいるのだな、と感じる次第。そして人数が少ないと話も飛ばないので、聞きやすくていいですよね～。多人数でワイワイ盛り上がるのも良いですが、こじんまりも悪くない！そして話を聞くと不動産へのモチベーションが上がるから、一人で悶々としているより良いですね。細々した悩みが吹き飛びました！！またチャンス作らないとな～。
Sep 26, 2022
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探す努力が足りない？
ってことで、相変わらず物件情報を見ていますが・・・・・面白そうな物件がありません。今までの購入物件から見れば利回りが低くて、土地値も出なくて、CFも出ない。これだと買う意味が無い。どこかの要素（他にも要素はたくさんあるが）が優れているからこそ今まで購入してきた（はず？？）そう考えると・・・・なかなか買えないですよね。利回り10％だと、15％の頭金入れても20年融資引かないとCFが厳しくなる。15年融資だと14％は欲しくなるが・・・・このご時世だと、けっこう難しい。新築7％超えれば、まだ見込みあるか？？でも部屋の広さや立地など、後から自分で工夫出来ない箇所は、最初から条件を緩めてしまうと自分が後悔しますから、より買えない（笑まあ、自分で探しているのも少ないから情報が少ないと言えますね～。頑張ろうっと。
Sep 6, 2022
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ブログ更新していないけど、火災保険は更新
ってことで、全然更新していませんなー。最近はTwitter見るのが増えています。最近は火災保険の更新や切り替えを行っています。１０月からの保険料見直しがあると情報が広まっていますが・・・・築古物件が多い自分のポートフォリオ。いろいろと見直しています。３年毎更新を、今回のタイミングで１０年更新へ見直し。民泊部屋が入っていた物件では、通常賃貸への見直しでかなりのコストダウン。ちょうど更新時期の物件は一気に１０年更新へ。などなど見直ししていたら・・・・数百万円が飛んでいく事に！！！まあ、決算書では年割で経費処理になりますし、今年限りの費用と考えれば致し方ないですが・・・・・手元資金がリフォームで飛んでいくところにぶつかっているので、なかなかに厳しい。＃やめよう不動産投資ってハッシュタグがTwitterにありますが、その通りな気がしてきました（笑お金が無い！といってもゼロになるわけではないので、不動産始めたころに比べばまだ楽です。始めたころは、マジにお金がマイナス圏内になり、家庭の資金を突っ込んだことも。それに比べれば、まだ助かっています。でも、出ていく資金は大きい・・・・固定資産税や法人税などでちょっとした高級車は新車で買える資金が飛んでいく。一般的な事業と違って人を雇っていないので、資金繰りは楽な方ですが・・・経営している人たちは凄いと思う次第。
Aug 30, 2022
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盆休みも終わり・・・・
ってことで、盆休みも終わり本日より通常営業に。しかしまあ・・・ここ最近の雨は、短時間に特定エリアにドカッと降る。そんな感じで、今までとは違う感じですよね。物件買う時は、地盤の低い箇所、気を付けなければと思ったりしています。札幌近辺であればなんとなく怪しいところは、今までの地歴からわかるから大丈夫でしょうけど。そんな休み中は、退去部屋の確認をしてみたり、退去部屋のエアコンリモコンを交換してみたり。思いのほか、なにもしませんでしたね（笑宿題がてんこ盛りな状況のままです・・・・とりあえずは、退去部屋（ヤニ部屋）の必要な資材を購入してこないと・・・・ペット可物件より喫煙部屋の方がはるかに被害が大きいです。喫煙者には礼金２か月は入れてほしいところです。クロスから換気口から設備から。みんな黄色。クロスも壁代えるなら天井も代えないとヤニ色のコントラストがひどくて・・・・全面張替えとなってしまう。困ったものです。リフォーム資金の確認しておかないとなー。さて、本業も宿題が溜まっているので、頑張ります！！
Aug 18, 2022
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ここ最近・・・・
ってことで、久しぶりの更新に。ここ最近はネタに出来るとすれば・・・・濃厚接触者扱いなところですかね（笑本業で打合せ完了後に、お相手が発熱からの陽性に。ランチもご一緒していて、もちろんマスク外して、となりまして・・・・濃厚接触扱いとなりました。とりあえず在宅勤務。なおかつ自宅でも隔離状態。まあ、携帯は鳴りまくるものの他からの邪魔は入りにくいので、それなりに集中して仕事は出来ました。とはいえ隣に寝床を準備していたので、生活のペースが変な事に。自分自身はFIREには向かないんだろうな、なんて思っています。やはり外出できない＆人と顔を合わせないというのは。。。。寂しいものですね～。とりあえず今週からは通常営業。相変わらず本業は忙しい状態が続いています。盆休み前にある程度片付けばいいのですが・・・・・。
Aug 10, 2022
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金消契約へ
ってことで、金消契約へGO！妻が・・・代表が妻なので、自分は用無しでございます。ちゃんとやってくれたかな？？運転資金の名目でリフォーム資金を借りていましたが。5年の返済期間を経て完済したのが先月。でも・・・・外壁修繕や退去リフォームが続いているので、またまた借入する事にしました。金利は少しダウンしてくれたので、ありがたい限り。使い道は決まっているから、大事に使いつつ返済をすすめていきたいところです。それにしても大きなリフォームが続きます。２０年居住の退去など・・・・壁・床・設備。全てが新築当時のものなので、すべてやり直し。しかも１階。試練は続きます（笑
Jul 29, 2022
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まとめて退去
ってことで、あっという間の週末ですね。ここ最近といえば、とある物件の退去が続いています。４月から２０戸中６件。まさかの３割退去！！。とはいえ、そのうちの退去待ちが２戸で退去４戸の内、３戸は既に入居＆申込済みなので・・・・物件に特別問題があるわけではなく、タイミングなんだとは思います。昨年度は退去が少なかったですから、重なるときは重なるパターンですね。でも・・・・広告費とリフォーム費用が大きい・・・・リフォームは築２０年を超えている物件＆退去部屋が長期入居からの退去で、コストがかかる！！この辺りは新築に比べると厳しいところです。その分の利回り高さ＆借入の少なさ、でバランスが取れていると思っていますが。管理会社さんのおかげで施主支給や施主施工が行いやすいので、効果的にコスト縮減が出来るのもありがたいところです。自分の手間代を考えてもペイはしています。さすがにクロスやCFまでは手が出せませんので、細々したところで勝負ですね（笑そういえば・・・・管理会社さんの担当さんが代わってから仕事以外でご一緒していない。コロナ爆発しているので、ちょっと下降して来たら飲みに誘ってみようかな。だいぶ助けられていますし。巨
Jul 22, 2022
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ボーナスからのクルマ購入
ってことで、本業ではボーナスが入りました～業績が良かった（会社全体が）のでボーナス額がアップ！有り難い限りです。本業もそれなりに頑張っているので出ないと困りますけどねーそれに合わせてマイカーを買い替えに、思うところがあって、安全装置が付いている新しいクルマに。中古で行くつもりでしたが、ちょうどマイナー前のモデルがモータープールにあって大幅値引きが出たもので・・・・人生初の新車を買う事になりました！！納車まで数週間ですが、楽しみにしておきます。家族のクルマということで、不動産にも使いますが減価償却に半分あげるかどうか。ここは悩みどころです。けっこう不動産活動にも使うクルマなんですが・・・・まあすぐに売る事も無いだろうから、気長に償却にするのもアリか？？この辺りは税理士先生にも相談してみようかと。そんな感じで、早速ホイール等を物色しているところ。納車まではワクワクしますね！！
Jul 18, 2022
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空室問題・・・・
ってことで、久しぶりなブログ更新になりますねーもういろいろとあります。空室は空室申込済み 1室空室リフォーム中 2室空室募集中 1室退去連絡あり 1室設備トラブル中 1室こう見れば、ほぼ5室が空室となりますね・・・ここ最近の退去ラッシュからの空室3室まで行きつつの退去連絡・トラブル中の2室がキッツイところです。ちなみに設備トラブルに関しては・・・・築年数の問題もあり、完治は難しいと思いまして・・・・。退去待ちになりそうです。でもゴネる生活保護な入居者。まあ、いろんな人がいますよね。当たりが悪かったと思い、管理会社さんと協力して対処するしかありません。ホント1棟だけなら詰んでいる気がします。戸数があるから退去も出ますが、規模もあって助かっている気もします。とはいえ、支払いも続きます。リフォーム委費用もかかるし、中間納税からの固定資産税、そして火災保険の更新！！どんどんお金が出ていく・・・・。資金計画は大事っす！さて、本業は相変わらず厳しい状況に。でもボーナス月でもあるので楽しみにしておきます。賃上げもありそうなので、物件購入には遠く及びませんが安定した収入としては有り難い限り。不動産も本業も頑張っていこうと思える原動力は収入ですね！！
Jul 6, 2022
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完済達成！！
ってことで、今月に5年前に借入をしたリフォーム資金が返済完了を迎えます。金額的にはわずかですが、まともに完済したのは初めてです。今までは売却や一括返済をしていたので・・・。そしたら信金の担当さんからTEL.設備資金ではなくとも運転資金でも借りませんか？とお誘いでした。最近は退去が多く手元資金が少し寂しいところではあったので、安心料として借入もありかな、と。個人で国金から借入している金利が高いのを返済して・・・・残りはリフォーム資金へ。あとは火災保険。10月値上げに向けて、見直しが出来る案件は条件変更という名の下に、マックスの10年まで保険継続等にしていく必要があります。こちらにも資金が必要な事から、渡りに船、ではありますねー。さて、あとは無事に通るか。なんせリフォーム費用ならまだしも、運転資金は不動産賃貸業では不要、と考えられると聞いておりますので。ま、実際長期借入している資金は別にすれば「売掛・買掛」なんて発生しないはずですから（笑
Jun 28, 2022
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クレジットカード等の活用方法
ってことで、住民税も来ているので自分なりに情報の取りまとめも含めて書いてみようかと。今までは国税：国税のサイトでクレカ払い（手数料0.8％程度）地方税：Yahoo公金払いでクレカ払い（手数料0.8％程度）不動産取得税は現金ニコニコだったのが・・・・国税：変わらず地方税：Yahoo公金がサービス終了に伴い他の業者へ。手数料が1％以上と高額に。 札幌市はLINEPAY、PAYPAYのみ可能 北海道は上記に加えてauPAY等も可能不動産取得税は30万以下ならペイペイ等の支払いが可能に。そんな感じになりまして・・・・クレカ払いは国税以外の支払いに使うのは手数料負けするようになりましたね。自分のメインクレカは「ANAワイドゴールド」利用金額の1％+リボ払いにて+0.3%でも、改悪が決まっており利用金額の1％のみとなります。とはいえ、1％はANAマイルになる。1マイル＝1.6円には出来るので、飛行機乗るなら名目上は1.6％還元とも言えます。またマイルを特典航空券にすれば、国内線でも1マイル＝3円以上にはなるので、それほど低くはないです。そしペイペイはクレカチャージが面倒な上に、メインカードではチャージ出来ないので専用カードをわざわざ作るのも面倒。なおかつ支払い上限30万だけに、支払いできるものと出来ないものが。ラインペイも同様な傾向があります。個人的にはauPAYが使い勝手良いものの、札幌市は頑なに使わせない。これからの支払いに関しての課題は・・・・・クレカをどうするか？？ 今は15,000円程度の年会費ですが、5万アップのプラチナカードに上げるか？？ とはいえ毎年700万以上の決済が無いとメリット出ませんが・・・・ そこまでは決済額がいかなさそう。 手数料負けしてしまいそう。 今のままかな～・旧SPGもありますが、そこまで高級ホテルに泊まることも無いのでポイントの使い勝手は難しいかも・・・・楽天カードは完全にサブカード・PAY系の使い勝手向上を目指していく感じかな。 街中的にはPAYPAYがどこでも使えつつ、チャージが面倒なので銀行連携するか、といったところ。 自動車税等含めてAUPAYが使えるので、チャージクレカ（楽天はポイントつかず）を再検討。そんなところでしょうか。関係無い人からすれば、なんの話やら、ですし詳しい人から見れば甘々な対応と思われるでしょうねーさて、も少し調べてみましょう。で今週は少し本業が落ち着くはず。少し不動産業務にも力を入れれるかな？
Jun 20, 2022
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個別なミーティング！
ってことで、週末は久しぶりのミーティングへ。といっても集団ではなく2人だけでゆっくりと。実は不動産賃貸業に参入したのが同じくらいのお方。そのため、話のネタ、家族の話などお互いに共感しつつ物件の購入手法が異なる為に参考になる話が聞けました。お互いに感じるのは年齢。始めたころは一般的な一区切りになる60歳まではまだまだ先。そんな風に思っていましたが、10年経過すれば10歳の年齢を重ねる。当たり前の話ですが、改めて実感している次第。エボおやじさんの事業継承などは、先駆的な試みとして参考になる話だと思い参考にさせてもらっています。自分の購入物件もわりと相続や時代への継承出来ない案件がいくつかあり、なかなか難しいものだとは思っています。我が家は子ども達の不動産への興味、どんなものかな～。まだ小中学生だけにわかりません。苦手にならないように進めたいところです。さて、今週も本業がバタバタ。卒業することなく副業をしている状況が、不動産事業には足枷になりつつ、メリットも出ているのでしばし頑張りたいところです。
Jun 6, 2022
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管理担当の方が交代へ
ってことで、気がつけば金曜日・・・・・そして5月も終わり、今年も残り半年ちょっと。あっという間に過ぎていきますね～。最近、管理会社の担当さんが変わりまして、また仕事の進め方が少し変わりました。最初は少しズレがあったところ（スピード感等）がありましたが、お互いで認識すり合わせしてみたところ、相性は思いのほか良さそうな感じです。もちろん社内では役割分担をしているでしょうけど、窓口となる担当の方と雰囲気が合うのは有り難いところ。とはいえ、担当変更からの退去が一気に押し寄せ、まさかの入居トラブル。外壁からの漏水など、お互い試練からのスタートとなりました。なんだか申し訳ないところですが、濃いネタな分だけお互いの理解が深まると思っておきましょう（笑それにしても。。。。。管理会社の募集内容（設備的なところ）と賃貸仲介業者さんの内容に齟齬があって、入居からのクレーム。そんな事もあるんだなーま、ついていると思ったものがついていないんだから、言いたくもなりますよね。インターフォンとかなので、気持ちよく追加しておきましょう！さて週末は久しぶりにお会いする大家さんのところに。楽しみでございます！！
Jun 3, 2022
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強気な価格設定‼
ってことで、よく聞く言葉に「隣地は倍出しても買え！」と聞きますが・・・・自宅の隣のお方。ちょっとお金のある方らしいです。で、徒歩1分くらいの場所に娘夫婦の為に家を建てて、その横を庭、というよりガーデンというほど拘って整備していましたが。。。。。最近、重機を入れてきれいさっぱり撤去しておりました。そしたら昨日の売り土地情報に、そのガーデン跡地が出ているじゃないですか！！隣地ではないけど、場所は悪くない。と思って価格を見たら、まさかの金額。坪単価が50万円超え！！ここの土地、場所は悪くないのですが、その数軒となりが5年前に出たときは20万/坪を切るくらい。最初は25万円/坪で出したものの、売れなくて20万切りまで下げた経緯が。最近の周辺の相場は35～40万程度。それでも高いと思っております。そう考えれば、凄い強気な価格設定です。けど隣地は娘の自宅。キープしておけばとも思いますが、終活に向けての売却なのかなー。５年前に数軒隣を買った人はラッキーですよね。購入もバイク客ももしや自分の自宅も売れば大儲けか！！！と思いたいですが、売れたら他の場所で高い家を買わなければならないので実需で大儲けは難しいところです。
May 30, 2022
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地主さんパワーを見た
ってことで、某地下鉄駅そばに自宅とアパートの敷地が一体になっているプチ地主さんのアパート。半年前くらいに全部追い出しをかけていたので解体かな、と思ったら案の定解体工事に。で、そのまま売るのかと思いきや新築工事がスタート。しかも工事監理はJAでした。このあたりでもJAがまだやっているのに驚きました。で・・・・足場が取れてみたら・・・・・まさかの木造2階建て！！！一階が車庫で、その上に木造2階建なので厳密には3階建てですが。容積とか思い切り余しての新築でした。。RCの方が転勤者含めて募集しやすいところを、あえての木造。流行りに踊らされない姿勢。やはり地主さんパワーなんだなー。でも、敷地の使い方がもったいない。地下鉄駅徒歩2分なのにー
May 29, 2022
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手元資金が減っていく！
ってことで、最近は本業が忙しいところもあり不動産へのスタンスが取れていない現状です。で、問題があるのは・・・・個人の資金を法人に貸付しまくっている状況。法人口座から数カ月はちゃんとした出金をしていない。数カ月前の領収書で口座から現金引き出すのも出来るんだろうか。そんな悩みを抱えております・・・普通に役員貸し付けにしているから、役員への返済一発で良いような気もしますが。そんな感じで一回精算しなければ個人のお金が無くなりそうです。物件購入時も個人の物件売却資金を法人に貸付したりしているので。。。。帳簿上の貸付金もなかなかの額に。あと10年もやっていれば、貸付金の返済を受け取るだけでしばらく生活できるかも（笑年金+貸付金返済ってところですね。
May 26, 2022
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少しめげる
ってことで、ここ最近はトラブル的な話が多くて・・・・少し寂しいところです。・退去が続く・・・ 繁忙期過ぎてからの単身者・ファミリーが退去。きついですわー・設備トラブルが 築古アパートでの設備でトラブルで費用発生 退去部屋のコタコタ具合がひどいのがいくつか。 外壁塗装したものの、ケチったところから漏水が・・・・カバー工法追加で費用増大 ・滞納も・・・・ コロナ補助貰っている人だったはず・・・・ いつも滞納しているも相変わらず・・・・・とかとか。減収要因がいろいろとあって、CFが貯まるペースが伸びません！手元資金を確保するなら、物件売れば、とも考えますが・・・・売りたい物件が無い！そう考えると、固定費削減を考えるなら社用車ローンの圧縮や余計な固定費削減が出来るような事を考えていく必要があります。一部繰り上げとかを考える。照明のLED化を確認とかでしょうか。まあ、いろいろと考えるべきところがあって負けないよう頑張ります。最近はクルマに考えが偏りすぎた気持ちを再度不動産に戻していきたいところです。物件買いたいが、なかなか見つけれていないここ最近。
May 24, 2022
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本業が繁忙期！！
ってことで、本業が繁忙期に（笑いつもだともう少し後から忙しくなるはずが、今年度は前倒しに波が来ています。いろいろと重なってきてきているので、なんとかこなしていかないと。バタバタするとゆっくり瞬間の判断となるので、イマイチな成果にならないように気を付けていかないと。で、そんな時に繁忙期が過ぎてからの退去が続々と。4月5月6月で一気に5部屋以上が退去に。単身向けばかりなので埋まらないことは無いと思いつつ、ちょっと時間がかかるかもしれません。ファミリーも繁忙期前に退去が出て、こちらは繁忙期関係ない物件だけに、これからの暖かい季節に期待したいところです。が！！！仕方ないがリフォーム費用も大きいです。最近の新築では無い事から、細々設備の入替もあって、それなりの費用に。インターフォン施工とかは自分で仕入れ出来るので少しやお安くなりますが、クロス等は仕方ないです。これを自分施工が出来ればコストダウンになるんでしょうねー。兼業している自分の環境では難しいですが。さて、再度見積見直しつつ、ちょっくら出張へ！！
May 19, 2022
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今週も終わり
ってことで、気がつけば週末（笑ゴールデンウイークの記憶は何処へやら、な日々です（笑そんな中、個人＆法人で借入をしている信金さんへ。法人の定期預金申込と個人口座をお付き合いで開設へ。担当してくれている方。わりとフランクに話をしてくれて、動きが良いな～と思っていました。が！！！実は支店長の次席になる役職でした・・・書類記入の時に別の行員の方に聞いて驚きました！この支店は他の店所に比べて不動産関連の融資残高があるらしく担当さん指名で不動産業者から連絡入る事が多いそうです。でも5年目ってことで、ご本人も来年度は転勤だろうと思っているそうで。転勤されたら、融資姿勢も変わりそうですね。今年度中に買わないと（笑と言いつつ・・・・・・また退去のお知らせが！！繁忙期過ぎてからの退去が続く。ナンダこりゃー。
May 14, 2022
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本業開始！！
ってことで、昨日から本業もスタート。朝から全国にてWEBミーテイング。でも社内ネット負荷がデカすぎて、聞こえない＆見えない状況。上の方々、ネットは無制限だと思っているんだろうな～。そう考えると・・・・物件のネットワーク環境も心配になるところが・・・・所有物件で無料ネットは4年前に新築した物件のみ。今のところは苦情も無いですが、将来的には考えないといけない話題かもしれませんね。って文章打っていると・・・・退去のお知らせが・・・・5月末か～。しかも2戸。中途半端な4月15日退去からの、決まる前に更なる退去・・・・。今シーズンも動きが多そうな雰囲気がします。空いた部屋、ちゃんと巡回して状況確認しないといけませんね。埋めていかないと、収益が流れて行ってしまう・・・頑張りますかー
May 10, 2022
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ゴールデンウイーク終了！
ってことで、ゴールデンウイークも本日で終わり・・・・人生初の１０連休を体験できました！！！と言っても、一日はサービス出勤。コロナワクチン３回目で二日間は体調不良で使えず。やりたいことは天候の都合で進まず・・・・まあ、時間があるから、と思って詰め込んでも思いのほか進みませんね～。ホントなら人にも会いたかったし、空室も回りたかったし。実行力不足なゴールデンウイークとなりました。で、今は明日から本業段取り中。これまた先にやっておけばさ最終日の夜をゆっくりできたのに（笑それでも、やりたいことはどんどん出てきます。今のところであれば、本業無くともそれなりにヒマにはならない予感も。といっても本業も面白くなってきたところがあるので、まだ辞めませんが。さ、明日に向けて頑張ろうっと。
May 8, 2022
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マイカーの検討
ってことで、最近妻を連れてマイカー物色でディーラーへ。新型ノアを見てきましたが・・・・・・妻の反応は芳しくありません。我が家のクルマはホンダのフリード。4.2ｍの全長に最小回転半径5.2ｍその前はホンダのモビリオ。4.1ｍの全長に最小回転半径5.3ｍこの0.1ｍの最小回転半径の差を妻はとても気にしていて、今のクルマは小回り効いて良い！！だから代えたくない。そんな話でした。たしかに新型ノア4.7ｍの全長に最小回転半径5.5ｍこれだと間違いなく文句が出そう。そういう意味では5.3ｍに収まるクルマを妻にＰＲするしかないかも。自分なりには、ミニバンかＳＵＶが欲しいところなんですが探してみたところ・・・・ミニバンでは現行フリード、シエンタ。ルーミーなどはもっと小さいけど、候補としては・・・・・あとはカローラクロスやヤリスクロス。5.3ｍ程度でいけるライズ・ロッキーで4.9mベンツのGLAで5.3mヴェゼルで5.3m後部座席が広くて、荷物も積めて。でもコンパクトで小回り効くクルマ。あ、N-BOX（笑軽自動車は避けたいところです。ま、今のクルマ、車検取ったばかりなので来年度乗り換えを目指して妻を説得していきたいところですね～。
Apr 26, 2022
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手元資金が減っていく！
ってことで、支出が多いここ最近。その理由は・・・・・決算に伴い法人税払ったり固定資産税４期目を払ったり孤独死部屋のリフォームが終わり、そのリフォーム代請求が来たり退去も多かった分、リフォーム代の請求が来たり入居も頑張ってもらった分、広告料の請求が多かったりまあ、ここ何カ月も支払い続きで全く貯蓄が増えている気がしておりません（笑中古物件の「あるある」でしょうかね～。と言いつつも、今年度はリフォーム用に借入した少額融資の完済があります。国金での融資も少額分の繰上返済実施をする予定なので、その分の負担も減る。社用車のローンも、社用車売却を考えているので、売却すれば消える。これだけでも、木造アパート1棟分のCFくらいにはなるので、大きな改善にはなりますね～。新築中心の方に比べれば、安定的なCFが薄い状況ですが、細々した改善が行いやすいのは中古案件中心のメリットかもしれません。ちなみに返済期間が短いのも中古ならではメリット（デメリットでもある）ですが・・・・法人2棟目が、あと6年ほどで完済に。他にも10年以内の完済物件が数件ある事を考えれば・・・・持ち続けていくメリットもありつつ、売却した際の手元資金確保にもメリットが大きいのか、と捕らぬ狸の皮算用が出来ています。毎年購入していくのも大事なことだと今更ながら思いますが、今年は買えるんだろうか・・・・・さて、年度開けてもバタバタな本業。来週月曜の大きな締切案件やら会議の資料やら。こう、なんていうか・・・書類ばっかりの仕事から解放されたい。あ、不動産も書類ばっかりだった（笑
Apr 21, 2022
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ミーティング開催したいな
ってことで、久しぶりにミーティング開催したいと思っているんだけど・・・・・場所が無い！！！ファーストフード店は営業時間短縮しているし、大人数だと目立つ・・・公民館とかを借りる方法もあるが、セミナーのように事前に出席者確定の必要があるレンタルスペースを借りる手もあるが、駐車場が無いところが多いので公共交通機関前提あとは・・・・公園の駐車場（住宅街ではない郊外の場所）にたむろって立ち話か？？今までの開催は「土曜夜」としていましたが・・・・むしろ午前中（昼まで）の開催にしてみる？？コロナ対策どうする？？ ※話はするので、密集・密接を防ぐ方法？？（広いところ？？ 飲食不可？？？）うむむ・・・・いろんな意味でハードルが高いな～。どうしたものか・・・・
Apr 17, 2022
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物件増えた？？
ってことで、忙しいながらも物件をネット検索はしております。最近の傾向見ていると、利回り10％がお買い得に見える程高いのは変わらずですね～。今年度も購入したいところですが・・・・自分の中でピンとくる物件には出会えていない現状です。そんな中ですが、実需中心に物件数が増えている気がしていますが、実際のところどうなのかな～。物件が増えていても安いわけではありませんが（笑実需も見ていて、いい動きしているのはわかります。建売戸建て業者さんも土地が無くて高くて難儀しているとも聞きますし・・・自宅近くの建売と思われる物件もオープンハウスすることなく入居している感じですから。でも、最近の新築は小さい！！自宅周辺は６０～７０坪の区画が多いのですが、それを分割して３０坪くらいにしているから、１００平米前後の建物に見えます。ちょっと狭いよな～、と。せめて１２０は欲しいと思うのは贅沢でしょうか？？と言いつつ、自宅は車庫が広いので不動産取得税がかかる広さ。ストック品もあるので助かっています。お安い時期に買えて良かったと思います。さて、サイト見ながら今日も出張。日帰りで空の旅。
Apr 14, 2022
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中途半端な時期の退去
ってことで、改めて空室状況を確認してみたら・・・・・本日段階では105/107凄い優秀です！！！管理会社さんのおかげ！！！と思っていましたが。。。。改めて確認してみると4月15日退去が4件も・・・・ほぼ満室も半月の短い満足感でしたね～。なぜ中途半端な退去日なんでしょう。ま、こればっかりは致し方無しです。ちなみに、昨年7月購入物件が空室がそれなりにある状態から満室になりました。単身者向けで出入りがそれなりにあったものの、満室になると感慨深いものがあります。出入りはあるでしょうが、一安心です。来週退去したら実際に見てこないと！！
Apr 8, 2022
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落ち着かない。。。。
ってことで、年度もあけて・・・・賃貸的には繁忙期を過ぎておりますが。。。。。本業は年度跨いでも忙しさが変わらず、不動産へのリソースが減っている今日この頃。そんな中でも管理会社さんは逐一動いて頂いて空室も順調に埋まりつつあります。あとは冬が終わらないと埋まりにくい低家賃のファミリーに注力していかないと。そんな感じなもので、不動産事業の支払いで立替ばかりしているので自分の個人口座の資金がどんどん減っていきます。その分が法人口座に残っているはずなので、引き出せば良いのですが・・・・なかなか抜け出て対応が出来ていない今日この頃。さて、まだまだ本業頑張ります。自分の時間というリソースを過大に消費している気がする・・・・ちょっと休みたいところです。仕事自体はやりがいあるし、役職も付いたけど・・・どこまで続けれるかな～。子どもの大学卒業までは、あと10年。最低限はそこまでか？？
Apr 7, 2022
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新年度開始！
ってことで、世間的には年度が切り替わるタイミングですね。本業的にも異動やら仕事の節目だったりするので、4月1日から気持ちを切り替えて行く日になります。そんな中、本業でも退職する人がチラホラ。自分自身は管理職となって社畜へ邁進していく所存なので、辞めるつもりは今のところなし。そこで自分の給与が物件購入と比較してどのくらいの規模なのかを考えてみると・・・・・単純に年収×0.8が手取り金額とする。手取りCF（税引前）は家賃年収×0.25とする。ザックリすれば年収×3.2が家賃となる。年収500万なら家賃1600万年収700万なら家賃2240万年収1000万なら家賃3200万実際は社会保険や税金もあるので単純比較は出来ないけど・・・・40戸ほどの物件が自分の稼ぎかもしれません（笑そう考えれば、あと60戸増えればFIRE出来るかもしれませんね～。とはいえ、まだ仕事を続けようというモチベーションは残っているので、どこまで上がれるか。頑張りがいはあります。
Apr 1, 2022
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関西北陸関東への移動
って事で、今日とと金沢を堪能してきた一週間。蔓延防止でお店が開いていない事に苦労はしました。ご飯食べるのも大変です（笑）金沢はゆっくりまわる時間が少なかったですが、ごはんも美味しいし、次はゆっくり来たい街でした。新幹線効果で観光客が！と聞いていましたが、東京からの移動時間考えれば来たくなる街！札幌からだとすこし遠いですけどね。も少し旅行行きたいと改めて思う出張でした。さて、土曜日な本日は東京にて新築見学会へ！！これまた高層物件で楽しみです。
Mar 12, 2022
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関西北陸関東への移動
って事で、今日とと金沢を堪能してきた一週間。蔓延防止でお店が開いていない事に苦労はしました。ご飯食べるのも大変です（笑）金沢はゆっくりまわる時間が少なかったですが、ごはんも美味しいし、次はゆっくり来たい街でした。新幹線効果で観光客が！と聞いていましたが、東京からの移動時間考えれば来たくなる街！札幌からだとすこし遠いですけどね。も少し旅行行きたいと改めて思う出張でした。さて、土曜日な本日は東京にて新築見学会へ！！これまた高層物件で楽しみです。
Mar 12, 2022
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関西北陸関東への移動
って事で、今日とと金沢を堪能してきた一週間。蔓延防止でお店が開いていない事に苦労はしました。ご飯食べるのも大変です（笑）金沢はゆっくりまわる時間が少なかったですが、ごはんも美味しいし、次はゆっくり来たい街でした。新幹線効果で観光客が！と聞いていましたが、東京からの移動時間考えれば来たくなる街！札幌からだとすこし遠いですけどね。も少し旅行行きたいと改めて思う出張でした。さて、土曜日な本日は東京にて新築見学会へ！！これまた高層物件で楽しみです。
Mar 12, 2022
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残高不足その後
てことで、先日の残高不足なトラブル。結果的には問題なくいけました。残高不足判明は8時30分の記帳の時。そのあと口座に残高板を振込。お昼には引き落とされていなかったけど、翌朝には引き落とされていました。久しぶりにやってしまったネタでした。引き落としをまとめているので、わかりやすくて良いのですが、確認不足でした。しかも2月は日数が少ない！次は気をつけないと！！さて、本業が年度末で佳境に。でも不動産的な出張も。楽しんでいきます！！
Mar 10, 2022
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月末的な・・・・
ってことで、2月も末日。でやらかしたのは・・・・まさかの口座残高不足！！とある口座が政策金融公庫やカード支払い等が集中していて、CFより多い支払いになる事もしばしば。今月は28日で終わる事をすっかり忘れていて・・・・・諸々の引き落としが落ちていなかった・・・朝にすぐ残高不足分を振り込んだものの、夕方に記帳しても引き落としされていない。各所に朝の内に残高不足で引き落とせなかった旨、連絡していますが引き落とし時間は朝とは限らないので、一日待ってください、との事でした。明日の朝に再度記帳してみるけど、たぶんダメだろうな～。いつもなら残高余裕持たせているのに、今回に限って見落としていた。次からは残高3か月分以上の余裕持たせないとダメだと実感。なんともお粗末な話です。
Mar 1, 2022
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小さくミーティング
ってことで、蔓延防止が延長されて交流がしにくい最近ですが・・・・久しぶりに不動産的な話をする時間がありました。やはり自分でモンモンと考えている事が、言語化出来る事で「やっぱり！！」と気が付くことがいくつもありました。そして自分の考えだけではなく、違う視点から見ると見え方が変わる事も改めて再認識出来ました。それにしても・・・4時間はびっちり話が出来ました。長い時間と思いつつ、まだまだ話足りない気持ちでいっぱいです。やっぱりミーティング開催したいですね～。しかし場所の問題が大きいかな。今まではマックとか使いましたが・・・どこかの公民館とか使うのもアリなのかもしれません。それなら気兼ねなく話が出来そうです。セミナーみたくなるのもアレですが、少し場所を探してみようかな～
Feb 21, 2022
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セミナー参加へ
ってことで、昨日は久々にセミナーへ。といってもWEB受講ですが（笑移動時間も無し。中座も問題無し。懇親会も出来る。全国どこの開催でも関係なし。けれどリアルには出会えず・・・・。気軽に参加出来て良い反面、リアルに会えないのは寂しいところですね。それでも10年経って初めて参加出来たセミナーなんで感慨深い！！セミナーはもとより懇親会も楽しくて、WEBでもここまで盛り上がれるのか！と驚きです。やっぱり不動産に絡んだ話を聞くと楽しいですね。札幌とはまた違った環境の話も多いのですが、参考になる話もちらほら。やはり日々勉強です。とりあえず確定申告も終わって、書類の発送も完了。これでひと段落になります。あとは・・・・2月末の空室対応ってところでしょうか。退去は3部屋。空室は1部屋。ま、粛々と対応ですね
Feb 13, 2022
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大雪に振り回されて・・・
ってことで、全国ニュースにもなっている大雪な札幌近辺。もう本業でもクルマにて移動するの諦めて事務所にこもっております。歩きと地下鉄を活用するなら影響は無いんですけどね～。雪も多すぎて、物件の状況は見に行けていません。単身物件はちょっと共用玄関廻りがどうなっているか心配ではあります・・・・８棟ある中の３棟が単身のみ物件。そのうち１棟はRHが入っているので、残り２棟を要確認したいところです。と言いつつ管理会社さんから、緊急除雪対応した連絡が来たり・・・・オーナーは居なくても管理バッチリなので心配ご無用でした（笑さて、いろいろあって確定申告が未着手。明日仕上げしないと！！
Feb 10, 2022
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テレワークも悪くない
ってことで、諸事情でのテレワークも今週でひと段落。来週から出社しての仕事になります。今回のテレワークをしてみてわかったこと。まあ、なんとかなるものです。押印と郵送くらいが問題で、それ以外は自宅でもなんとかなります。上司への相談事など、面と向かって、的なところに苦労するくらいかな。これなら普段から直行直帰で、たまに会社に行く。そんな雰囲気でも良さげな気もします。会社の規則が変わらないと無理だろうけど。基本成果は上げているので、スケジュール調整で少しは不動産業務にも対応増やせそうな気もするが。。。。社用車はGPSついているので、無理は出来ない（笑就業時間を減らす努力が先かもしれませんね。さて、明日の朝も雪かき決定な降雪です。
Feb 5, 2022
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