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競売物件とは、借金を返済できない人の財産を有無を言わせず差し押さえ、強制的に裁判所から売りに出される不動産の事だ。居住している人達の生活実体までは分からない。執行官が不動産鑑定士を伴って事務的に室内に入り、固定資産の算出をして、入札参加者が内部を見られないために写真を撮って終わるだけだ。兵庫県尼崎市にあるマンションの一室で、陰湿な殺人事件が発覚した。それは競売物件として執行官が内部調査した後に発覚したものと考えられる。裁判所の調査よりもっと早く、警察が事件を察知していれば競売物件として公開されることもなかったろう。競売物件には一般人に知られぬ異様な事件性物件が沢山ある。落札してから知ることになる恐ろしい物件で、一般人は震え上がることも多い。弊社が経験したたくさんの事例の中から簡単に数点紹介しよう。残代金の納付が終わり当該物件を見に行ったところ、「渡辺総業」と名乗る張り紙がドアにべったり張ってあって、暴力団を伺わせるやり方で競売妨害により金銭をせしめようという意図がある輩が暗躍していた。別物件では鍵を開けた途端、新興宗教の団体が入り込んでいて祭壇を飾り、信者がたくさんお祈りをしていてビックリしました。 教祖と交渉し、追い出すのに半年もかかりました。あるマンションでは、落札後に入居者に挨拶に行くと、部屋の中は鎧兜や刀が飾ってあり、ヤクザの紋章が入った提灯が部屋一面にずらりとぶら下がっていた。若い衆が数人いて、それと分かる暴力団組事務所だったのだ。裁判所の資料には書いてない。我々は経験豊富なプロの不動産会社だから、どんな事案でも自分で事務的に処理できる。これが一般人であったら恐怖感で神経性胃炎になって入院でもしてしまうだろう。民事なので警察も介入してくれない。 自分で対応できないときは弁護士にすがるより他はない。 結局高い買い物になる。自殺や他殺があった事件性の物件もあり、シロアリの巣窟のような1戸建てもあり、競落者にとって高い買い物になる危険性も隠れている競売物件。「競売物件は市場より安い」という理由は、物件にどんな瑕疵があろうとも裁判所は責任を取らない決まりがあるからなのだ。「入札する人が自己責任で、良く物件を調査してから入札して下さい。」というのが裁判所の前提条件なのだ。知らずに恐ろしい物件を競落してしまう危険性があるのに、それでも貴方は競売物件を買いますか? そんな勇気がありますか? ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年10月31日
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兵庫県尼崎市の連続変死事件で犯行が行われたマンションの部屋が競売物件として公開されていた。しかも室内の写真まで堂々と掲載されていて気持ちが悪い!異常な犯罪事件の犯行現場となったマンションの部屋が、競売物件として兵庫県の地方裁判所から公示された。部屋の内部写真も詳しく掲載されており、当社の社内でも話題となっていたが、午前中にネットで見られた画像が、午後に早くも削除されてしまった。期日変更の理由がついている。アクセス数がすごかっただろうと想像されます。警察が詳しく現場検証をするためにもっと時間が欲しかったのでしょうか?それで競売期日が延期となったのなら納得です。それにしても猟奇的な殺人事件があった中古マンションに買い手がつくのかどうか興味深い。このマンションに住む方々はとんだ被害者となってしまいました。マンションの資産価値は当然落ちてしまい、売るにしても買い手が付かないでしょう。 近隣では当分の間「殺人事件マンション」として噂が絶えないはずです。資産価値が下がり、気味が悪いマンションに住んでいなければならない人々の悩みは想像ができます。マンションはこんな欠点があるんですね。やっぱり住むなら1戸建てでしょうか?近畿 兵庫 神戸地方裁判所尼崎支部 マンション 平成24年(ケ)第114号 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年10月30日
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10月10日の今日は横浜地方裁判所横須賀支部の競売開札日だ。 朝10時から社員が裁判所に詰めて開札結果がどうなるか見守ります。今月、横須賀の裁判所で公開された物件内で、社員が色々と検討した結果1件だけマンションを入札する事となり先週火曜日に応札した。その開札が本日10時から行われる。弊社では担当の社員が裁判所の開札場に詰めて、結果が出次第私のところまで電話連絡が来るようになっている。このところ競売物件はコンスタントに落札が出来ているので取得期待は大きい。最近の競売市場では悪意の占有者が排除され、手続きも淡々と事務的に行われるから楽だ。落札された債務者宅を訪れて、「落札されたとしても、このまま住み続けられるように相手と交渉をしてあげます」と言い寄って20万円~50万円の手数料をだまし取る手口の詐欺師がまだ暗躍しているようなので油断してはいけません。11時頃までには吉報が届く事でしょう。本日は小田原の競売物件も公示されました。 箱根に格安な別荘が出ていますよ。ぜひご覧下さい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年10月10日
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12年上半期の競売市況は落札価格が下落傾向です。入札参加者も減り、入札本数も減少傾向が続いている。この意味するところは!エステートタイムズ(東京都豊島区)がまとめた2012年上半期の不動産競売統計(期間入札)によると、落札率が90%前後と高い水準を維持している一方で、落札価格は下落傾向にあることが分かった。落札価格の売却基準価額に対する乖離率の中央値は1.37(同0.08ポイント下落)で、全地域で下落。東京都(1.29、同0.09ポイント下落)も下げており、2011年以降は全域で下落傾向が鮮明になっている。また、落札物件に対する入札本数も1都3県すべての地域で減少し、2010年上半期に11.1本だった東京都は8.4本となっている。過疎化の地方ほど不動産に対するニーズが無くなっているので、地価はズルズルと下落しても一向に買い手が付かなくなっている。競売物件もつられて落札価格が安くなり、それでも入札者数が減少しているので買い手が付かなくなっている。首都圏は人口が増えている関係で不動産ニーズは高い。 しかし不動産ブームの終焉の中では都会であっても競売の入札参加者は減り続け、落札金額は低調となっている。不動産で人気がある物件のほとんどは、競売市場に出て来る前に「任意売却」で取引されてしまうから残り物の競売物件に妙味がある土地、建物が少なくなっている事が原因だ。それ故に、入札参加者にとっては魅力ある物件が乏しくなっている事が人気減少の原因だ。競売で取得した不動産をリフォームして、転売して儲けようという企業が全国的に減っているのは地価上昇に歯止めがかかり良い兆候ではあるのですが。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年09月22日
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数ある不動産会社の中で「仲介だけでは食べられないから」と、競売に活路を求めて進出してくる新進の会社は多い。法的知識もなく、販売部隊も持たないから危険この上もない。 他力本願でレインズヤアットホームによって他社の販売力に依存する会社だけに危うさもはらんでいる。競売市場に進出しては消えて行く不動産会社の実態を掘り下げる。新港埠頭に移転が決まっている横浜地裁横須賀支部昔から競売市場に進出しては失敗して退場して行く不動産会社は沢山あった。その失敗の一番の原因は入札価格が高くて再販できず、損失を重ねて退場する例だ。2番目は資金繰り。 潤沢な自己資金で運用している分には問題はないが、高利の資金を借りて勝負に挑む会社のほとんどは討ち死にしている。3番目は自社で販売できる兵隊(社員)を持っていないことだろう。落札だけは何とか成功しても再販できなければ資金回収できない。物件の回転率が悪ければそれだけ金利もかさみ原価割れ販売となってしまう。新規に競売市場に打って出る不動産会社はノウハウがないから、リフォームや販売経費の積算がどうしても丼勘定となる。昨日の横須賀地裁で行われた開札でも、弊社が仮に落札したとして、再販を考えていた金額さえも大幅に上回って購入した横浜の不動産会社がいて驚いた。現在売り出している市場価格を超えてまで落札するような事をすれば、再販に苦労するし、やがて買値を下回って処分する事になる。落札した途端損失を出しているようなものだ。儲けようと進出した競売ビジネスが、逆に命取りになってしまう恐れが高い。競売物件は、安く買えれば儲けもの。高い金額なら他社にくれてやる気持ちで入札しないと成功しませんよ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年09月13日
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お客様から依頼されて箱根と熱海の1戸建て別荘を競売代行で入札する。お客様の中で「別荘を安く購入したい」と希望される方が沢山いる。小田原と沼津に出ている競売の中から、箱根と熱海にある1戸建ての別荘を入札することとなった。物件さえ現地調査して問題がなければ、北海道でも沖縄でも郵便で入札が出来るから便利だ。該当する裁判所に切手を貼って入札用紙を送ってもらう事が出来る。わざわざ遠方の裁判所まで電車や車で入札をしに出かける必要はない。開札日も欠席して問題はない。 上手く落札できたときに通知がくるから、残代金を振り込んで必要書類と印鑑、切手、住民票をを持って裁判所に登記に向かうだけだ。ただ、落札した物件に残置物が沢山あると大変です。動産の差し押さえと競売を申請して再度落札し、荷物を処分するという手順を踏まなければならないからだ。占有者がいれば明け渡し命令を発し、それでも出ないときには強制執行をかける。素人さんには手が掛かるのでプロの弁護士や手慣れた不動産会社に代行をお願いした方が面倒がない。中には経験のために不動産会社にアドバイスを受けながら、ご自分も一緒に事務作業を行うオーナーさんもいる。競売は宝探しのようなもので、玉石混合、マイホームから収益物件、別荘まで面白い物件が沢山眠っている。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年09月05日
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沼津の裁判所から出た競売物件で、熱海の比較的新しいリゾートマンションを現地調査してきた。とても素敵な外観と、一番人気の海岸通りにある点は気に入ったが、未払い管理費の金額が確定出来ないため入札は見送りです。競売物件は落札すると、未払い管理費がある場合は落札者が支払い義務を負う。これを管理組合の先取り特権(サキドリトッケン)と呼ばれるものです。他の債権者に優先して管理費の弁済を受ける権利の事を指します。不動産鑑定士もそれを前提として、競売価格を安く提示してくれる。だから競売物件のマンションを入札する時は、しっかり未払い金額を調査の上で採算を考えて入札しなければなりません。本日調査の対象としたマンションは、管理組合が代わったばかりで引き継ぎがしっかりされていないため、今までの未払い金額は把握されておらず金額が直ぐ出て来ない。そんな物件は怖くて入札できません。入札を諦めました。帰りはターンパイクから芦ノ湖へ向かい、湖畔のレストランで美味しい特上の焼き肉を食べ、硫黄温泉に浸り、日頃エアコンで冷えている身体をゆっくり温めてから帰宅した。晩飯はゆっくりと馴染みの寿司屋で済ました。 いつも昼と夜は外食ばかりです。来週の水曜日は久し振りに木更津から九十九里浜へ、不動産を物色に出かける予定です。目玉は太東にある海が一望できる人気のリゾートマンションだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年08月29日
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会社が定休日の時はほとんど遠方の物件を調査に走る。 今日は熱海に出たリゾートマンションの調査だからまだ近い。定休日だからといって休んでいては1円にもならない。 この40年間、定休日は必ず遠方に仕事の種を探しに出ている。定休日は会社から個人用の携帯に電話が来ることはないので自分の仕事がゆっくり出来る。最近は競売物件調査に出かける事が多い。 小田原地裁、沼津地裁、千葉地裁、大田原地裁を巡る。 最近はネットで資料を先に観て、お気に入り物件だけを調査に行けばいいので大変楽になった。水曜日以外乗らない個人用のマイカーは、遠出するために年に15000キロは走る。競売物件の入札、落札、再販では、会社に占める売上げは、全体のわずか10%にも満たないがそれでも、チリも積もれば何とやら、業績に寄与している。地元の横須賀、横浜の落札率が一番多いのはやはり欲しい物件数が多いからだ。リゾート物件の調査で今日も帰りは温泉に入る楽しみが待っています。地元のレストランで美味しい食事を堪能する楽しみもあります。勿論支払いは自腹です。 会社のお金と個人のお金はしっかり分けている。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年08月29日
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不動産の仕入は競売で購入するのが一番の早道。 一旦減った入札者が、この所また増加傾向になっているのは、消費税対策の思惑買いか?中古のマンションや1戸建ては、各地で競売に付される物件を入札、落札するのが一番てっとり早い。夏休み明けには横浜と横須賀の裁判所から公示されている物件を、良く精査して入札する。15日以降は小田原の裁判所から、湯河原や箱根のリゾート物件も売りに出される。競売物件には色々な落とし穴が待っている。 知識がないと火傷を負う危険性が高い。プロの不動産会社の人でも経験を積まないと失敗する。生兵法は怪我のもと。 競売に参加していた不動産会社がずいぶん破綻しているが、これもトラブル回避のノウハウが無かったからだろう。このブログを書いている最中に大きな地震があった。マンションを買うなら耐震性がある昭和56年以降の物件を購入しましょう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年08月13日
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不動産売買が活況を呈している。土地や中古物件を仕入れるとすぐ売れてしまう。物件の仕入れが間に合わない。特に収益物件は買い手ばかりで売り物が極端に少なくなっている。このところ特に不動産売買が活況を呈している。 弊社が仕入れた物件や建売住宅、販売を委託されたマンションや中古住宅などほとんど売約済みとなり棚卸し商品が払底してしまった。お客様が来社されても紹介できる物件が少なくては商売にならない。こうなると裁判所で競売物件をどんどん落札して物件数を増やすのが早道だ。川崎、横浜の動きは特に特に早いし、少しぐらい高値でも売れ行きが良いから業者間の買い取り競争も活発化している。それだから模様眺めしていると購入のチャンスを逸してしまう。明日は地元横須賀の競売物件が裁判所から公示されます。市場に出回る物件が少ないときは、競売物件をどんどん落札して手元社有物件数を増やします。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年06月05日
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昨日は風雨が激しく、傘を差していてもびしょぬれになった。本日は一転して快晴。遠くの山並みや海がとても綺麗に見えました。自宅の庭から東京湾や房総半島がくっきり見えます。富士山もとても綺麗に見えています。昨日の台風のような天気とは打って代わり、本日は綺麗に晴れ渡りました。お陰で自宅の庭から富士山や東京湾、房総半島、伊豆大島までくっきりと見え感激しました。写真を撮ってから朝9時に家を出て一路小田原へ。箱根の競売物件を調査に出向いたところ、バッタリと現地で同業者の方と遭遇し、そのまま一緒に湯河原の物件を見て、ついでに私の持つリゾートマンションまでお誘いしました。競売物件は弊社で購入するには難がありましたが、知人と温泉に浸かり、お酒を酌み交わし、楽しい話に花が咲き楽しい1日を過ごすことが出来ました。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年05月23日
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毎週水曜日は定休日。社員の「釣り同好会メンバ-」は朝5時に集合して釣り船に乗って千葉沖へ。ゴルフ好きなメンバーは6時に会社に集まり、同じく千葉のゴルフ場へ向かいます。私自身は、本日公告された小田原の競売物件の中から、箱根のリゾートマンションと湯河原の商業地域にあるビルを現地調査に向かいます。いままで、沢山購入しているこの地域の地理は隅から隅まで良く知っている。定休日にはそれぞれの過ごし方があります。 社員が仲良く釣りやゴルフに向かうのはとても良いことです。社員同士の一体感が深まるから。フットサルに参加して他社と対抗戦を行い、汗を流すのも社内のチームワークつくりに一役買います。無趣味の人や「せっかくの定休日だから」と、同僚達と行動を共にすることを嫌う人間は、自己中心的になって共同生活に馴染めなくなってくる。 仲間との融和をはかれない人はストレスの発散方法も知らない。だからパチンコで1日を潰すようになり自分で殻に閉じこもってしまうので余計友人も出来なくなる。私は遊びより仕事でストレスを解消する方だ。定休日は取引先や会社から電話が掛かってこないから安心して遠方まで足を伸ばし、物件を調査に出かける事が出来る。本日は待ちに待った小田原の競売公示日なのだ。 箱根のレジーナヴィラというリゾートマンションと湯河原の国道添いで、商業地域に建つビルが競売にかかり、それらを現地調査に行ってくる。定休日だから選別した物件調査をゆっくり行うことが出来る。予定としては朝9時頃自宅を出て、12時に湯元の冨士屋ホテルでバイキングランチを食べ、一路箱根の強羅にあるリゾートマンション「レジーナヴィラ3番館」を見てくる。その後は箱根越えをして奥湯河原に降り、売りビルを見る計画だ。現地調査を終えた後の楽しみは湯河原に持つリゾートマンションへ行き、温泉にゆっくり浸かり、サウナで汗を流し、心身共に癒して活力を得てから22時頃自宅へ帰ってきます。仕事を通してストレスが解消できるなんて最高。私は根っからの仕事人間です。趣味と実益を兼ね備えた「不動産が一番」です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年05月23日
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横須賀市に本社がある、中堅の土建会社が経営破綻した。そこの会社が持つ社員寮、資材置き場、社宅。そして社長の自宅や別荘までが借金の返済のために債権者から水面下で売りに出された。それを弊社が買い手として手を挙げ、このたび購入権者として決定したが、これを「任意売却に依る購入」と言う。横須賀市に本社がある中堅の土建会社が昨年経営破綻した。 神奈川県や横浜市、横須賀市の公共工事では定評がある会社でしたが、公共工事の仕事量が減り、事業の転換が上手く行かず、ついに経営破綻となってしまった。典型的な公共工事に寄りかかっていた会社の運命です。そこの会社が持つ不動産が一斉に水面下で債権者より売りに出されたのだ。物件は社長の自宅、社員寮そして資材置き場など5ケ所ばかりある資産だ。訳あり物件なので通常の市場価格より格安で販売される。銀行の不良債権として差し押さえられていた不動産であるだけに、買い手は購買力を精査されて購入権が決まる。購入希望者の資金力や信用力、実績、購買希望価格等が主な審査対象である。(任意売却物件を購入する顧客の80%以上はプロの不動産会社)会社を経営する社長は、自分の財産と生命を担保にして銀行からお金を借り事業を行う。業績が好調ならば社員を雇用するし、税金も沢山払うので社会貢献出来る。しかし、少しばかり高給が取れても、金持ち敵視政策で収入の半分は国に持って行かれる。事業に失敗すれば、担保に入れた社長の個人資産である自宅から別荘まで銀行に差し押さえされるし、更に会社の資産となっている社屋から保養所、資材置き場、社員遼まで全て処分して借金の返済にまわすから、文無しとなって乞食に転落するのだ。会社の経営とは船乗りと同じだ。船底一枚下は地獄が待っている。高給取りが、いつ転落して乞食になるか分からないリスクを背負って、社長は日夜、骨身を削り、休みも休まず必死に仕事に没頭している。のんきなサラリ-マン社員とは気持ちが違う。(遊んでいて生活保護費を貰っている人達は、一切経営者のようなリスクがありません)経営破綻した土木会社の不動産が今年に入り水面下で売りに出た。弊社が買い手として手を挙げ、債権者による了解が得られたので購入することになった。差し押さえされ、競売に付される直前の不動産を購入することを任意売却という。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年05月08日
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本日は横浜地裁本庁で競売物件の開札がありました。 弊社が入札した3件のうち2件が見事落札となり、思わずニンマリ。2件とも空き家で、残置物はゼロの物件です。競売物件は市場価格より安く購入出来ます。 その理由は隠れた瑕疵があっても裁判所では責任を負わない。 入札前に部屋を内見出来ない。 占有者がいたり残置物がある場合は、落札者は「引き渡し命令申請」をしたり、「強制執行の申請」をする等の煩わしさがあるからです。競売でマイホーム用物件を探されたり、あるいは収益物件を狙う人も沢山います。 しかし入札参加者の9割はプロの不動産業者だ。プロの不動産会社が競売市場に参加して落札するのは、競売という手法で複雑な権利関係を綺麗に出来る。落札した不動産をフルリフォームして再販する。そんな目的で購入する訳です。つまり、販売用商品を競売市場を通じて購入しているのだ。中古車の販売業者がオークションで希望の車を購入してくるのと同じ理屈と思えばいい。一般の方が競売で不動産を購入するのは至難の業ですが、トラブルのない物件を選ぶなら「占有者が居ない」「残置物が無い」不動産を選ぶと良いでしょう。その理由は、入居者が「出て行かない」と居直られると落札者は自分で占有者と明け渡し交渉を何度もしなければならないからだ。話し合いがこじれ刃物沙汰になることもある。現に殺人事件も沢山発生している。怖い話し合いを避けるなら、裁判所に「引き渡し命令」という手法を使って、合法的に追い出す事になります。占有者が不在でも部屋に家具や衣類が残っている場合は更に面倒だ。引き渡し命令を発した後で、強制執行の手続きを踏まなければならない。執行の日には運送会社を用意して大体2時間以内に荷物を倉庫に移送して保管することになる。つまり、裁判費用や運送費用、荷物の保管費用が掛かってくる。そうなると格安で競売物件を購入したつもりが、逆に高い買い物となってしまうのです。一般の方が競売物件を選ぶときは、空き家で、残置物が無い物件を選ぶと間違いが無いでしょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年04月11日
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競売で仕入れたマンション内の残置物処理に悪戦苦闘しております。 ホコリだらけの部屋を私と手の空いている社員2人の計3人で後片付けをしてすでに3日。体中、変な臭いがついて埃まみれです。これぞ埃り高き男達と呼ぶのでしょうか。(笑)夜逃げしたようになっている乱雑な部屋は家具や衣類、本などが散乱していて、どこから手をつけて良いか分からない。 それを大きなビニール袋に入れてゴミ出しする作業は意外と手間がかかる。それだけではない。部屋中ホコリがたまっていて塵とゴミの山は掃除機をかけても歩くとホコリが宙に舞います。 家に帰るとすぐお風呂に入って全身を洗わないと気持ちが悪い。浴室やトイレの汚れも綺麗に清掃して、荷物片付けはすでに3日目。 まだ後2日はかかるでしょう。本日、清掃を手伝ってくれた社員から「家に帰ったら女房から<何か体中がほこり臭い。 何をしたの?>」と言われたようです。作業していた我々は鼻が臭いに順応してしまい分からなかったのですが、他の人はすぐ分かるらしい。 やはり体中にホコリがまとわりついていたのでしょうか。誇り高き男達3人衆です。(笑)★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年03月06日
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競売物件には入居者が放置した家具や洋服、家電類が沢山残置していることがある。弊社が落札した物件もご多分に漏れず家具や電気製品、洋服類が沢山放置されたままだ。競売でマンションや1戸建てを取得し、所有権が移転出来たとしても中に残された家具や電気製品などの動産類がある場合は我々が勝手に処分することは出来ません。占有していた動産の持ち主に連絡をして引き取って貰うか、連絡先が分からない場合は裁判所に動産の競売申し立てをし、落札してから捨てるかまたはリサイクルセンターに売却しなければならないのです。今回、弊社が落札した中古マンションにも家具や洋服、家電製品がたくさんあります。明日は裁判所に動産処分の申し立て書を提出しますが画像で内容物をご覧ください。競売になるような人は生活も荒れているので、写真で分かるように部屋の中も乱雑です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年03月04日
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横浜本庁から競売物件が新規に公示された。 今回は購入したくなる物件が沢山あります。 入札を頑張るぞー。株式市場でも不動産株が買われ、金融緩和による不動産取引の活発化期待が広がって来た。不動産価格の上昇を見込んでジワリと取引層が増えているのも嬉しい。収益物件を狙った投資家さん。マイホーム購入で熱いお客様。 いずれも真剣度が違って来た。何しろ目の色が違ってきたのを感じる。冷やかしより実需が多くなっているのが何よりの証拠。そんな中で自己資金を持つ人達は、競売による不動産の取得を積極化している。市場で購入するより格安とあって、最近は入札参加者が増えている。横浜本庁から公開される競売物件は、横浜市内だけでなく鎌倉から藤沢、平塚まで広範囲に及ぶから優良物件も数多くあってワクワク胸が躍る。皆さんも勉強のためにぜひ覗いて見てくださいね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2012年02月22日
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弊社が競売で落札した中古マンションが、裁判所の資料写真では室内は綺麗だったのに、鍵を空けて中に入ってみたら何と、家財道具とゴミで満杯の状態になっていた。 これはおかしい?昨日、競売で落札した物件の代金納付を完了してから現地に飛び、鍵を交換して初めて部屋に入った。すると家財道具やゴミが散乱していて足の踏み場もない状態にびっくり。どうも管理人がいなくなってから持ち主が部屋に入り、寝泊まりしている形跡がある。それが証拠にカップラーメンの賞味期限がまだ新しい。そこで今日は改めて裁判所に行き、持ち主だった人の現在住所を調査し、転居先に訪問して見た。するとマンションに住んでいた夫婦の生活履歴が分かった。 前の持ち夫婦は離婚していたのだ。奥さんだけは実家に帰っていたので連絡が取れた。そこでマンションに残置してある女性物の衣料品を持ち出してくれるように依頼し、ご主人だった人の転居先を聞いたが、案の定ご主人の住所は不明だった。間違いなくマンションに帰っていると思われる。 鍵を交換したので昨日から室内には入れないはず。 そこで入り口のドアに本日「通知書」を張り、弊社に連絡をくれるようにしたのだが、果たして連絡があるかどうか? 競売物件にはこのようなトラブル物件が沢山あります。 残置物だからといって勝手に処分出来ません。 法に乗っ取って動産の競売申し立てをし、落札してからゴミとして廃棄します。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年02月10日
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昨年12月に、横浜地方裁判所横須賀支部の競売で落札した中古マンションの残代金を、本日全額納付して来ました。昨年の暮れに横浜地方裁判所横須賀支部で落札した中古のマンション。 本来は2月末日が支払期限でしたが、裁判所と掛け合って本日残代金を全額納付してきました。納付後は入居者がいない空き室なので、現地で鍵を交換し内装業者を連れて工事の見積もりをしました。 フルリフォームをするので新築同様の綺麗な部屋に生まれ変わります。余計な出費は管理費の未払いで、50万円超も溜まっておりました。弊社で遅延損害金を含め全額代位弁済する事になっています。競売物件は基本的に現金での支払いとなるため高額物件になるほど競争相手は減ってくる。潤沢に自己資金を持っている会社が再販ビジネスを行うと楽ですが、銀行資金を借り入れして再販事業を行うと、売れ残った場合のリスクは大きい。それを承知で参入してくる業者が後を絶たないのは、仲介部門が総じて不振なためもある。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年02月09日
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昨日は横浜地方裁判所、横須賀支部で競売物件の開札がありました。 弊社は2件入札し、見事1件が落札。 後り1件は2番手でした。(残念)今回の競売物件は中古の1戸建てと、中古のマンションを入札しました。昨日改札の結果、見事に中古マンションを落札しました。所在:横須賀市船越町七丁目2番地26 プリンスハイツガーデン 湘南船越 マグノリア館当該物件は京急田浦駅から徒歩6分の3LDK。 平成9年築と比較的新しいマンションだ。5階建ての4階部分の部屋で、南側が広く空いているため日当たりがとても良く人気のマンションでもある。目の前には子供を遊ばせるための公園があり、買い物にも通勤にもとても便利な立地です。本日、入居者に落札の挨拶をしようと伺ったところもぬけの殻。 すでにどこかへ引っ越して行き空き室となっていました。 ラッキー。これから来年1月には残代金を支払い、晴れて弊社に所有権が移ったなら綺麗にリフォームして、お部屋を飾ってから格安で再販します。 お楽しみに。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2011年12月15日
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昨日は競売の開札が行われた。 景気の影響なのか入札本数が極端に減っている。しかし、相場を無視した高値の金額で、無名の企業が物件をさらって行く件数が増えているのも事実なのだ。「本当に収支計算を行っているの?」と、首を傾げたくなる金額で競売物件を高値落札をしている無名企業が目立ってきた。売買仲介が振るわない分を再販ビジネスで生き残りをかけようと、無名の企業が競売市場に参加しているのだと聞く。競売物件を購入できたからと言って簡単にリフォームして再販すればすぐ売れて、儲かるものではない。古家を壊して新築住宅を建てればすぐ売れてそれで儲かるものでもない。すべて相場より高く買った商品は再販時に当然のこととして売値に反映されるから、再販物件金額も高くなる。売値が高くなればそれだけ売れ残るリスクは大きくなる。売れなければある時期に損失覚悟で赤字処分する事になる。利益を出すつもりが逆に赤字が拡大して経営危機が訪れる。そんな悪循環に陥る事は百も承知なのに背に腹は代えられない。再販用不動産を購入する時には入念な収支計画が必要なのに、どうも「これくらいで売れるだろう」と言う「感」を優先した安易な仕入れが横行しているのは不動産業界の昔からの悪しき慣行なのだ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2011年11月10日
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すでに2回競売に参加した意図は競売の勉強のためでした。 とは言え入札金額は1番手に全く届かない価格だった。「今度こそ」と、意気込んだ横浜地裁の競売一覧には気に入った物件が全く出ていない。「競売で安くマイホームを買いたい」 そんな理想を掲げて来社されてからすでに2回も入札に参加されたお客様がおります。最初に競売の仕組みについて1時間ほど話し、経験のためにまず入札に参加することから始まりました。 最低の金額で入札したのでは1番手に全く届かない事を知る勉強体験でもありました。2回目は弊社のアドバイスと自分の直感を頼りに入札してもらった。やはりだめでした。それもそのはず、最低価格より少ししか金額を上乗せしないためで、弊社のアドバイスを聞かないから落札出来るはずがない。いくら説明してもその辺を良くご理解されない。だから2回目の入札もかすりもしなかった。さて今度は3度目の正直。ところが今度は入札したい物件が全く出ていない。希望している地域に競売物件が出ていないのだ。競売物件はそこが難点です。だから余計に自分の希望とする物件が出たときは少し高値でも入札して取らないと、次に手に物件が手に入る確証はない。今月中に落札できなければ今年中に引き渡しを受けられないかもしれません。 「お正月を新居で」と言う理想が夢に終わる可能性が出てきました。逃がした魚は大きかった。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年10月09日
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横浜地裁の競売物件は明日が締め切り。 本日、補償金を振り込んで入札書を出してきました。明日は会社が定休日となるので本日、横浜地裁から出ている競売物件の1戸建て住宅を入札してきました。代行でなく自社が購入します。10月12日が開札日となり結果がすぐ判明します。今回は力を入れてかなり高く入札したので落札が期待できる。競売の入札で一般の人が陥る失敗は、最低売却の価格を見てその金額を基準に入札金額を考えるから安過ぎて落札が成功しない。競売は一番高い金額で入札した1人だけが落札できるわけだから相場より極端に低い入札金額では何度入札に参加しても成功しないものだ。投資家やプロの不動産会社が鵜の目鷹の目で物件を探しているため、優良不動産には応募者が多くなる。その中で勝つにはやはりプロの経験から来る金額のアドバイスに乗らないと成功は難しい。お客様の希望金額では、不人気物件以外落札できません。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年10月04日
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本日の出来事今年1月に東京に住むマンションのオーナーさんから「入居者を斡旋してください」と依頼されたばかりなのに、本日突然そのオーナーさんから救いを求める相談がありました。東京に住むオーナーさんから、「横須賀に持つているマンションに賃借人を斡旋して欲しい」と頼まれたのは今年の1月でした。 弊社は賃貸物件でも契約時に、必ず法務局に行って土地や建物の要約書を取ります。これは借り主さんを保護するために契約しようとする賃貸物件に債務の有無や差し押さえ等の有無を調査する為です。 その時に差し押さえがあれば取り扱いをお断りします。きょうのオーナーさんの物件は、その時に抵当権も無く綺麗な物件でした。急に何があったのか? 「差し押さえされ、競売になってしまう!」と緊急連絡を受けたのだ。もし、差し押さえ、競売になれば当社が斡旋して何も知らずに住んでいる賃借人が追い出されてしまうかも知れない。 そんなことになったら申し訳ない。また、せっかくのご縁となったオーナーさんも救わなければならない。すぐ法務局に飛んでいって謄本を調査しました。すると土地と建物の持ち分にに差し押さえが付いている。 まずい!やむを得ないので、当社がマンションを即金で買い取り、その代金で抵当権の抹消と差し押さえの解除を行って、賃借人にはそのまま平穏に生活していてもらう救済手段を取ることになりました。不動産には毎日、悲喜こもごものいろいろなドラマが生まれております。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月08日
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競売物件の建物内部を裁判所の資料写真で見ると、部屋いっぱいにゴミが積まれて寝る場所もないような不動産が沢山出ている。臭気に慣れ、ゴミの中で寝ることを何とも思わない居住者の感覚は精神的な異常者?競売物件の1割強はゴミ屋敷だ。 部屋中に食べ散らかしたカップラーメンの容器からビニール袋に入ったゴミまでがうずたかく積まれ足の踏み場もない物件が沢山ある。ゴミ屋敷に寝起きする人間は精神異常者? それでなくても夏の暑さで腐敗臭はゴキブリやネズミを呼び込む。入札参加者はそんなゴミの山が写った写真を見るだけで、気持ちが悪くて入札の参加を見送る。このところの競売物件にはそんな嫌悪感を感じる物件が徐々に増えているのは何を暗示しているのだろうか?」 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月08日
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競売入札の代行を受け今日は埼玉や千葉、栃木県まで入札に社員が飛び回っている。競売物件の入札のために本日は埼玉県、千葉県、栃木県と社員が飛び回っている。ほとんど収益物件の店舗やマンション、アパートを選択しているのが特長。弊社からはずいぶん遠い地域のため入札はほとんど1日かけた出張仕事になる。お客様の大きな期待を背に受け来週は沼津、小田原へと向かいます。帰りは必ず地元の名物土産を買い込んで来て、社員全員で味見をする楽しみもあり担当外の社員もそれを楽しみにしている。。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月06日
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競売物件の入札締め切り日が迫り、本日17時から担当者会議が開かれた。最終的にどの物件を入札するか? 入札金額をいくらにするか細かく議論しました。横浜地方裁判所競売物件は上手く落札しても、再販で失敗しては意味がありません。低額物件は資金力の劣る企業の参加が多いから競争は激化する。第三者の残置物があるとその処理に動産を競売しなければならず時間がかかる。多方面から検討して結論を出します。 焦って高値で落札したり、数を追う入札はしません。あくまでも占有者とトラブルが起きない物件で、スムーズな引き渡し可能物件を選定します。当社の尺度に合わない場合は見送り、入札ゼロという月も沢山あります。経験があまりない人間が競売に参加するのはとても危険です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月05日
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最近の不動産仲介現場は取引が堅調だ。 震災直後に落ち込んだ取引件数がようやく盛り返してきたと同時に、8月になってから公告された全国の競売物件の中には、とんでもない高利回りの物件が出てきた。 必見。一時はどうなるのかと心配された売買仲介の落ち込みが、このところ堅調を維持して取引件数も震災前の水準に戻っている。建て売り住宅の動きも良い。 賃貸仲介の動きも活発だ。わけても需要が多い競売の代行業務と収益物件投資は、逆に該当物件が少なくて困っているほどだ。そんな中にあって地方の競売市場に安くて隠れた高利回りの優良物件が出てきた。全国に数ある競売物件の中で、それを探し出すのは宝探しに似ているしノウハウが要求される。他社に気づかれない内に弊社で競落出来れば、高利回りの収益物件を待っているお客様に喜ばれます。毎日、全国の裁判所より公告される物件情報を丹念に調査する地道な仕事が続いています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月06日
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競売物件の落とし穴は事前に物件を内覧できないことだ。 しかし「購入しても何とかなるだろう」と、いい加減な思惑で物件を高値落札すると、売れない在庫が積み上がっていく。在庫はすなわち借金の増加と同義語なのだが.....。競売物件を落札してから代金納付をすませ、鍵を交換して初めて室内に入ったとたん「こんなはずではなかった!」と驚くことは沢山ある。「考えていた以上に室内が荒れていて修繕費がかかる。」「陽当たりがほとんど無い部屋だった」なんて言うのはまだ序の口で、「残置物が足の踏み場もないほど散乱していて処分費に多額のお金がかかった」「動物の臭気がひどくて壁紙を貼り替えても取れない。」そんな想定外の対策費用で、当初考えていたプラスの収益は逆に赤字になることもある。「競売物件は儲かるようだ」 安易な考えだけで、しっかりした競売に対するノウハウが無かったり、調査不足が露呈して沢山のクズ物件を抱え込んでしまっている不動産会社の苦境が巷間伝えられている。不動産会社が発行するチラシ広告に「社有物件」と表示されている売れ残り物件を数えてみると、その数と金額の多さに他社の事ながら恐ろしくて、身震いが出る事もある。最近のアットホーム社からも業者間情報として流れる中古の売り物件を見ると、ほとんどが落札、再販物件が占めているのだ。商売は焦ることは禁物。 利益追求が高じると足下をすくわれる危険性も高くなるのだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月19日
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このところ競売の入札者がグーンと減っている。 震災後の影響を見極めようという様子見派の不動産会社が多い証拠だ。バブル模様だった裁判所の競売物件に異変が現れている。 入札参加者が減っているのだ。普通なら9割以上をプロの不動産会社が占める入札参加者。高値落札した物件が売れ残り、震災以後の不動産の動きの悪さも相まって入札の参加を見送っているからだと予想される。最近の競売物件を見ると、収益物件がほとんど出てこない。アパートや賃貸マンション。 店舗にオフイスビル。 人気の収益物件は競売に出る前に任意売却で水面下において沢山取引がされている。情報を早くキャッチし、それを処理する能力が高い会社は、いつの世でも大儲けしている。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月04日
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弊社が落札した競売物件に、「渡辺総業」と名乗る占有者から「告知」という文書が送達されてきました。 数年前にも同様の事件があり、警察に連絡して逮捕してもらった経緯があります。こんな文書が来ると素人の人はびっくりして、どうしたらいいのか右往左往すると思います。騙されないでください。裁判所からも買い受け人に対して注意を喚起する文書が来ております。弊社が数年前にも同じ名前の人間から、落札した物件のドアに占有者と大書した張り紙をされた経緯がありました。 そのあとから文書がやってきます。文書の内容や団体の名前から、反社会的勢力と思わせる巧妙なテクニックを使っており、競売不動産の競落人が「面倒な事になると嫌だから」と金銭決着を望む事を誘引しております。相手の住所を調べると京都になっています。 その該当住所はグーグルで調べると京都刑務所?。京都市山科区東野井ノ上町20番地 電話080-6549-2328携帯に電話すると相手にあなたの番号が捕捉されます。184で番号が分からないように電話して遊ぶのもプロならご愛敬でしょう。封書の差し出し消印を調べると横浜市瀬谷北局となっております。 さらに沢山送付している証拠として料金別納郵便で出しております。この手の人間には、オレオレ詐欺事件と同様に安易に連絡するとだまされます。まず裁判所と警察に連絡して、指示通りに動く事をお勧めします。どんな文書が来ても驚かないこと。 金銭を支払わないこと。 警察と裁判所に連絡することを守って、競売妨害を徹底的に排除してもらいましょう。私はわざと「この電話は録音しています。トラブル無く解決したいのでぜひお会いして話をしたい」と言うと、相手は絶対会おうとせず逃げています。詐欺師の典型です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年04月17日
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バブル模様を呈していた競売市場の雲行きが怪しくなってきた。 市場における不動産価格が弱含みとなって来たため、入札を控えるプロの不動産会社が増え、高値入札者が少なくなりつつある。東北大震災の影響は不動産市況を弱含みに推移させている。 需要の減退が予想以上深刻となって、今後は上向くのか、逆に下振れるのか予測が全く付かない。そんな状況下で競売市場も高値落札者が少なくなってきたのと、入札者の減少傾向も見られる。競売で無理に物件を仕入れても、仕入れ価格以上で売れる確証がないから賢者は様子見になっているのだろう。それと知らないアマチュアの方が、相変わらず高値入札をしている姿が目に付く。相場観を養っていないと不動産投資で成功することは難しい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年04月14日
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「仲介があまり商売にならない。 それなら競売に進出して再販ビジネスで生き残りを図ろう。」1年ほど前からそんな「にわか競売参加不動産会社」が沢山増えてきて高値落札が目に付いた。競売をいままで全く経験したことがない不動産会社が、毎年増えては短命で消えてゆく。東京の不動産より横浜の不動産の方が安いとあって、相場感が分からないまま経験不足の東京資本の不動産会社が横浜の不動産を競売市場で高値落札していた。落札した物件はフルリフォームをする。 落札費用と登記費用、税金とリフォームにかかった費用、そして利益を加算して売り出し値が決まる。高値落札した分売値は通常の相場より高く売り出さなければ利益が出ないのは当たり前。価格が高くなればなるほど売れ残りリスクは増大する。 商品が売れなければ資金は回転しないから資金繰りに苦しむようになり会社の屋台骨を揺るがす。どんなビジネスも経験と知識が無い会社が、経験豊富な会社と見よう見まねで戦うには無理がある。かつして横浜には東京資本の不動産会社が、高値落札した競売物件が沢山売れ残っている。競売ビジネスの成功法は、落札するのが目的ではありません。 いかに再販に向く物件を格安で購入できるかが成功、失敗の分かれ目ですから、「高値入札は控える。」と言うのが基本原則です。 「無理して高値で買わない。 安く買えたら儲けもの。」そんな気持ちの人が勝ち残っています。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2011年03月23日
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葉山と言えば、横須賀の人間からすれば不便な街という印象が強い。 電車は無く逗子からバス便。 しかし全国的な知名度があるため横浜、東京の人に住宅地の人気が高い。font style="font-size:16px;" color="#6565FF">葉山に広い土地が競売で安く売りに出た。 朝早くから調査に向かいました。周辺はどんどん宅地開発が進み新しい家が建っている。進入路が少し狭いのが気がかりだが、近いうちに広がる可能性は大だ。 目の前の山林を不動産会社が宅地造成を行って居るので、2期の工事ではセットバックにより公道は必ず広がるから。葉山の土質は関東ローム層で粘土質。 あまり良くない。バス停からも遠いし、夜、女性の一人歩きは不安を覚える立地だ。 ただ、安いのでいかがでしょう? 土地 事件番号 平成22年(ケ)47号 所在地 三浦郡葉山町下山口 交通 京急逗子線 新逗子駅 水源地入口停 停歩15分 売却基準価額 79,260,000円 土地面積 7,773.02平方メートル 地目 山林 都市計画 市街化区域 用途地域 1種低層住専 建ぺい率(%) 40 容積率(%) 80 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2011年02月26日
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競売で落札した不動産。立ち退きを拒む占有者と明け渡し期日の交渉をした結果、2ケ月間だけこちらの善意で明け渡しを待ってあげる事にした店舗です。 落札代金を全部納付してあるので明け渡しまで1ケ月15万円の賃料を請求したところ.....。ある店舗を競売で落札した。 期限内に残代金の支払いを完了して明け渡しの期限を占有者と話し合うと「あと2ケ月間待って欲しい」と哀願されました。当社もそれを快く承諾し、後々の証拠文書として正式に書面で記名、押印を頂く段になったところ、引渡までの2ケ月は1ケ月15万円の家賃支払いを設定した書面に相手はビックリ。どうも占有者は無償で利用しようと考えていたらしい。「家賃を支払うんですか?」「それは当然です。弊社はすでに3500万円の代金を裁判所に支払ってあります。あなたがもし銀行から同金額を借りるとしても、当然金利の支払いや抵当権の設定と言った費用がかかるはずです。 店舗を利用すれば家賃の支払義務が発生します。無料で借りていられると考えるのはあまりにも虫が良い話ですね-。」と一蹴しました。立ち退き交渉の合意文書が出来てからわずか1週間でそれまで頑強に立ち退きを拒んでいた占有者から「立ち退きが完了しました。」と連絡があった。「2ケ月間営業を継続しているはずでは?」「家賃が出ると分かったので急いで引っ越しました。」世の中全てこんなモンです。 ご都合主義がまかり通って居るんですね。経験豊富な当社の作戦勝ち-。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2011年02月19日
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首都圏、どこの裁判所でも競売物件の入札が活況を呈している。 このところ素人の人が、一儲けをたくらんで入札に参加し、落札したはいいがトラブルに巻き込まれると言う事例が増えているから注意しよう。今日は弊社全体で大掃除だというのに、競売で<3軒長屋のうち1部屋を落札された>お客様が得意になって相談に見えました。「個人で競売に参加してテラスハウスを落札しました。 2メートルの通路があるのでいま3軒ある家を別々に切り離して売りに出したい。 幾ら位で売れるでしょうか?」得意満面の顔つきで話しをするお客様は内容から察するところセミプロらしい。しかし今回はミスをやってしまった。 建築基準法を理解していないアマチュアの方が、いかにも考えそうな発想で不動産を購入してしまったのだ。「お客様が落札されたのは3軒長屋の1部屋ですね。 そうなると他の部屋の方に同意もなく家を勝手に分離など出来ませんよ。 こんな物件はプロの不動産会社に相談されていれば購入を止めるようにアドバイスを受けたはずです。」「エッ」 「それに、2メートルの専用通路に長屋が建っているという事実は、道路の関係で1軒しか建たない土地なんです。 つまり、仮に切り離しをしたところで独立した家の建て替えは100%出来ません。 そんな不動産はお客様が付いたとしても銀行ローンは拒否されます。 つまり売れません。」「エッ」 得意満面で来社されたお客様の顔が引きつってどんどん青ざめて行く。「それにですね。 不動産業の免許を持たずに第三者への転売を目的とした物件の取得は、宅地建物取引業法違反なんです。 その違反に荷担すると当社も幇助罪となり処罰されますから販売のご協力は出来ません。」きっぱりお断りをしました。「エッ」 このお客様は最初以外「エッ」としか言わないのだ。「せっかく落札されたのですから、この物件を活かすには賃貸物件として人に貸し、家賃収入を得る方法しかありません。 賃貸のお客様なら当社でご協力は出来ますが...」「そうですか。分かりました。 賃貸にするとお金が回転しなくなり困るんです。 よく考えてまた出直してきます。」ガックリ首をうなだれて帰って行ったお客さん。 不動産なら何でも良いという時代ではないんです。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月28日
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今年もあと少しとなりました。 本年最後の競売情報が各地の裁判所から続々と公示されています。本年のお宝探しは神奈川県内の裁判所? それとも東京ですか千葉ですか? あるいは沼津の裁判所? 関東近県の競売物件を購入しよう。 年末も各地の裁判所から新しい競売情報が続々と公示されています。今年最後の宝探しのチャンスです。マイホーム用に、投資用に、そして収益物件用に、ぜひ入札にチャレンジしてみましょう。 入札に迷いがあった人、惜しくも今年は上手く落札が出来なかった人。最後のチャンスがやって来ました。 競売入札のご相談はお気軽にお電話なり、メールでご相談下さい。本年も沢山の落札実績を誇る臼井不動産が、親身になってお手伝いいたします。★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月15日
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当社が競売で落札した栃木県のあるレストランの持ち主から、「買い戻しをしたいのでぜひ2週間だけ待って下さい。」と通知があつた、その結果報告が今朝届きました。「友人や親戚に手当たり次第資金提供を頼んだのですがすべて断られました。 後は国金を借りようと税理士と相談しています。 出来れば後1ヶ月ほど待ってくれませんか?」「国からの融資が必ず借りられるという保証がないし、まずダメになる確率の方が99%と高いでしょう。 当該物件の代金納付期限も1月19日と決められました。 ですから買い戻しは期日もないことですし断念されて下さい。 それより立ち退きの準備を早めに行って下さい。」占有者と3回目の交渉ではそんな結末のやり取りがありました。 資金手当が出来ないとなれば買い戻しをするには無理な話です。「何とかなるだろう」という淡い期待と夢を見させるだけ酷になります。 結局、私が予想していた通りの展開になりました。すでにそのレストランは当社で買い手も決まっていることだし、非情なようですが立ち退いて貰わなければなりません。引き渡し準備のためにまた年末にでも栃木まで出向く事になります。中にある残置物と持参していただく物との仕分けを打ち合わせしなければならないからです。買い手を連れてレストランの内部まで立ち会いを行います。 更に内外装のリフォームまで見積もりしますから内装業者も連れて行きます。そして来年の1月19日は移転登記に残金を振り込んでからもう一度裁判所まで出向きます。そこで明け渡し命令の書類を提出してからレストランで最終立ち退きの立ち会いをします。スムーズに明け渡しが行われれば、後は即リフォーム工事に着手する事になります。これが競売現場のやり取りの現実です。 経営者なら敗軍の将だけには絶対なりたくないものですね。 通常経営者は毎日が緊張の連続で、ボケる暇はありませんね。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月10日
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住宅ローンを払えなくなると、銀行から差し押さえを受け裁判所で自宅を強制的に売却させられます。 しかし、差し押さえされても任意売却という制度を活用する方法があります。差し押さえを受けた不動産を裁判所で、競売という手続きで売却すると時価より安く売られてしまいます。そこでお金を貸した銀行と、お金を借りた(債務者と言います)人と話し合いの上、市場を通じて少しでも高く売却し、債務者にお金が残るようにする方法を任意売却と言い、広く活用されています。たくさんお金を借りていても、裁判所が出した売却基準価格が出れば、銀行は「全額返せ」とは言いません。但し、他に税金の滞納やサラ金などの抵当権がたくさん付いている場合は、長年競売を取り扱っているプロの不動産業者が介在しないと話しは上手くまとまりません。「任意売却」というのは、住宅ローンなどの借入返済ができなくなった際に、債権者である金融機関と債務者との合意によって、競売にかけないで任意に納得のいく価格で担保不動産を売却することをいいます。通常ですと、債権者である金融機関は抵当権に従って担保不動産を競売にかけて債権を回収しようとしますが、任意売却の場合には、債権者と債務者との間に仲介者を置くことで、債権者、債務者、買主のすべてにメリットのあるように不動産売却をすることが可能になります。なお、任意売却の場合は、抵当権の抹消等が任意で行われるので、抵当権抹消費用や抵当権解除による書類費用は債権者が負担することになります。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月07日
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朝8時30分前に弊社の電話が突然鳴った。誰かと思って受話器を取ると、昨日明け渡し交渉をした競売物件の持ち主であるレストランの社長だった。「朝早くからすいません。 昨日家族会議をした結果、どうしても愛着があるレストランなので<買い戻したい>と言う勝手な結論に至りました。 どうにかご協力していただけませんか?」と言う内容の電話だった。私は情にもろい。 さりとて、今までの長い経験から競売物件を<買い戻したい>と言ってきた占有者が買い戻し出来た例はない。買い戻し出来るくらいなら、はじめから債権者の銀行と事前調整をして任意売却で代金を支払い競売を回避できるのだから...。つれなく「出来ません」と断れずに、「それでは2週間だけお待ちします。 その間に資金繰りが出来るようなら改めて検討します。 資金調達が無理な場合は立ち退きの準備をしてくださいね。」そう結んで電話を切りました。 一生懸命レストランを切り盛りしている家族のために社長、もうひと頑張りしてみてください。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月02日
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栃木県のある裁判所で、競売により弊社がレストランを高額で落札しました。そのレストランはまだ盛業中です。 その店の美味しいフランス料理はネットでも賞賛されている超有名なお店なんです。原則として競売は落札日から1週間経つと正式に売却決定通知が出ます。裁判所でその内容を確認してから、今日はそのまま朝早く占有者に挨拶を兼ね明け渡しについて交渉のため栃木まで行ってきました。競売になる物件は色々不幸なドラマがあります。 住宅系だと、離職や会社の倒産。整理解雇など、ローンの支払いが不能となる、やむを得ない気の毒な事情があったりします。 中にはローンにまわすお金をパチンコにつぎ込んでしまい、差し押さえになったりする自業自得型も見られますが事情は様々です。ところが商業系の場合は、ほとんどが事業の失敗によるものです。店舗も自宅もすべて差し押さえられ、強制競売に付されて裸一貫で放り出されるから深刻です。 本日、はじめて弊社が落札したレストランの経営者と面識を持ちました。 その質問第一声は、「どうして競売になってしまったんですか?」とズバリ聞きました。すると、「食べ物屋の支店を次々に出店し、それが上手く行かず赤字が貯まり、こんなお恥ずかしい事になりました。」 一緒に同席していた娘さんも話しの途中から泣いています。話の内容を聞いていると、どうも経営感覚が無い方が経営者になった事が破産となった大きな原因だと想像できます。「本来は買い戻ししたかったのですが、臼井さんの落札価格が予想の3倍という高値だったのでビックリしました。買い戻しするには資金が調達できません。もし良かったら賃貸でお貸し願えませんか?」「申し訳ございませんがその要望には添いかねます。 弊社として最大限ご協力できることは、明け渡しの期間を来年1月末日まで2ケ月、タップリ余裕を持ってあげることでしょうか。 すでに買い手も決まっておりますので....。」そんな会話で立ち退き交渉は第1ラウンドが終了しました。結論は年内いっぱいです。私も辛いですが競売の厳しい現実を社長、ご理解下さい。 どこが落札しようともそのまま居座ることは許してくれません。 やがて強制執行で立ち退きすることになります。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月01日
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とにかく安い。千葉の競売物件は売却基準価格が200万円を下回る1戸建てがたくさんある。今回紹介するのは平成8年築の土地、建物だ。千葉の不動産は更地だけだと人気が全く無い。 建物が付いているとすぐ売れる。売れる理由は簡単だ。 「すぐ住めて価格が安いから。」首都圏では考えられない安さだ。 但し落とし穴もある。水道が無い。 排水がない。 そんな物件がたくさんある。見る目がないと安さにつられてババを掴むことにもなります。投資物件として考えるのに一考の価値がある物もたくさんあります。玉石混合で見逃せない千葉の競売物件。さあ、宝探しをしましょう。<一例> 入札期間 平成22年12月2日~平成22年12月8日 開札期日 平成22年12月15日 売却決定期日 平成22年12月22日 特売期間 平成22年12月16日~平成22年12月24日 事件番号 平成22年(ケ)第234号 売却基準価額 1,980,000円 買受申出保証額 396,000円 買受可能価額 1,584,000円 交通 JR総武本線 横芝駅 南西方 約1.9km(道路距離)鳥喰沼入口バス停 南西方 約0.3km(道路距離) JR総武本線 松尾駅 北東方 2.45km 所在地 山武郡横芝光町鳥喰上字鶴池2291番18 地目(登記) 宅地 地目(現況) 土地面積(登記) 181.86平方メートル 土地面積(現況) 用途地域 都市計画区域内無指定 土地の利用状況 建ぺい率 60% 容積率 200% 種別 土地 持分売り 物件番号 2 所在地 山武郡横芝光町鳥喰上字鶴池2291番19 地目(登記) 雑種地 地目(現況) 土地面積(登記) 3.00平方メートル 土地面積(現況) 用途地域 都市計画区域内無指定 土地の利用状況 建ぺい率 60% 容積率 200% 持分 19分の1 種別 建物 物件番号 3 所在地 山武郡横芝光町鳥喰上字鶴池2291番地18 家屋番号 2291番18 種類(登記) 居宅 種類(現況) 構造(登記) 木造かわらぶき2階建 構造(現況) 床面積(登記) 1階 47.61平方メートル2階 32.29平方メートル 床面積(現況) 間取り 3DK 敷地利用権 所有権 占有者 あり 築年月 平成8年3月 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月22日
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社員と2人、泊まりがけで栃木へ現地調査に出向き、競売に入札参加した事業用物件が本日午前10時に開札となりました。結果は見事落札。 入札数は11本もあり大田原の裁判所で今回一番人気の物件でした。那須塩原にある大田原の裁判所から競売に出ていた居抜きレストラン(事業用物件)を社員と泊まり込みで現地調査に行き、入札を決めた案件が本日開札となりました。入札参加者は11人、細かい事前調査の甲斐あって見事弊社が落札。遠方まで出かけた苦労が報われました。この物件は当社が落札した場合、「ぜひ購入したい」というお客様が首を長くして結果を待っていらっしゃいました。購入希望者はあるフランス系有名ホテルでレストラン部門の最高責任者だったお客様です。雑誌やネットでも紹介されている一流料理長として超有名な方。那須でいまにその美味しい料理が食べられるようになります。楽しみですねー。どうしても「田舎暮らしと同時にレストランをやりたいので、そんな条件をかなえてくれる物件を探して!」という漠然としたご要望をお寄せいただいたのは8月初旬でした。「出来れば居抜き物件ですぐ仕事が始められると嬉しいんですけど。住まいも付いている方が良いね」そんな欲張った要望にお応え出来る物件探しに千葉から伊豆、山梨と短期間でずいぶん探し回り、那須高原でやっと見つけました繁盛している居抜きレストラン。 特に競売だから金額が安いのが魅力です。建物も立派です。お客様はご夫婦で現地まで見に行かれ、即決で気に入っていただけました。 土地が150坪付きで駐車場は7台完備。 店舗と住まいが付いていて民宿も出来る部屋数です。 格安!本日の結果をいまかいまかと期待して待っていたお客様に「見事落札」と言うご連絡を入れたところ大喜びされたのは言うまでもありません。良かった。 弊社は首都圏の外、栃木、静岡、沖縄の遠方も調査、入札代行に出向きます。競売はすべて現金決済です。 購入するために現金が無い方は、当社が落札して代金を支払い、権利関係を綺麗にし、リフォームしたあと銀行ローンでお客様がご購入というやり方も出来ます。いまお住まいになっている物件を当社が下取りする事も可能です。どんなご相談でもお気軽にお電話なりメールをください。 相談は無料ですから・・。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月18日
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当社が競売で落札した物件は、ご主人の知らない原因があった。横浜本庁で競売により取得した建物の代金を全部支払い、持ち主に明け渡しの催告に行ったところ、どうも様子がおかしい。奥さんがご主人に合わせようとしない。何度行っても奥さんは泣くだけで「待ってください」の一点張り。なかなか話し合いが合意に達しないので、やむなく強制執行を行う旨伝えるとまた泣き出して、やっと本当のことを話してくれた。ご主人からは毎月ローン分を頂いていた。 ボーナス払い分もきちんと渡されていた。それなのにそのお金をすべて使い込んでローンの返済は一切していなかったことが分かった。パチンコ? 遊興費? 何に使ったのでしょうか、 やむなく強制執行の前にご主人と会って最後の話し合いをすることにしました。昨日その話し合いがされました。 善良なご主人は事実を知って絶句。 「お金を渡しているのになんで?」「親族と家族会議をするので2週間ほど、どうか待ってくれませんか?」と哀願され、気の毒な事情なので承諾をしました。競売物件では良くある話です。 世の旦那さん、あなたの奥さんは使い込みをしていませんか?ご主人に内緒でカードやサラ金から借入していませんか?奥さんを信用するのもいいですが時々チェックをしてみてください。記事が参考になったらクリックしてね ★ブログランキング参加中です。 href="http://house.blogmura.com/estate/">住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月02日
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昨日、横浜本庁と横須賀支部の裁判所で競売の開札がありました。 相変わらず高値で落札して行く名も知らない不動産会社があります。 そんな高値落札の物件が市場へ出ても再販に成功しないで売れ残りが増えている。業歴があまりない小さな仲介不動産会社に顧客はほとんど来ない。 生き残りのためやむなく手を出したことがない競売市場へ進出してみる。競売で中古のマンションや1戸建てを購入して、リノベーションをして再販する手法だ。上手く行けば少しばかり利益が出る。 それにかけて知識も資金力もない不動産業者がノンバンクから高利でお金を借り、裁判所では高値で入札をする。まず「落札ありき」のやり方だ。 経験が乏しいから採算の積算が出来ていなため落札後苦労する。占有者とのトラブル。滞納管理費の代位弁済。更にリフォーム費用が考えた以上にかかる。そうなると原価が高いから売値も高くせざるを得ない。 そんな高値で売りに出ている競売落札物件がたくさん売れ残っている。競売は緻密な計算が必要です。 安易な高値落札は自分の首を絞めるようになる。物件が売れなければ高利の金利がボディブロ-のように会社にダメージを与えてくる。それで失敗して倒産した不動産会社は数え切れないほど多い。競売に参加する不動産会社が絶えず入れ替わるのは、失敗して撤退する不動産会社があれば、新規に進出してくる未熟な不動産会社があるからだ。 歴史は繰り返される。競売市場の活況とは裏腹に再販物件の売れ残りが市場にどんどん増えている現実をとても心配しています。知らない同業他社のことであっても気がかりですね。 もっと勉強しようよ。 ビジネスは博打ではないのですから。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月14日
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横浜と横須賀の競売物件の入札締め切りが明日となります。 今回も合計8物件を入札します。競売にかかる保証金は2割金を現金で収めます。 落札すれば1ヶ月~1ヶ月半以内に残金を全額納めることになります。中には落札したのはいいが残金を支払えずに2割金を没収されてしまう例も見受けられ、参加者に嘲笑されています。弊社は他社が嫌がるトラブル物件でも積極的に応札し、落札してから時間をかけて解決に持ってゆきます。この手法は法的解釈力と交渉力に自信がないと出来ないので、プロでないと一般の方には向きませんが...。先月落札した物件は既に残代金の納付期限通知がドサッと届いております。競売を取り扱うには自己資金が沢山必要となりますよ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月05日
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ある家が競売に付されると言うことで「どうしたらよいのか?」その家の奥さんが悩んで相談に見えたのが1ケ月前でした。聞けば自営の仕事量が減って経営が上手く行かない。 ご主人はテレビを見ているだけで仕事の新規獲得に動こうともしない。 ついに住宅ローンも満足に払えなくなり、とうとう自宅が差し押さえ、競売の実施まで進んでしまった悲運の家庭があります。それでもご主人は自宅のテレビでゴルフ観戦をしているだけで、誰に相談するでもなく動こうとしない。奥さんだけが一人ヤキモキしてかけずり回る。競売となった家の差し押さえ対策について家族間で話し合いの機運が全くない。それを心配して奥さんが一人相談に見えたのでしたが、決定権者ではないのでどうしようもありません。いずれにしても解決策は、当の本人であるご主人が見えなければ先に進みません。いろいろな方策をアドバイスして、ぜひご主人と一緒にもう一度見えるように話したのですが。いまもってご主人からなしのつぶてです。 その家がついに競売に出る日が来ました。 だらしがないご主人に奥さんは離婚を考えています。成人して同居している子供達も巣離れをする決意をしました。住む家がなくなった家族は扇の要が無くなったようにバラバラとなります。危機対応力がなく、ただ成り行きに任せるだけの人間は、たどり着く先がブルーシートのホームレス? ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月04日
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昨日開札された横浜裁判所本庁で、弊社が落札した物件は36,811,000円です。 売却基準価格が25,340,000円ですから1147万円も高く応札しました。弊社の横浜店が入札に参加したのは、横浜市戸塚区にある比較的新しい1戸建てです。入札金額を巡ってあれこれ協議をした結果、落ち着いた金額が3681万円。 売却基準価格よりかなり高かったのですが(50%アップ)、人気の場所であり、リフォーム費用が少なくてすむから高値で入札しました。落札予想金額を算出して、それより少し高値で入れた戦略は見事大成功。通常なら市場に出回ると4500万円の価格が付く物件です。 思惑通り合計15本も入札参加者が出た人気物件となりましたが、当社が落札出来ました。これから裁判所より売却決定を戴いてから占有者と明け渡しの交渉に入ります。残代金納付をして、所有権の移転を終えて、更にリフォームを丹念に行ってから販売にかけます。商品化は11月中旬頃になるでしょう。 競売で仕入れた物件は市場価格より当然安く供給します。平均して競売物件は市場価格より3割安と言われています。 それが「競売物件は安い」と人気化した要因ですが、現実は裁判所の最低売却価格で買える物件はほとんど無くなりました。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年09月16日
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本日、横浜地方裁判所横須賀支部の開札がありました。 落札価格に参加者がどよめいています。本日の裁判所の競売開札は立錐の余地がないほど沢山の人が集まっておりました。本日の開札で特筆すべき物件は2件あります。いずれも葉山の物件です。1件は売却基準価格が19.560.000円。 それに対して落札された価格は54.000.000円。入札者が7人もおりました。もう1件は売却基準価格が22.060.000円。それに対して落札された価格は何と63.500.000円。 入札者は11人おりました。もう競売物件は安いという感覚がなくなりました。 逆に市場価格を超えた金額を提示するようになり高騰しております。完全なる不動産バブルです。 やがてこの影響が市場にも波及してくることでしょう。すでに中古マンションは底値から3割近く値上がりしております。不動産を安く購入しようと虎視眈々と狙っていた方は、完全にバスに乗り遅れました。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年09月15日
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お客様から頼まれた競売代行物件が2件。 当社が買主として直接参加するのが6件。 明日が当社の定休日なので、本日午後より裁判所に書類を提出に向かいます。競売市場がバブルに沸き、このとこ当社も落札率が低下しております。 その一番の原因は市場価格を上回る無理な入札をする不動産会社が増えているからです。仲介部門が不振のため競売でひと山当てようという、開業間もない不動産会社が参加してきて高値入札を仕掛けているのです。 どうしても落札したければ高値で入札すれば落札率は上がります。 しかし反面、再販で苦戦するのが目に見えています。当社は昔から、競売は安値で買えれば儲けもの。 高値で買いたい人がいれば「お先にどうぞ」というスタンスで入札をしています。 だから落札物件は100%完売し失敗はありません。しかしこのところせっかく入札した物件が取り下げになる例も多くなっています。これの一番の原因は任意売却が成功しているからにほかなりません。(任意売却とは、債務者(借主/貴方)と各金融機関(債権者)との双方合意のもと、競売入札が開始される前に債務を整理して、競売(けいばい)の対象となる不動産を任意に売却することです。) ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7 2-info@usui-fudosan.jp
2010年09月07日
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