PR
カレンダー
キーワードサーチ
コメント新着
先ほど、米住宅着工（10月）が出た、
先月：59万戸、 予想：60万戸、 10月結果：52.9万戸
先月から、10％以上ダウンした、
これは、回復するのだろうか？？
のサイトでは、
2000年からのバブル価格と、
通常トレンドに基づく価格とを比較したチャートがあった、
それによると、
住宅価格はまだ25％しか下がっていないと、
（アト、75％下がる？？）
＊価格と言うのは絶対値があるわけではない、
あくまで、需要と供給の関係なわけで、
両社のバランスが取れるまで落ちていく、
在庫住宅もかなりの量であり、
価格がこんな状況では、
新築件数が復活するのはまだまだ先のことか？？
さて、住宅もさることながら、
話題の商用不動産はドーだろうか、
商業不動産が映す明暗（ウォール街ラウンドアップ）
この日、その商業用不動産市場の将来を占う出来事に市場の関心が集まった。前日に実施された商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）の発行である。米不動産投資信託（ＲＥＩＴ）、デベロッパーズ・ダイバーシファイド・リアルティが保有不動産を担保に発行した４億ドルの証券だ。
このＣＭＢＳは米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が市場への資金供給の一環として実施しているターム物資産担保証券貸出制度（ＴＡＬＦ）の担保対象となる初めての案件。 ＣＭＢＳは１年半近く発行が途絶えていただけに、商業用不動産市場にとって久々の明るいニュースとなった。
投資家の需要は旺盛で、当初予想の利率を下回ったという。「健全な商業用不動産市場への第一歩」（ムーディーズ・インベスターズ・サービスのシニア・アナリスト、ジョセフ・バクシック氏）との声も目立った。
一方で「ＴＡＬＦを通じた政府の支援がなければまだＣＭＢＳの発行は難しい。不動産市場への資金源である地銀の経営難も来年まで続く」（米投信大手ＭＦＳインベストメント・マネジメントの最高投資責任者マイケル・ロバージ氏）との慎重派も多い。
今年破綻した地銀は１２３行に上る。大手銀と地銀との業績の二極分化はしばらく続きそうだ。（ニューヨーク＝伴百江）
久々のCMBS発行（FEDの支援付）のニュースに、
明るい話題と報じている、
で、商用不動産の最新状況を見てみる、
Zerohedge （ ムーディーズのデータ 引用）から、
（グラフはクリック拡大）
Moody's CMBS Delinquency Tracker Hits Decade High 11/17/2009
Delinquency increased 37 basis points in October, as measured bythe Moody’s Delinquency Tracker (DQT). The delinquency rate now standsat 4.01%, more than six times the rate seen at the same time last year.
10月末までの商用不動産の延滞率は4.01％に達し、
前年同期の６倍となった、（下記Fig1）
Hotels had the largest change in delinquency in October. Thedelinquency rate for hotels increased 123 basis points, bringing itsrate to 6.20%. The hotel delinquency rate has reached its highest pointin the history of the delinquency tracker, passing the old mark of5.92% that occurred in June 2003. All five property types are currentlyat the highest rate recorded by the Moody’s DQT.
業種別で、
ホテルが6.2％で、 過去最高 の延滞率となった、（Fig4）
Figure 13 displays CMBS delinquencyrates by state. Michigan and Nevada are the first two states in thecurrent recession to record a delinquency rate greater than 10%.
下記は州ごとの商用不動産の延滞率、（Fig13）
ミシガン＆ネバダに着目、
今回のリセッションで初めて10％を超えた州となった、
住宅もひどいが、
商用もこれからが本番の様相、このような状況で、
FED支援付（これを担保に85％借りれる）とは言え、
CMBS（担保証券）など発行できるのか？？
発行したそばから値下がりするだけじゃん！？まっ、明るい話題づくりだけなら、いいかもしれないけど、 これ買った人（実質FEDだが）は長期塩付け覚悟だね、
（もっとも、FEDにまた不良担保として押し付けるつもりなら、
これほど都合のいい担保証券はないけど、）参考） Reggie Middleton Personally Contragulates Goldman, but Questions How Much More Can Be Pulled Off
-
あなたの伴侶は？ 2023年01月11日
-
不動産投資をやめた理由 2014年01月23日 コメント(2)
-
昔の名前で出ています、リンゼーウィリア… 2013年07月03日
CMBSは一般の財産と同等に、平等分配に与ることになった。投資家はCMBSは全体と一緒に運営されるのではなく、CMBSは債務超過・支払い不能になくて、債務不履行も発生していないので、単体として個別の扱い（万一は処分して担保債権者に分配も可能）を求めて、CMBSにまで連鎖して破産手続き適用を求めるのに反対し、破産裁判所にGGPの破産申立却下の申立を行った。GGPは、それに対して、もやは借換えなんて市場がないから、2年以内に全部が破綻するといって、以下の資料を証拠として提出した。
裁判所は、ふむふむと拝見したようで、個別CMBSが破産に適すると判断した。
個別のCMBSの満期の支払い期限が到来していないにもかかわらず、また個別には債務不履行でもなく、支払不能な状況insolventでもないにもかかわらず、個別CMBSの破産申請を認めた。
資料によれば、2007年$229bnのCMBSの発行があったが、2008年は$12bn， 2009年は証拠が出された6月まで、0。（証拠資料のpage番号のpage 12）
これでは2013年までに合計して$21bnもの償還が必要なCMBSを借換えできないから破産だと認定した（同page 8)。
CMBSは、期限が来ていなくても、デフォルトしていなくても、裁判所が破産手続き開始を認めた。
http://firestorage.jp/download/046e00227f5cc29a0fb056767c961d2375b7d3d0
数日しか見られません。 (2009年11月19日 06時02分37秒)
＞GGPは、もやは借換えなんて市場がないから、2年以内に全部が破綻すると言って（破産申請提出ーー）、
＞裁判所は、債務不履行でもなく、
支払不能な状況insolventでもないにもかかわらず、個別CMBSの破産申請を認めた。
＋買い手がいないCMBS市場、
よって、CMBS発行元の破産申請を認める！？
こんなの裁判所が認めたら、市場に最後通告を突きつけたも同然では？？
MBSはFEDがまだ買っていますが、
CMBSは市場が大き過ぎてFEDでは太刀打ち出来ないーー、
となると、GSあたりが考えるのは、
できる限りのCMBSを発行して、FEDに買ってもらうこと、
いよいよ最終章に入っていきそうな雰囲気がしてきましたよ、
(2009年11月19日 10時40分53秒)
CMBSは$800bnにすぎません。
FRB支援が得られるAAAにできる証券化金額が限られるので、例えば既存ローンの5割がAAAで証券化できても残りの半分のファイナンスの方法がなければ、全体を証券化するのは無理でしょう。
General Growth Properties + bankruptcyで検索すれば、CMBS投資家が担保資産を保有するSPE(Special purpose entity)をGGPの破産と一緒に破産手続きに置くことに異議を申立、退けられたことがわかります。
もはや親会社がこけたら、証券化されたCMBSは担保として投資家のための独立した資産として扱われるのではなく、グループ全体の利益を優先して考えることになると裁判官は延べ、SPEからのモールの賃貸料をGGPに上納して、GGPの破産手続きで使えるように命令を出した。
CMBSはモールの管理運営会社であるGGPの破産申立があれば、それを事由に金利を数％高くしたり、全賃貸料で証券の前倒し元本返済をする契約だったけれど、裁判官は無視して、今までどおりの金利で、加速的元本償還はしないと命令した。
だから、CMBSなど誰も買えなくなった。
ところで、Extended Stay Hotelが6月に倒産し、CMBSもあった。Bear Stearns関連の資産としてFRBとJPMが3兆円の資産保有会社を設けて移転して、9割の損をFRBがかぶるとしたのがあるが、そこにExtendedのCMBSが組み込まれており、おばかなFRBは9億ドルも資金を出している。AAAではない。FRBの支援プログラムにも入っていない。
誰の金だよ！ (2009年11月19日 13時15分46秒)
＞商業用不動産ローンは2.5兆ドルと言われており、住宅モーゲージの25％程度では？
＋以前、25兆ドル、と言う数字を見たのですが、
http://blogs.yahoo.co.jp/enftg2/16177820.html
＜はじけるバブル（７つ）＝金融危機の全体像＞
(1) サブプライムローン関連バブル …… 1.5兆ドル（143兆円）
(2) 新興国市場のバブル …… 5兆ドル(472兆円）
(3) クレジットカードバブル …… 2.5兆ドル(236兆円)
(4) 商品先物バブル …… 9兆ドル(850兆円）
(5) 商業不動産バブル …… 25兆ドル(2500兆円） ←コレ
(6) 外国為替デリバティブバブル …… 56兆ドル(5290兆円)
(7) CDSバブル …… 58兆ドル(5480兆円)
この（5）の25兆ドルは、商業不動産の資産のことですかね？？
（少なくともローンではないですね、キット、）
＞おばかなFRBは9億ドルも資金を出している。AAAではない。FRBの支援プログラムにも入っていない。
＋へーー、FRBは超法規で出資できるんですか？？
（聞いても驚きませんけど、改めて感心しました、）
(2009年11月19日 14時07分03秒)
複数の金融機関幹部いわく、
「銀行は商用不動産向け融資で巨額の損失を被る、」
2009/11/18 14:12 NY/ロイター
http://i46.tinypic.com/307sro2.jpg
(2009年11月19日 14時54分28秒)
CMBSに関係したようすどころか、目論見書さえも読まずに、いい加減な説明をしておられる。baloon paymentの説明も誤り。30年分割償還でも予定返済日ARDが3～7年に設定されていて、そのときに借換えで全額返済ができなければ、たらたら返していけばいいが、ARDを過ぎたら、2つの問題が生じる。(1)その後の金利が２～3％以上追加になる。(2)担保不動産の賃貸料全額を元本償還に当てる。その結果、親会社には一切の現金が行かなくなり、証券・担保負債の加速償還に当てられる。仮に運営会社が７割を証券化していたら、３割の無担保資産からしか収益が得られないとき、全体の管理をその３割からの収益だけやっていかれるか？ 賃貸料収入－証券化の費用＝超過回収金（利益）を本来親会社が取るが、超過回収金が全額償還に使われたら、親会社は生きていけない。親を生かすために、CMBSを同時破産させるしかない。CMBSではBaloon payment方式もないではない。分割支払いを30年で組んでおき、契約の償還日を10年目にするなど、住宅ローンでもよくあるが、そうするとまだ半分以上の元本が償還されずに残っていて、返せといわれたら、当初の半値以上で不動産を売るか、それとも借換えをする。皆借換えができなくて、破綻している。
ちなみにCDOの$58兆は取引累積名目元本にすぎないし、リーマンやその他の倒産でネットでどれだけの金額リスクにさらされたかはわかるでしょう。 (2009年11月19日 17時41分34秒)
＞銀行業界の預金残は＄7兆強、資産総額$14兆、
民間を入れて住宅MBSが$8弱で、
住宅ローン全体が$11兆強。
CMBSは$800bnで、不動産ローン全体で$2.5兆。
預金残と資産額を知っていれば、あほだとわかります。
数字がでたらめだから、内容はさらに読めない。
＋やはりそうですか、
サブプライムのローン額1.5兆ドルはまともだったんで、あれっと思ってましたが、
ナットクです、
(2009年11月19日 19時33分48秒)
