2021年07月の記事
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このブログ、WordPressへ移行します
新ブログへ移行することにしました。これまでこのブログを訪れていただいた皆様、本当にありがとうございました。もし良ければ、これからも応援していただけると嬉しいです。新ブログへのリンクはこちら楽天ブログで１年間毎日書き続けることができたので、WordPressに移行して更なる挑戦をしてみようと考えました。この週末は、サーバーの契約やブログデザインの設定など、かなりの時間を費やしました。タイトルは、『サラリーマン大家「かめきち」の歩み』としました。何か一つでも皆様に共感していただき、お役に立てる情報を提供していければと思います！これから大家としてもブロガーとしても成長していきます！
2021.07.25
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小さな小さな町内イベント
例年は町内夏祭りが開催されるこの時期。祭りそのものは２年連続の中止が決定していた。コロナ禍でこの状況を受け入れざるを得ないことは、誰もがわかっている。祭りをとても楽しみにしていた子供達でさえも、我慢の時であることを親から言い聞かされて、毎日を過ごしている。祭りは開催できないけど、せめて花火ぐらいできないか？と町内会からの計らいがあった。密を作ることなるので保護者側からの賛否はあったようだが、今夜短時間の花火イベントが開催された。手持ち花火が10本程度と、持ち帰り用のお菓子パックが子供達に渡された。まず子供達が手持ち花火を行い、その後は大人が噴出系の仕掛け花火を繰り返し行った。子供達はこの小さな小さなイベントをとても楽しんでいた（ように見えた）。この短時間のイベントのために、浴衣を着てくる子供達もいた。終わったばかりで感染の可能性はゼロとは言えないけど、屋外でマスクはしているし、クラスターとなる可能性は低いだろう。イベントとしてはアリだったのではないか？と少なくとも私は思えた。鬱憤が溜まっている子供達にとって（大人もかな）、良い気分転換になった夜だった。
2021.07.24
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やっさんスクール動画を見返した
１号物件を購入してから１年が過ぎようとしている。２号物件にはなかなか出会えていない。焦っているわけではないけど、自分の中の判断基準が厳しくなっているようだ。多くを学んだことで、逆に思い切りが悪くなっている可能性がある。１号物件のときは「土地値以下なので、仮に失敗してもなんとかなるだろう」という今よりも軽いノリで購入したと思う。結果、客付けもでき、毎月の家賃収入を得る状態にまでなった。なんとかなるものだ。ここ半年の間に、何度か指値も行ってきたが、売主様の希望には遠い金額のようだった。金額の考え方も見直す必要がありそうだ。自分自身のマインドを少し見直す必要があるのかもしれない。そんなことを考えながら、やっさんスクールの動画を見返すことにした。今日見返したのは、第二回（方針決め）だ。当時書き留めたノートを見返しながら、２倍速再生での視聴を行った。やっぱり今見ると、当時とは違う。理解できる範囲が広くなっていることがわかる。当時は、メモに書き留めるので精一杯だったこともあるだろう。いろんな手法があり、メリット・デメリットを再確認した。自分にとって、２号物件の候補はやっぱり戸建か中古アパートになるだろう。リアルな数字情報があると実感が湧く。最近自分が検討してきた物件と比較して、シミュレーションし直してみる。もう少しチャレンジする気持ちで、不動産投資と向き合っても良いのかもしれない。慎重になり過ぎているような気がしてきた。物件を手に入れてからこその学びの方が、得るものが大きいような気がする。大丈夫、行動していこう。
2021.07.23
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祝日だけど勤め人の出勤日：上司との「見解の相違」
今日は海の日、祝日だ。でも勤め人の私は、出勤日であった。とても良い天気なのに、なんだか残念な気分。こんな日に仕事をするなんて気が乗らない。いつもより空いている道路を走り、いつもより早い時間に職場に着いた。職場に着けばいつもどおりだ。ただ、有給休暇を取得している人数がやや多いようで、フロアで動く人数は少なめ。今日はちょっとしたハプニングがあった。上司との「見解の相違」が、また発生してしまったのだ。たま～に発生するこの場面、いつも後味が悪い。今回は人の評価に関する話だったので、なかなか解決策が難しい。どちらが正しいとか正解を見出すものではないからだ。気にすべきポイントが互いに異なり、好みによるところが大きい。上司は「頑張る」とか「やる気」などの精神面を大事にする。私は「成果物」や「データ」のような結果を大事にする。で、上司と会話をすると、そのスレ違いに悩む。理解できない訳ではないけれど、自分が間違っているのではないか？という錯覚を起こしてしまう。本当は、いろんな考えがあって、それはそれで良いはずだ。でも、今のままでは私のグループメンバーが報われない。だから悩む。自分一人が突っ張って生きていける方が楽だ。守るべきものがあると、自分の考えを殺して、自分自身を見失ってしまうような気がする。早く働かない自由を選択できるようになりたい。
2021.07.22
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鬼のような指値通らず その２：４気筒AP
昨夜は早く寝たせいか今朝は早起きで５時前に起きた。一昨日（7/19）不動産会社から提案のあった築古アパートを検討することにした。築42年の軽量鉄骨２階建AP。４戸の物件で現在空室は1室だ。販売価格は1600万円。結論から述べると、900万円で打診したら即答でNGだった。ちょっと欲張りすぎたのかもしれない。検討は、玉川陽介さんの著書購入特典である「収益計算Excelシート」を用いた。このシートは入力欄に物件条件を入力していくと、向こう10年くらいの収益計算を行ってくれる優れものだ。正直、私はまだ使いこなせていないが、やっさん・モーガンさん・たしか大家のプーさんも、オススメされた書籍だ。洗練された投資家の皆さんには浸透している書籍なのだろう。今回は、頭金１割程度で算出した。手元のキャッシュを減らさずに、家賃収入だけで返済するにはどのような条件になるか？など、いろいろと数値を変えてみた。できれば自己返済比率は5割以下が望ましいが、今回は公庫の創業融資を想定したので融通の効く条件ではない。返済期間7年、Max1000万円の条件だ。で、いろいろ試算して「900万円で可能性があるのなら交渉を進めたい」との考えを仲介さんに伝えた。売主様のご意向は、最悪でも1300万円らしい。この金額を引き出せただけでもやり取りした価値がある。一旦はこのやりとりで終わったけど、まだ現地を見に行けていないので、週末に見に行くつもりだ。現地を見たらまた考えが変わるかもしれない。Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて [ 玉川陽介 ]
2021.07.21
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体調を崩し、点滴を受けた
体調を崩し、病院で点滴を受けた。「こんな状態になる前に、もっと早く来なければダメだ」と先生に怒られてしまった。自分の中では、そんなに無理をしたかなー？という感覚だったので驚いた。たしかに、数週間前からちょっとした違和感はあったものの、錠剤を飲んだりしてやり過ごしていた。妻からは、「そういえば最近怒りっぽい」と言われた。どうやら、いろんな視点で反省すべきことがありそうだ。たしかに、ここ１ヶ月で、法人決済や電気工事士試験が重なっていた。サラリーマン業も普通に毎日こなしている。時に、家族との会話がおろそかになっていたのかもしれない。長期的な目標、自分が目指す姿は妻とも共有している。７年後に本業と同じくらいのキャッシュフローを生み出し、働くか否かを選択できる自由を得ることだ。ある程度の無理をしないと、目標を達成できないのはわかっている。ただし、身体を壊してまでそれを得ようとは考えていない。毎日を楽しみながら目標を達成したい。そこを見誤ってはいけない。今日も早く寝よう。
2021.07.20
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不動産会社から着信「過去に問い合わせたアパートどうですか？」
体調を崩してしまったので、今日は軽めのブログです。楽待で問い合わせを行った築古低層アパートに対し、不動産会社から着信があった。前回問い合わせを行ったのは6月14日だったので約1ヶ月ぶりだ。5分ほど話をして電話を切った。多少の指値可能、とのこと。結論は「検討します」とした。体調が戻ったらちゃんと検討しよう。おやすみなさい。
2021.07.19
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サブリース契約を調べてみた
現在検討しているアパートは立地が良い。ネックはサブリース契約であることだ。『サブリース契約＝悪』という先入観を抱いていたので、自分なりにちゃんとサブリース契約を調べてみようと思った。結論から言うと、サブリースは必ずしも「悪」というわけではない。まぁ当然だろう。そういう制度があるのだから、メリットもあればデメリットもある。要は自分のスタイルに合うか否かだ。以下は私が感じたサブリースのメリットとデメリットだ。一般の評価とは異なるかもしれない。■メリット空室や滞納リスクを回避し安定収入を得られる■デメリット楽しめない。大家の醍醐味というか、すべて不動産会社に任せるので大家さんらしいドキドキが体感できない。もちろん、賃料見直しによる収益率が下がる可能性があることもデメリットの一つだ。今検討している物件の資料には、サブリース契約を解除するには３ヶ月前の申告する必要があるとのこと。サブリース契約って解除することができるんだーと知った。契約書によるとサブリースは２年契約になっているので、少なくとも最初の２年間は我慢が必要になりそうだ。でもサブリースを解約したら、新たな管理会社と入居者さんとの間で賃貸契約を締結し直す必要があるのだろう？入居者さんにとっては面倒だし、不安がるのかもしれない。更に資料を読み込むと支払賃料の金額が記載されていた。これは不動産会社からオーナーに支払われる金額、オーナーにとっての売上高だ。入居者さんの家賃が記載されていなかったので詳細はわからないが、相場の7～8割の金額がオーナーの手元に残っているように思えた。けっこう管理会社がマージンを取っているなー、という印象。もし私がこの物件を購入したとしても、早めにサブリース契約を解除したい。ただ、このアパートを購入するための試算をしてみると、融資を受けたら返済比率が100％になってしまった。まったくもって、手を出せそうにない物件だとわかった。残念だけど、転進だろう。【サブリースの学びに参考にさせていただいたサイト】サブリース契約はしない方がいい？そのメリット・デメリットや注意点サブリース契約とは。仕組み・メリット・デメリットを知って健全な経営を目指す
2021.07.18
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第二種電気工事士 実技試験 本番！！
今日は第二種電気工事士技能試験の日だ。これまで十分に準備を行ってきたつもりだ。精神的にも落ち着いた朝を迎えられた。平日は牛乳プロテインだけだけど、週末は朝食をちゃんと食べている。今日も朝食をしっかりと食べることができた。試験開始は11:30。試験会場には10:50までに入るよう受験票に記載されている。会場までは車で30分ほどなので、10:00に出れば間に合うはずだ。でも、渋滞などのハプニングがあるかもしれない。余裕を持って9:30に家を出る計画としていた。朝食を食べ、持ち物を再確認し、予定通り9:30に家を出る。道中、渋滞もほとんどなくスムーズに会場まで向かうことができた。キッチリ30分。10:00に会場に着いた。入口前にはすでに何十人と受験者らしき人々がいた。まだ開場していない。到着が早すぎたらしい。駐車場に車を停め、最寄りのコンビニまで歩いて向かった。甘いもの口に入れようと思ったからだ。テストでは脳を使うので糖質を採る必要がある、と何かで見たことがある。普段はあまり買わない糖質たっぷりのチョコレートを買った。時間があったので、HOZAN㈱さんのYouTube動画を繰り返しみた。ポイントは作業前の部分。複線図をどう書くかまでの5分間だ。複線図さえキッチリ書ければ、あとは手順どおり作業を行うだけだ。最初の5分の動画を候補問題1から順に見ていった。10:40に会場に入った。もうほとんどの人が席に着いている。それでも焦る必要はない、スタートは10:50だ。自席についてもYouTube動画を見続けた。その傍ら、工具一式を取り出し、机の上に並べていった。10:50主催者のアナウンスが会場のスピーカーから発せられ、スマホの電源を切った。問題用紙が配られる。表紙には配布器材がリスト化されている。心の中で思う。 アウトレットボックスがなくて良かった。 リングリーブ（中）がなくて良かった。 ブロック端子がなくて良かった問題用紙は薄いのでうっすらと次のページが透かして見える部分がある。M＆MさんのTweetどおりだ。なんとなく、問題のイメージがつかめた。ありがたい。11:15支給器材チェック。ダンボールにしっかりと梱包されていて、すべての器材を確認した。問題ない。HOZANさんのメールマガジンに書いてあったように、丸まったケーブルをタオルを使ってしごいて伸ばす。そこそこ真っ直ぐになった。これで作業しやすくなる。11:30試験開始。直前に見た複線図対策が蘇る。候補問題どおりだった。なんの迷いもなく複線図が仕上がった。続けて施工作業を進める。のの字曲げも上手くできた。一つ一つの作業がこれまでの練習どおり、いや練習以上に上手くできているような気がする。12:00にはすべての作業を終えることができた。あとは見直しだ。各パーツの位置を整え、配線図どおりの配置に器材を置くことができた。12:10無事試験終了。多分大丈夫だろう、と思えた。あとからテキストを見返して、今回の試験問題は候補問題No.2であることがわかった。練習で施工したのは6月14日だったので、約１ヶ月前に行った問題だ。その時の写真を見返したけど、今日の本番の方がよっぽど上手くできた。No.13まですべて練習してきたので、一つ一つの作業の精度が上がったからだろう。やっぱり継続が大事だ。試験結果が出るのは、１ヶ月後。その時が楽しみだ。■候補問題No.2（１ヶ月前に作製したもの）
2021.07.17
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明日は第二種電気工事士 技能試験
いよいよ明日に迫った第二種電気工事士 技能試験。会場の場所と移動時間、到着予定時間を再確認した。明日は9:30に出発すれば十分間に合う。試験時間は11:30だけど、入室時間が10:50までとなっている。試験時間に合わせて行くと、入室できない可能性が高い。受験票をちゃんと読み込まないとわからないので、ここは注意が必要だ。入室時間が早い理由は技能試験だからだろう。試験前の配布器材の確認などに時間がかかるのだろうと推測できる。候補問題は全部で13問。これまで一通りの作業は行ってきた。余力があれば２周目の作業もやるつもりだったけど、作業そのものはおそらく大丈夫だろう...と思っている。今の自分に必要なのは、作業に取り掛かる前の準備。複線図をキッチリ短時間で書くことだ。今日は帰宅が早かったので、少し睡眠を取り脳をリフレッシュした。その後夕飯を食べ、一息ついた後に候補問題を見返すことにした。複線図を書き、圧着端子のマークを間違えないよう選択し、配線の長さを計算する。自分の書いた複線図とHOZANさんのテキストを比較して、間違いがないかを確認する。その作業をずっと繰り返している。候補問題全13問をすべてやり終えたら寝ようと思う。今は10問目までやり終えた。これを繰り返すと小さなミスが確認される。前日にこの作業をやっておいて良かった。残りあと３問の前にして、日付が変わりそうだったので、その前にこのブログを書くことにした。ブログを書くことが適度なリフレッシュになる。なんとなく、休憩時間に感じる。この後、ラストスパートで残り３問をやりきろう。明日が楽しみだ。
2021.07.16
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物件視察No.16 軽量鉄骨造２階建AP 3800万円
物件視察No.16 軽量鉄骨２階建アパート3800万円 2DK×6戸 築29年 現況 6/6満室 土地 500㎡ 建物 265㎡ 想定家賃 317万円/年 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 接道状況 4.0m公道 駐車場 有 路線価 4,300万円（86,000円/㎡） 備考 サブリース■メリット 好立地 現況満室 2DK 駐車場あり 土地値以下 本当に満室経営（視察もしてきた）■デメリット サブリース契約どんな条件になれば買えるか？・融資を受けられるか？頭金１割ぐらいで抑えたい・サブリース契約を外すことができるか？ サブリースは勉強不足だけど良くないイメージしかない。 家賃設定も自分でコントロールできないし、将来的に収入が安定しないはず これを外すことができないと対象外になるだろう。資料請求か？電話か？迷う。まだ行動できていない。
2021.07.15
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日本政策金融公庫に面談に行ってきた
書類を郵送したのはいつだっけ？ こんなとき自分でブログを書いていて良かったと思う。記事を見返すと7月3日（土）に投函していた。投函先は日本政策金融公庫。融資申請書類一式を郵送していた。翌週の月曜7/5に着信があった。早い。「担当が決まったらまた連絡します。今週中に電話します」とのこと。でも、そのまま7/9（金）まで着信ナシ。結局、7/12（月）に私から電話した。担当の方から折り返しの連絡を受け、「一度面談に来てください。」とのこと。それで本日7/14（水）にアポを取り、面談を行ってきた。担当の方（Tさん）はとても良い方だった。勤め人の仕事帰りに行ったので、会話できたのはほんの10分ほどだったけど、その短時間でもTさんの人柄の良さが十分に伝わった。私の地域はTさんが担当されるとのこと。正直これはラッキーと思った。私のような初心者の初めての面談でも、わかりやすく丁寧に接してくださる方は、そう多くないのでは？と思えたからだ。事前に郵送した資料には候補物件のマイソクを入れておいた。残念ながら、その物件には融資はつかないとの判断がされた。理由は、再建築不可だから。『あー、やっぱり。』信金さんと同じ結果だった。これで、今後探す物件のスクリーニング条件が一つ加わった。再建築不可の物件は除外する。こうして私は成長していくのだろう。融資は物件だけでなく、事業の運転資金でも受けられるようだ。法人一期目の決算書を見て、おおよそ70万円ぐらいの融資申請ができるということがわかった。でも今回は見送った。資金繰りに困っているわけではないし、やっぱり物件で融資を受けたい。引き続き良い物件と巡り会えるよう探していこうと思う。おかげ様で今日は気分が高まった。まだまだ頑張れる。
2021.07.14
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静岡銀行主催のオンラインセミナー「キャッシュフロー改善のための確定申告分析法」に参加
静岡銀行主催のオンラインセミナー「キャッシュフロー改善のための確定申告分析法」に参加した。この場だから白状するけど、セミナーを受講したのは理由は不純なものだ。地元である静岡銀行が主催するセミナーへ参加実績が残れば、今後の融資相談で有利になるかもしれない、と考えた。セミナー内容は、おそらく地元静岡向けの話だろうと思っていた。けど、違ったwwwセミナー内容は、大家さん向けの一般論だった。でも、とても勉強になる内容で、セミナーを受講して本当に良かったと思えた。講師は健美家コラムニストでもある渡邊浩滋先生。実はセミナー終了後に知りました...どこかで見たお顔だなーと思ってググりました。ごめんなさい。大家さん初心者の私でもわかりやすい内容。キャッシュフローの考え方を基礎から学べた。法人になるべく条件なども紹介されており、自分が法人を起こしたのは間違いではなかったと確信することができた。渡邊浩滋先生は、クライアントの99%が大家さん！という、大家さん専門税理士ってところがスゴい。YouTubeやメルマガでも発信活動されているようなので、さっそくメルマガに登録した。今後もチェックさせていただこう。
2021.07.13
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鬼のような指値、通らず
物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円の購入の意思を示したのは２日前。本日仲介担当さんからのメール返信が届いた。『売主様から連絡があり、その金額では難しいとのことでした。売主様のお話されている感じですと、４００万円～５００万円の間の様な感触でした。』仲介担当さんありがとうございます。鬼のような指値に対して、誠実に対応していただいて。売主様、気分を害されたら大変申し訳ありません。提示いただいた金額でシミュレートしてみる。仮に、400万で購入できても諸経費やリフォーム費用でプラス100万円、計500万円になる。戸建相場が6-8万円ぐらいの地域なので、築古駐車場なしは家賃6万円。それで見積もってみる。 物件500万円/（家賃6万円*12ヶ月）≒7年７年で回収、表面利回り14％だ。実際は、これに管理費や固定資産税や修繕費などが追加されるの実質利回りはもっと低下する。販売価格は土地値以下であるものの、物件の土地は擁壁が多く、更地にするのにはかなりの費用がかかりそう。再建築まで私が行うつもりはない。現存する建物で、投資金額を回収したい物件だ。７年持つべき物件か？判断に迷う。売りに出すにしても、すでに３年間売れ残っている物件だ。数年で売却するにしても、いくらのなるだろう？とりあえず深追いは禁物だ。やっぱりこの提示された金額での購入は一旦見送ろう。じっくり待てば、自分の知識ももっと増えて判断力も上がるだろう。更に良い物件に巡り合うこともできるはず。
2021.07.12
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来週が技能試験！第二種電気工事士の勉強仕上げ
第二種電気工事士の技能試験日が来週に迫ってきた。今日が試験前最後の週末だ。事前に13問の候補問題が発表されており、当日はその中の１問が出題される。制限時間は40分で、その間に作業を終えなければならない。ネットでは候補問題キットとして、試験に必要なケーブルや器具が13問分セットにしたものが販売されている。私もこれを購入した。【あす楽対応】HOZAN ホーザン DK-51 第二種電工試験練習用 1回セット 2021年度版 DK51第二種電気工事士 実技試験 対策 最安値挑戦 激安 通販 おすすめ 人気 価格 安い 送料無料【即納・在庫】全13問をやりきろうと、１ヶ月ほど前から計画を立てて、週末ごとに作業を進めてきた。そして本日、なんとか13問目の作業を終えた。やりきった！事前にYouTubeで予習すれば、作業は30分ほどで終了するようになった。作業そのものと時間は当日も問題ないだろう。課題は、作業開始前まで理論（複線図書き）だ。今はYouTubeで予習するのでなんとか書けているが、これを残り１週間で追い込む必要がある。13問だけなので、何度も繰り返し動画を見て解説を聞くことで、ほぼ暗記できるだろう。当日はこのスタートさえ迷わなければ、なんとかなりそうだ。残り５日間、最後までやりきろう。候補問題No.12 候補問題No.13
2021.07.11
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内見してきた 【物件視察No.15 木造２階建戸建】
物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円 を内見した。結果から述べると、購入の意思を示し、口頭レベルで指値金額を伝えた。仲介さんは売主様に話を持っていくと言っていたので、その場で即断られるような金額ではなかったようだ。もちろん、築古だし、土地値以下の価格で販売されているような物件なので、問題点ははいくつかある。・傾きは一部の部屋で確認された。 ただし、柱は傾いていないようで窓枠の動きもスムーズだった。 和室なので、洋室化する際に床の傾きを調整することができそうだ。・風呂、キッチン、の古さを感じた。 美装だけでイケそうな気もするし、変えたほうが良さそうな気もする・壁の古さは否めない 砂壁が多く、壁紙を貼る箇所が多そうだ。・擁壁が多いのが気になる 角地であるものの、接道が坂道になっていて擁壁が多い。 前日までの雨水が擁壁を伝って湿っており、気になるポイントであった。・駐車場がない 車必須の地域なので、これが致命的。 近隣の駐車場を探すしかない。 月極駐車場らしきものはあったが、管理者の看板がなく、問い合わせ先が不明。100点満点の物件はないので、どこかで妥協する必要はあることは頭では理解している。販売価格の満額で購入するのはは厳しそうな物件だった。この物件はすでに３年売れていないので、現状の販売価格では厳しいことも売主さんも感じているはずだ。近隣の家賃設定やリフォーム費用を考えると、物件価格の4割程度で検討したい物件だと思った。その金額を仲介さんに伝えた。売主様にとっては厳しい金額なのかもしれない。とりあえず、仲介さんからの連絡を待つことにしよう。
2021.07.10
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高配当株ポートフォリオをメンテした 2021年7月
2020年9月に始めた高配当株ポートフォリオを見直した。前回の見直しは2021年4月だったので3ヵ月ぶりだ。見直しペースはこれぐらいでちょうどいい。メンテナンス方法はこびと株さんのブログにとても丁寧に書かれており、前回同様にその通りに実施した。■こびと株さんのブログ【超実践的】高配当株ポートフォリオを「安定的」に運用するためのメンテナンス方法この３ヵ月での大きな変化は特になかったと思う。ここ最近は株価が下がっているので、メンテを行った上で買い増し注文を入れることにした。分散比率を確認してバランスを取るイメージだ。もちろん、こびと株さんのブログやリベ大の両学長YouTubeを参考に、多いに真似た。現在は29銘柄に分散投資をしている。３ヵ月前は25銘柄だったので、ここ３ヶ月での新規は4件になる。Yahooファイナンスで現状のポートフォリオを組み、Excelにコピペしてみた。ポートフォリオの配当利回りは4.23％だった。３ヵ月前は4.18%だったので、比率はやや上がった。日経平均が下がった分、数値上で上がったように見えたのだと思う。悪くない数値だと思う。セクター別では14業種に分散できている。３ヵ月前は11業種だったので、新規の4件の選び方はより分散が効いて良い方向だと思う。配当構成比ではもっとも多いのがサービス業の21%、次いで情報・通信業の17%だった。（これらは待機株の30%を除く比率なので、ネオモバ運用総資産での割合は×0.7でもう少し低くなる）私の場合、投資のメインは海外インデックス株なので、ネオモバ証券の国内株投資はどちらかというと学びの段階、少額での運用だ。これまで約9ヵ月運用し、少しずつ運用額を増やしている。今後30~50銘柄ぐらいに分散したいので、両学長のYouTubeやこびと株さんのブログを参考にしながら増やしていきたいと思う。
2021.07.09
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物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円
物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円 土地 120㎡ 建物 70㎡ 間取り 5DK 築51年 接道 4m幅22m 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 駅徒歩32分 上水道、下水道、プロパンガス 駐車場 無 路線価 816万円（68,000円/㎡）■メリット 土地値より安価 写真で見る限り設備は使えるものが多そう（リフォーム費は少なそう） 指値の可能性アリ ■デメリット 立地 駐車場 無 擁壁 ■どんな条件になれば買えるか？ 傾きや雨漏りがないか？確認 近隣の駐車場を借りることができるか？ 指値でどこまで引けるか？仮）５年で回収する場合賃6万円 年72万円 72*5＝360 リフォーム100万円で指値260万円くらいなら可能性ありか？資料請求を行い、週末の内見を希望した。
2021.07.08
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地元信金からの融資はNGだった
地元信金に依頼した300万円の融資、結果はNGだった。月曜朝一の９時に電話し、融資相談のアポをいただいた。最寄りの信金さんだったので９時半には会話を開始した。追加資料は要求されなかったので、持ち込んだ資料が悪いわけではなさそうだ。１号物件のリフォーム写真なども用意し、今回の物件リフォームもできることをアピールした。融資担当さんからの反応は悪くなかった（と思う）。会話の添付も悪いイメージはなかった。結果は翌日火曜の10時半頃の電話だった。「今回は融資できない」との回答だった。理由は以下。①立地がよくない 倍率地域で再建築不可のエリアであるため、出口が見えない。 これが最大の理由。 たしかに立地は私も不安要素の一つであったので、反論の余地はない。②サラリーマン副業に対してネガティブ 個人での副業（本当は法人だけどそういう目で見られていない）に対しては厳しいようだ。 まだ実績が浅く、本業の傍らでやって大丈夫という保証がない。③ライフプランで資金が必要なタイミング 子供たちがこれからお金のかかる時期。 だから融資を得て手持ち資金を確保したいのに、貸し出す側はリスクが大きいと判断されたようだ。電話を切ったあと、しばらく考えた。融資が無理でも現金で買うべきか？それほど、迷う物件であった。でも、次は融資を経験してみたい、という自分の目的に立ちかえって断念することにした。今回は本当に良い経験になった。こうやった金融機関さんと会話を繰り返しながら成長していくのだろう。経験値+１次を探していこう。
2021.07.07
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自宅の火災保険・地震保険を見直した
築10年のマイホーム。この度、保険契約を見直し、保険会社も変更した。理由は、保険金が支払われない（条件のハードルが高い）保険に入っても意味がないからだ。有事の際に保険金が支払われてこそ、保険の意味があると思う。ただ、大災害は滅多に起きない。ちょっとした災害でもちゃんと保険金が支払われるものを選びたい。＝＝＝２ヵ月ほど前、強風でテレビアンテナ位置がズレ、BSが映らなくなってしまった。この修繕費は風災によるもので、保険適用になるはずだ。保険担当の言い分は以下だった。・免責５万円なので、５万円以上の修繕費である必要がある。・本当に映らないことを職員が確認したいえ？５万円もかかるかなー？と思ったものの、電気屋さんに修理を依頼した。依頼したアンテナ修繕費用は1万3千円だった。５万円にはぜんぜん届かない。その金額なら保険支払いできません、と保険担当者。契約上のこととはいえ、モヤモヤ感が消えない。なんだかなー？これまで約100万円（年間10万円×10年）ぐらい保険代を払ってるのに、1万3千円の修繕費が払えないなんて、なんだかバカバカしくなってきた。そこで、別の会社を調べたところ、東京海上さんが風災の場合は「免責なし」であった。他にも「免責なし」の保険会社さんはあるかもしれない。けど、賃貸用１号物件でお世話になっているので、東京海上さんに自宅の保険もお願いすることにした。加えて、今回の契約は貯蓄型ではない掛け捨て型の保険にした。年間の引き落とし額もこれまでの半分くらいになったので、キャッシュを手元に残すことができた。10年分の解約返戻金が支払われたのも大きい。これは資産運用に回そうと思う。
2021.07.06
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法人一期目の決算終了
法人一期目は5月末で終了したものの、法人税の支払い期限は決算月から２か月後だ。私にとっては、法人税の支払い期限は7月末となる。処理手続きは、税理士さんにお願いしていない。ろくに利益もないのに（というか赤字なのに）税理士さんに依頼する余裕はないからだ。そこで、法人税支払いに向けて準備を進めようと思っても、何から手を付ければわからない。とりあえず、毎月の収支や仕訳は会計ソフトで行ったので、貸借対照表や損益の状況はわかる状況ではある。法人税支払いの申請書類一式は6月末に郵送されてきた。郵送元は、①税務署、②県の財務事務所、③市役所 の３カ所だ。なにこれ？税務署だけ行けば良いんじゃないの？と思ったけど、初めてなのでよくわからない。取り急ぎ、届いた書類一式を持って（何も記入せずに真っ新なままで）、①税務署に行ってみた。受付で「一期目なのでe-Taxで申請できるのかを教えてもらおうと思いまして...」と告げると、「少々お待ちください」との対応であった。こんなことで訪れる人はいるのかな..？と不安になたけど、5分ほど待つと年配の男性職員さんが対応してくれた。私の法人情報のバインダを探してくるのに時間がかかったようだ。バインダと言っても、なんの実績もないので中身は空っぽだ。表紙に法人名が書かれているだけのバインダ。そんな空のバインダを探すために5分費やしていただくなんて申し訳ないな、と思っていると丁寧に対応していただいた。「e-Taxでも申請できるんだけど、法人だとやり方があまり周知されていない。個人の確定申告ほど普及していないのでわかりにくいと思う」とのことであった。「紙で良ければ今作成しますけど」とのこと。なんと！！ありがたい申し出。e-Taxにこだわる理由なんでまるでないので、ここは素直に税務職員さんに甘えることにした。税務職員は慣れた手つきで電卓を叩き、書類に数字を書き込んでいった。私が持ち込んだ唯一の書類「決算書」を見ながら。その時間30分ほどだった。「これでOKです」とのこと。え！終わり！？という私の表情を悟られないように、「ありがとうございます！」丁寧にお礼を述べて税務署を去った。なんのことはない。教わるつもりで伺ったのに、たかが30分で終わってしまった。今まで悩んでいたのはなんだったんだろう？？？その後、②県の財務事務所で県税を支払う手続き書類を作り、③市役所で法人市民税を支払う手続き書類を作成した。要した時間はそれぞれ10分程度。なんか、当初思っていたよりも随分と簡単にことが進んでしまった。赤字決算で数字がシンプルだったからかもしれない。結果、一期目は税理士さんに依頼しなくて正解だった。もっと規模を拡大して税理士さんに依頼できるようになりたいものだ。
2021.07.05
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365日目のブログ
今日は記念すべき日。ブログを書き始めて365日目、ついに１年になる。いつもと変わらない日常だったけど、今日を迎えることができたことは、やはり大きな意味を持つ。あまり長続きするタイプではなかった自分が、１年も毎日ブログを書き続けることができたからだ。この点は素直に、継続できた自分を褒めてあげたい。但し、始めた当初は、１年もブログを書き続けたら、もっと違う世界が見えるような気がしていた。アクセス数も伸びたり、固定ファンができたり、そんな甘い妄想をいだいていた。たしかに、このブログは読み手にとっての面白さはほとんどないと思う。内容はあまり深く考えずに、その日思ったことをタラタラと書いている、自己満足の世界だ。フォントも協調していないし、抑揚のない文章が同じフォントで綴られているだけだ。せっかくなので、これを機に今後のブログ運用案も考えてみた。方向性は大きく二つ。①変わらぬスタイル（まるで、過去の自分自身に読ませたい日記風のメッセージ）②個人事業主として起業し、ライター業として集客やマネタイズを目指すもともとの考えでは、１年続けることができたら②を目指すつもりだった。でも、先に述べたように、思ったよりもアクセス数を伸ばすのは難しい。ただ毎日書いているだけではダメだとわかった。②をやるには自己満足な日記ブログではなく、読み手にとっての価値を提供する必要がある。そうなると、毎日更新ではなく、一記事一記事をちゃんと考えて作り込む必要があるだろう。TwitterなどのSNSと連動したり、無料ブログではなくWordPressなどのカスタマイズも必要かもしれない。で、そこで思いとどまる。不動産賃貸業も満足に拡大できていないのに、ブログ運営までやろうとしてるの？それは無理じゃない？と思う自分がいる。でも、ブログ運営は少ない投資でスタートできる。節税にもなるし、まずはやってみれば良いんじゃない？無理だったら撤退すれば良いだけ。と思う自分もいる。そんなことを考えていた一日。両学長が薦めていた１冊の本を買って手元にはある。ちゃんと読もうと思った。ゼロから学べるブログ運営×集客×マネタイズ人気ブロガー養成講座 [ 菅家伸 ]
2021.07.04
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日本政策金融公庫への融資申請書類を投函した
大雨の一日だった。同じ県内の熱海市では土砂崩れで住宅が流されたり、沼津市では橋が崩壊したり、大きな被害をもたらす雨となった。こんな時に物件の心配をするのは不謹慎かもしれないが、自分の所有する物件や自宅の立地条件は気になる。ハザードマップで調べたり、保険に加入したり、できる対策はしておこうと思う。そんな大雨の日に、以前から決まっていたどうしても外せない用事があり、朝から車を走らせていた。いつもなら１時間半で目的地に到着するのに、今日は３時間もかかってしまった。帰りは２時間半だったので、往復で5.5時間。予定よりもかなり時間を費やしてしまった。電気工事士試験の勉強時間を削ることになる。救いだったのは社内学習ができたことだ。Voicyを聴いたり、kindleの読み上げ機能で聴く読書を行ったり、渋滞の中でもイライラすることはなく、それなりに充実したドライブだった。途中、コンビニで融資に必要な書類であるA3サイズのプリントを行った。（家ではA4サイズまでしかプリントできない）初めての経験だったけど、うまくプリントできた。白黒で20円/枚だけど、かなりキレイにプリントできることに感動した。今後も利用しようと思う。それを封筒におさめ、あらかじめ用意しておいた糊で封を閉じた。これで、日本政策金融公庫への融資申請書類がすべて揃った。すぐに投函した。郵便ポストの回収は10時の予定だったので、その前に投函できた。土曜回収であれば、月曜には届くだろう。日本政策金融公庫ではどのような反応をされるだろう？厳しい回答になるだろう、ということは、不動産仲介さんからの事前情報でわかっている。ただ、マニュアル通りの資料以外にも補足をつけて、それなりに誠意を示したつもりだ。結果は月曜か？火曜か？連絡が届くのが楽しみだ。
2021.07.03
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２号物件チャレンジ 再び
今朝は４時に目が覚めた。やっさんスクール卒業生ミーティングの影響だろう。目が覚めると考えてしまい眠れないので、そのまま起きて行動しようと思った。前回融資がつかなく一度は諦めていた物件に対して、公庫への申請書類を作成することにした。前回断られたのは自分で申請したものではなく、仲介さんが動いてくれたものだったからだ。やっぱり自分でも動いてみよう、と思った。だから、早朝から書類を作成した。公庫と信金にチャレンジしてみようと思う。但し、ここでA３サイズのプリントができないことに気が付いた。自宅のプリンターはA4サイズまでしか印刷できない。職場のプリンターをこっそり使おうかと思ったけど、セキュリティーが厳しく持ち込みファイルは印刷できない。帰宅後にネットで調べると、クラウド上にファイルを置けば、24時間以内にコンビニでプリントできるらしい。今回はセブンイレブンのサービスを利用することにした。明日印刷しておこう。早朝に仲介さんへメールを入れておいた。「再度、あの物件を検討させていただきたい」と。実はWebサイトから、対象物件の掲載が消えていた。もう売れてしまったのかもしれない。もしそうだとしたら諦めるしかない。勤め人の昼休みに、仲介さんからTelがあった。あの物件は現在商談中とのこと。でも、私が手を挙げれば優先してくれるとのこと。とてもありがたい申し出だ。気持ちが高ぶってくる。但し、答えは即答せず、数日待ってもらうことにした。融資が下りない場合は現金で購入する！ という決断をできるか否かだ。その答えを、火曜までじっくり考えて回答することにした。もちろん、融資を受けることができたらありがたいし経験になるけど、今回は融資の結果を受ける前に判断しなければならない。 融資という経験を優先するか？ ２号物件を得て大家業という経験を増すことを優先するか？さて、どうしたものか？
2021.07.02
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SBI証券の定期積立をクレジットカード払いに変更した
三井住友カードとSBI証券が提携し、クレジットカードで投資信託が買える「投信積立サービス」が、昨日（2021/6/30）スタートした。資産運用しながらポイントも貯まる「Vポイントサービス」も開始し、 12 月 10 日（金）まで は決済金額の1.5％分のVポイントが付与される。（通常は0.5％）初回買付日2021/8/2（月）に間に合わせるためには、7/10（土）が設定締切日となる。今日設定したので、Maxでキャンペーンの特典を受けられるはずだ。詳細はこちらを参照してほしい。積立設定は、申込のMax金額5万円にした。内訳は以下だ。●つみたてNISA 33,333円 SBI・V・S&P500インデックス・ファンド（愛称：SBI・V・S&P500）●特定口座 16,667円 eMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）つみたてNISAの年間積立上限額が40万円のため、一か月当たりの積立金額は33,333円と中途半端な金額設定になる。ポイントがもらえる5万円との差額16,667円を特定口座の積立に設定した。これは楽天証券+楽天カードでも使える手法だ。（楽天の場合はポイント１％）NISA口座は一つの証券会社でしか開設できないので、私の場合はSBI証券で設定している。前のブログでも書いたように、たかが0.5~1.5％と感じるかもしれない。でも銀行預金に置いておくよりよっぽど良い。しかも買い物で失いながらのポイント還元ではなく、資産運用を行いながらのポイント付与だ。なんのデメリットもない。再投資設定で積み立てた証券には複利の効果が生まれる。私にとって、やらない理由はない。
2021.07.01
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