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配偶者の税額軽減で半分か1億6000万円までは免除になり、父親の相続税は免れたが、自分(母親)の時は、同居しない子供達には「小規模宅地の評価減の特例」は使えない。
世田谷では、一般の家庭にも相続税対策が直面 する。
以前は物納って事も多かったが、最近は条件が厳しくなっている。
そこで、 相続税対策。 基本は 「財産減」 と 「評価減」 だ。
先ず、 「財産減」 対策
1.あの世にはお金は持っていけないので、 自分で使ってしまう 。「子孫には美田を残してはいけない。」とも言う。(ただ、東京の場合、自宅を0から買うのも結構大変。子に 住む場所ぐらは残してあげたい 。)
2. 妻 、 子や孫への贈与 。
・贈与税は誰に対しても年間110万円まで無税。
・20年以上の配偶者には2000万円(暦年贈与と合わせ 2110 万円)まで、生前贈与は無税。注意は 配偶者が先に逝くと、この特例は使えない 。
・時限立法で、1,200万円までの 住宅取得等資金 を無税で贈与(平成25年)。さらに従来からの暦年贈与の非課税枠110万円をプラスすることにより、合計 1,310万円 まで贈与税がかからない。
・時限立法で「 教育資金 」も、1人につき 1,500万円 (学校等以外の者に支払われる金銭については、500万円を限度とする。)贈与税を課さない。
次に 「評価減」 対策
1.生前対策の基本は不動産。
・現金を 建物に変 える。「親の現金」で「親の名義」で建てる。建物は 建設費用でなく、固定資産税評価額なので半分以下 になる。更に賃貸住宅を建てると、そこから借家権割合で 更に3割減 。・現金を 土地へ変 える。路線価は時価の約80%で 約2割評価減 。そこに賃貸住宅を建設すると、そこから借家割合の控除で 更に18%評価減 。そして、建設費や土地代を ローンで組めば 、その分も、 相続資産から減る 。
・予め不動産分割を想定して、土地建物を相続人毎に分けて建てる。但し土地分割計画は注意。路線価も接道長さや二辺接道や縦横比など形で評価が変わる。また、広大土地の評価は下がる。
・賃貸管理会社を法人化する。増えた現金を役員報酬を払う事で、 納税資金を親族に貯 めさせ分散させる。経費が使える。
多額の相続税を支払うのも、国家に納税し社会貢献しますが、一時です。相続税対策をとって、「隠れ資産家」なれば、計画的に 資産が子孫に受け継 がれ、 固定資産税、所得税 を長年にわたって 納税 します。 結果的に長期的な社会貢献 となります。
平成25年度税制改正の大綱(財務省)
http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2013/25taikou_02.htm
賃貸住宅経営に空き屋対策など不安を持つ方もいますが、同じようなアパート、マンションを造るのではなく、資産継続に多少重きを置き、 競争力のある物件を造る事をお勧 めします。
弊社では、デザインに評価の高い投資用分譲マンションの設計を10年以上毎年、設計しており、アパートメーカーの確認申請や検査業務も行ってます。デザインや計画は設計会社の経験や技量です。建設会社は問いません。是非、弊社に設計のご用命をご検討下さい。
株式会社アーバネットコーポレーション http://www.urbanet.jp/
株式会社セレコーポレーション http://www.cel-co.com/index2.html
両社とも創業時からお付き合いさせていただいております。
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