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再開しようかと
ずっと放置していたブログですが、相変わらず会社員兼業でやっているので再開して みようかと思います。
2021年07月22日
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その後の状況
かなり久しぶりの更新です。やはり飛んだわけではなく、この間もいろいろと物件を狂ったように買いまくってました。最近は、普通の物件は異常に高いので、どうしてもクセモノばっかりにはなりますが。さすがに買い疲れたので、少し休みつつ、稼働率向上と購入物件（かなりボロです）の料理をしていきたいと思います。
2014年10月17日
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ひょんなことから底地を購入することに
かなり久しぶりの更新ですが、別に飛んだわけではありません。入居率は今一つですが・・・。会社員稼業が多忙とストレスが極まって、更新どころではなかったというところです。ということで、ここのところ会社員で首が回らず、入居促進も少々お留守になってしまって、なかなか空室が減らない状況ではありますが、そういう状況だからこそ、何か新しい話はないかと考えることがストレス解消ですね。本当は物件の掃除でもやったほうがよいのですが・・・。そんな中、先週、ふと思い立って近所の戸建てを内見に行ったのですが、不動産会社の担当の方と話す中で、ついでに底地も買いませんか、という話が。値段は格安です。ただ、近隣との状況はめちゃくちゃです。これ、結構面白いかと思い、底地購入、進めようかと思ってます。なんにせよ、新たな物件の話を進めるのは最高のストレス解消になりますね！！
2014年01月18日
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楽天優勝セールで火災報知器大人買い
楽天が優勝してセールやってますが、何かこの際に買いだめできないかということで、火災報知器を３０個大人買いしてしまいました。パナソニックの新しいタイプで、だいたいいつも２５００円ほどのところ、今回はセールで１８００円ほど。どうせ順次空室に設置して使っていくので、買いだめしちゃいました。
2013年09月27日
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ようやく不動産事業を本格再開
ずっと更新していませんでしたが、不動産事業も会社員業でいろいろあったあおりを受けて、ほとんど放置状態でした。で、ようやく落ち着いてきたので、今月から本格再開してます。さっそく、空室が４割になってしまった物件で、管理会社のバカ高い見積もりを捨てて、ネットで直接職人発注。やっぱり安いです。手間とコストは比例しますね。
2013年09月25日
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入居率その後
繁忙期も終わりました。今年の繁忙期はかつてない厳しさでした・・・。退去はするものの、入居はさっぱり・・・。しかし、なぜか４月に入ってから、力強くはありませんが、ぽつぽつと入居申し込みがあります。もちろん、退去もありますが・・・。一歩進んで二歩下がる状態です。何とか夏場までには何とかしたいですが。
2013年04月29日
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その後の状況
またまた久しぶりの更新ですが、３月もまもなく終わりますが、今年の繁忙期は厳しかったですね・・・。いろいろな人のブログを読むと、同じ感想を持った人が結構いるような気がします。世の中は景気回復といってますが、不動産賃貸は「遅行性」があるので、回復の実感の前に、「回復前夜の一番厳しい状況」が、いま来ているという感じでしょうか。いままでなら、サクサク入った物件が、同じことをやっても全く反応が無い、という状況です。過去を紐解くと、４年前のリーマンショック後にも同じような状況がありました。その時はあの手この手で乗り切りましたが。まさに、「繁忙期は退去だけ」の、最悪の繁忙期でした・・・。
2013年03月24日
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年末に何とか１件、決済・引き渡し完了
しばらくぶりの更新ですが、ここのところ忘年会続きで息をつく暇もありません・・・。そんな中、先週、「引き渡し待ち３案件」のうちの１件が、無事決済、引き渡しとなりました。今回もまた、「全空き・リフォーム」ですが、結構手がかかる物件です。（ただしその分、激安）自分としては初めての学生向け物件ですが、リフォームして４月に向け少なくとも半分は埋めたいところです。
2012年12月22日
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浄化槽でトラブル
結構な田舎にある浄化槽物件で、トラブルが発生しました。定期清掃業者から、「浸透桝が吸い込まなくなったので、作り直すしかない」とのこと。いろいろと調べると、浸透桝が吸い込まなくなるというのはよくある話のようで、「別の場所に浸透桝を掘りなおす」というのが抜本的な解決策のようです。ただ、一度吸い込まなくなると、そのあたりで掘り返しても無駄との説もあり、今度業者に見てもらうことに。万が一、全く吸い込まなくなると、浄化槽があふれ想像したくない事態になりますので・・・。しかし、この手の結構な出費は本当に痛いです。不動産賃貸、もうからないですね。
2012年10月24日
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また買い付けしてしまった・・・
ここのところ新規物件取得熱がなかなか下がらないのですが、また先週末、全空き格安物件に買い付けを入れてしまいました・・・。これで、契約済み＋引き渡し準備中が２件と、買い付け申し込み中が１件に・・・。さすがにやりすぎかなとも思いますが、まだもう１件、狙っているのがあるので、それで打ち止めにしようか、と。まあ、引き渡しになるまでは全く油断はできませんが。
2012年10月23日
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復活の情報
ちょっと前に、買い付けを入れようとしたら、先客にとられてしまった物件。先客の銀行も、融資に前向きとのことで、タッチの差で取られてへこんでました・・・。ところが、忘れようとした頃に、業者から「先客の融資が難航している」との連絡が！一度ケチがついた物件は、何となく素直に飛びつけない気持ちはありますが、もし本当に先客がこけた場合は、再度検討するかどうか？すでにそのほかにいろいろと案件が動いているので、今から時計の針を戻せと言われても・・・と、悩ましいです。
2012年10月12日
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買付通った！！
昨日買い付けた物件、心配でしたが通りました！！業者さんががんばって先客を断ってくれたようで。他にもあたためている案件があるので、これをはずみに積極攻勢と行きたいところですね。・・・そもそもその前に、既存物件の空室対策が先だろうが、という気もしますが。
2012年10月09日
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久しぶりの更新ですが、買い付け入れました。
久しぶりの更新となってしまいました。別に飛んでいたわけではありませんが、何となく更新から遠ざかっていました。というのも、ここのところ買い付け３連敗中だったので、戦意喪失気味だったということもあります。３連敗とも、「ちょっとの指値へのこだわりから、別の人にさらっていかれた・・・」というパターンで、自分のケチさ加減に我ながら嫌気がさすとともに、やはり物件購入はなめてはいけない、五感を働かせてタイミングを見極めなくてはいけないということを深く反省した次第です。で、この３連休も、性懲りもなく少々遠方まで物件視察してました。その結果、何とかひとつ、買い付けを入れるに至りましたが、これも案の定、「昨日別の業者から買い付けが入ってしまいまして・・・」という状態です。ただ、まだわからないのは、先客は間に客付業者が入ってることと、融資前提であることに対し、私のほうは物元直接で、現金買いということで、圧倒的にこちらのほうが条件がいいのです。このあたり、どうさばいてくれるかですが・・・まったく油断はできません。これもだめなら、４連敗ですが・・・。これ以上物件は買わないほうがいいという神のおぼしめしでしょうか？
2012年10月08日
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1/10から10/10に
きょう、入居申し込みがあった物件、ついに満室になりました。この物件、３月の購入時は１０部屋中１部屋しか入居がなく、９部屋空室でした。当然格安での購入です。その後、あの手この手で、というほどではないですが、賃料を見直して、最低限の設備改善（ＩＨヒーター、エアコン交換など）をした結果、何とか４か月で満室となりました。こういう物件は、買ったときは捨て値なので、満室になると気分いいですね！この快感のために、「ダメ物件」を買い続けているということかと。また次がほしくなります・・・。
2012年07月30日
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結局買付申し込みしました。
悩んでいた物件、結局あらためて売主提示価格での買い付け申し込みしました。ちょっと条件はつけましたが。ただ、これから境界確定など、いろいろと手間がかかることが山積みの物件なので、うまくいっても引き渡しは当分先かと。融資の承認もありますし。ゆっくり進めたいと思います。
2012年07月18日
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買付返事に悩む
先日出した買い付けですが、早速返事が来ました。案の定、買い付け金額に少々上乗せした金額なら売ってもよいとのこと・・・。半年前に検討した価格よりも、結果としては下回った金額なので、悪い話ではないのですが、やはり迷います・・・。
2012年07月11日
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またまた買い付け申し込み
５月に検討していた現金買い物件、土壇場でほぼ売値で買う人が現れ、取られてしまいました・・・。で、気を取り直して、昨日別の物件に買い付け申し込みしてしまいました。今度は、融資が前提ですが、半年以上前から狙っていて、ついに売主が弱気になってきたとのことで、思い切った指値で買い付けです。これも、ＯＫとなるかどうかはわかりませんが、物元の担当者が大いに乗り気なので、結果は期待して待ってます。
2012年07月09日
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契約までしたのに前日にキャンセル・・・
入居申し込みがあり、昨日には契約も終わって入金もされていた部屋が、なんと今日になって入居日前日キャンセルとのこと・・・。ショックではありますが、管理会社の交渉の結果、１か月分は取れるとのことで、仕方ないかと。まあ、１日でも入居後にキャンセルになるよりは、入居前日のキャンセルであれば、きれいなまま、また再募集できますので。この部屋、クロス張替え、エアコン交換、ＩＨヒーター取付と、かなり手を入れた部屋なので、どうせなら＋１０００円で再募集かけたいと思います。
2012年07月07日
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取り外したエアコンを買取
ちょっと前に、物件のエアコンを新品に交換したのですが、撤去した古いエアコンを部屋に置きっぱなしにしていました。で、このエアコン（室外機＋室内機）を、とある業者に持ち込むと、結構な額で買い取ってくれるということで、今日、行ってみました。調べた住所に行くと、かなり玄人向けの買取業者で、ちょっと素人が声をかけるのがためらわれたのですが、「すみません、エアコン買い取ってもらえますか」とおずおず尋ねると、「ぜひ持ってきてください！」と、予想外にいい返事が！積み下ろしも手伝ってくれて、事前の電話では愛想の悪かったおばさんも笑顔で伝票を切ってくれて、しかも買い取り額は２台で○○円と、想像以上の成果でした！これなら、エアコンの交換の際は、リサイクル券を払って引き取ってもらうのが一体なんだったんだ？という感じです。帰りには日帰り温泉に立ち寄って汗を流し、またひとつ利口になった、よい土曜日でした。
2012年05月26日
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平日ゴルフのはずが・・・
きょうは、会社は休んで平日ゴルフだったのですが・・・朝から東京近郊の電車がo乱れで、新幹線に乗り遅れてしまいました・・・。結局ゴルフはドタキャンに。こういう、突然空いた貴重な平日休みって、なかなか思うように使えないんですよね。不動産関係でいろいろやりたいことがあっても、事前にアポ取りなどの段取りを組まないと、何もできません。そうかといって、突然草むしりとかもなんとなくもったいないですし。本当は結局何もしないくらいなら草むしりとか掃除をしたほうがいいんですが・・・。ただ、今日は、帰り道に立ち寄ったヤマダ電機で、旧式エアコンが安かったので１台購入してしまいました。いまは、ちょうどエアコンのモデルチェンジの時期で、しばらくは価格が高い日が続くので。エアコンは、たまたま「エアコンを交換してくれれば入居する」という打診があったということもあり、空振りでもいいから安いうちに順次交換してしまおうかと思ってます。
2012年05月17日
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またまた物件探し。築古物件に大幅指値
このＧＷは、もっぱら家族サービスだったのですが、１日だけ「自分にください」と妻に懇願し、ちょっと足を延ばして、気になる物件を現地視察してきました。そのうちの１件、結構面白い築古アパートがあったのですが、想像以上に傷んでいたので、売値の半額以下で大幅指値で買い付け入れてみました。当然、売主の了解は得られなかったのですが、なんとなく「勘」で、いけそうな気がします。物元直接なので、業者は乗り気です。手入れが悪い築古、全空きとあって、問い合わせは多い様子ですが、ライバルはいない様子。あとは、いかに売主のＯＫをもらえるか、にかかっています。このジリジリしている時が一種の快感なんですよね・・・おなか一杯なのでもうやめよう、と思っていても、この快感が忘れられず、ついつい物件探しをしてしまいます・・・。
2012年05月12日
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忘れたころに事務所申込み
すっかりブログ更新していませんでしたが、飛んでしまったわけではありません。しっかり生きています。繁忙期も終わりましたが、なんだかんだで可もなく不可もなく、という入居状況です。４月を超えたらすっかり静かになりましたね。ところが、５月に入り、昨年１１月に購入依頼、ずっとほったらかしていた１階事務所を、そろそろ住居転用のリノベーションをしなくてはならないかな・・・と思っていたら、突然申し込みが！内装を少し直してほしいとのリクエストがありましたが、なにも直さずに入るとは思ってなかったので、１２万円ほどの出費ですがお安いご用です。まったく期待していなかった部屋に申し込みが入ると、それはそれで設けた気分ですね。まあ、月額賃料は片手以下の大した物件ではありませんが。繁忙期も終わり落ち着いてきたので、結局残ってしまった空室のテコ入れをこれからゆっくりやっていきたいと思います。
2012年05月11日
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さらに物件取得
ここのところ、サラリーマンの仕事やプライベートがかなり忙しく、せっかくの繁忙期なのにもかかわらずほとんど不動産には手をかけていませんでした。が、年末にちょっと見に行った物件を、このままでいくと２月末までに取得する予定です。忙しかったので、外からしか見ていない物件ですが・・・。まあ、かなり安いので多少難ありでもなんとかなるかと。
2012年02月11日
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年が明けて、急に動き出しましたね
年明けて初めての更新です。昨年末にかけては、なかなか賃貸の動きが悪く、あの手この手を打っても手ごたえなし・・・という状態でした。ところが、年が明けてこの３連休は、たまっていたものが一気に噴き出した状態になりました。ぱったり動かなかった郊外物件が、急に動き出した感じです。この週末だけで一気に５件申し込みがありました。まずは一息つけた感じです。やはり、いろいろな人のブログなどを見ても、この３連休は大忙しだったようです。どうも不況、震災、いろいろあって、人の動きが極端になっている傾向があるのでしょうか。
2012年01月10日
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やっぱり元レオパレス
きょうは、会社は仕事納めの日なのですが、特に仕事があるわけではないので、有給を取って一足早く年末年始休みに入りました。で、おそらく今年最後となる物件視察に行ったのですが、なんと待ち合わせ場所に不動産会社の担当者が来ない・・。初めて会う人なので顔もわからず、携帯も知らないので、３０分待ったのですが結局現れず・・・。せっかく来たので、地図を頼りに一人で外側から物件を見てきました。この物件、「法人一括貸が解約となり、現在は入居率１割」というもので、自分としてはストライクゾーンなので結構期待していました。ところが現地で館名プレートを見ると、どこかでよく見るデザインが・・・。やはり、最近大量に市場に出回っている、「レオパレス解約物件」でした。ただ、明らかに外壁は塗り替えており、レオパレスの痕跡は、館名プレートと、ごみ集積場に「レオパレス居住の皆様へ」という看板があったことくらいでしょうか。意外に建物はきれいで、自動販売機が設置してあったりして、そんなに安っぽさは感じませんでした。しかし、「元レオパレス」というのは何となく抵抗感があるのと、おそらく現在のオーナーが壁を塗り替えたりしているのに、ほとんど埋まっていないということは、相当苦しいのではと想像できます。まあ、相当難ありでも安ければ、ということもあるので、ゆっくり考えていこうかと。しかし、不動産会社の担当者はどうしてしまったのでしょうか？？
2011年12月28日
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変わり種を物件視察
昨日は、ちょっと離れたところにあるアパートの空室用に照明を設置しに出かけたついでに、前から気になっていた物件を視察しました。この物件、変わり種なのですが、「モーテル」です。かなり築古ですし、場所もかなり辺鄙なところですが、見に行ったときは車も止まっていてお客さんがいました。いざ、経営するとなるととてつもなく大変で、素人が手を出すものではないですが、ちょっと面白そうではあります。
2011年12月25日
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めったにやらないセルフリフォームやりました
３年間ほど放置していた区分の部屋を、ようやく全面リフォームしたのですが、浴室のタイルの隙間だけが残ってしまっていました。また追加で頼んでもいいのですが、すぐに「一声一人工１５０００円コース」になってしまうので、さすがにもったいないと思い、不器用なのでめったにやらないセルフリフォームに取り組みました。まずはホームセンターで、「コーキングガン」と、浴室用の防かび剤入りコーキング剤、養生用のテープを購入。値段はあわせて１０００円ほど。で、ネットで見たやり方でやってみました。写真は撮りませんでしたが、仕上がりは・・・意外にいいじゃないですか！何もしないよりは全然いい感じです。材料１０００円、作業時間１５分でできてしまったことを考えると、工務店に発注して１５０００円かかるのがばからしくなります。これがセルフリフォームの醍醐味で、病み付きになるのがわかります。ただ、やはり自分のような兼業家主には、時間コスト、仕上がりのリスクを考えると、深入りは禁物かという気持ちは変わらないですね。今回のような簡単なもので、タイミングが合えばというところでしょうか。
2011年12月19日
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反応がないですねぇ・・・。
ここのところ、「入居申し込みがない・・」とずっと愚痴っていますが、やっぱりないですねぇ・・。これまでの経験ですと、空室がそれなりにあり、それなりに対策をし、それなりに管理会社や仲介会社に挨拶をしていれば、毎週末にかならずポツポツと反応があり、なんだかんだで埋まっていたものですが、今年はさっぱりです。いや、正確に言うと、この２年ほど前から反応が明らかに落ちてきていると思います。たしかに、自分は会社家業の片手間でしかやっていないので、世の中の「カリスマ大家さん」の足元にも及ばない努力レベルですが、別に２年前からさらにさぼりだしたわけではなく、むしろそれなりに対策は打ち続けているのですが、同じことをやっていても入らなくなっている、という実感がします。前にうまくいったやり方を重ねてもダメ、あの手この手と最近の事例を参考に手を打っても反応なし、というところで、ちょっと手詰まり感が出ています。要は、来年の３月の繁忙期まではダメということですかね・・。賃貸業界も、構造的に厳しくなっているということでしょうが、個人の努力レベルでは歯が立たないレベルまで市況が悪くなってくると、ちょっと厳しい人も出てくるのではないでしょうか？。自分も人のことは言えませんが。
2011年11月27日
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無事決済
昨日は、今年２棟目の物件の決済、引き渡しでした。無事終了ということで、稼働率向上を目指したいと思います。
2011年11月23日
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嵐の日にエレベータが故障
昨晩はものすごい嵐でしたが、２１時ころにエレベータ保守会社から電話がありました。「夕方からエレベータが故障して停止していて、修理しているが、なかなか直らないので念のため電話しました」とのこと。このエレベータ、開放廊下に近いことから、嵐があると水が吹き込んでよく故障するのです・・・。ただ今回は、水の吹込みが原因ではないとのこと。結局夜中の２時に部品交換して修復となりました。どうも原因は、エレベータの制御基板が湿気で不具合を起こしたのではないかとのことで、新品への交換を勧められました。いちおう見積もりを取りますが、この基盤、結構高いはず。お金が飛ぶときにはなぜこうもいろいろな出費が集中するのでしょうか・・・。
2011年11月20日
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なかなか申し込みが無いです。
この秋に発生した空室。それなりに営業かけたり、条件見直したりしているのですが、この１か月ぱったりですね。やはりまだまだ賃貸市況が低迷しているのでしょうか。そんな状況にもかかわらず、来週は今年２棟目の新規取得物件の決済です。買っている場合ではないのかもしれませんが・・・。
2011年11月19日
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しかし退去も連発・・・
申し込みが連発したと思ったら、またまた退去が連発・・・。しかも、結構高額な部屋が立て続けに２部屋退去です・・・。申し込みはこの１週間はさっぱりなので、またまた対策を考えなくてはいけないです。
2011年10月29日
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ここにきて申し込みが連発
いまは秋の繁忙期真っ盛りということで、入居も多いですが退去も多い時期です。うちの物件も、思った通りの？退去ラッシュで、９月から１０月にかけて退去が連発しており、あたふたと原状回復するのが精いっぱいの状況です。しかし。。。入居申し込みは９月は今一つ力強さがない状態でしたが、１０月に入り、なぜか立て続けに入居が連発しています。しかも、最近はなかなかない、「前の入居者よりも高い賃料」で結構成立しています。では、なにか経営努力をしているのかというとまったくそんなことはなく、サラリーマン兼業でほとんど賃貸管理には力を割けない状況の中、最低限のことしかしていません。（せいぜい原状回復工事くらい、当たり前ですが・・・）やはり思うのは、不動産賃貸業は、あせってはダメということ、捨てる神あれば拾う神ありということで、しっかり見ていれば何とかなる、ということですね。まったく根拠はないですが。ただ、絶対に言えることは、ギリシャ情勢とかヨーロッパ金融不安とか、自分でコントロールできない力に翻弄されてしまう株式投資やＦＸなんかよりも、不動産賃貸経営は自助努力でどうにでもなるということで、安心感と納得感が比較にならないくらいに大きいということですね。
2011年10月15日
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さらなる値引き＋契約へ
先日、買い付けが通った物件。その後、ダメもとでさらなる値引きをお願いしたら、なんとＯＫとのこと。「２段指値」はマナー違反ですが、ちょっと状況の変化があったので、許してくださいということです。で、そこまで安くなれば、買わないわけにはいかないだろうということで、今度の日曜日に契約となりました。物件の購入は昨年末以来ですが、もう一件、こちらは本気でほしい物件が見つかって、そっちも手を出そうかと思っているので、ちょっと勢いで買いすぎかなという気がします。ここ数年は物件取得よりも稼働率向上、借金返済、税金対策に取り組んでいたのですが、やっぱりそんな「後ろ向き」の仕事にくらべ、物件取得の高揚感は麻薬的な快感がありますね。その快感に取りつかれてしまってはいけないのですが・・・。
2011年10月06日
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結局、台風は無傷とはいかず・・・
先週の台風１５号ですが、特にトラブル報告がなかったので安心していたのですが、やっぱりありました・・・。一棟マンションのエレベータ前のガラスフードが割れ、廊下と居室のパーテーションが割れ、などなど。今回の被害は保険対応ができそうなのが救いですが、いままでどんな台風、地震にも耐えてきたので、１５号は相当大きかったということですね。保険会社も忙しいようで、「台風１５号専用ダイヤル」が開設されているようでした。
2011年09月26日
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買い付け通るが・・・
昨日申し込んだ物件、今日業者から連絡があり、売主が一晩考えた結果、「ＯＫ」だとのこと！あっさり通ってしまうとちょっと複雑な気分です・・・。「勢い」で衝動申込みしたので、結果としてはもう一声安い指値でもよかったかなと。。。いちおう、今回の指値でも３割近く値引きましたし、利回り上も問題は無いのですが、まさに不動産というのは定価がないので、あっさりＯＫされると欲も出ます。「ご縁」ですので、話は進めようと思います。ただ、融資がうまくいくかは別問題ですが。
2011年09月25日
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久しぶりの新規物件視察＋一応の買い付け申し込み
きょうは久しぶりの新規物件視察でした。最近、ちょっと買おうかなという気分なので。難ありというか、可もなく不可もなく特徴のない物件をひとつと、ちょっと面白そうなのだけれども、近い将来に大きな修繕が必要になるかもしれない物件をひとつ、合計２か所を見てきました。で、結局、「もしかしたら大きな修繕があるかも」のほうを、売値の２割引きで指値で申し込みだけは出してきました。もともと安い物件なので若干及び腰の値段で指しましたが、帰りの電車の中では、「見込まれる修繕分を思いっきり引いて、もっととんでもない指値をしてもよかったかな・・・」と、ちょっと後悔気味ではあります。こういう時に限って、指値が通ってしまうんですよね・・。
2011年09月24日
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修繕・投資の秋
今年は上半期が震災の影響もあり、大きな仕掛けはほとんどしてきませんでした。そこで、９月に入り落ち着いてきたこともあり、いくつか中規模な修繕、設備投資プランを進めています。修繕費を一定程度出すことで、所得減による節税にもなりますので。というか、今後見込まれる所得増税、法人増税を考えると、まさに「税金に持っていかれて無策な政府に無駄遣いされるくらいなら、修繕費に使ったほうがマシ」というところです。ものすごい額の税金を払っている身としては、増税になるはこども手当はなくなるわ、本当に日本脱出したくなります・・・。愚痴はさておき、下期の入居促進にも向け、あちこち直していきたいと思います。
2011年09月17日
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９月に入り、出たり入ったりあわただしいです。
９月に入りましたが、退去の申し出ラッシュです。入居申し込みもそこそこありますが、それを上回る勢いで退去申し出があります。９月１５日から２５日までの間で、４部屋も退去・・・。８月は意外に入居が多かったので喜んでいたのですが、９月になって落ち着かないです。とにかく、今年は地震の影響か、いつもとペースが違いますね。
2011年09月01日
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弁護士交渉その後
弁護士からの手紙のその後ですが、電話をしてみました。内容は・・・想像通りではありました。とりあえずこちらの要求だけは主張し、相手が持ち帰り検討となりました。あとはどう出てくるかですね。
2011年08月27日
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弁護士様からのお手紙
詳細はかけませんが、実は最近、ある物件の事情を巡り、弁護士様からお手紙を２通ほど頂戴しています。１通目が来た際に、平日に忙しかったこともあり放置していたら。ひと月ほどして２通目が来てしまいました。２通目の内容が、弁護士にありがちな「脅迫的内容」だったため、少々気分も悪く、一度話を聞いてみようかとは思っています。書ける内容になるかどうかはわかりませんが、交渉の腕の見せ所というところでしょうか。
2011年08月25日
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あの手この手で入居しようとする人
ある物件で、空室に申し込みがありました。属性は「40代女性一人暮らし、水商売、ペットつき、保証人なし」という、大家業界ではかなりのレベルで嫌われる方です。OKしようかどうかかなり迷ったのですが、最後は「保証会社がOKすればいいです」と回答。しかし、保証会社は残念ながら審査不可ということで、結局はお断りしました。この部屋はかなり長期間空いていたので残念でしたが、数日して、別の仲介会社から「申し込みが入った。詳細は後ほど」という連絡があり、「しばらく空いていたのに、申し込みがあるときは続くもんだな・・。この間の人は断ってよかったのかな。」とホッとしていました。その後しばらく連絡が無かったので、どうなったのか聞いたところ、「40代の女性だが保証人がいないので保証会社が通るか確認している」との返事でした。ここでピンときて、「その人はもしかして市内のクラブ○○にお勤めの方では？」と聞いたところ、思いっきり「あたり」でした。自分の部屋が気にいったので、一度断られた会社ではなく別の会社から再度申し込んできたのでしょうから、うれしい気もするのですが、複雑な気分でしたね。結局、こちらの保証会社は通ったとのことで、スレスレではありますが入居に向けて進めていたら、なんとこの方、「保証会社がなくてもいい物件が見つかったのでキャンセルします」とのこと。物件が気に入ったのではなく、単に金の問題か、ということで悔しいやらやるせないやら、ちょっとほっとしたやらで、変な気分ですね。また募集は仕切り直しではありますが、「一度断った人が別の手で申し込んでくる」というのは、これまで長年無数の入居者を相手にしていますが初めての経験でした。低価格路線の物件運営をしていると、こういうケースはギリギリのラインでしっかり見極めないとならないですね。
2011年08月18日
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８月になっても結構動きがありますね
これまでの経験上、７月は結構動きがありますが、８月にはいると夏枯れでぱったり動きが止まるものですが、今年は入退去知らせが８月になっても結構あります。退去する人がいるのなら、その分入居する人もいるわけで（実家に戻るパターンもありますが・・・）、ひとつ申し込みがあるとひとつ退去の知らせがある、という状態が続いています。先日も４ヶ月音沙汰が無い物件に突然申し込みが入りましたが、今日は１年空いていた部屋に突然満額で申し込みが入りました。ところが、４年間住んでいた人から退去のしらせが・・・。こんな動きが８月に入ってもあるというのは、やはり東日本大震災の影響で、全般にペースが乱れているというか、サイクルがいつもとちがう状態が続いているのでしょうか？？いずれ、いつもは暑い最中は秋に向けて一休みといった感じなのですが、今年は手を抜けない感じがします。
2011年08月02日
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エアコン設置とそのついでに
今年の３月、東日本大震災の直前に、法人名義で買った物件ですが、その後の客付けには大苦戦。まったく入居申し込みが無いまま５部屋中３部屋空室で４ヶ月が過ぎてしまいました・・・。で、てこ入れということでエアコンを設置。きょうはその工事立会いでした。２台同時なので工事に３時間以上かかり、待っている間は空いている部屋で昼寝してしまいましたが、快適でいい部屋だったかと。ぜひ申し込んでほしいかと・・。工事は順調に終わったのですが、作業の方がいい人で、本体だけは置きっ放しで、取り付け工事をしていなかったＴＶドアホンの交換工事をついでということでタダでやってくれました。いいことがあったなと思ったら、なんとこの物件、４ヶ月に渡り音沙汰無かったにもかかわらず、本日２部屋の申し込みが同時にあったとのこと！これは根拠の無い経験則ですが、「何か動き出すとなぜか申し込みがある」という典型例かと。本当に不動産賃貸業は奥が深いと思いましたね。
2011年07月30日
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久しぶりの物件取得
またまた久しぶりの更新ですが、さらに久しぶりに、物件取得カウントダウン中です。２年ぶりの購入ですが、今回は初めて「法人名義」で購入することに。ただ、ひとつ問題が・・・。契約時には妻名義で契約したのですが、決済時には法人名義となるため、契約書の差し替えが必要とのこと。したがって、１５０００円の収入印紙をまた買わなくてはならないとのこと・・・。ただですら高額な税金を日々払っているので、これ以上無駄な税金は払いたくないのですが、仕方ありません。いろいろ調べてみると、印紙は「誤って貼った」場合には還付されるとのことで、税務署に掛け合ってみます。
2011年02月03日
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あれから１年
あれから・・前回の更新から１年以上が過ぎました。あけましておめでとうございます。１年を振り返ると、あまり良い年ではなかったような・・・。なんと言っても、７月の椎間板ヘルニア発症と、なんとこの年末に風呂で転んで尾てい骨骨折（疑い）！！とにかく腰が緊急事態な１年でした・・・。健康を害すると、とにかく健康が第一ということが身にしみます・・・。いっぽう、賃貸経営は可もなく不可もなく、結構回りでは苦戦中の方も多い中で、何とか墜落せずに持ちこたえているかと。勢いあまって、久しぶりの買い付け、契約で、銀行融資審査中ということに。審査の結果はまだ分かりませんが、もし買えれば２年ぶりの購入ですね。そもそも稼働率を＋５％するほうがずっと大切ではありますが。今年は良い年にしたいです。
2011年01月02日
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いよいよ危険水域に！
１１月を迎えましたが、なんと今の時点で、１１月末に退去するとの予約？が、４件もあります。で、今現在抱えている空室とあわせると、稼働率は過去最低水準に！巷で言われているような、不況の進行による賃貸市場の変質が、いよいようちにも押し寄せてきて、ぼやぼやしているうちに危険水域が見えつつある状態となってしまいました。これまでは、そうは言っても、管理会社へのはっぱがけや、緊急値下げによりほとんど対応できていたのですが、ここのところそれも効果がなくなってきていると実感しています。１１月になり、会社が忙しいとも言ってられませんので、いよいよ今まであまりやってこなかった「空室対策」（花飾るとか、鏡つけるとか・・・）も含め、大幅なリフォームなど、本腰入れないと非常に危険なものを感じています。これまで順調すぎましたので、これからが本当に末永く耐えていけるかどうかの正念場といったところですね。
2009年11月01日
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さすがプロは違う
最近、滞納する人、増えていますが、実は自分の物件でも、一人非常に悪質で粗暴な滞納者がいて、半年以上手を焼いていました。無職の若者ですが、あまりに凶悪なので、周りの入居者からも不安がる声が出ているくらいで何とかしなくてはならなかったのですが、管理会社も完全に手の打ちようがない状態。そこでいろいろと管理会社と相談して、結局、「債権回収業務会社」に、督促業務を委託してみようかということに。で、１０月初めに契約したのですが、なんと３週間で退去＋滞納家賃全額回収済み、という驚きの結果に！これまで半年以上てこずっていたのが何だったのかというくらいのスピード解決です。いったいどうやって接触、交渉したのかは教えてくれませんが、とにかく感じたことは、「本当のプロは違う！」ということです。ここのところ不動産賃貸業界も、新規参入者が増え、その懐を狙った「えせプロ」も多いですが、今回の業者は本当にプロですね。手数料はそれなりに高いですが、滞納家賃を全額回収できたということで、手元にもあきらめていた想定外のお金が入ってくることに。最近は退去とか修理とか、お金が出て行く話ばかりですが、久しぶりにいい話でした。
2009年10月31日
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ものすごい久しぶりの更新ですが
ものすごく久しぶり、４ヶ月ぶりの更新となりました。この間、会社の仕事も忙しかったのですが、なんと言っても過去最低レベルまでの入居率の低下が・・・。夏場にかなりの退去がありましたが、一気に増えてしまったため、原状回復含めなかなか客付けが進まない状態です。一番感じるのは、不動産は生物で、面倒を見てあげないとどんどん痛んでいく、ということですね。まだぜんぜん回っている状態ではあるのですが、さすがにそろそろ本腰入れないとまずいです。
2009年10月24日
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税理士と打ち合わせ
法人設立したので、それを軌道に乗せるべく、税理士と打ち合わせしました。で、言われたことが・・・「キャッシュきつくありません？」確かにそうなのですが、あらためて専門家に言われると、結構ショックです。きついといっても、さすがに「キャッシュが回らない」ということではなく、「キャッシュの残りが、規模に比べるといまひとつ」ということなのですが。やはり、これまでひたすら拡大路線で、さらにいい気になって、すこし「遊んだ」案件もあるので、これからは効率的な経営に真剣に取り組まないと。せっかく世間では絶好の「買い場」が到来しているのに、動けずもったいないですが。
2009年06月21日
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