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2005.05.01

今日の法事で集まったメンバーの中に、銀行に勤めている従姉妹がいます。
せっかく家の建築をオープンにしたのですから、住宅ローンについてアドバイスをもらおうと思いました。

私は住宅金融公庫の新型証券化ローン、フラット35にするか、JA安心計画にするかで悩んでいるのです。

ところが、従姉妹の話を総合すると、35年固定なんて旨みがなにもない。
今のご時世、金利の安い変動か、3年短期固定を繰り返すほうがいい、というアドバイスでした。
最初に元金が大きいときに金利が安いと、ローンも楽だと言うのです。

そこで、エクセルを使って簡単にシミュレーションしてみました。
借りる金額を2500万円、35年ローンを組み、繰上げ返済を一度もしない、という仮定です。

まずは長期固定金利の場合。

金利

毎月支払い額

総支払い額

2.3％

86,716円

36,420,892円

3％

96,213円

40,409,460円

4％

110,694円

46,491,480円

金利

毎月支払い額

総支払い額

10年まで2.3％
残り3％

2.3％・・86,716円
3％・・93,755円

38,532,408円

10年まで2.3％
残り3.5％

2.3％・・86,716円
3.5％・・98,977円

40,098,973円

10年まで2.3％
残り3.7％

2.3％・・86,716円
3.7％・・101,110円

40,738,961円

10年まで2.3％
残り4％

2.3％・・86,716円
4％・・104,357円

41,713,047円

変動金利の場合。
最初1％で、その後3年で0.5％ずつ金利が上昇する場合、トータル39,265,204円。

長期固定の場合、一番可能性があるのは全期間3％です。
そこで、これと比較してみました。
「JAもっと安心計画」は、最初の固定金利が下がったかわりに10年後からの金利が確定しない、というタイプです。
私のシミュレーションの結果、10年後の金利が3.5％以下だったら、JAがよい。
それ以上だったら長期固定がよい。
変動金利については、このシミュレーションではかなりいい数字が出ていますけど、このとおりになるかどうかは分からないので・・・

私が変動金利がイヤな理由は、ここにあるんです。
いくら今の金利が安くても、住宅ローンは長期で払うもの。
3年後や5年後に、金利の情勢を睨みつつ他の商品に借り替えするか、条件を変えるかを検討するのは・・・

私が正社員だったら話は違うかもしれないけれど、今はしがない派遣社員。
子供が産まれたら・・・
仕事がなくなったら・・・
やはりダンナの収入だけで、住宅ローンも払い、車の維持費も払い、教育費と老後の資金も貯金したいと思うんですね。
今でも不確定な要素があって不安なのに、これ以上はイヤなんです。

でも借りたお金を返す事については、あまり考えていないようです。
しょせん銀行員は銀行員。
ファイナンシャルプランナーのように、お客の生活や返済についてまでは考えていないんです。

私が「車三台を維持しようと思うと、毎月の支払いを少なくするために長期固定にして、私の収入は全額貯金。それを繰上げ返済に使い、期間短縮していくのがムリしなくていいかと考えているのだけど・・・」
と言ったところで、銀行員にとっては何も旨みがない客なんですね。

変動金利だと金利の上昇が不安だと言うと、金利上昇する材料がないからしばらくは大丈夫、と言います。
でもバブルの頃だって、みんな大丈夫と思っていたからあんなことになったんでしょ？
材料がないって言うけれど、何がどう転んで金利上昇になるかはわからないと思う。
今は、私もないと思うけどね。
それに、しばらくってどれくらいなの？

今は金利は底値から回復しています。
これからゆるやかに上昇を続けると思うんです。
はっと気付いたら、3年固定が4％になっていた！！という可能性も、ないとは言えないんじゃないでしょうか？

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