マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

イダケン事務所では平成２７年５月３０日（土）１４時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・

になります。

具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。

前回は管理費支出についてでしたが、今回は修繕積立金設定額の根拠となる長期修繕計画です。

まず、長期修繕計画はほとんどのマンションで「存在」すると思います。

細かいところはともかく、長期修繕計画書の概略を「理解」していますか？

管理組合の懐具合や組合員の意見を踏まえて、「修正」されていますか？

作成された計画と、実際に行われた工事と比較し検証した上で、適宜「最適化」していますか？

イダケンが多くの管理組合を見ていて思うことは、長期修繕計画は「存在」するけれども、「理解」「修正」「最適化」されていません。

長期修繕計画は、修繕積立金の値上げ（設定額）を決めるためのデータに過ぎず、つくりっぱなしで活かされていないことが圧倒的に多いのです。

修繕計画はだれが作るのでしょうか？

作成者は管理会社や大規模修繕工事を受託した設計事務所です。

マンションの実態を踏まえて積算をしていますがいわゆる教科書通りの内容で、長期的に節約できる方法はないか等の工夫をしたり、管理組合の要望を踏まえて修正作業をしたりすることがありません。

管理会社や設計事務所はどうせ素人の管理組合はわからないだろうと決め込みますし、長期修繕計画の修正の打診をしても「プロが考えたベストプラン」なのでリスクを冒した修正は自分たち（管理会社や設計事務所）ができません、とけんもほろろに断られます。

長期修繕計画作成後は、実際に行う工事の周期や工法や金額と違いが出てきます。本来は修繕履歴を参考に適宜長期修繕計画の周期や工法や金額も変えていくべきなのでしょうが、5年毎に見直し案が提示される際には、修繕履歴を参考に最適化されることはありません。

元請を提案する管理会社は、長期修繕計画に自社の適正利益を乗せた割高な工事費を積算単価にします。また、工事受注のチャンスが増えるため、修繕周期はできるだけ短めに設定します。

長期修繕計画はプロがつくったから安心ではなく、プロがつくることによってマンションの負担が増える、になっています。

設計事務所や管理会社がどれだけ多くの長期修繕計画書を作成したとしても、実態の修繕事情と差異がある、マンションの負担を増やすような内容であれば、「役に立つ」どころか「つくったことにより大きな不安を書しょい込む」ことになります。

管理コストを有効活用するためには、つくりっぱなしで実態と大きく異なる長期修繕計画を見直す必要があります。

セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック（タップ）すると、案内ページにジャンプします。