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ブログにお越しいただきありがとうございます。連載で2022年4月から始まる適正評価制度についての記事を書いています。履歴は次の通りです。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」以前の記事をご覧になられていない方はご確認ください。今回の記事は、評価シート(2021.9現在の情報)の内、管理組合収支関係の項目について紹介します。5つの分類の中でもっともポイントの比重が大きい項目になります。3.管理組合収支関係(40ポイント/100ポイント)1)管理費と修繕積立金の区分経理⇒これについては、区分経理していないマンションはレアだと思います。ほとんどの管理組合で○でしょう。2)管理費会計収支⇒修繕積立金会計から管理費会計へ充当されているかの評価です。区分経理なので、積立金会計→管理費会計の充当は基本NGです。しかしながら、昨今管理費会計の支出について保険料や管理委託費の値上げにより収支が赤字化し、一時的に積立金会計から貸し借りを行っているマンションはあるようです。規約に抵触している可能性があるし、ダメなことだと思います。3)修繕積立金会計収支⇒評価が8つのレベルに分かれており、もっともポイントが大きい(12ポイント)のが、「均等積立方式+計画期間の推定工事費よりも積立金累計額の方が多い」で、もっともポイントが小さい(0ポイント)のが「長期修繕計画がない」です。国土交通省が推奨している均等積立方式が、段階増額方式よりもポイントを高く設定しているのが特徴です。新築時のマンションの長期修繕計画の多くが段階増額方式を採用しているため、方式を途中で変更しないと評価に響いてきますね・・4)管理費滞納額⇒滞納発生状況(全戸数に占める滞納者の割合)、滞納期間、管理費会計収入に占める滞納額の比率を評価しています。滞納者へのアプローチを積極的に行っているマンションとそうでないマンションがあるため、この項目ではアプローチによって差が出そうです。5)修繕積立金滞納額⇒管理費会計と違って、評価は管理費会計収入に占める滞納額の比率のみが判断されます。4)と5)は合体しても良い気がします。6)修繕積立金の額⇒修繕積立金の額が著しく低額ではないかが評価対象です。著しくを判断する目安は国土交通省のガイドラインになります。このガイドラインは2021年9月に更新されています。総評・・お金に係わる事について、重きを置いています。滞納額は戸数が少ないマンション程、滞納者がいた場合には不利になるような気がします。次回はチェック項目の続きで、最終編になります。
2021.10.19
ブログにお越しいただきありがとうございます。適正評価制度についての記事履歴は次の通りです。1回目 制度の概要2回目 管理計画制度との違い3回目 評価シートの内容「1管理体制」4回目 評価シートの内容「2建築・設備関係」5回目 評価シートの内容「3管理組合収支関係」6回目 評価シートの内容「4耐震診断関係、5生活関連」以前の記事をご覧になられていない方はご確認ください。今回の記事は、評価シート(2021.9現在の情報)の内、建築・設備関係の項目について紹介します。2.建築・設備関係(20ポイント/100ポイント)1)建物設備管理業務(法定点検)⇒マンションによって対象範囲が異なりますが、法定点検の報告書の有無の確認です。法定点検が必要ではない時は報告書有と同じで○の評価となります。管理会社に全部委託している管理組合においては、すべてクリアできると思います。一方で一部委託の場合、組合で発注業務を選択するために、抜けが出てくる可能性があります。2)長期修繕計画の有無⇒単純に長期修繕計画があれば○にはなりません。まず、修繕計画が総会承認されていること、かつ、指定10項目の要件をすべて満たしていることが○の条件となります。計画的に管理会社や設計事務所に作成を依頼している場合は、問題ないと思いますが、大規模修繕の周期で更新しているようなマンションは評価を満たさないと思います。3)過去5年間の共用部分の修繕等の履歴情報⇒工事概要・実施時期の履歴の他に、該当工事の竣工図書(報告書)が必要になります。前者は管理会社ンのシステムで簡単に出力できるケースが多いのですが、後者は検収をしっかりしないと、工事を行ってはいるがエビデンス(成果報告書)がないことがあります。因みに過去5年間に修繕積立金取り崩しがない場合は、◎になります。単純に実施しているか否かのチェックだけではなく、中身の部分も評価に求められているのがポイントです。管理組合は当然やってくれているであろうと思うことも、評価をすると実はやっていなかったなんてことが判るかもしれません。次回はチェック項目の続きですー
2021.10.17
ブログにお越し頂き有難うございます。2021.8月上旬に新型コロナを発症しました。完治に時間がかかり、その後、溜まっていた仕事をこなし、やっと落ち着き、久しぶりのブログ更新となりました。前々から、話題になっていた適正評価制度。まだ、未確定ではありますが、全容が明らかになってきました。2021.10月現在の概要を整理すると、ざっとこんな感じです。イダケン管理会社に10年、マンション管理として独立してから14年と半世紀近くマンション管理の最前線に立って、管理組合を見ていますが、管理がバランスよく良好なマンションはごく一部で、あとは、よくした方が良いという意識はあっても、現実化していないマンションが圧倒的な数を占めるのではないかと思います。良好なマンションは積極的に評価制度を利用するでしょうが、耐震診断もそうですが、評価した結果に不安があるマンションは、そもそも評価制度に参加をしようと思わないと思います。評価制度で高得点を得られることで受ける恩恵が大きければ、組合運営の在り方を大きく見直すマンションもあろうかと思いますが、一方で築年数が古いマンションのストックが増え続け、高齢化の問題から、組合運営が立ち行かなくなっている場面にも多く遭遇するのを見ると、負の遺産を背負うマンションは、相当な努力をしないと、かじ取りを大きく切り返すことは難しいと考えます。次の日記ではもう少し掘り下げてこの制度を見ていきたいと思います。
2021.10.07
ブログにお越しいただきありがとうございます。600戸超の団地で積立金改定の議論を行っていますが、こんな感じで効果が見込まれそうです。管理会社作成の長期修繕計画 30年累計で修繕費総額が約41億円イダケン事務所見直しの長期修繕計画 30年累計で修繕費総額が約32億円差額約9億円、22%の圧縮が可能になりました!!積立金の改定額ですが・・今の積立金の設定額は、団地+棟別積立金で、月額約120円/専有部床㎡(1戸あたり平均約9200円)です。平均的な金額よりお安めです。改定案は、団地+棟別積立金で、月額約200円/専有部床㎡(1戸あたり平均約15200円)です。少し割高な感じでしょうか・・駐車場の台数が世帯数分あり、そのほとんどが機械式駐車場のため、割高な要因があります。前期に管理費支出の削減を行い、月額約30円/専有部床㎡の余剰金を捻出したため、実質的な値上げ金額は80-30=50円/専有部床㎡(1戸あたり平均約3800円)と試算されました。管理会社の最初の提案だと、現行金額の倍近い金額(1戸あたり平均月額約9000円)を上げる必要があったところを、見直しによりこの半分以下(1戸あたり平均約3800円)に抑えることができそうです。セカンドオピニオンであるコンサルタントがつくっても、管理会社と似たり寄ったりの計画だと、組合にはメリットがありませんよね!!コストを圧縮し、居住者の負担をいかに低減できるかが、コンサルタントのノウハウだと思います。
2021.06.29
前回までは100戸超のマンションにおける管理会社値上げの事例を紹介しましたが、今回より小規模マンションでのお話をしていきます。最近は建築コストのメリットを出すために、大型のマンション開発が盛んですが、建築許可のハードルが高かったころに建てられた30戸未満の小規模マンションが、23区内や横浜・川崎の中心部に多く存在します。戸数が少ない建物だと10戸未満(戸数一桁)という建物もあり、マンション会計は上手くやり繰りしないと、高額な管理費・積立金の徴収が必要になります。なぜ、高額になるかの理由は?・エレベータ等の設備を少ない戸数で維持しなくてはならない。・管理員や清掃員を雇う上で、戸数が少ない為負担額が大きくなる。・スケールメリットが働きにくく、管理会社も工事会社も「旨味」が少ない物件の為、見積りが高くなりやすい。以上になります。小さなマンションでもエレベーターは設置されていますし、管理員(清掃員)が巡回で勤務します。管理組合として行わなければならない業務は、物件の大小に係わらず基本メニューは同じです。管理の・・、特に会計健全化を行う難易度は高いと思います。今回紹介するマンションは横浜市内にある8戸のマンションです。イダケンが7・8年前に自主管理から管理会社委託方式へ切り替えた管理組合より、久しぶりに相談がありました。戸数が少ない為、役員の成り手が少なく、ほぼ固定化しているため、当時とは代替わり(世帯主の替わりに所有権を生前贈与されたご子息が役員)はあるものの、役員の顔ぶれは変わりません。相談の内容は、管理会社から値上げ提案があり、この提案を受け入れると、管理費の徴収額が増えてしまうという内容です。前年までは管理費会計に若干ではあるものの、余裕があったそうですが、共用部保険料の値上げの影響で、管理費収支はほぼトントンの状態とのこと。管理会社の値上げ額は月額約2.6万円。額面からみると、それだけ?と思うかもしれませんが、この金額を支払うために、戸数が少なく余剰資金がほとんどないため、管理費を1ヵ月あたり3000円以上値上げしないといけないのです。値上げしない方法はないのかと、現行管理会社へ打診したそうですが、値上げしないと次期契約の更新はしないとの回答がありました。お金がない状況ですが、小さなマンションは、管理会社の引受先が少ないということを前回の管理委託会社選定で学んだ管理組合は、専門家であるイダケンに助けをもとめてきました。2-2)に続く2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.05.31
初めて見た花を、仕事帰りに、石川町駅前のMOTOMACHI 花こで衝動買いしました(100円也)キンチャクソウ科キンチャクソウ属の春咲き一年草(本来は多年草みたいですが、夏の暑さと冬の寒さに弱く一年草扱い)になります。ハッピーバルーンは田島花園(生産者)さんの商品で、風船みたいな花が由来のようです。オレンジと黄色の2トーン。マリーゴールドと寄せ植えしました(写真にマリーゴールドは写っていませんが)おもしろい見た目の花です。夏は丈夫な花でも枯れることがあるので、梅雨前まで、鉢植えで楽しみたいと思います。
2020.04.28
【マンション管理再生プロジェクト4-2】 大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション前回のブログ記事⇒コンサルタントのコンサルタントが必要と判断 イダケンへの依頼は、まず、設計・監理コンサルタント選定の補助でした。イダケン事務所では、大規模修繕の設計・監理業務を受注することもありますが、アドバイザーとして監修業務を行うことも間々あります。専門委員会で、設計事務所一社、管理会社二社(現管理会社含む)の合計三社から、見積を取得したところ、税込約250万円、約285万円、約480万円と、一社が断トツ高く、他社と200万円以上の開きがありました。組合は、最低額の業者を選んでよいか不安でした。これまで、各社の自由提案(各社提案方式)で見積を取得したため、価格以外の比較は難しく、共通条件でどのくらい違いがあるのか確認をしたいとの意向でした。イダケンが共通仕様書を案を作成し、何度か委員会で協議。その後、委員が業者をリサーチ。当初見積もりを依頼した業者+3社の6社に見積を依頼することが決まりました。現地調査段階で、「競合するのであれば、辞退したい」という設計事務所の申し出があり、結局5社から見積が提出されました。見積金額は・・税込みで最低金額が約200万円、最高金額が約325万円という結果です。因みに最初に見積を依頼時に最高金額の見積を提示してきた業者が、今回最低金額の見積提示がをしてきました。しかも半額以下!?委員の皆様はこの見積提示に驚きました。全社(5社)から一度プレゼンテーションを聞き、プレゼンテーションの評価が高かった3社と二回目のプレゼンテーションを行いました。委員会で一人一人意見を聞いたところ、僅差で「一番高い金額を提示した設計事務所」を選ぶことが決まりました。選ばれた理由は、プレゼンテーションの納得性、担当技術者の受け答えの評価が高かったこと。二番評価の設計事務所と金額差は25万円程度と、金額面よりもプレゼンテーションによる期待値の方が上回る結果となりました。因みに一番低い金額を提出した業者のプレゼンテーションは最低。見積最低金額の会社でしたが、話を聞けば聞くほど不信感が募り、価格メリットはないと組合は考えました。さぁ、これから大規模修繕の本格的な準備が始まります。このマンションは、非常に設計に拘っているため、設計・監理業者のプレゼンテーション時に各社とも戸当たり150万円は下らないであろうという見立てをしていました。予備費を考えると、今ある積立金の大部分を使い果たしてしまうのでは?そんな不安を感じながら、診断・設計に突入しました。4-3に続くにほんブログ村19
2019.07.30
平成30年度は、平成最後の年度になるのかな・・次年度は「令和元年度」なのでしょう。平成30年度のイダケン事務所を振り返ってみます。1.建築士と管理士を一名ずつ増員しました。2人も・・ということで、人件費は大丈夫だろうかと不安も多少なりともありました。でも、仕事が増えた時に、人を増やしても、慣れないスタッフではサービスレベルが低下します。先行投資の意味もあり、体制強化を図りました。とはいえ、未経験の方を一から育てるのは大変ですから、経験者の採用です。2.多数のご依頼を頂き有難うございます。新規問い合わせと、契約率が絶好調でした。1で増員していて良かったとホッとしています。仕事を増やすことが目標ではなく、お役に立つことができる数を増やすことができるよう、気を引き締めて仕事に取り組みます!3.契約戸数が、サラリーマン時代にお世話になった管理会社の管理戸数を抜きました。勤めていた会社は小さな管理会社だったので、これを目標にしていたわけではありませんでしたが、ふと数えてみたら、越えていました。でも、ちょっと嬉しかったです。管理会社の契約金額と比較すると、管理士の報酬は微々たるものなので、会社の売上としては月とすっぽんほどの差があるんですけどねw4.健康管理は大事だと改めて思いました。憩室炎という病気と、肺炎になりました。また初めてインフルエンザにもかかりました。最大2-3週間ほど、仕事に影響を及ぼしました。スタッフが頑張ってくれているので、事務所は円滑に回っていますが、健康には気を付けないとと痛感しました。
2019.04.11
最近のメールで謝罪と思われる言葉を頂くのですが…・すみません☓→友達同士のレベル、すいませんのナマリ?・すいません☓→会話していてわず、ですかお客様から井田へは問題ないのですが、・申し訳ありません(恐れ入ります)○が正しいと。会話の中で使われることは気になりませんが、お客様以外の協力会社やスタッフからすみませんなんてメールでもらると、何だかなと思ってしまいます。にほんブログ村
2018.08.23
一年以上ぶりのセミナー楽しかったデス。 早朝から準備を始め懇親会まで終わったのは懇親会18時半! 寝坊しないのと、朝一で準備ができるよう前日(ネットカフェ泊)入りして気合入れて望みました! 疲れたけど充実しました。 参加頂いた方ありがとうございました。 次は5月6日開催。頑張ります♪
2018.04.30
例えば50戸のマンションの1回目の大規模修繕で…管理会社や施工会社が、5500万円の工事プラン(見積)を提案したとします。積立金は6500万円が貯まっていたとして、発注は組合の積み立てたお金の範囲で可能です。まだ、余裕があるからと、アンケートで要望があったことをこの機会にいっしょにやっちゃえと、使い勝手の悪い駐輪ラックを交換したり、集会室の設備を見直したりと、グレードアップの費用に500万円くらいを見込みます。改修5500万円に改良500万円までやって、おつりが来る。予算内で良い工事ができると、検討した修繕委員会はホクホク顔。でもちゃっと待ってください。長期修繕計画を確認すると・・1回目の大規模修繕の予算は4500万円、2回目は6000万円となっています。業者の見積ですでに1000万円超過。改良工事を行う余裕は、計画上ありません。2回目の大規模修繕までは建築工事が中心になりますが、築25年目以降は、建築工事の他に、給排水設備、電気設備、エレベータ設備、駐車場設備、外構工事等の費用が大きく加算されてきます。そのために、早い時期(最初の大規模修繕)にお金を使いすぎると、後々資金不足により、必要な工事ができず資産価値を低下させたり、資金を工面するために高額な臨時徴収が必要になったり、組合員が高齢化した中で月々の積立金を値上げせざるえなかったりと、こんな悪影響がでてきます。現行の積立金は、長期修繕計画をもとに徴収額が設定され、資金案にはそれほど余裕を持たせていないことが多いです。また、改良工事は計画に含まれていません。この事例の場合は、改良工事500万円を実施したいのであれば、基本的な改修を4000万円以内に収め、合算額を長期修繕計画の予算である4500万円を超過しないように、計画することが求められます。最近元請けをもらう管理会社や、バックマージンをもらう設計・監理業者は、施工金額(見積)が大きくなれば、自分たちの利益が大きくなるため、「オリンピックや増税の影響で、長期修繕計画よりも工事費が高くなっている」⇒新築はそうかもしれませんが、改修は建築コストボトムのころと比べて若干値上がりしてますが、目立つような上昇ではないです。「早い時期にしっかりした工事を行えば、安心して生活できます」⇒過剰な提案をされます「長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、「今」を考え、資金不足が生じそうであれば、改めて検討すればよい」⇒人の財布だと思って無責任な発言です。もっともらしい助言をして、兎に角組合にお金を使わせようとします。自分達の腹は痛まない・・むしろ肥えることは業者にとっておいしい話です。一社特命で元請け提案をする管理会社やバックマージンをもらう施工会社が良心的な提案をしてくれるなんて、ありえないと思います。業者は、組合の大切な財産を狙っていますよ!!にほんブログ村
2018.01.20
イダケンが仕事で関わるマンションは千差万別です。一番小さなマンションは8戸、大きいと2000戸以上。「大きいマンションは大変でしょ?」 と聞かれることがあります。「管理組合が最低限行わなければならない業務は現場スタッフの派遣と設備管理以外は戸数の大小によってそうそう違いはありません。確かに大きいマンションならではの大変さはありますが、小さなマンションはお金が少ない、マンパワーが足りない、管理会社が力を入れない、スケールメリットがでない・・等々で、様々な課題に対して八方ふさがりになっているケースが多いのです」と回答します。イダケンのホームページをご覧になって、コンサルタントを起用したいと考えていたとしても、お金が少ないから無理と諦めている方も多いようです。小規模マンションでも特に小ぶりな15戸以下の物件を「極小規模マンション」とここでは定義づけます。極小規模マンションの、組合事情は十分に理解していますので、組合の財布にやさしい形のコンサルタント提案をしています。事例をいくつかあげます。●8戸築40年超横浜市内のマンション➡高齢化により自主管理から管理会社方式に変更のお手伝いを行いました。管理費を上げないで、全部委託を希望されたので、かなり難易度の高いマッチング作業になりましたが、最終的には、管理費を値上げせずに、全部委託が可能になりました。●11戸築12年横浜市内のマンション➡管理会社提案の大規模修繕見積が修繕積立金を使い切るため、施工会社選定と工事完了検査立会を行いました。管理会社見積より300万円近くコストカットが実現しました。その後管理会社の不満と管理費収支目的で管理会社選定のサポートを行い、現行より2割近く委託費が削減されました。●13戸築20年藤沢市内のマンション ➡組合活動が全く行われていなかったマンションから相談を受け、長期修繕計画の策定、管理規約の作成、理事会の立ち上げのお手伝いをしました。修繕積立金の制度がなく、20年で一度も建物の修繕を未実施でしたが、借り入れ等を利用し、2年前に防水工事、来期に外装修繕工事を予定しています。管理費を最低限に抑えるために、自主管理運営をイダケンがフォローする形をとっています。●15戸築26年東京都内のマンション➡ 管理費収支が赤字のため、委託契約見直し、管理会社選定を行いました。結果、大幅な仕様変更なしに約50%コストカットを実現。現在長期修繕計画と資金計画に取り組んでいます。そして・・現在上記の戸数より少ない物件から具体的な相談を受けています。極小規模マンションでも、支出に無理がなく、かつコストパフォーマンスに優れたコンサルタント提案を致します。理事会運営サポート、管理費・積立金の支出見直し、大規模修繕準備のサポート等々小さいマンションだからといって、管理会社お任せで、高値低品質のサービスに我慢することはありません。イダケンが、管理の最適化のお手伝いをします! にほんブログ村
2016.09.19
妻が2か月ほど入院。療養を含めて実家と家の往復を繰り返すこと3か月・・9月に入り、やっと落ち着きを取り戻しました。仕事と家庭をおろそかにするわけにはいきませんので、ブログは一旦アップお休み。毎日の更新は無理としても、今日からブログを再開します。ネタはいっぱいためこんでいますので、お楽しみにwさて・・平成27年9月23日(水)10時より、新宿にてマンション管理セミナーを開催します。テーマは「管理費・修繕積立金を納得して支払っていますか?」です。前回のセミナーでは管理費に着目し、有効活用方法をレクチャーしましたが、今回は長期修繕計画と修繕積立金、そして日常管理との密接な関係について触れていきたいと思います。定員は8名、会費は無料です。セミナー終了後は、会費制(1000-1500円程度) にて情報交換会を兼ねた懇親会を開催します。近々専用案内ページを公開しますので、しばらくお待ちください。 にほんブログ村
2015.09.08
超久しぶりのブログ更新です。5月30日(土)セミナーには11名が参加頂きました。誠に有難うございます。しばらく毎月開催していましたセミナーは6月中止・・理由があります。妻が6月上旬より2か月ほど入院。父子家庭状態になりました。娘は3歳 週の3分の1は妻の実家にお世話になっていますが、3分の2はイダケン一人で子育てをしています。家庭の事情で仕事がおろそかにはしたくありません。寝る時間を減らし、休日を取らず、せっせと生きています。普段は妻にお任せですが、炊事・洗濯・掃除は全くストレスに感じませんし、さして仕事への影響はないです。ただ、幼児といっしょだと簡単ではありませんねw でも・・7月はセミナーを開催します。予定は7月20日(海の日)。ブログ内容つまらなくてすいません。いっぱいお伝えしたいことがあるのですが、もう少し落ち着いたらにさせてくださいね にほんブログ村
2015.06.24
カープファンにとっては秋の風物詩と言われた黒田の去就。ま・まさかの朗報!!忙しくて球場には応援しに行きませんが、シーズン中はCS放送で欠かさずチェックしているカープファンのイダケンにとっては、涙が出る嬉しい出来事です。大リーグ数球団のオファーは20億円を超えるとも言われる中、「お金がない」市民球団の広島カープに、5分の1の年俸で契約・・お金に動かされない黒田 博樹!格好良すぎます!!先日カープに復帰することが決まった新井と同時期にカープを去った黒田。 残された戦力は、他チームに比べて明らかに劣りました(エースと4番が出たのですから・・・)。でも、この時期からカープへの思いがイダケンは異常に強くなりました。地べたから這い上がって、このチームは強くなる!そのために応援しなければ!!そして、去っていた二人が、共に他球団の高額年俸提示よりもカープ愛を選び帰ってきます。イダケンは、ますます広島カープが好きになりました!こんなすばらしいカープを応援できることを幸せに思う瞬間です。今日、明日も契約先での会議に出席します。清清しい気持ちで望むことができますよ♪ 【年末年始の業務案内】年末は12月30日(火)午前中まで仕事をしています。年始は1月7日(火)から業務開始です。なお、お休みの期間中でも多少返信が遅れることはあるかもしれませんが、メールでの対応は行っています にほんブログ村
2014.12.27
電車で長々しい通話を続ける人がいるとイダケン注意します。 今日も注意すると20台の子がもう反発。 構わずイダケン、道徳かんねんを諭します。 イダケン偉いわけじゃないけど、誰かが言わないとダメ。
2014.10.27
今週も土日共に仕事です。 横浜事務所から打ち合わせに向かう途中、最近移転した市立高校の跡地にスケートリンクができていたのでビックリ! 校舎を壊さず体育館部分を再利用していました。 はまボールのスケートリンクが閉鎖されたり、反町のスケートリンクが取り壊されたり、スケートリンクはなくなる一方かと思っていましたが、コンナトコに!
2014.10.18
午前の打ち合わせが終わり、午後の会議まで時間があるので、横浜駅高島屋地下でランチです。 惣菜・サラダの食べ放題が付いたランチメニューが990円とリーズナブル。 そうきそば好きです。
2014.06.15
長期修繕計画が国交省標準様式に準拠している言っても、様式に含まれる頁は複数あるため会社によって管理組合に提出する成果物のボリュームがまちまちであること、また、修繕項目が細かかったり、わらりやすかったりと違いはあり、各社長期修繕計画の「出来」はばらばらです。(←国交省標準様式だからどこも同じと思った大間違いです)過去の修繕履歴の反映や、蓄積されたデータに基づく経験的観測による修正や、コストダウンするための提案が全くもり込められていない。その結果実際行う修繕と大きく乖離しています。 「こういう風に計画を工夫すれば管理組合が喜んでもらえる」「こういう風に調整すれば管理組合内の剛毅形成がとりやすい」という努力は全く見られません。事例をあげます。築14年。機械式駐車場が約100戸のマンション。管理受託戸数TOP10に入る大手管理会社が作成し、提示した長期修繕計画で、補修・修繕に架かる累計工事費は30年トトータルで3億円強。これまで日常保守点検を除き、必要となった金額はパレットの鉄部塗装を含めても1000万円強。交換は25年目に予定されており、約1億円。交換以外の修繕費がなんと2億円以上も必要という提案なのです。これなら15年に1度交換した方が修繕コストは割安です。メーカーの修繕計画を参考にしたとのことですが、メーカーの計画と実態の乖離がどれくらいあるのかは、大手管理会社であれば十分データがあるはずです。それが全く反映されていません。フロントマンは「うちの会社の長期修繕計画書は、国交省に準じており、専門部署がつくっているので自信を持って提出できます」と信じて疑わない・・そうでなければ、他人の部署がやったことで自分で読み深めようとしないのです。管理会社作成の長期修繕計画書はあくまでも素案で、中身は管理組合と作成者が話し合いを行い、最適化を計っていかなければなりません。管理会社の精度が低ければ全体の金額が高くなることも考えられますし、逆にメーカー推奨や保証等にこだわりすぎた計画だと、割高になります。一般的な長計はこうだだが、こんな考え方もあるのでは代替案の検証も必要だと考えます。管理会社提案以外の計画はリスキーだと考える方。リスクだという根拠を示せますか? 精度の低い計画の下、高すぎる修繕積立金や安すぎる修繕積立金を納め続けることもリスクではありませんか?長期修繕計画は専門的すぎてわからない。そんな皆様のために2013年12月12日(木)19時30分からイダケン事務所で「長期修繕計画」をテーマにしたセミナーを開催します。会場は当事務所新宿支社で、会費は無料。定員は8名です(本日現在5名の申し込みあり)興味のある方、参加希望の方は下の画像をクリックして案内頁をご確認ください。 にほんブログ村
2013.12.03
木曜日にくしゃみでギックリ腰になったイダケンです。 ゴッドハンドの先生にすぐにみてもらい、なんとか仕事ができています。 三連休は全て仕事+セミナーと大忙し。再発しないようリハビリしています。 本題に入ります。 本日は大規模修繕一年アフター点検でした。施工のできがよく、指摘箇所は少なかったです。 施工中は検査、会議と入念に行った成果です。 総勢10名の役員、施工会社3名、コンサルタント2名。 新築後のアフターもなこれくらいのエネルギーを注いで検査すれば良いのにと思います。 新築は大規模修繕の何十倍の施工費です。 本来はプロである管理会社がアドバイスをすれば良いでしょうが、親会社の顔色を伺うため役に立ちません。 イダケンを新築後すぐに雇ってくだされば、管理組合のメリットは大きいと思います。 もっと、皆さまの力になれるよう頑張らなくては!
2013.09.14
住まいがある平塚では、日本三大と言われている七夕祭りが行われています。東日本大震災前までは5日間の開催でしたが、現在は第1週の金・土・日の三日間のみ。出店の場所もかなり縮小されています。お祭り(出店)は22時に終わるのですが、その後はとても街が騒がしいです。楽しい雰囲気というより、治安が悪いイメージで、奇声を発する輩や、そこらへんに座り込んで宴会を開き始める輩がたくさんいます。 死角が多いマンション敷地内はたむろするには絶好のポイント。そのため七夕期間は外周に囲いをする対策を講じます。 土・日は仕事のため、朝早く、帰りが遅いのですが、帰り道はいつもと違う雰囲気で気が滅入ります。JR平塚駅では出発の音楽が、この時期七夕になります。集音マイクを持った鉄ちゃんが朝早くからホームにいました今日(2013.7.6)は30度を超える真夏日だそうです。水分を補給して1日がんばるぞ! にほんブログ村
2013.07.06
三連休最後の祝日。朝から仕事に向かうイダケンです。 ここ数日相棒の様子がおかしい! コイツがいなければイダケンの仕事に大きな穴が空く。 大丈夫か! 原因はなんだ! 仕事には欠かせないノートPCくんのACアダプタが故障していることがわかりました。 外国製品で簡単に代替えがないため、30分くらいネットで捜しまくり、アマゾンで注文しました。 今日午後は適正化ネットワークのセミナーですが、借りたプロジェクターが意味なくなります。 結局紙ベースの資料作りに切り替えることになり空が白くなるまでかかりました。 ちょっと寝不足です(・o・)まあ、好きでやってるから良いんですけどね
2013.04.29
イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』のセミナーを平成25年4月29日(昭和の日)の13時より横浜市関内で開催します。適正化ネットワークは管理組合の勉強会を中心に、情報交流を主眼として3年前に設立した営利活動0の組織です。今回のテーマは「これまでの管理・これからの管理」です。管理組合運営にプラスになる場になるようなセミナーにします。管理会社のこと、理事会運営のこと、修繕のことについていっしょに勉強し、情報交換をしませんか?日時:平成25年4月29日(昭和の日) 13時より会場:平沼文化センター(JR関内駅南口から徒歩5分)定員:15名会費:1000円詳細はhttp://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.htmlをご覧ください。
2013.04.15
便利!娘です☆
2013.04.10
イダケン、ちょっとした休息に山中湖そばの温泉までいきました。仕事をさぼってなにごと!と言われるかもしれませんが、昨日も今日も仕事しています。記事を書いている今も理事会帰りの電車の中です。住んでいる場所が神奈川西部で、箱根湯元まで車で30分、箱根や熱海までは1時間、山中湖まで1時間半。ふらっと行って帰ってこれますゆっくり休みが取れない身なので、仕事の合間をぬって充電しています。さて、何度かブログにも宣伝していますが、イダケンがボランティア参加している管理組合向けの勉強会・情報交換会を行う『マンション管理組合適正化ネットワーク』のセミナーを開催します。日時:2012年12月8日(土)13時30分~ 17時会場:南大塚地域文化創造館和室http://www.toshima-mirai.jp/center/e_otsuka/index.htmlテーマ:理事会運営を良くするためには?内容:一.理事会運営のイロハを学ぶ、二.頑張る理事長の経験談を聞く、三.情報交換会で悩みを解決する 会費:1000円 申し込み方法:man_kan_net@yahoo.co.jpまでメールでお申込みください にほんブログ村
2012.11.29
1.豊島区で長期修繕計画を義務付けを条例化もちろんこれは重要なことだと思いますが、管理組合活動機能不全のマンションはどうすればいいでしょうか?豊島区に限ってではないでしょうが、区分所有法では管理組合成立が義務付けられていません。また、不正流用しても注意程度しか受けない管理会社、理事会(管理者)や監事の責任範疇について曖昧な状態の中、まずは、管理組合活動を正常化するためにどうすればいいのか?を法整備するべきではないかと考えます。区分所有法だけの解決が難しい、不全のマンションの救済を条例で定めると言う方法はありではないかと思います。総会が開催されない、管理会社が管理者として好き勝手にやっている、そもそも管理組合の運営組織が整備されていない、確かにこうしたマンションは少数派ですが、まだまだ実態として複数存在するのです。運営が健全なマンションは基本的に長期修繕計画を備えている、運営が不健全なマンションは長期修繕計画を備えていないことが多いのです。長期修繕計画を備えるためには運営組織である管理組合が確立することが大前提です。2.マンションの判例、相談事例をカバー、検索システム区分所有法、適正化法、標準管理規約は、読み方によってはいかようにも捉えられそうな言わばグレーゾーンが多いのです(他の法律もそうかもしれませんが・・・)。確かにFAQは役に立ちますが、グレーゾーンについて、こうだ!と言う見解を示すと、法的にこれが正しいことだと一人歩きをしないかと心配です。言わんとしているのは、白黒はっきりしていることはこれは絶対、グレーゾーンはあくまでも解釈論、判例であると言うことを明確に伝えられるかです。イダケンの顧客の中でも、インターネットの記事をもってきて、インターネットに書いているからこれが正解なんだ!と、主張する方が多くいます。一部は白黒はっきりしていることかもしれませんが、一部は専門家等の見解論すぎないことです。インターネットは便利なツールですが、利用の仕方を間違えるともろ刃の剣になります。
2012.09.24
イダケンの父が今年になって3回救急車で運ばれ現在入院中。母も7月から1ヶ月以上入院してようやく退院。父の見舞いと母の様子を見に、二泊三日で札幌へ帰省しました。退院した母はまだ調整が悪そう。もともと病弱なのでちょっと心配入院中の父は前よりも元気になった感じがするくらい・・明るい表情を見て安心しました。夜には両親のことで兄弟(3人)が集まり家族会議もしました。 関東は残暑が厳しいですが、札幌もです。いる間の一日は最高気温が30度を超えていました。暖かい服ももっていきましたが、こっち(関東)と同じ格好で大丈夫でした。 こちらに戻って早々夜から顧問先マンションで打ち合わせがあり、週末の三連休も仕事の予定が埋まっています。頑張るぞ! にほんブログ村
2012.09.13
イダケンはファミコン世代です。はまると、睡眠を削ってまでのめり込むので、10年位前から基本的にゲームにさわらないようにしています。が・・・唯一続けているゲームがドラゴンクエストです。初のオンライン版として2012年8月2日に最新版(シリーズ第10作)が販売。早速アマゾンで買っちゃいました。オンラインゲーム自体初体験。また操作も慣れません。まとまった時間がとれないイダケンにとって良い点はセーブがどこでもできることです。仕事の息抜きに30分単位でちょこちょこいじっています(はまっているレベルまでたどり着いていません)。よって全然進みません(汗)集中してできるのは正月休みかな・・・ゲームがゆっくりできないほど仕事が忙しいのはありがたい話です。これから所沢で総会出席。頑張ります♪にほんブログ村
2012.08.18
今日で11日間休まず仕事。今週夜のアポイントメントで午前様が三日間。仕事を依頼してくださる管理組合様に感謝です。明日は午前中に無料相談の予約があり、午後から当事務所主催のセミナーを行います。参加者は約20名の予定。お盆休みの多忙の中予約頂いた皆様有難うございます。今週2度ほどスタッフと打ち合わせを行い、万全の態勢でセミナーに臨みたいと思います。楽しみにして下さい!当日の飛び入り参加も歓迎致します。セミナーを行うことも本業の一つと言えますが、契約先にご迷惑をお掛けしてはいけないので、時間の合間に準備を行いました。その結果、今週はちょっと睡眠時間不足です(汗)。今週変わったことと言えば、ファミリーレストランのガストに四度行きました。一度は家族と、あとの3回は仕事の打ち合わせです。ファミリーレストランが好きというわけではないのでこんなに集中していくのは初めてのことかもしれません。イダケンに夏休みはありません。マンション管理士として修業中の身です。ゆっくり休みを取る余裕はないのです(汗)
2012.08.10
週末は土・日ともにバタバタでした。特に土曜日。約束した管理組合のアポが4件。さらに事務所にいた午後わずか3時間の間に新規の電話問い合わせが4件。朝から晩まで食事の15分程度を除き、働き詰めでした。仕事がどんなに多くても丁寧に仕事をこなそうと努力しているつもりです。最近こんな評価をメールで頂きました。(抜粋)『マンション管理委託費適正化診断報告書の送付ありがとうございます。とても丁寧で分かり易い内容で感心致しました。短期間にこのような立派な報告書を無料で頂けるとは正直思っていませんでした。』励みになります。無料サービスであっても一切手抜きはしません。ただし・・・週末はメールが遅れがちになることはお許しください。ぱっと見て適当にお返事を返すわけにはいきませんので・・・ 前回の日記と同様前置きが長くなりましたが・・7、8月とイダケンはセミナー三つに関わります。それぞれ直接メールで参加しますと、うれしい声を頂いています。今回の日記では7月16日(海の日)午後1時30分から開催の、イダケンがボランティアで参加している適正化ネットワークのセミナーの内容を詳しく紹介します。特徴は・・・1.営業行為をしないことです。どこそこのNPOや業者のセミナーでは大体タイアップがあり、必ずと言って良いほど業者斡旋色がでます。イダケンは主催者の一人ではありますが、このセミナーで仕事の名刺を配布したことは一度もありません。 2.セミナーといっても一方的な講師の話ではなく、主人公は参加者です情報交換会・交流会の位置付けを重要視し、参加者の発言する機会を多くしています。また、勉強会の内容は一般論ではなく、管理組合がプラスになる実態に則った内容を時には生々しくお話します。質問に対しても業界の裏事情までオープンに伝えます。3.参加ターゲットは志の高い組合員の皆様ですこうしたセミナーではどうしても組合活動歴が長い上級者と、最近役員や興味を持つようになった初心者と温度差がでやすくなります。主催者が毎回悩むところでありますが、どの方も消化不良にならぬようテーマや構成を工夫しています4.会費は1000円タイアップ業者がいませんので、主催者、準備委員を含めて会費を負担しています。 赤字になることもしばしばありますが、経費は皆様もちよりの考えで行っています。5.賛同(参加)する方が増えています。初めてのセミナーはちょうど2年前。5、6人の少人数参加からスタートしました。その後昨年隔月間隔で開催。コンスタントに10名以上の参加をいただけるようになりました。この数は少ないと思っていません。前述のとおり参加型のセミナーなので、多くなりすぎると、参加して頂ける方が消化不良になってしまいます。半年ぶりの勉強会開催です。大勢の参加を得るよりも、中身の濃い会にしたいと思っています。【詳細】日時:2012年7月16日(海の日) 13時30分より17時会場:〒231-8482 横浜市中区桜木町1-1 横浜市健康福祉総合センター 8階会議室(市営地下鉄JR桜木町駅徒歩1分、他京浜急行日之出町駅、市営地下鉄みなとみらい駅からも徒歩10分以内)会費:1000円テーマ:「管理会社との接し方、戦い方、管理組合の在り方」申し込み方法:次のメールアドレス(担当:井田宛)に参加者のお名前、マンション名、参加の意思表示をください。man_kan_net@yahoo.co.jp にほんブログ村
2012.07.02
しばらく更新がとまっていました・・・ここ一週間のイダケンをまとめて書きます。1.新規面接相談一件は修繕、他二件は管理委託費の相談を受けました 2.台風被害コンサルタント契約先で先月竣工した場会のマンションで駐輪場屋根が破損しました。今回設計し、新設した屋根が対象だったので、現地確認を行った後、修繕委員会及び理事会と協議を行いました。負担・責任を明確に市、7月の中旬までには工事を実施する予定です3.理事長を務めるマンションの通常総会発案から3年越しで管理規約改訂(20年ぶり改訂)、修繕積立金値上げが無事可決されました。大規模修繕と規約の適正な運用を行う必要があり、これからが本番です。今後3年計画で大規模修繕を実施する予定です。4.管理会社から妨害工作を受けたマンションでコンサルタント始動契約は7月からになりますが、理事長と事前打ち合わせを行いました。前の管理会社から管理費使い込みをされた経緯もあり、良い管理会社と縁がないマンションです。なるべく短期間でよい方向に進むよう工夫しながらサポートしていこうと思います。5.セミナー講師やります中堅管理会社であるホームライフ管理から7月14日(土)午後から国際フォーラムで開催するセミナーの講師を依頼されました。http://www.homelife-kanri.com/company/newsrelease20120620.htmlお忙しい中、参加してくださる方のために、役に立つ情報を提供したいと思います6.高年齢マンションは悩みが多い!?1.の新規面接相談の内二件、4.の管理会社妨害工作を受けた物件、水曜日に理事会出席した顧問先と今週関わったこれらのマンションは築40年以上です。おまけ(1)水曜日に税理士と打ち合わせをしている途中に腰痛になりました・・・・週末の仕事に影響がでないよう、二日連続で家から1時間かかる病院に治療にいきました(過去日記のゴッドハンドの先生)。今回はなかなかよくならず、明日も病院に行く予定です。運動不足を解消しなければ・・・・机に長時間座って仕事をするのがつらいです(泣)おまけ(2) 最近のマイブームは無料動画gyao(yahooトップページ左側のコンテンツよりジャンプできます)で毎日更新される長編ドラマ三国志を見ることです。最近25億円の制作費をかけた大作で、BSでも放送されています。一見勧善懲悪に描写されがちですが、劉備と曹操の人間味が溢れ、のめり込む作品です。にほんブログ村
2012.06.24
イダケンの仕事は、困っている管理組合さんから相談を受け、マンションが良くなるようなアドバイスやノウハウを提供をすることです。が・・管理会社やマンション管理士等のプロからも相談も受けます。最近感じることは管理組合さんとプロでは真剣見が違います。管理組合さんは、コンサルタントと言う得体のしれない存在に勇気を出して飛び込み、ワラをもすがる思いで助言を求めます。イダケンが言うことは全て正しいと言う訳ではないでしょうが、進言に対しては何らかのアクションを起こします。しかし・・・プロからの相談は、違います。一生懸命イダケンが依頼者のプロの悩みを租借し、なんとかしようというアドバイスをしますが、残念ながら、相談する側のプロは話半分くらいで捉えて、イダケンとしては鉄板と思うアドバイスですら聞き流します。 初回無料で相談してくるプロは真剣見足りません。今後はプロ相手の相談は全て有償にしようと思います。お金発生しないことに対しては真面目に取り組もうとしない相手に、真面目にアドバイスをするイダケンがばかばかしくなります。アクションを起こさないと結果はでません。管理組合さんは試行錯誤でいろいろなことをチャレンジします。管理会社やマンション管理士等のプロは、結果を恐れたり、たらればを言い訳にし面倒なことを避けたり、実行せずにうまくいかないと嘆きます。何もしなきゃ成功も失敗も結果が出ないじゃんってイダケン思います。これがマンション管理業界に悪い体質なのです。果敢にいろんなことに挑戦する管理組合。新しいことを試そうとしないプロ。この二つがパートナーを結んでもうまくいくわけはありません。イダケンに相談して結果を出せない、あなた、あなた、あなた・・・できないのは謙虚さのなさとプライドが邪魔しているのではないですか?仕事をしている以上、価格もそうかもしれませんが、サービス面も常に競争です。向上心がなければ、ネームバリューがないプロは生き残っていけるわけはありません。この記事を読んだ思い当たる方、馬鹿にしているわけではありません。奮起を促しているのです。以上にほんブログ村
2012.06.17
委託費削減コンサルタント大手が「成功報酬不要」という新サービスを発表しました。http://www.sjsmdn.co.jp/prm/index.html特徴1:(コンサルタントが)厳選した一流!?の管理会社5社の中から一社を選ぶ・・大手D社やS社はN社も候補会社になるようです。大手志向で、合い見積もり先はプロに斡旋して欲しいという管理組合には向きかもしれません。管理組合が推薦する業者も参加は可能なようですが、特徴2にある参加料の支払いが必須になります。特徴2:管理組合は成功報酬の支払いが不要。「管理組合がこれまで負担していた成功報酬と同額等をリプレイス先として選定された管理会社がセレクション参加料(管理会社としては営業経費)として負担」成功報酬と同額とは「従来のように管理委託費の削減額(年額)と同額あるいは半額といった成功報酬」ではないかと思います。削減コンサルタントの費用は発生しますが、管理会社が支払うので管理費会計には計上されません。(結局管理会社が支払う参加料は委託費に経費として上乗せさせることになるのでしょうが・・・) 特徴3:管理組合は2年間委託費を支払い委託費とは年4回理事会出席し、アドバイス。電話・メール相談。小規模工事の見積もりチェック。所有者アンケートおよび建物設備調査は年1回委託費は月額15,000円+戸あたり300円です。特徴2にある間接的な報酬である参加料(管理委託費の削減額(年額)と同額あるいは半額といった成功報酬)をリプレイスした管理会社からもらえるのですから、2年間は無料、その後有償でも良い気がするのですが・・この手法は目新しいサービスではありまえん。マン策ネットを代表するマッチングサイトと同じように感じます。 コンサルタントの手法の良し悪しを評価するのは管理組合です。いろいろなやり方があるなと感想を書いてみました。話は変わって・・・ 大規模修繕の準備を管理組合はコンサルタントに依頼し、コンサルタント報酬は管理組合は負担せず決まった施工会社が支払うシステムがあった場合皆様はどう考えますか?。これは巷ではバックマージン、リベート(売上割戻し)と呼ばれています。因みにバックマージン等は報酬制度を明確にすれば法律に抵触する行為ではありません。そもそも管理組合が専門家にコンサルタントを依頼するのに、報酬を間接的に管理会社以外のものが支払うシステムはどうなのでしょうか?にほんブログ村
2012.05.30
イダケン、座り仕事が多いのと姿勢が悪いのが原因でたまに腰痛になります。腰痛といっても仕事に影響はあるほどのことではありませんが、痛いものは痛く、腰痛が起きるとブルーになります。ここ数日腰に少し張りを覚え、そろそろまずいかなと思っていたところ、案の定、寝返りを打った時に激痛が起きました。土・日は毎週忙しいのですが、今日はたまたま午前中アポイントメントがなかったため、嫁さんの家族の勧めの整骨院に行きました。土曜日ということもあり、施術まで約1時間半待ち。蓄積で腰痛が起きているのでしょうから、痛みが軽減すれば良いくらいに思っていました。先生は足の付け根をぎゅっと押しました。痛いです・・・ここが緊張しているから腰痛が起きたとの説明。その後手のツボを金属の道具で押していき、その後ピップエレキバンのようなシールを両手の甲に合計7箇所。はい、終わり。狐に抓まれた気持ちで帰路につくと、腰に違和感は残るものの、痛みが消えました!気持ちの問題では腰痛は治らないと思います。まさにゴッドハンド!明日からの仕事頑張れそうです♪先生ありがとう! にほんブログ村
2012.03.24
日曜日は午前10時に所沢で仕事開始、横須賀で午後10時に仕事終わり。湘南新宿ラインが遅れたりで、仕事移動仕事と休みなく一日働きました。一週間通してバリバリ働きました。外出多かったァ・・・ 月曜日は表面上!?おやすみの日です。金・土・日の三日で新規問合せ&見積依頼が5件。今週も忙しくなりそうです。仕事大歓迎です。いい仕事します。複数のマンション管理士と複数の一級建築士による受け入れ体制バッチリです。 にほんブログ村
2012.02.26
月曜日は一応・・定休日としています。先週は急遽契約先マンションのミーティングが入り、休みなくフルで働きましたが、今日は事務所や訪問アポイントメントを取ることなく、家でのんびりしていました(結局PCで仕事をしているのですが^^;)。本日の記事はプライベートな内容です。 近所で友達付き合いをしているカップルがいます。年齢はイダケンとほぼ同じ。紆余曲折がありましたが、今年で付き合って8年。タイミングを逃しまだ未婚です。喧嘩するほど仲が良いといいいますが、しょっちゅう喧嘩を繰り返す二人ですが、先月別れない別れないの大ゲンカをし、二人から相談を受けました。おふたりの恋愛は倦怠期かとそうではありません。ロマンチストでお互いのことを好きなラブラブカップルです。人の恋路にあれやこれやを言うのは本来性に合わないのですが、おふたりは最近はすれ違いが多く、このままいけば、好きなのに別れてしまいそうな状態だったので、イダケン重い腰をあげました。先週、今週とお二人をイダケン宅に招きました。先週は、お互いの自己主張を繰り返し、あわや喧嘩が勃発するほど、険悪な雰囲気。その中であぁしたほうがいいとか、こうすべきだとか、イダケンが余計な口!?を挟みました。今週になって・・・イダケンに気を使ってくれたのか、余計な口出し(イダケンはアドバイスと思っている)を参考に、ちょっと二人の距離が縮まった様子。再びイダケンがお会いして話を聞くと、私が、俺がと、自分を守るような発言の繰り返し。なぜ?こんなことが起きているかと思うと・・・1.相手がこういう考え方をしていると決めつけ、それを前提に会話をする(実際の相手の感情や考えは違う)2.喧嘩することが嫌で、本音が言えない3.自分の主張について勝ち負けを考え、相手のことを打ち負かそうとする4.超能力者じゃあるまいし以心伝心なんてないのに、自分のことをなんでわかってくれないの?になる こんな結論にたどり着きました。簡単に言うと、長くいればいるほど、思い込みがつよくなるコミュニケーション不足と、馴れ合いです。 恋愛は感情論なので、冷静でいられない局面はあります。また、個性の違うふたりが同じ空間に長くいようとすると、自分自分の決めつけや自己主張を繰り返すことは、相手を排除する結果になります。余計なお世話かもしれませんが、イダケンも貴重な休みの時間を割いて、お二人の恋路に協力しています。思いのたけ、なぜこんなことになったかイダケンの考えを今日はふたりにぶちまけました。深い友達付き合いをしているお二人には良い関係を持続していってもらいたい思います。当事者同士では解決できない。第三者が間に入ることで良い方向に進む。まさにイダケンがしている仕事そのままです。第三者がこうしなさい、あぁしなさいだけではうまくいきません。当事者の気持ちを勘案し、イダケンが入り三者で落としどころをみつけていく。適当な気持ちでは対応できません。真剣勝負です。 にほんブログ村
2012.02.13
イダケンがボランティア参加しているマンション管理組合適正化ネットワークで下記の通り管理組合相互の情報交換の場として新年会を開催します。参加希望の方は1月7日(土)昼までにイダケンあてにメールください。記日時:平成24年1月8日(日) 13時から15時会場:横浜駅または関内駅徒歩圏の居酒屋(参加者の方へご連絡します)予算:会費制5000円を上限とします。適正化ネットホームページ:http://ekumiai.web.fc2.com/初参加の方もOKです。 にほんブログ村
2012.01.05
28日は通常業務(事務仕事)29日は大掃除(自宅)30日は大掃除(仕事場)これにプラスしてホームページ更新に勤しんでいます。30日にはパソコンへ15年くらい前に買った物置で眠っていたオーディオをつながて、良質な音で音楽を楽しみながらホームページ作成に励んでいました。仕事場の大掃除を10時に初めて、先ほど2時過ぎまでホームページ作成。その間ご飯を食べて30分くらいテレビをみたくらいです。通常はパソコン作業中は息抜きにネットサーフィンぷらぷらしているのですが、今日はメールを含めて、ほとんど浮気せずに作業に集中していました。今年も残すところ24時間を切りました。今年自分に足りないのは仕事が好きである情熱だと気付きました。好きですが、もっと好きにならないとこれ以上の成長はないな・・と。もっと、もっと仕事を好きになれば、良い仕事ができ、多くの管理組合様と接点がもてると思います。明日は近所の友達を招いて自宅でカニ&カキ鍋パーティー&年越しです。皆様良いお年をお迎えください^^ にほんブログ村
2011.12.30
マンション管理士の繁忙期は毎週末。土・日は一日三件の会合出席はザラです。契約先は距離が近いところばかりではありません。移動にそれなりに時間がかかる時は食事を食べる暇もありません。たまにぽっかりと時間が空き、ゆっくりとご飯を食べられる場所をみつけられるタイミングがあります。大体そういう時には『ラーメン』を食べられる場所を探します。イダケン『ラーメン』好きです。大学卒業するまでラーメンは何が美味しいかわからず、普通盛りのラーメンも口に合わず半分以上残すことさえありました。就職して営業先の近くにあるラーメン店にはまり、そこからラーメン(麺類全般ですが)好きが始まりました。ラーメン好きとは言え、有名店を回るようなこだわりではなく、外出先にちょっと美味しいラーメンがあればいいなくらいの感じで楽しんでいます。今年40歳になり、以前と比べて胃が小さくなりましたが、たまに無性にボリュームのあるものを食べたくなります。その時も食事はラーメンを迷わず選択します。先日、行列をつくることで有名な『二郎』をみると、なんとガラガラ。別店で『二郎』を食べた時に良い思い出がありませんでしたが、ボリュームあるもの食べたい周期にあたり、思い切ってお店に入りました。前回(最初の二郎)は大盛りを食べ、あまりの量の大さに具合悪くなったので、一番安い食券を買い、椅子に座りました。トッピングの頼み方は以前ホームページで読んだことを思い出し、食券と共にオーダー。頼むタイミングがあるらしく定員さんにやさしく注意されました。一番安い食券+野菜&背脂で注文すると、でてきました『二郎』。以前大盛りで痛い目にあっているので、それに比べて少なめ。でも食べ始めると、またまたボリュームに圧倒。気持ち悪くならない程度の満腹で店を出ました。美味しいか美味しくないかというと、次郎は私の好きなラーメンからは外れるので、美味しいとは思えません。ただ、大盛りのガッツリした食べ物と考えるのなら、まぁありかと思います。可能性は低いのでしょうが、どこかですぐ座れる機会があれば、また入ってしまうかもしれません。 皆さんラーメンは好きですか? にほんブログ村
2011.12.18
ここ数日は本当に寒いですね!木・金と大規模修繕引渡し前の確認で現場に出ていましたが、下はタイル、上はヒートテックを着込んでいきました。体調を崩すと良い仕事はできません。仕事で首都圏いろいろな場所へ足を運びますが地域によって温度さがあるなと・・・金曜日の夜は契約立会で埼玉に行きましたが、底冷えするなと思いました。 今年も残り半月をきりました。健康に気を付けてラストスパート頑張りましょう!! にほんブログ村
2011.12.16
管理組合様の会合が平日開催だと大体夜の時間になります。イダケンは当事務所スタッフといっしょの際には、帰りに反省会がてら食事にいきます。電車移動がメインなので、軽く一杯お酒を飲みながら居酒屋に寄る機会が多いのですが、外食代は馬鹿になりません。そこでいろいろと工夫して節約をします。 和民は先出しを断れるそうです。これはスタッフの坂尻マンション管理士から学びました。坂尻マンション管理士と飲むときはなんとなく和民に行ってしまいます(笑)先出しを頼まない分、一杯ドリンクが飲めるんですよね。イダケンは共同購入クーポンを買います。このクーポンは通常金額の50%オフ等で飲食することができます。スタッフの添田一級建築士と反省会をする時にはこの方法をよく使います。工夫すれば節約できる。この感覚は大切です。にほんブログ村
2011.12.06
外壁にタイルを貼っているマンションが多いと思いますが、タイルの貼り付けの接着力が弱くなると、「浮き」と呼ばれる状態が発生。広範囲の浮きがあるとタイルが落下する可能性があり危険です。建物診断の際には、打診棒(パールハンマー)と言われる金属の棒でタイルを叩いて、「音」で浮きの状態を確認します。浮きの状態は、タイルの内側が空洞になっているので音が反響します。接着している面とは音が変わり「浮き」と判断できます。 通常診断時には足場が無い状態で打診調査を行うので、外壁の補修する数量は細かく算出できません。大規模修繕設計時には診断の結果、推定される補修数量を内訳書に盛り込み、足場を掛けた後に全面点検をし、実数精算を行います。施工会社が提出する見積が、工事開始後増えたり減ったりするのは実数精算の工事があるためです。 タイルの主な補修方法は、次のとおりです。1.汚れ風雨にさらされているので汚れます。薬品を使用し洗浄してきれいにします。2.ひび割れタイル表面がひび割れているのではなく、タイルを貼っている下地(コンクリート部分)からひび割れています。ひび割れタイルをはがして、下地(コンクリートのひび割れ)を補修、タイルを貼り直します。3.浮きタイルと下地の接着が不十分だとタイルは浮きます。新築時の施工品質が大きく影響します。同じ年数の建物でもタイルの浮きが多いところと少ないところがあります。タイルの目地(=タイルとタイルの隙間)に穴を明け中に樹脂を注入し接着するか、浮きが広範囲の場合は貼り替えをします。タイルを貼り替えする時は、既製品を使うと張り替えたときに色が合わずに美観が悪くなるので、特注でタイルを焼きます。一窯と言う単位でタイルを焼くのですが、一窯で9000枚程度タイルを焼くことが可能です。小規模マンションは大規模修繕時に一窯タイルを焼くと、2回目、3回目の大規模修繕の時にも焼いたタイルを使用できることがあります。目一杯の数タイルを焼いちゃいましょう深目地と呼ばれる貼り方のマンションで、浮き補修に樹脂注入方式が取れません。下の写真のマンションは深目地です。タイルの接着が不十分で「浮き」の状態が見られます。目地でのタイル接着がないため、これは非常に危険な状態です。 タイルの貼り方もケースバイケースなので、診断、設計時にはマンション使用材料に合った補修方法を検討する必要があります。イダケン事務所では、マンションをよく観察し、マンションに適した大規模修繕を提案しています。 にほんブログ村
2011.10.30
大規模修繕の建物診断をしている最中に管理員室に電話が鳴り響きました。管理員がいない中、コールが鳴り止まないので受話器をとってみると、管理会社のコールセンターからでした。設備の劣化調査時に排水ポンプの警報をならしてしまいました(-_-;)設備点検をする際にはコールセンターに電話を事前にしなくてはなりません。点検が終わった後コールセンターに管理員室から電話しました。ダイヤルを回すなんて懐かしい!まだまだ黒電話ちゃんが現役で頑張っています。 久しぶりの日記ですが、今まで何をしていたかというと・・・1ヶ月前に捻挫から始まり、ギックリ腰、風邪で体調がボロボロで仕事以外の外部コンタクトを閉ざしていました。ようやく復活しましたので、ブログを更新していきます♪ にほんブログ村
2011.10.29
15号は関東直撃でしたね!昨日は午前中に大規模修繕中の現場確認を済ませ早々帰宅。帰宅難民は免れました。今朝道を歩いていると看板が倒れていたり、電柱が折れていたり、と台風の傷跡が至るかしこに見受けられました。我が家も・・・ベランダの手すりがガラスで出来ているのですが、縦方向にヒビが入りました。管理会社さんはこれから事後処理で大変ではないでしょうか。台風により共用部分の損壊は保険の適用になる可能性があります。現場を復旧させる前に必ず写真で記録を残しておきましょう。 明日はボランティア参加している適正化ネットのセミナーです。にほんブログ村
2011.09.22
8月で40になったイダケンは、休みの月曜日を利用して初めて人間ドックに行ってきました。座り仕事が長時間のため慢性的な腰痛(ひどくはありませんが・・)、ちょっと食べるとすぐふとる、運動不足とボチボチカラダに痛みが出ていると考え、普段見えない内面をチェックしてきました。胃カメラは鼻から入れることができる。これが一番の驚きでした。人間ドックのあとはマッサージ。 キモチヨカッタです。人間もマンションも普段からメンテナンスは大切ですね。**お知らせ**管理組合向け勉強会・交流会開催主催『マンション管理組合適正化ネットワーク』(イダケンがボランティア参加)日時:平成23年9月23日(秋分の日)場所:池袋テーマ:これまでの管理、これからの管理内容:管理組合、管理会社の問題点を分析し、マンションに合った運営のあり方を模索してきます。一方的に講師が話す場ではなく、ディスカッション等を交えながら参加型の少人数セミナーになります。会費:1,000円(会場費、テキスト台等)詳細:http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20110923ikebukuro.html にほんブログ村
2011.09.12
明日からお盆休みになる企業は多いと思います。大規模修繕の現場もお休みになります。本日は工事中の現場を巡回し、安全の確認を所長さんと行いました。安全第一! イダケンの事務所はお盆休みはありません。週末は現場調査があります。 お盆休み中の質問も喜んで引き受けます♪♪ にほんブログ村
2011.08.12
皆様は趣味をお持ちですか?イダケンは中学生から20台半ばまではまっていた趣味があります。それはアマチュア無線です。携帯電話のなかった時代、すごく人気のある趣味でした。初めは水知らずの人と会話することから始まりますが、一度きりで終わる人もいれば、知り合って25年以上も経つ今でも仲の良い友達もいます。イダケンは年齢が一つ上の二人と仲が良く、学校から帰ると夜まで、休みの時は起きてから寝るまで、毎日のように家にいる時はずーっと飽きずに無線で話していました。時には自転車を飛ばして会って話すときも・・何を話していたかは覚えていません。たぶんですが、ほとんど内容のない話だったと思います(苦笑)無線以外ではなんのつながりもないのですが、波長があったのでしょう。イダケンを含めて仲良し3人はこだわりが強く、美学を持ち、ハマる時はとことんまで楽しんでしまうタイプです。今ではアマチュア無線をやっていませんが、彼等はそれぞれハマっているものがあります。一人は札幌の映像ディレクター。下積みを経験し、10年以上前に自分で会社を経営。培った技術と持ち合わせたセンスを最大限に発揮し、不況下の北海道でありながら、安定した地位を築いています。 一人は大手企業に務めるサラリーマンですが、スーパーGT GT300クラスというジャンルで痛車に乗ってレーシングドライバーをしています(そのクラスがなんなのかさっぱりわからないイダケンです)。どこから時間とお金を捻出しているのかわかりませんが!?趣味の次元としては、頑張っているようです。しばらく会っていませんが、再会した時はなんの違和感もなく昔のように話せる仲間なんだろうなと思います。イダケンはというと・・・仕事でもある『マンション管理』が趣味化していると感じています。好きこそものの上手なれということわざがあります。イダケンの仕事のモチベーションはここにあるのかもしれません。 『マンション管理』をよくするために、マンション管理士として、もっといろいろなことを吸収し、成長していきたいと思います! にほんブログ村
2011.08.01
この業界は、担当が辞めて、社内の引継ぎが上手くいかず、トラブルが発生すると、「前任が・・・」と恥ずかしげもなく責任転嫁をしてくる人がとにかく多いです。顧客は個人ではなく会社と契約しているのですから、担当が辞めてそのミステイクを前任者に押し付けるのは、当社は社内引継ぎが上手くいきません。内部チェック機能は機能していません。管理職は能力がありません。をさらけ出しているのと同じです。平気でそんなことを言う社員を後任の担当者に付けるのなら、社員教育もいい加減なものです。会社の恥を外に公言しているのです。ヤレヤレ・・・担当者が交代したのなら、前任に負けぬ実績を積むよう顧客とのコミュニケーションを一生懸命取るべきです。前任が不出来であればあるほど、新任の担当者はチャンスではないでしょうか?前任のせいにする責任転嫁は社会人としてプライドのない行為と思ってください。 にほんブログ村
2011.07.20
橋本知事が『原子力発電が本当に必要なら消費地である大阪に』と見解を示し、また・・・大阪電力からの15%節電要請に『原発を再稼働させるために掲げた数値だ』と協力しない意向を示したそうです。基地問題にせよ、原発問題にせよ、国全体に係わることが、一部の地域にリスクが押し付けられているのは事実。平気で領海侵犯する近隣国がある中、自衛隊だけで日本の安全が守られるのか?経済大国を維持し、快適な生活に必要な電力を原発抜きで賄えるのか?情報操作ではなくきちんとした判断材料を示したうえでYESかNOかを国民に問う必要があると思います。仮に国民投票があった場合には、複数の選択肢があれば、票数を持つ都市部は有利。結果、都市部はリスクから免れ、地方にしわ寄せが来ます。多数のために少数を犠牲にすることが起こりえる民主主義なのです。情報操作で一部の人に莫大なお金が動いたかもしれない情報操作で臭いものにふたをしていたのかもしれない原発を誘致した自民党だって、対応を非難される民主党だった、その政治家に票を投じたのは国民です。何が正しいのかわからない。でも・・・この度の地震で、原発は危険だということ危険な原発が便利なくらしのもとになっていた。その恩恵は原発のない都市部が受け、お礼と言う名の補助金で地方に還元していたということ私たちは知ろうとしなかったか、目を背けていたのです。国の安全だって、領土や領空に他国が侵犯し、脅かされています。1000兆円に間もなく届く借金大国・・赤ちゃん、高齢者まで含めて一人当たり700万円以上の借金を抱えているのです・・事実に直面した今、私たちは試されているのだと思います。何ができるか、次の行動が大切です。にほんブログ村
2011.06.13
マンション管理が抱える問題点。その中でも、管理組合を食い物にした体制を駆逐したい。これがイダケンの考えです。マンション管理に係わるマンション管理士、一級建築士、無資格のなんちゃってコンサルタント。弱者を利用した暴利、搾取。イダケンは許しません。どこそこのマンション管理士が年商1000万円を超える商売は可能とテキストに書いていますが、顧問契約料とその数から、そんなわけありえない。結局、裏金がコンサルタントの主たる財源なんです。泣くなけの金を払ってわざわざコンサルタントに金を払っている管理組合。気の毒で仕方がありません。コンサルタントなんて格好いいこと気取っても、業者の営業代理店なんです。ノーマージン主義のイダケン。いつかイダケンは出る杭は打たれるで、企業たちが総出でつぶしにかかると思います。マンション管理の新しい夜明けを信じて、イダケンはたちあがリマス! にほんブログ村
2011.05.16
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