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ブログにお越しいただきありがとうございます。先日最大手のマンション管理会社に連絡しようと思い、名刺にあったフリーダイヤルに平日の日中連絡したところ、待たされること約10分。ようやくオペレーターに電話にでました。クレジット会社や携帯電話のフリーダイヤルがかかりにくいという経験はありますが、管理会社へ連絡して、これだけ待ったのは初めてのことです。日中で10分も待たされるのです。夜間緊急時には、もっと電話が通じにくくなるのでは?と不安に感じました。そういえば、このマンションの居住者から、緊急コールセンターが全然電話にでなく、緊急になっていないとお怒りの声を聴いたことを思い出しました。管理戸数が増えれば、比例して問い合わせの連絡も増えると思います。限界はあるとしても、長時間お客様を待たせないように、電話受付をしっかりと考えるべきなのかなと思います。
2022.04.02
ブログにお越しいただきありがとうございます。管理会社の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会が、毎年、マンション管理受託動向調査を実施しており、結果報告を同協会のホームページから見ることができます。調査の目的は、同協会の会員である管理会社の管理受託状況を把握することのようです。中堅から大手の管理会社はほぼ同協会に所属しています。(国交省登録の管理会社約1900社の内、353社が同協会に加入)それでは2021年4月時点の調査結果からポイントをご説明します。1.約9割のマンションはマンション管理業協会会員の管理会社と契約している。マンション管理業協会会員353社で管理しているマンションは約626万7千戸。因みに日本国内ににある分譲マンションストック数は約685万戸なので、日本の91%の分譲マンションは同協会会員の管理会社にお願いしていることになります。2.受託しているマンションの53%が首都圏マンションが集中している首都圏(東京、千葉、埼玉、神奈川)が同協会会員の受託割合53%、次いで近畿地方が22.4%になります。日本国内のマンションの75%は関東地方か近畿地方にあることがわかります。因みに20階以上のタワマンの64%は首都圏にあります。3.一棟当たりの平均戸数は全国平均値で約52戸地域別にみると、信越地方の平均戸数は約74戸と最も多く、東海地方が約42戸と最も少ないです。4.受託戸数1万戸以上の中堅・大手管理会社は86社5.受託戸数の増加は新築が約65%、リプレイス・会社の吸収合併等が約35%まだまだ、新規受注は新築が圧倒的に多いですね。5.小・中規模物件が全体の4分の3を占め。50戸未満のマンションが約53%。50戸以上100戸未満のマンションが約24%と、小中規模マンションが圧倒的に大多数を占めることがわかります。
2021.11.26
ブログにお越し頂き有難うございます。管理会社に業務委託する場合に契約を締結することになりますが、契約前に国家資格である管理業務主任者を持っているものが重要をする法的義務があります。重要事項説明をする相手側は、同一条件の場合は管理者=理事長に対して、条件変更の場合は説明会に出席する組合員に対してです。新型コロナウィルスにより通常総会が延期された場合や、契約期間満了前までに契約条件面で合意を得られない等の事情がある場合は、例えば3ヶ月や6ヶ月という期限を定めて、従前と同一条件にて暫定契約を締結することができます。先日、イダケンが契約している物件で、暫定契約を管理会社と締結することになり、管理会社側からどのようにすればよいのかと相談を受けました。まず、国土交通省からも見解が示されていますが、暫定契約も契約行為にあたるため、重要事項説明は必須です。次に暫定契約書は覚書という扱いではなく、適正化法に定める契約時に交付す書面の条件を満たした内容を記載したものを取り交わす必要があります。暫定契約はイレギュラーなケースなので、組合さんだけではなく、管理会社もわからないことがあるかもしれませんね。
2021.11.21
ブログにお越しいただきありがとうございます。2005年より国土交通省が毎年マンション管理業者へ立ち入り検査を実施していることをご存知ですか?この検査は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき行い、必要があれば是正指導等を実施しています。主なチェックポイントは以下の通りです。・管理業務主任者の設置・重要事項の説明等・契約成立時の書面の交付・財産の分別管理・管理事務の報告と5つの項目に分類されています。2020年度の調査結果は、2021年7月30日付で国土交通省ホームページで発表されています。過去5年間の全国一斉立入検査結果のデータを一覧に整理しました。概ね指導数が減少傾向にあり、正常化しているのかなという感じはします。5年間で150社以上管理業者登録数が減っているのは少し驚きました。大手の吸収・合併等による寡占化が進んでいるんでしょうかね。
2021.11.07
ブログにお越しいただきありがとうございます。東急コミュニティのグループであったコミュニティワンが、東急コミュニティに吸収合併され、一つの会社となりました。コミュニティワンはもともと、デベロッパーのダイア建設グループのダイア管理からスタート、その後ファンドが買取、東急グループ傘下となり、今に至ります。2021年4月現在の管理会社受託戸数(契約していマンションの総戸数)の最大手は、日本ハウズイングで、469,898戸を管理しています。合併により、受託戸数4位の東急コミュニティ(341,642戸)+受託戸数12位のコミュニティワン(160,683戸)=約50万戸と、計算上では日本ハウズイングを追い抜き、最大手の管理会社となります。但し、日本ハウズイングは独立系と言われる、営業で受託戸数を増やしている管理会社で年間1万戸前後受注戸数を増やし続けています。一方で、東急コミュニティグループには約2万戸の管理会社もあり、この会社も将来吸収合併することになれば、しばらくの間は、業界最大手を維持できるのではないかと考えます。
2021.11.05
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンは三国志が好きなのですが、その中に何度か出てくる離間の計。離間の計とは・・・『どちらか一方を疑心暗鬼に陥らせ、仲違いさせる策』を言います。マンション管理の現場においても離間の計が見られます。例えば・・・管理会社変更をしたいと考えた理事長がいたとします。変更されては困ると思った管理会社は、話の出来る管理会社新派の組合員を探して、「理事長は別の管理会社の懇意にしている」「管理会社を変更してバックマージンで儲けようとしている。」根も葉もない話を吹き込みます。その組合員は、正義感で管理会社を変更したら困ると、伝手をたどって、理事長以外の役員にこの話をし、理事会内で疑心暗鬼の状況をつくり、管理会社変更の話を内部で進まないようにします。また、大規模修繕でコンサルタント方式を採用しようと検討している理事会がいたとします。自社で大規模修繕の契約を取りたいと考える管理会社は、第三者が入られると旨味がなくなると思い、話の出来る管理会社新派の組合員を探して、「このコンサルタントは評判が悪く、他のマンションでひどい目にあっている」「コンサルタントを急に採用しようとするには、何か裏(癒着)があるはず」と出鱈目な嘘を言い、マンション内を混乱させ、コンサルタントを導入できないように仕向けます。いろいろマンションを良くしたいと考える管理組合に対して、このような動きをする管理会社がいたら許すことはできませんよね。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、イダケンは四半世紀の間、マンション管理の仕事に係わっていますが、いまだにこのような状況をみて、悲しい気持ちになります。
2021.10.31
ブログにお越しいただきありがとうございます。さて、昨日(2021.10.7)の夜に関東地方で地震がありました。イダケンは自宅にいましたが、震度4とのこと。長めの揺れでした。関東圏にお住いの方、ご無事でしょうか?地震後、早速いくつかのマンションでは、役員通し地震の速報について情報交換を始めていました。エレベーターが止まった。ガスが停止した(メーターの機能)との声が多く聞こえてきます。地震後の初期対応について触れていきます。1.役員または管理員による巡回⇒今回の地震は夜であったことから、日勤管理のマンションは管理員が不在であったと思います。役員が可能な範囲で、マンション・敷地を巡回し、危険個所や不具合がないかを確認します。今回の地震は夜ですから、遅くとも翌日の午前中までには安全確認は終わらせたいものです。2.巡回状況の報告(速報)⇒役員とメール等で情報交換ができるマンションは、1の巡回結果を巡回後半日以内をめどに行います。巡回結果をメールすると、他の役員からいろいろな新しい情報を聴くこともできます。3.管理会社と組合との情報共有・対応協議⇒1の巡回結果をもとに、対策が必要な箇所は、誰がどのように行うか急ぎ検討します。会議を開催する時間はないと思いますので、役員とのメールや、理事長と電話でやりとりを行い、緊急性があることから、理事長判断で対策の方針を決めます。この際、管理会社よりプロとしての適切な助言が求められます。地震発生後翌日中には方針を固めます。4.組合員への情報共有⇒1-3の結果を、組合員に共有し、正確な情報を伝えると共に、不安を払しょくします。エレベータ籠内や掲示板にお知らせとして、概略の報告文章を掲示します。地震発生後二日以内に終える事が望ましいです。タイムリーにブログをお読みの方は、是非チェックし、上記のような動きがなければ、仮に役員であれば、他の役員や管理会社と急ぎ連携し、上記の対策を講じることをお勧めします。
2021.10.08
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケンが顧問契約をしているマンションの話です。このマンションはリプレイスで1年前に管理会社が変わりました。フロントマンの離職率が高く、今の担当者がすでに5人目になります。ここまで極端な例は少ないと思いますが・・・大手の管理会社でも、3年の間で4名の担当変更、5年の間で7名の担当変更とかいう事例も経験しています。管理会社の業態は、大手・中小に係わらず離職率が高いような気がします。イダケンが昔に在籍していた会社も、社員数がそれほど多くはないのに、必ず1年に1名以上はフロントマンが辞めていきました。・土日祝日の出勤が多く、夜間対応も間々あること。・高額資産を購入しているため、お客さんが管理会社に求める要求レベルが高いこと。・仕事量の割に給与形態が他業者に比べて安価な会社多いこと。が理由に上げられます。フロントマンに業務を依存している割に、トカゲのしっぽ切のごとく、社員を大切にしていない会社が多いように感じます。管理会社の業務レベルを上げるためには、フロントマンの育成にあると思います。
2021.07.11
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケンが管理会社時代の10数年前までは、管理会社から契約を打ち切るという事態は、よっぼどのことでしたが、最近はそうでもないようです。管理会社が・・・儲からない・要望に対応できない・めんどくさいと思うと、割と簡単に契約解除を匂わせ、実際に組合が管理会社の条件に譲歩しないと、3か月前の解約通知や契約期間満了後再契約しません通知を提示してきます。管理会社に駆け引きをしすぎると、契約やーめたって言われる世知辛い世の中になりました。本当に管理会社からやーめたと言われたら、たぶん、撤回は難しいと思いますので、仕方がないと考えて、粛々と次のかじ取りを進めるしかないと思います。時系列でやらなきゃいけないことを説明していきます。例えば3月31日をもって解約すると通知があった場合・・・12月下旬・・管理会社から解約通知が届く12月下旬・・速報で解約通知の写しを添付の上、今後の対応を理事会で協議し、報告する旨、大至急全戸に通知します。1月上旬・・理事会を招集。解約通知にかかる説明会と意見交換会の準備を行います。また、インターネット等でリサーチをして、管理会社候補を複数社選定。理事会後に現行同条件で見積の依頼を行います。1月中旬・・住民説明会・意見交換会を開催し、解約のいきさつを説明し、今後どうしていくべきか意見交換を行います。1月下旬・・見積取得後、理事会で数社にヒアリングを行うことを決定します。2月上旬・・理事会(住民傍聴可能な開かれた場が理想)が開催し、管理会社候補の2・3社から説明を受けます。その後理事会を開催し、業者を内定します。2月中旬・・理事会で契約内容や総会上程案を協議2月下旬・・臨時総会を開催。管理会社と委託費を決定します。3月から・・新旧管理会社の引継ぎ(業者間の手続き)3月末日・・書類・鍵などの引き渡し4月1日・・新しい管理会社による管理開始となります。やりなれていないことで大変な場合、コンサルタントに選定の事務手続きの補助を依頼する方法も考えられます。
2021.06.24
ブログにお越し頂き有難うございます。早く入梅すると、早く夏になるのでしょうか?雨が続くのは嫌です・・イダケンが管理会社時代は、管理会社から契約先を選ぶ(更新するか否かを判断する)なんて話は、まずありえないことでした。また、管理会社変更と言う話があると、多少要望があったとしても、「頑張ります」という前向きな姿勢で見積・提案をする管理会社がほとんどでした。今は、管理会社が契約する管理組合を選ぶ時代になっています。・委託費が管理会社にとって利益性が低い・組合の要望が多い・管理会社の負担が大きい上記のような場合で、100戸未満のマンションだと、更新を拒否したり、管理会社変更の話があったとしても見積・提案をしなかったり、と組合側から管理会社を選んで契約するハードルが高くなっています。イダケンのようなコンサルタントが入り、管理会社を選ぶ際には、組合と協議した上でマンションの要望が叶えられるような仕様で見積を依頼しますが、自分達(管理会社)のやり方(契約フォーマット)ではないと、受託することはしませんと、はっきり言ってくる管理会社も増えてきています。このような管理会社の考え方は、自分たちがいかにやりやすいかで、組合の要望に応えてサービスレベルを積極的に向上しようとする気はないので、契約を更新したり、新しい管理会社に選んだりしても、組合に寄り添った良いサービスは期待できないのではないでしょうか?企業として仕事を選ぶのは、あたりまえといえばあたりまえなのかもしれませんが、中大手の管理会社の寡占化(受託戸数上位100社で日本の分譲マンション管理の約8割のシェア)が進む中で、サービスレベルの向上ではなく、未だ旧態依然としたサービスの提供をキープすることに拘るようでは、組合と管理会社の信頼関係は深まることはないと考えます。
2021.05.29
当ブログにお越し頂き有難うございます。今日はザ・ローリング・ストーンズを聞きながらブログを書いているイダケンです。本日(2021.1.7)に緊急事態宣言が発令される見込みです。昨年の4月に続き2度目。前回は、緊急事態宣言が発令された後に、対応にあたふたして、理事会とトラブルになっていたマンションを多く見ました。4月は初めての緊急事態宣言であることから、「仕方がない」というように、管理組合は納得していましたが、今回は2度目です。宣言発令後速やかに、管理体制(契約業務)が現状維持なのか、何らかの変更があるのか、速やかに理事長や役員に連絡することが求められます。早速今朝、イダケン事務所と顧問契約をしているマンションの管理会社から、緊急事態宣言時の対応について文章が届いていました。迅速ですねー12月の時点で、第三波到来。緊急事態宣言が発令されることは十分予見ができます。管理会社の緊急時の対応力が試されます!!
2021.01.07
リプレイスの物件は一筋縄ではいきません。管理会社を自分たちで選びたいという意思が強いマンションが、価格だけではなく、価格と品質の両立を求めているからです。リプレイス自体は役員の自助努力でも可能だと思いますが、お金を払ってコンサルタントを入れてリプレイスをする物件は要望レベルは非常に高いと思います。リプレイス営業時に、すばらしい会社姿勢を猛烈にアピールしますが、イダケンはこれまで数多くの管理会社を見てきましたが、管理会社は、・マイペース(自分たちの考え方)で業務をしたい。・任せて欲しいというのが本音です。お任せで満足の行くマンションは、そもそもリプレイスはしないのです。さて、タイトルの状況ですが、リプレイスし管理開始後、僅か2か月半で、辞めたいという「メール」が一方的に届いたマンションがありました。こうなる前、リプレイス営業時は、5年は腰を据えてやりたいと、代表者が強く組合にアピールしていました。イダケンは、「大変ですよ」と何度も管理開始前に釘を刺してきましたが、「まぁ見ていてください。自分たちは大変な物件に慣れていますから」と、楽観的に構えて聞く耳をかさなかったのです。代表者も担当者もフフフというように顔を見合わせて、鼻を明かす気まんまんだったのでしょう。蓋をあけてみると、管理開始時点から、当初の約束を守ることが日常化し、強く代表者に訴えると、「ストレスを与えるような要望はしないでください」「契約したのであれば自分たちに任せて下さい」「(うるさくいうようなら)管理会社から解約する権利もある」と、組合の要望に応えようという意思を全く見せませんでした。これって、管理開始後1週間も経たずの話です。当然、役員は憤りを感じ、改善要求を何度も伝えましたが、管理開始後3か月もたたない中で、2年契約に係わらず、1年契約と勘違いしているのか、一年後に更新する意思はないとの通達が、担当者レベルから唐突にメールで送られてきました。これを読んでピントくると思いますが、ビジネスマナーがめちゃくちゃです。普通は、管理組合の理事長に直接アポを取り、会社の役員や上級管理職の人間が、頭を下げて書面を持参し、途中解約を伝えるのが、常識だと思います。一方的な通達をされた管理組合はホントに気の毒です。筋を通らないことをするわりには、二言目には「契約が」「契約が」と常識ぶった事をいっていますが、債務不履行が散見されることには気づかないふりをします。にほんブログ村
2020.05.09
イダケンの事務所では、年間8-10件程度の管理委託契約見直しを業務で行います。見直しを行う理由としては、以下の二つに大別されます。1)コストの問題・コストパフォーマンスを高めたい。・管理費会計が赤字化している。・管理委託費の値上げ提案がある。・積立金値上げを抑えるために、管理費会計から余剰金を捻出したい。2)サービスレベルの問題・フロントマンの対応が悪い・致命的なミスをした。ミスが多い・管理員の業務内容が悪い・清掃状況が悪い・痒い所に手が届かない。プロとしての仕事をしてくれないイダケンの事務所がサポートに入ると。。。・契約記載内容と業務実態の調査↓・コストパフォーマンスを高めるための契約使用の策定↓・同条件で相見積取得↓・書類やヒアリングによる業者選考↓・総会決議という段取りを取ります。現状が、ブランド力がある大手管理会社と契約している場合は、金額が極端に高い場合や、見直し時の対応が悪い場合以外は、同じ会社と契約するケースがあります。組合としては、コストを妥当な金額に見直し、サービスレベルを上げたいという気持ちが強いです。自分たちが選ばれるまでは、低姿勢で営業活動を行いますが、理事会で内定を出した途端、大手の悪い癖である、柔軟性のない対応に替わります。昨日理事会に出席したマンションも、管理会社から改善提案と、契約内容の説明がありましたが、役員が納得するような回答を得られず、総会上程を見送りました。「コストを下げればいいでしょ?」的な感覚で、大手だからお任せしてくださいでは、通用しません。大手だから許されるという、上からの対応をみると、「これがお前らのやり方かぁー」と、業務改善の期待が薄らいでいきます・・にほんブログ村
2020.04.21
新型コロナウィルスについては、管理会社の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会が、いち早く(令和2年2月27日)、加盟団体へ対応ガイドラインを示していました。イダケンの過去日記において、「管理会社に求められる対応」を整理して記事にしました。実際に、4月7日緊急事態宣言が発表され、一都三県が対象となりましたが、管理会社の対応はどうだったかというと・・ほとんどが後手に回る対応で、管理会社は自分たちの首を絞める形で忙しくなっているという感じを受けました。フロントマンが、組合へのアプローチをさぼっていたというより、管理会社の組織として、具体的な方針を固めておらず、緊急事態宣言が出たことを受けて、慌てて組合への対応に追われていたという感じです。3月の下旬の段階で、すでに緊急事態宣言が秒読みと言うのは、誰しもが気づいていた話ですし、管理会社は業界団体から1か月以上前に、通達を受けていたのですから、コンシェンジェンシー・プランを十分に寝ることができた時間的な余裕があったわけですし、宣言がでる3月中に、会社の方針が決まっていなくても、可能性論としてこういうことが想定されますという、説明は十分にできたと思います。ここ数日、イダケンの事務所も相談の電話が頻繁にかかってきました。初めての経験で・・・と、管理会社は困惑したそぶりをみせていますが(フロントマン単位では実際に困惑しているかもしれませんけど・・)、前出の通り、地震や台風と違って、かなり早い時期に組合との調整が事前に図れたのです。業界大手の管理会社さえ、後手後手の対応が目立った緊急事態宣言でした。にほんブログ村
2020.04.11
管理会社の業界団体である財団法人マンション管理業協会は、新型コロナウィルスの対応として「マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン」を作成し、管理会社へ通達しています。現時点で、緊急事態宣言はいつ出ても良いという状況に陥っている状況下で、ガイドラインに沿って管理会社は対応を行っているか、急ぎチェックしてみては如何でしょうか?□集会(理事会、総会等)を延期、中止することも止むを得ないことをアドバイスしているか?(イダケン所見)理事長へ説明をした上で、全戸に告知が望ましい。□マンションでの感染拡大防止への情報提供をしているか?(イダケン所見)全戸に告知が望ましい。□管理会社社内で危機管理体制の整備(社員の安全確保をはじめとする感染拡大防止)を構築しているか?(イダケン所見)社内への取り組みを全戸に告知することが望ましい。無用に不安を掻き立てるのではなく、管理会社が率先して拡大防止に努めているという安心感を与えるべきである。□集会(理事会、総会等)への出席時にマスク着用、感染拡大防止策に努めているか?□感染症等の 感染拡大時には業務に支障が生じることが予想されることから、人員の都合上管理組合の要望に応えられない事態となった場合にどのような対応ができるのか等について、管理組合と事前に協議し、理解を得ているか?(イダケン所見)担当者や管理員がコロナウィルスに感染した場合の、消毒策、汚染された動線の一次封鎖、代替え要員の派遣等、理事長(可能であれば役員全員)とメール等で打ち合わせをしていることが望ましい。また、その結果を全戸に告知をするべきである。□管理員の安全確保の為に、当該期間はマンションのライフラインを維持するための 必要最小限の業務となることも止むを得ない等の承諾を得ているか?(イダケン所見)理事長へ説明した上で、全戸に告知が望ましい。□集会(理事会、総会等)等を延期する基準を事前に決めているか?例えば、 「 マンション所在 学区内の小中学校が臨時休校となった 場合 、または、 「患者や濃厚接触者が活動した地域等」 に指定された場合等(イダケン所見)理事長(可能であれば役員全員)とメール等で打ち合わせをしていることが望ましい。また、その結果を全戸に告知をするべきである。□組合活動の予定を変更する場合に書面配付、掲示等で事前周知を行い、理解を得ているか?(イダケン所見)集会やイベントの変更方針が決まった場合、速やかに書面で告知することが望ましい以上、対応に欠けていることがあれば、今からでも遅くないので、管理会社と電話やメール等で情報交換し、速やかな行動を起こすことを推奨します。ガイドラインの最後には・・『マンション管理会社も マンションという共同住宅の 「ライフライン維持従事者」「生活維持のための情報提供者」 として 、社会的機能維持に関わる事業者 に 該当するとも考えられます 。会員各社におかれましては、社会的期待を担っているマンション管理会社としての自覚を持って 緊急事態に 臨んでいただきたくお願いいたします 。』と結んでいます。こういう時こそ、管理会社の対応力が試される時だと思います。にほんブログ村
2020.04.06
ここ最近増えているのが、最低賃金の増額を理由にした管理会社からの値上げの提案です。5年ほど前は長らく下げ基調が続き、管理会社の利益率が落ちていたようですが、景気の上向きに便乗し、委託費の増額提案を積極的に行っています。断った場合はどうなるのか?ここは管理会社や物件によって変わるようです。・デベ系管理会社(親会社がマンションの分譲会社で管理会社は子会社)は、自社ブランドの物件は多少条件が悪くても、契約継続の意思を見せてきます・営業で、自社ブランド以外の物件は、採算が合わないと判断すると、増額提案を組合が了解しないと、解約の意思を表明します。ここまでは値段(委託費)の話です。組合の要望が多い(組合にとっては、サービス向上を望むことは、ごくごくあたりまえの話ですが)マンションに対しても、管理会社の管理職が面倒だと判断すると、クレーム物件のレッテルを貼り、3ヶ月前解約を突きつけてきます。これはお金の問題ではないので、一度管理会社と関係悪化(管理会社が一方的にレッテルを貼るのですけど)すると、元サヤに戻る可能性は低いようです。確かに、度の超えた管理組合からの要望はあると思いますが、大半は管理会社の「頭の硬い姿勢」「初期対応の悪さ」がこじれて、関係悪化を招きます。取り捨ては企業としては、当然なのかもしれませんが、自分たちの器を脱せず、サービスの質の低さを肯定することで、管理会社自体のサービス低下につながることだと思います。管理組合も管理会社も契約相手を選ぶ時代です。馴れ合いで、長く同じ管理会社と付き合うことも慎重な判断かもしれませんが、マンションを良くしたいのであれば、管理会社を選ぶんだという意識は常に持っているべきであると考えます。
2020.01.05
先週末は500戸超マンションの管理会社選定に係るプレゼンテーションに出席しました。お招きした会社は4社。マンションの規模が大きいだけに、各社は相当気合入れていたように感じました。当たり前と言えば、当たり前ですが・・イダケンが感想と、出席した役員の方との見方は異なります。全社のプレゼンテーション終了後、出席者一人一人から、感想を言って頂きましたが、評価した視点が「なるほど」と勉強になります。理事会で、今回のプレゼンテーションの結果を踏まえて、選考を行い、もう一度最終プレゼンテーションを行う予定です。にほんブログ村
2019.11.19
管理業者の処分履歴を探す方法として・・国土交通省ネガティブ情報等検索システム <マンション管理業者>があります。http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon過去2年に遡り、国土交通省からの処分履歴を確認できます。因みに2017年1月からを検索してみると・・・2018年10月2日 株式会社西日本ビル代行(法人番号:5290001015393) 福岡県福岡市 業務停止 2018年10月2日 株式会社西日本ビル代行(法人番号:5290001015393) 福岡県福岡市 指示 2018年7月13日 コミュニティワン株式会社(法人番号:5010701025414) 東京都品川区 指示 2018年3月16日 大林ファシリティーズ株式会社(法人番号:3120001085521) 東京都千代田区 業務停止 2018年3月16日 大林ファシリティーズ株式会社(法人番号:3120001085521) 東京都千代田区 指示 2018年2月26日 星光ビル管理株式会社(法人番号:8120001077456) 大阪府大阪市 指示 2017年12月5日 クラシテ株式会社(法人番号:3011101048222) 東京都新宿区 指示 2017年10月20日 株式会社ティエスコミュニティー(法人番号:5010001023770) 東京都千代田区 指示 2017年4月19日 株式会社第一不動産(法人番号:7080001003054) 静岡県静岡市 業務停止 2017年4月19日 株式会社第一不動産(法人番号:7080001003054) 静岡県静岡市 指示 2017年3月15日 香川県労住協住宅サービス株式会社(法人番号:6470001001119) 香川県高松市 指示 2017年3月10日 住友不動産建物サービス株式会社(法人番号:4011101010742) 東京都新宿区 指示 2017年2月16日 西新サービス株式会社(法人番号:6011801019172) 東京都足立区 指示 2017年1月11日 株式会社ユメックス(法人番号:2300001001056) 佐賀県佐賀市 業務停止 2017年1月11日 株式会社ユメックス(法人番号:2300001001056) 佐賀県佐賀市 指示11社が検索に引っ掛かりました。2018年12月に業務停止処分を受けた大京アステージは、まだ反映されていないです。にほんブログ村
2019.01.10
娘が工作でおみくじを作り、引いてみると「大凶」!不吉な、と思ったら、娘の悪戯で悪いクジしか入っていなかったようです。話は変わって…マンション管理業大手の大京アステージが業務停止処分を受けました。マンション管理業者に対する監督処分について - 中部地方整備局 - 国土交通省http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf#search=%27%E5%A4%A7%E4%BA%AC+%E6%A5%AD%E5%8B%99%E5%87%A6%E5%88%86%27大京アステージの不正な引出しによる処分はこれで二度目です。(国士交通省関東地方整備局 2009年8月27日)大京アステージのホームページには、安全・確実とアピールしていますが、見直しを図る必要があるのではないでしょうかhttp://mansion-kanri.daikyo-astage.co.jp/aboutus/service/accountancy/index.htmlにほんブログ村
2019.01.07
昨年(2018年)あたりから、管理会社の値上げ提案の相談を多く受けます。管理会社が理由としてあげているのは、人件費の高騰です。確かに5年前、10年前・・に比べると最低賃金が上がっているのは事実です。管理員、清掃員、警備員を主に対象としていますが、過去ネゴや競合で事務管理業務費をディスカウントしているマンションに対しては、この機会に便乗して値上げの提案を行っています。大手S社は、値上げの提案を受け入れない管理組合に対して、契約を更新しない旨の回答を出しているケースも見られ、イダケン事務所へ困った管理組合は「どうしたものか?」と相談の連絡を頂きます。管理費会計は、収支差に余裕がない管理組合が多く、管理委託費の内、ウェイトの大きい事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費が値上がりすると、その影響は大きく、提案を額面に受け止めると、管理費の値上げを余儀なくされるマンションは多いのではないでしょうか?管理会社提案後、収支差はぎりぎりプラスになるマンションであっても・・今年の秋には消費税が10%になります。また、共用部保険料の値上げも止まりません。駅近のマンションは、駐車場契約率が低下の傾向にあり、駐車料をすべて管理費収入に繰り入れているマンションは、収支悪化の大きな要因になります。管理会社提案をしかたないと判断し、素直に受け入れるのか?この機会に、収支のバランスを見直し、会計状況の改善を図るのか?理事会が決めた方向性によって、今後組合運営に大きな差がつくと思います。今まで意識しなかった管理費会計の支出を検証、改善を図れば、管理会社の提案とは反対に、支出が減り、組合財源が良くなるかもしれませんよ!!にほんブログ村
2019.01.03
悪循環に陥る・・仕事をしていると、間々あることです。イダケンも、仕事で苦しむことが多々あります。ここで、次どうするかを建設的に考えられるかが重要だと思います。不定期に開催される理事会。イダケンが打ち合わせしましょうと、場をセッティングします。当然管理会社は何をすべきか考えるでしょうし、わからなければ聞くでしょう。翌月に定期総会が控えていれば、総会の資料を準備するのはあたりまえのことです。毎月理事会を行っているわけではないのですから、フロントマンはこの物件では、仕事の余裕がすごーーくあるはずです。でも、やらない・・それは管理会社変更につながります。うるさく言われればやるじゃ。組合の負担が増える一方で、管理会社の価値が下落します。ルーチンってなに?期待されていることはなに?仕事である以上、常に意識しないとダメでしょうね。にほんブログ村
2018.08.24
イダケンは昔零細の管理会社に務めていました。未経験、無資格(当時は主任者の国家資格制度なし)でしたが、研修や引き継ぎはほぼないに等しい状態で、フロントマンの仕事を、一人でやらないといけない状態でした。向上心が強く、相当努力しましたが、知識が簡単に身につくわけではなく、約束を守ることと、やる気だけで、なんとかやりくりしていました。一人で担当を任されるからと言って、一人前ではありません。及第点が得られる仕事ができるまでには、業界未経験で最低5年、経験者であっても転職して2-3年は必要ではないかと思います。長年マンション管理業界の現場を見ていますが、業界未経験の方が、入社から数か月後に物件を任されたり、転職したての経験者がタワーマンションのメインの担当者を任されたりと、いうことを間々見ます。確かに経験者であっても、動きの悪いフロントマンはいますが、経験や実績がなければ、失敗のリスクが大きいと思います。こんな状況で高額な資産価値のマンションを適切に管理支援することは難しいと考えます。にほんブログ村
2018.04.11
マンション管理の仕事を長く続けているとフロントマン(管理会社物件担当者)の交替の場を数多く見ます。管理会社の大小にか関わらず、長く同じフロントマンが担当することは希。早ければほぼ毎年、長くとも5年くらいで交替します。配置替えはマンション管理業に限った話ではありませんが、フロントマンが交替すると、かなりの確率で、一時的に運営に支障を与えます。理由は、1,役員が短期任期持ち回りのため発注者側のマンション執行部の理事会が過去の運営のヒストリーを理解していない。2,頼りのはずの管理会社も、担当者が頻繁に替わり、引き継ぎが十分に行われない。3,管理会社の引き継ぎが不十分な理由は、キャパシティーオーバーの物件数にあります、今抱えている担当物件先の切り盛りで手一杯なのなや、新旧担当者の引き継ぎに時間を割くことができない。担当者変更後に旧担当者にコンタクトを取り、物件情報をコマ書く時間がありません。4,離職率が高く、新たな人員の採用に苦戦している管理会社はおおく、新任者が確保されぬまま、フロントマンが退職し、少ない人数で過剰な物件数を切り盛りしなければならない以上です。にほんブログ村
2018.03.28
国土交通省のホームページで、最近2年に遡り、行政処分等の情報を確認できます。https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon久しぶりに覗いてみると・・2017年4月19日 株式会社第一不動産2017年3月15日 香川県労住協住宅サービス株式会社2017年3月10日 住友不動産建物サービス株式会社2017年2月16日 西新サービス株式会社2017年1月11日 株式会社ユメックス2016年10月14日 株式会社不二ビルサービス2016年7月8日 有限会社アイリス管理センター2016年5月25日 日本建物管理株式会社2016年5月23日 北海道ベニーエステート株式会社2016年5月13日 株式会社エヌシーエス2016年3月8日 株式会社東京管理2015年12月21日 三菱地所丸紅住宅サービス株式会社2015年11月13日 有限会社トラストプランニング2015年10月22日 生和アメニティ株式会社2015年8月6日 鹿島建物総合管理株式会社有名どころの会社もリストに名前を連ねていますね。管理会社のホームページを見ていると、ネガティブ情報に掲載される前に、不正情報を公開していました。http://www.classite.co.jp/assets/img/pdf/news170508.pdf・自分のマンションの管理会社は?・管理会社を変更しようと考えている管理会社は?気になる方は確認してみてください。 にほんブログ村
2017.06.01
当事者である居住者や区分所有者の満足度調査することは、有益ですが、ほかのマンションと比較したらどうか?という評価は十分に行うことができません。ここで第三者専門家であるイダケンの登場です。・コスト面では、同規模、同年数、同仕様のマンションに比べて、適切か?高いか?安いか?・サービス面では、仕様の過不足はないか?・契約書に書いている内容が、適切に履行されているか?・契約書に記載の内容が、管理組合にとって不利はないのか?細かくチェックしてきます。契約書の一文字、一文字を細かく精査、管理会社作成の報告書の内容をチェック、管理会社とヒアリング、現地調査をし、マンション管理の実態を第三者が虫眼鏡でのぞき、問題点を可視化します。管理会社選定(変更)や、委託契約見直しにおいては、必ずこの作業を行います。皆様のマンションで管理会社に不満がある際は、管理会社を変更しただけでは、不満の解消につながりません。問題点は何なのかを具体的に明示し、それを解決するために必要な契約条件で、業務を行う必要があります。にほんブログ村</p
2017.05.30
管理会社の評価方法は主観的な評価と客観的評価の二つの方法があると思います。主観的な評価は、居住者または区分所有者がどう考えるかを調査する満足度調査から分析を行います。管理員業務を一例にあげると・勤務時間が過不足に感じるか?適切に感じるか?・管理員に問い合わせた際の対応は適切か?不満があったか?不満があるとしたらどのようなことか?・管理員が清掃を兼務する場合、清掃状況はどうか?不満がある場合は具体的にどのような内容か?等、管理会社に発注している業務内容で、かつ居住者(区分所有者)の方が感じ取れる内容について、アンケートを行います。イダケン事務所が行う場合は、概ね30-40項目(A4で4-6枚程度)の内容をアンケートに盛り込みます。次回の日記では客観的評価について触れます。 にほんブログ村</p
2017.05.27
最近の大手管理会社では、・役員(理事長向け)アンケート調査・管理室や掲示板に、「居住者の声」はがきの設置このようなことは普通に行っています。一見すると、マンションの声を聞いているように見えますが、必ずしもそうではなく、・フロントマンがしっかり仕事をしているかのチェックと社員評価・営業戦略として、声を聞く姿勢をアピールしているこんな側面が強いようです。 アンケートや居住者の声は一方通行アンケートや居住者の声を踏まえて、どうするか、具体的な施策は管理組合にフィードバックがされません。キャッチボールができない状態では、サービスの質向上はあまり期待できません。建物や設備の定期点検を行うのと同様に、管理会社の業務についての点検(評価)も定期的にしたほうが良いと考えいます。 また、居住者が集まる機会は、年に1回の総会位しかありません。総会も時間が限られるため、なかなか意見を聞くことができません。 全戸に管理満足度調査を実施すると、イダケンの推奨は、専門家による客観的な評価+居住者による主観的な評価(満足度調査)を合わせて実施することで。次回のブログでは、どのように評価をするか書きたいと思います。 にほんブログ村</p
2017.05.25
昨年、産経ニュース(インターネット)で大手管理会社(D社)が行った委託先変更の妨害の記事が掲載されていました。http://www.sankei.com/affairs/news/150512/afr1505120005-n1.htmlイダケンは委託先見直しのお手伝いを業として行っている関係で、妨害工作を受けるマンションを数多く見る羽目になります。D社が特別ではなく、他の大手でも、中小の管理会社でも、様々な妨害工作を仕掛けてきます。委託先を変更しようとするマンションは、かなりの確率で管理会社が主導して妨害工作を行います。妨害工作を行う者は・・・フロントマン・管理員・管理会社が協力を依頼した管理会社シンパの組合員です。 管理会社が妨害工作を行った場合は、マンション管理の適正化の推進に関する法律や独占禁止法、委託契約の債務不履行等法的問題に発展することが考えられます。妨害工作を仕掛ける管理会社は相当焦っているのか、ドジなのかわかりませんが、多くの場合、証拠を残してしまうケースが多く、その結果、妨害工作を仕掛けたが故に、管理会社の変更の決め手になってしまうことになります。普段手を抜いた仕事をしないくせに、仕事をなくそうとすると会社ぐるみで組合運営を妨害工作を阻害する行為は非道としか言いようがありません。【マンション管理セミナーのご案内】2016年11月23日(祝日)14時から新宿にてマンション管理セミナーを行います。今回のテーマは「管理コストの見直し」についてです。管理費の支出修繕積立金の支出双方を検証し、最適化できる施策をレクチャーします。 詳しくは↓↓から、案内ページをご覧ください。 http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村
2016.10.21
前回の日記では、管理会社に契約見直しの動きを察知されると、口の上手な上席者が現れ、適当な条件でお茶を濁され、中途半端な改革に終わるということをお話ししました。管理会社ペース にならないようするためにはどうすればよいか、今回の日記ではお話ししたいと思います。理事会で改革の方向性が決まるまでは、契約見直しの動きを管理会社に知られないようにする⇒これって、理事会に管理会社と「つうつう」の方が一人でもいれば、簡単に情報が漏えいします。あらかじめ役員の根回しをしてから、理事会で合意。合意形成後に改革のアクションを始める改革を行う仲間を理事会内でつくってから、問題提起をし、理事会で承認後、改革のアクションを始める改革にあたっては、目標・目的をしっかり設けた上で進める。(例・・委託費削減であれば積立金値上げを抑制するため・・サービスであれば汚い外構の清掃を改善したい等)契約見直しを行うにあたって、管理会社の問題点を分析・検証し、役員内で情報共有するどんなに改革の旗を振る人が、勉強して改革のノウハウを身に着けても 、他の役員がついてこなければ、公式な場で改革のアクションが認められません。仲間をつくる。理事会で理解を得る。管理会社に邪魔をさせない。こんなことを意識するだけで、改革の成功が近づきます。ところが・・理事会で上手く話しがまとまっても、大きく壁に立ちはだかるのが、反対派によるアクションです。次回に続く 【マンション管理セミナーのご案内】8月11日【山の日】14時から開催のイダケン主催のセミナーは『管理会社を採点しませんか?いい管理管理会社とダメな管理会社「ココが違う」』をテーマにします。場所は新宿事務所。参加費は無料になります(セミナー後開催の懇親会は1000円の会費が必要です)管理会社を変更せずに管理会社に対する不満を解消したい。管理会社を変更したいが何を基準に選べばよいかわらかない。反対意見がある中、どのように良い管理会社を選べばよいか手順がわからない。こんな悩みを抱える方是非セミナーにご参加ください。詳しくは専用の案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村
2016.08.04
自宅バルコニーにハチの巣が出来たので、早速駆除。管理会社勤務時代は、スズメバチ以外の巣の撤去はフロントマンの役割。多い年には年3・4個の巣を駆除した記憶があります。薬局にも売っている優れものの殺虫剤。巣が出来た場所によっては業者に任せた方が安全だと思います。本題です。ことわざで「虻蜂取らず」という言葉があります。二つのものを同時に取ろうとして両方とも得られない、欲を出すと失敗することを意味します。管理会社への改善アプローチを間違えると、金額は多少下がったもののサービスの質が落ち、結局費用対効果が低くなったという「虻蜂取らず」になります。しかし、慎重に行動を行なえば、委託費が適正になり、サービスの質があがり費用対効果が向上する、「一石二鳥」をも狙うことができます。2016年8月11日(山の日)14時より、イダケンの新宿事務所(西新宿7-7-24-604)にてマンション管理の勉強会を開催します。勉強会での営業行為はしません(勉強会後も売り込みはしません)ので、マンションの為に時間を有効に使えると思います。今回のテーマは・・『管理会社を採点しませんか?いい管理管理会社とダメな管理会社「ココが違う」』です。皆様がお支払いしている管理費会計の支出の内、概ね60-80%は管理会社に支払う委託費になります。ざっくりしたお話し、管理費会計が無駄なく効率よくつかわれているかは、管理会社の契約がカギを握っていることになります。今の管理会社のレベル(金額面、サービス面)が知りたい。管理会社に改善要望するうえで、業務評価の目安を作りたい管理会社を変えたいと思うけど、どのように管理会社を見定めていけばよいかわからない竣工当時から同じ管理会社と同じ契約を続けているマンションは、「高くて、質が低い」契約になっている可能性が高いと思います。だからといって、管理会社を変更したから、組合の不満が全て解消されるわけではありません。管理会社に対して不満をお持ちの皆様に対して、どのようにすれば「管理が良くなるか?」、役立つ情報をレクチャーします。なお、A社が推薦ですよ!なんていう、セミナーに便乗した売り込み行為は一切ありませんのでご安心ください。詳しくは専用の案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村
2016.08.04
管理会社を良くしようとする際に、身内の説得が大きなハードルとなることは前回のブログ記事でお話ししました。直接、管理会社に値下げや業務改善を言おうものならば、次回の理事会には上長クラスの社員が飛んできて、次のいずれかのパターンで単独交渉にあたることになります。パターン1:強気で責めるパターン2:低姿勢で交渉する理事全体の状況(改革賛成派・反対派がどのくらいの割合なのか)と、管理会社と役員の関係性(管理会社の発言に耳を傾けてくれる人がどのくらいいるのか)を見ながら、この二つのパターンを使いこなして交渉してきます。 管理会社にとっては、相見積を取られることは是が非でも避けたいのです。なぜならば、管理会社変更のリスクがある 管理会社変更の選択をしなくても、他の管理会社と比較されることで金額面・サービス面の改善要求のハードルが高くなる以上の理由があるからです。ようは、管理会社は交渉でお茶を濁して妥協点を見つけ出そうとするのです。 ここで、問題なのは、評価基準を持たず、事なかれ主義の役員は、面倒なことを嫌い、管理会社と交渉し、今より少しでも良い状況が引き出せれば、及第点であると考えることです。管理会社は理事会の顔色を見ながら、改善要求を最小限に抑えようと交渉しますので、組合にとって本当に有利な条件を引き出すことができなくなります。妥協の産物に落ち着き、管理の改善が中途半端に終わるこのようなことが起きないためにどうすればいいでしょうか?次回に続く【マンション管理セミナーのご案内】8月11日【山の日】14時から開催のイダケン主催のセミナーは『管理会社を採点しませんか?いい管理管理会社とダメな管理会社「ココが違う」』をテーマにします。場所は新宿事務所。参加費は無料になります(セミナー後開催の懇親会は1000円の会費が必要です) 管理会社を変更せずに管理会社に対する不満を解消したい。管理会社を変更したいが何を基準に選べばよいかわらかない。反対意見がある中、どのように良い管理会社を選べばよいか手順がわからない。 こんな悩みを抱える方是非セミナーにご参加ください。詳しくは専用の案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2016.08.03
前回の記事では、普通に組合運営をしているだけでは管理会社の金額やサービスが適正化されないというお話しをしました。動力がある組合員が役員になると、急に管理の改善が進むことになります。しかし・・改革を実現するにあたっては、まずは超えていかなければならない大きな壁があります。管理会社が協力的ではない?改革・改善のノウハウがないので、何から手を付けていいのかわからない?等々が考えられますが、実は一番大変なことは身内(管理組合・理事会内)の説得だと思います。そもそも管理に関心が少ないため、管理の良し悪しの判断がつかない。これまで管理会社が波風を立てることはなかったのに、改善の可能性を考えようとしない売主系列のグループ会社は、間違った業務はしないと妄信する理事メンバーの多くが、持ち回りで仕方なく役員を務めている。自分が役員の代で波風を立てるようなことをしたくない同じ居住者の意見よりも、管理会社の意見が正しいと考える管理会社は改善を阻止しようと、改革を進める意識の高い役員を、他の理事メンバーから孤立化させようとする仮に理事会で改革の方向性がまとまったとしても、役員になったことがない組合員は、管理の理解が低いため、「変化」を嫌い、今まで通りがベターだと信じ込み、総会や住民説明会では「理事会の暴走」「一部役員の暴走」という頭で、改革を拒絶しようとする。総会や住民説明会出席者に多くの反対派がいっせいに意見を言うと、全体の意見が反対であるかのように聞こえ、萎縮した理事メンバーが改革を進めることをあきらめてしまう。・役員以外の組合員は、改革=管理会社変更という思い込みを持ち、全く別の会社に管理をお願いするくらいならば、多少サービスが悪くても、多少委託費が高くても、同じ会社と付き合うことがリスクが少ないと考えるこのような状況が起きる可能性がある中、改革を進めることはそれ相応の覚悟が必要になります。改革を行う作業自体はそんなに難しいことだと思いませんが、合意形成で躓くマンションが多いのです。合意形成を上手に進めていくためには、評価基準を事前に設け、客観的に現状の管理の評価を組合員と共有。改善の必要性を時間をかけて訴えていくことが大切になります。次回に続く【マンション管理セミナーのご案内】8月11日【山の日】14時から開催のイダケン主催のセミナーは『管理会社を採点しませんか?いい管理管理会社とダメな管理会社「ココが違う」』をテーマにします。場所は新宿事務所。参加費は無料になります(セミナー後開催の懇親会は1000円の会費が必要です) 管理会社を変更せずに管理会社に対する不満を解消したい。管理会社を変更したいが何を基準に選べばよいかわらかない。反対意見がある中、どのように良い管理会社を選べばよいか手順がわからない。 こんな悩みを抱える方是非セミナーにご参加ください。詳しくは専用の案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2016.08.02
皆さんのマンションの管理会社はどのように選ばれていますか?手続きの話をすると、法律上自動更新は認めらていませんので「総会」の承認をもって契約が決まります。総会で上程されるまでの過程はどのような感じでしょうか?総会で上程する議案は理事会で決定することになります。定期(通常)総会は、会計年度を締めてから規約上2-3カ月以内に開催されることになります。これまで契約している管理会社は契約期間満了の3カ月前に、契約更新の申し出を書面にて理事長に渡します。契約締結にあたっては、事前に重要事項説明を行わなければなりませんが、更新で、かつ内容の変更がない場合は、重要事項説明の相手方は理事長単独に行えば問題はありません。そのため・・・ほとんどのマンションでは次のようなことが起きます。1.総会前理事会(総会開催の1・2カ月前に開催)の時に委託契約の更新の議案を管理会社が提案します。2.管理会社の提案は、前年と同じ内容でお願いしたいです。3.理事会側が減額や契約内容変更を依頼しても、管理会社は総会までに審議する時間がない(契約内容変更の議論は理事会で行う必要がある)ため、次期の懸案事項として申し送りしてはどうかと提案します4.総会の時に管理会社業務の不満(金額・サービス内容)の意見があっても、次期懸案事項として取り組みましょうというまとめを行います。5.持ち回りで役員を選任しているマンションは、理事の顔ぶれが新しくなります。新役員は理事会運営のイロハがわかりません。そのため、管理会社依存で組合運営が行われます。6.契約内容の変更(委託費削減や業務内容の改善)は管理会社にとってはやりたくなり仕事なので、積極的に理事会へ提案をしません。7.持ち周りの役員がようやく覚えるころに、総会前理事会を迎えます。その結果、また1.に戻って契約の話を繰り返すことになります。↓結果 理事会は管理会社を積極的に選んではいない管理会社に不満があっても、毎年役員が変わり、役員は管理に対して素人で経験がないため、管理会社依存傾向が強く、依存している相手方に対して改善の交渉が難しい委託費が相場より高くても、サービスが見劣りしたとしても、選択肢がないので、総会に契約更新を締結することになる(消極的な承認)最初に分譲会社が決めた分譲会社のグループ会社または協力関係の管理会社が、発注者である組合の満足度が得られることなく、契約更新を行う状態が続く このような状況に陥っているマンションが多いため、管理会社を解約する確率は大変少ないのです。管理会社の評価で「解約率の低さ」をアピールする会社もありますが、さして重要な評価基準にならないことがわかると思います。さて・・ これではいけないと!立ち上がった組合員が役員になると一気に「ことが動きます」管理会社の見定めが始まるのです。次回に続きます。お楽しみにしてください。【マンション管理セミナーのご案内】8月11日【山の日】14時から開催のイダケン主催のセミナーは『管理会社を採点しませんか?いい管理管理会社とダメな管理会社「ココが違う」』をテーマにします。場所は新宿事務所。参加費は無料になります(セミナー後開催の懇親会は1000円の会費が必要です) 管理会社を変更せずに管理会社に対する不満を解消したい。管理会社を変更したいが何を基準に選べばよいかわらかない。反対意見がある中、どのように良い管理会社を選べばよいか手順がわからない。 こんな悩みを抱える方是非セミナーにご参加ください。詳しくは専用の案内ページをご覧ください。http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2016.08.01
管理会社にとっては、契約先は管理組合になります。管理会社は、 ・管理会社の親会社がマンションの売主であることが多い・管理費を各戸から徴収し、その中から管理委託費を支払ってもらっている 一戸一戸の世帯がお客様であるという感覚があります。見方によっては、この感覚は重要だと思います。しかし・・一戸一戸の要望があった時に、「いい顔をしよう」とすると、管理組合運営に支障を来したり、後々トラブルになるケースがあります。バルコニーにウッドデッキを置きたい。このような要望があった場合、管理会社はどう応えるでしょうか?規約や細則で、ウッドデッキの取り扱いを定めていないマンションの場合は、「すぐに取り外せるのであれば問題ありませんよ。避難ハッチは塞がないでくださいね」と、言ってしまうのではないでしょうか?この対応についてブログをお読みの方はどのようにお考えですか?まず・・ 規約や細則についてウッドデッキについて明確な規定がなければ、バルコニーは共用部分の専用使用部部になるので、「すぐ移動できるできない」は関係なく、共用部分の変更にあたる場合があります。よって管理組合の合意が必要になることが考えられます。また・・大規模修繕を行う際には、バルコニーの防水は必ずと言って良いほど施工対象となります。ウッドデッキは10数年ごとに各戸の負担で撤去することになります。管理会社は、この部分について説明しないことが多いのです。管理会社のフロントマンをやっていれば、この問い合わせは必ず一回以上は経験する「よくあるケース」です。フロントマンにとっては良かれと思って、自己判断で対応したことが、後々、組合内で大きな問題に発展することがありえるのです。フロントマンは個人の能力差が大きく、プロの助言だからと、妄信すると大変な目にあうことがありますよ。 にほんブログ村
2016.06.24
理事会が管理会社から相見積もりを取るときは、基本的に「不満」があります。私の知る限り、参考までに金額を知りたいと言うのは少ないです。不満は・・・・一つは金額面(委託金額)が割高だと感じる・一つはサービス面が劣ると感じる。大きく、この二つに大別されます。 両方当てはまる場合もあれば、片方の場合があります。管理組合にとって、原因となる不満が解決されなければ「管理会社を変更する」という選択肢を選ぶ可能性が出てきます。管理会社選定を行うにあたって、業者によるプレゼンテーション会を開催します。その際に、現行の管理会社と相見積もり先の複数の業者という組み合わせとなった場合、現行の管理会社と、競合先の管理会社では、アピールポイントを変えていかなくてはなりません。まず・・競合先の管理会社は、不安はあれど不満はありません。どれだけ自社をアピールし、 期待を膨らませるかが選ばれるカギとなります。そして現行の管理会社は・・まず、不満が前提にあります。この不満が解消できるような提案がなければ、 どんなに前向きなアピールをしても、プラスに転じることはありません。イダケンは、年間数多くの管理会社プレゼンテーション会に立ち会いますが、現行の管理会社の多くは、不満を改善できる具体的な提案が不十分です。競合先のアピールが下手であれば、引き続き契約継続の選択肢はありますが、競合先が良いプレゼンテーションをした場合、勝ち目がありません。管理組合の不満は何なのか本当に把握していますか?現行の管理会社さん?? 【マンション管理セミナーのご案内】2016年4月29日(祝日)に新宿にて14時から「管理規約」をテーマにしたマンション管理セミナーを開催します。興味のあるの方は下のURLをクリックし、案内ページをご覧ください。 http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2016.04.23
久しぶりに管理会社ネタを書きます。管理委託契約の見直しと管理会社選定のサポートはイダケン事務所の主たるコンサル業務の一つです。現在の管理状況の分析・調査をまず行い、日常管理診断報告書のレポートを管理組合へ提出します。次に品質が向上するような契約のベースとなる共通仕様書(見積の際の契約内容の共通条件)を理事会と協議し、作成します。これが終われば管理会社選定に移ります。組合の意向を確認した上で、決めますが、基本専門新聞「マンション管理新聞等」の公募記事を活用し、見積参加業者を募ります。手を上げてきた業者については、悪いうわさや公募条件に満たしていないことがない限り、全社から見積を取得します。そして、現地説明会実施後、質疑応答の上、見積を提出してもらいます。書類選考を経て、業者のプレゼンテーション会を開催することになります。その際、プレゼンテーション会に招く業者の一つに現行の管理会社を必ず呼ぶようにしています(管理会社変更を決めているマンションは除く)。なぜなら、管理会社選定においては・今の管理会社も継続するか否かと・今の管理会社と継続契約しない場合は、別の管理会社を選択する。という二つの議論があるからです。 今の管理会社は今後付き合っていけるの?の見極めが最初に必要になります。 http://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2016.04.16
管理会社選定のお手伝いをしていて、管理会社と管理組合は相性があるという事に気付きます。フロントマンと理事会の相性もあるのですが、フロントマンは管理会社の会社体質に大きな影響を受けるので、広義で捉えると、管理会社がどのような「性格」を持っているかが、選定の決め手になります。イダケンは「削減屋」ではありませんので、金額だけで管理会社を判断してもらうようなことはしません。また、どんな優秀な契約書を作り上げても、依頼する側(管理組合)と受託する側(管理会社)の相性が合わなければ、信頼関係の構築は難しいものです。管理会社と管理組合の相性(マッチング)は、管理組合の性格と、管理会社の性格を見極めることが大切だと思います。契約の当事者の性格を把握する。コーディネーターの役割を果たすマンション管理士にとっては、備えておく必要がある重要なスキルです。例えば・・「疑心暗鬼なタイプ」の管理組合が、選んだ三つの管理会社は次の性格であると判断しました。優等生タイプ積極的タイプ 地味だけど堅実タイプどれが合うか・・プレゼンテーションで一般受けするのは、優等生タイプや積極的タイプですが、疑い深い自分たちに対して時間をかけて仕事をしてもらえそうな「地味だけど堅実タイプ」が、この組合にとって相性が良い相手になります。誘導はしませんが、好みのタイプとしっかり付き合えるよう、イダケンはお手伝いをします。優秀な仕様書(契約書)を作る事務的な能力や、金額を下げるネゴシエーターの能力だけがコンサルタントの力量ではありません。中・長期に渡って信頼関係を築ける管理会社と付き合うためには、相性を分析できるノウハウは非常に重要です。二股や不倫・・等の話題が世間を騒がしていますが、不幸な組み合わせにならないよう、イダケンは管理組合のために尽力しています。別の機会に改めて管理組合と管理組合の性格分析の記事を書きたいと思います。 にほんブログ村
2016.02.14
会で役員に選ばれる、理事会に出席すると、管理会社の対応に不満を抱くことがあります。担当であるフロントマンに是正を促しても、のらりくらりと対応しない方向にもっていこうとします。 組合側は持ち回りで一年交替の素人役員、かたや相手方である管理会社は百戦錬磨のプロ。交渉を行う上で、相手(管理会社)が有利になることが多いのです。では・・管理組合は、不満や要望があっても、我慢して現状の管理会社提案を受け入れなくてはならないのでしょうか?2015年10月12日(祝日)14時から新宿にて開催するマンション管理勉強会では、イダケンがこれまでの経験から、どのようにすれば管理会社を上手につかいこなすことができるか=交渉を組合有利に進めていけるかのテクニックをレクチャーします・相見積もりを取らないで委託費を減額させる方法・管理会社が提案する大規模修繕工事の見積金額を下げさせる方法・掛け持ちのフロントマンが、自分のマンションのために一生懸命に仕事をしてもらえる方法等・・一年任期総入れ替えの理事でも、ちょっとした工夫で管理会社の仕事ぶりや、支払うお金が安くなるヒントをお伝えします。詳しくは次のURLをクリックし、案内ページをご覧くださいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.10.01
過去の記事でも何度か書いている内容ですが、管理委託契約の見直しでコンサルタントが起用されようとすると、管理会社が妨害工作をしてくることがあります管理会社が直接表面上「手を下す」ことは、ほとんどありません。管理会社シンパである組合員を利用して、組合内の内部分裂を起こすのが常套手段です。まずは、総会議案にならぬように、管理会社のシンパの組合員が、理事会に対して「強い抗議文」を提出したり、全組合員に「理事会批判文章」を提出したりします。管理会社に協力してくれるシンパの組合員がいない場合は匿名の組合員からとして怪文書が出回ります。文書の作成は、もちろん管理会社が行います。なぜ文書を管理会社が作成しているのかわかるかというと、マンション管理業に従事している方は、組合向けの文書について業界特有の言い回しや独特の見解論を提示します。長年この業界に携わっている人がみれば、業界人が作った文書か否かはすぐに判断がつきます。持ち回りの役員はもうすぐ任期が終わり。事を荒立てることを嫌い。来期の方が考えてくれればいいと、申し送りとなります。その結果、総入れ替えで前期の詳しい経緯がわからぬ次期役員が、反対派の攻勢があるとわかりながら、改革を進めることは考えられにくいので、ここで見直しの灯は消えることになります。理事会が一枚岩で 、管理会社シンパの組合員の意見に負けず、総会上程を進めると、次は総会までに票集めをしたり、理事会の提案に賛成しないような文書を配布したりし、混乱を狙います。 票集めをすることは否定されるものではありませんが、時には管理会社フロントマンや管理員を同行させ、理事会にいじめられているような言い回しで、「猛省し、自ら改善をします。部外者のコンサルタントにお金を払うのはもったいない」と同情票を勝ち取ろうとします。この時もあくまでも管理会社が自発的に同行しているのではなく、建前上は管理会社シンパの組合員が釣れていることになります(本当は管理会社がすべて仕込んでいるロビー活動です)理事会の提案に賛成しないような文書は時には複数の連名できます。理事会は独自の考えで暴走し、複数の組合員の声に耳を傾けないという論調で攻めてくることが多いです。なんとか、総会を迎えることになると、当日管理会社シンパは威勢よく総会会場に乗り込んできます。初めて総会に顔を見せ、いかにも管理組合運営に深くかかわっているような物言いをする方もいます。シナリオは管理会社が書いているので、前情報はしっかり入手しているので、これまで管理組合活動に全く参加していなくても何とかなるのです。当日出席者の反対を集めるのが目的ではなく、審議保留にし、来期持ち越しで、なし崩しでこの議論が終わることを狙います。審議保留を目的とするのが、議長委任や議決権行使書により理事会提案の議案が通過する可能性があるからです。当日出席者が少ない組合だと、声の大きい反対派が複数現れ、数多く発言すると、あたかも組合員の多くが反対しているような錯覚にとらわれ、任期満了が迫っている持ち回りの役員は、これ以上自分が悪者になりたくないと思い、議案を取り下げることがあります。前述の通り、これで議論は終わってしまいます。多少のアレンジメントはありますが、基本、管理会社が介在する妨害工作はワンパターンです。 こんな実例も紹介されています。 http://www.mynewsjapan.com/reports/2147他のコンサルタントがどうかは知りませんが、私が管理委託契約を見直す時は、管理会社変更ありきでは進めません。コストの適正化と品質向上が図る可能性があれば、十分今の管理会社が引き続き管理を継続できる可能性があるのです。強固に妨害工作をする理由は複数です。1)万が一管理会社を変更されるリスクがある2)委託費が競争にさらされることにより自社の利益が減る 3)サービス要求が厳しくなることで、自社のやりやすい業務でできなくなる頑張れば1)は回避できることは管理会社はわかっています。むしろ2)と3)の理由が強いと思います。 楽してぼろ儲けができなくなることが嫌なのです。イダケンから言わせると、妨害工作にエネルギーを使う余裕があるのならば、組合の満足度を高めるための努力をしろと思います。管理組合の健全運営を阻害する、管理会社の妨害工作は許すことができません!【マンション管理セミナーのお知らせ】平成27年5月30日(土)14時より新宿にてマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「管理費・積立金を無駄なく有効活用するテクニック!」です。管理費・積立金は果たして適正なの?そう感じている方には必見の勉強会です。近日中に案内ページを立ち上げます。ご期待下さい!! にほんブログ村
2015.05.08
昨年委託契約の見直しを行ったマンション。組合要望が盛り込まれた契約を実現。かつ委託費が下がりました。これでホッとしてはいけません。このマンションでは、委託契約の見直し決議に合わせて、契約状態を確認し、必要に応じて管理会社と折衝を行う監査機構を作ることを総会で決めました。秋から当事務所をコンサルタントに迎えていただき、業務品質を確保するためのチェック方法を検討しています。予想はしていましたが、契約を変更した項目の半分も実現されていません。これって契約違反です。近々管理会社も同席のもと、契約に基づいたチェック項目の確認会を行いますが、これから、管理会社は忙しくなると思います。契約が変わっても、組合はチェックできないだろうと思い、いい加減な仕事をしていたのが、厳しいチェックが行われることになるわけですから・・1年前に100項目近い契約の不備を指摘。管理会社が変更されるかもという大騒ぎになりました。襟を正しますと言った管理会社。契約が継続してしまえば、今までどおりの自分たちのやりやすいマイペースの業務に戻ります。もし、今年管理診断を行っても、50項目以上は不備が見つかると思います。上部だけしか反省しないんですよねー彼らは【勉強会のお知らせ】2015年2月11日(祝日)14時より新宿にてマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「やる気のない管理会社と関心のない管理組合。ないない尽くしを改める方法とは!?」です。近日中に案内ホームページを立ち上げますのでお待ちください。にほんブログ村
2015.01.18
高くてもいいから管理会社へ任せておけばいいんだよ。イダケンは常日頃、大切な終いの住まいで、高額資産であるマンションは、住みやすい環境を維持するためには管理が重要と思っています。管理会社はあくまでも業者ですから、運営の主体である管理組合が活性化しなければならないと持論を述べています。一方で・・・管理組合の活動は面倒だから、高い管理費を払って、管理会社へお任せしているんだ。という考え方を持つ方がいます。普段は仕事で忙しいし、貴重な自宅に帰っている時間に理事会活動に時間を割かれたくない。こう考えている方は多いのではないかと思います。管理会社お任せは、管理会社性善説のもとならば良い選択肢なのでしょう。イダケンは、マンション管理業界を15年以上見てきて、管理会社性悪説とまではいきませんが、管理会社は管理組合と利益相反。さもすれば、組合にとって不利益なことを平気でやってしまう。これが管理会社の実態だと思っています。このブログ記事を読んで、『性悪説は二流の管理会社の話でしょ?』とお思いになられる方もいるでしょう。誰もが知っているブランドのつく管理会社も例外はないのです。『ブランドがあるからそんなことをするはずがない!』新興デベロッパーの販売物件と比較して1割、2割も高いブランド不動産会社から購入した方は怒りに震えてイダケンに食って掛かります。ブランドがついているから以外に、自分のマンションの管理会社がお任せでも平気という根拠はありますか?イダケンはこう言いたいです。中小であれ、大手であれ、ブランドがついた管理会社であれ、管理組合がしっかりしていないと低レベルな仕事をするのが管理会社」だと。『イダケンは商売のために管理会社をはめようとしているんだ!』こんな声が聞こえてきそうです。役員を勤めていない区分所有者さんや、役員になっても妄信的に管理会社へ依存している区分所有者は、管理会社の業務全般が見えず、その結果、管理会社の業務のごく一部である管理員や清掃状況だけをみて、管理会社はよくやっていると、総合評価をしてしまいます。管理会社依存の組合は、管理会社が契約どおりに仕事をしていなくても、ごく一部の業務がよければそれで全部よしと評価する。いい加減な仕事をしていても、お咎めがない管理会社は仕事の品質を上げようとせず、いい加減な仕事を繰り返す。負の連鎖になります。組合が管理会社お任せを望むことを利用して・・・新築施工時の瑕疵を親会社を守るために隠蔽する。割高で、かつ緊急性のあまりない修繕工事を次から次へと提案して組合のお金を消費させ、自社の利益を増やす。契約どおり仕事をしなくても、悪びれない。フロントマンがしったかぶりをして法的に問題のある助言をして、組合活動を不健全化させる。管理費・積立金の会計状況が悪くなれば、収支バランスの改善案を検討もせずに、組合から値上げ、臨時徴収、組合の借り入れを平気で提案する。こんなことが横行しています。管理組合(役員)の負担を増やさず、管理会社にまともな仕事をしてもらう。二者相対の仕組みを見直すことから始まります。 にほんブログ村
2014.12.21
最近大手管理会社では、フロントマンにタブレット端末や高機能のスマートフォンを支給。会社のシステムに外部からアクセスできるようにして、レスポンスの良いサービスを目指しています。イダケンは、マンション管理業界に身をおいて15年以上たちますが、コンサルタントとして起業する前は管理会社の従業員でした。管理会社入社してすぐに、自前でB5サイズのノートPCを購入。会社で事務作業を行うだけでは、休みなく働いても業務は終わらないと察知したからです。 理事会や総会時は、その日の打ち合わせに必要なデータ(会社で持ち出し禁止といわれたデータ以外)をPCに入れ、会議に臨んでいました。繁忙期は車にプリンタを入れて移動。組合要望で必要な資料はすぐにプリントアウトできるようにして取り組んでいました(プロジェクターが高額な時代でしたから・・)何をいいたいかというと、会社から支給される以前に、「できる」フロントマンは会社に言われる前にすでに実践に移しているのです。管理会社変更(見直し)時のプレゼンテーションの説明で最近増えたのが・・「うちは社員にタブレットを持たせていてすごいでしょう!」「外から会社がお金をかけて構築した情報システムを閲覧できるから、どのフロントマンでも同じノウハウを共有できています!」というアピールです。情報システムにしっかりデータ蓄積されていても、フロントマンがつかいこなす力量がなければどうしようもないのです。法律の知識や体系がわからない人間に、広辞苑を渡しても、必要な情報を引き出せたり、活用したりできませんよね?パソコンの知識や確固たる目的(ゲームやグラフィック編集等)がないのに、高性能な高いパソコンを買っても、宝の持ち腐れですよね? 結果、業務能力の低いフロントマンや、融通が利かないフロントマンは、タブレット等を渡しても優秀にはなりませんし、サービスの質は向上することはありません。会社のタブレット支給云々を否定するわけではありませんが・・・職人さんは自分たちが使う道具を自前で気に入ったものをそろます。これと同じでフロントマンもレベルアップのために自腹でサービス向上の仕事のグッズをそろえる気概を持ってほしいと思うところです。自分で考えて実践に移すのと、人に指示されてやらされることとは、どえらい違いがあります。また、会社側も、社内決定でフロントマンへタブレットを与えて「もっと働け!」ではなく、フロントマンのモチベーションを上げ、自発的に前向きな発想がフロントマンから上がってくるような体制をつくるべきだと思います。 疲弊してキャパシティーオーバーの仕事をやらされるフロントマン、フロントマン個人任せにして「企業の利益ばかりを追求」し「管理会社の業として本質」を忘れている経営者側サイド。『競争が激しくなって、昔のように甘えていられない』とは、プレゼンテーション会時に口をそろえておっしゃる管理会社。しわ寄せをますますフロントマンに押し付けているだけで、サービス品質向上なんて、まだまだ先の話だと感じる今日この頃です。【マンション管理セミナーのお知らせ】平成26年12月23日(祝日)14時から新宿にてマンション管理セミナーを開催します!管理会社の付き合い方、マンション管理会計の健全化、理事会運営の在り方。悩みを抱えるマンションは多いと思います。良くなった!理由に、どのようなプロセスがあるのか? 事例をご紹介していきたいと思います。勉強会の時間は2時間程度。終了後は管理組合情報交換の場として懇親会を開催したいと思います。詳しくはhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2014.12.13
イダケンが自宅マンションで役員を務めていた数年前のことです。イダケンの自宅マンションは飲食街が隣接しているせいか、路上駐車が多く、たまにマンション駐車場前に止められてしまいます。竣工してすぐに駐車場安全ゲートに最寄の警察署の電話番号をテプラで貼ってもらったのですが、電話番号が間違っていました。間違ったものを貼りなおしてください。当時のフロントマンにお願いしました。長らく放置されていました。時は流れ・・ 今年8月に久しぶりに理事会へオブザーバー参加。間違った電話番号を貼ったテプラは、今では劣化で半分はがれた状態に。剥がすか、正しい番号のものに貼りなおすのかどちらかにして欲しいと現担当者に要望しました。理事会の場では指摘有難うございます。すぐに対処しますと良い返事がありました。 1ヶ月が経ち・・何ら改善されていません。警察署の電話番号を貼っている駐車場は、車両制限規格の表示が日焼けして完全に見えなくなっています。自動車の買い替えしたときに、誤って寸法外の車両が駐車しないように早急に張替え欲しいと要望したついでに警察署の電話番号の件を指摘したのです。もちろん、こちらも改善されていません。イダケンマンションの管理会社はフロントマン一人当たりの平均掛け持ち数が8件程度の「手厚いサービス」を売りにしているのですが・・・掛け持ち数はサービスの迅速性のあまり関係がないようです。 管理会社は何度も同じ内容を強く指摘する区分所有者を「クレーマー」という括りにします。同じことを何度も言って、改善されないとイライラして、ついつい強い口調になることも理解できますマンションに「クレーマー」がもともといたのではなく、管理会社の対応がクレーマーを生み出しているのではないでしょうか? お願いしていることは難しいことなのかなぁ・・テプラを打つのが管理会社の業務外なら、そういう風に回答してくれればいいのに・・【お知らせ】10月13日(祝日)14時よりイダケン事務所主催で「理事会運営力UP!」をテーマにした勉強会を開催します。詳しくは下記バナーをクリックしてください。 にほんブログ村
2014.10.04
イダケンが住んでいる分譲マンションは野村が管理しています。今年築10年目を迎えますが今のフロントマンは確か6代目か7代目。今のフロントマンは少し長めですが、基本的に2年も経たず担当が交代している計算になります。顧問契約をしている大手S社の二つのマンションでは、最近2年も経たずにやはりフロントマンが交替しました。交替してくれとイ言う組合の要望はありません。契約先の他物件を見ても、大手であればあるほど、担当のローテーションが早い気がします。管理会社選定の際には、担当予定者の経歴等も評価対象としていますが、どんな優秀なフロントマンを担当につけてもすぐに交替するのであれば、評価に入れる意味がないのかな・・と思ってしまいます。イダケンは管理業界に15年ほど身を置いています。管理会社時代は約10年間フロントマンを務めていましたが、一つ一つのマンションの個性を知り、個性に合わせたノウハウを十分にいかせられるのは短くても3年、長ければ5年ほどかかるなと思っています。管理会社の引き継ぎは事務的です。新旧担当者が同時出席するのは1、2回。ひどい時には、同席なしにいきなり新任の担当者が、しかも単独で現れることもあります(上席者も立ち会いません!)デベ系の管理会社は、「よく一番自分たちが親会社が分譲したマンションを知っています」。と自信を持ってアピールしますが、掘り下げて話を聞くと、あまりにも契約先マンション個別の過去の経緯を理解しないことについて驚かされます。長くフロントマンが在任すれば必ずしもメリットが出ると言う言う訳ではありませんが、1-2年のスパンでコロコロ担当者が変わるのは問題があります。管理組合は持ち回りで1年総入れ替えで執行部たる役員が入れ替わる。補佐する管理会社も1-2年のスパンで担当者が替わる。よほど引き継ぎや継続性を担保するためのシステムがなければ、マンションはうまくいくわけありません。ブログ記事でも何度も書いていますが、管理会社は吸収・合併が盛んで、企業のMEGA化が進んでいます。大手と言われる管理受託戸数10万戸の管理会社の、全国の分譲マンション管理戸数シェア率は約50%です。業界団体の役員の大部分は大手と言われる管理会社から派遣されています。1年任期総入れ替えの業務の継続性が困難な管理組合。次から次へと担当を変えていく管理会社。この構図だから、分譲マンションの管理がずさんになるんだとイダケンは感じています。【お知らせ】イダケン事務所では2014年10月13日(祝日)に新宿にてマンション管理セミナーを開催します。テーマは「理事会運営力UP」です。任期、人選、引き継ぎ、合意形成等でお悩みの方。セミナーで勉強したことにより活路を見いだせるかもしれませんよ!にほんブログ村
2014.10.03
本人が見ていることを前提に敢えてこの記事書きます。理由は、この方(仮称Hさん)の発言は少なくても、分譲マンション管理に相当な悪影響を与えるからです。まず、Hさんの位置づけ、マンション管理士取得者だと思います。20年以上マンション管理業界に携わっているそうです。今は管理会社のお抱えで、管理会社側の方です。反して、イダケンの立場の説明。何度もブログで語っていますが、管理会社(サラリーマン)時代から管理組合の利益に反する行為は社長に殴られても、会社の利益よりも管理組合の利益を重んじてきました。Hさんの発言。Hさん出席の理事会に同席したイダケン事務所の三人の管理士が口をあんぐりさせました。この管理会社の考え方を、めちゃくちゃな理論をかざして、それが標準的な考え方であるがごときに大風呂敷を広げました。因みにこれから書くマンションについては顧問契約をしているので、会議の内容はレコーダーに収めています。あまりにもHさんの発言が「滅茶苦茶」なので、テープおこしをして、すべてオープンにしたいくらいです。大人気ないので、要旨のみをお伝えしたいと思います。昨日、この記事の内容について弁護士の添削を頂いた関係で、記事掲載が遅れてしまいました。あまりにもHさんの見解がひどいので一日でも早い掲載をと考えましたが、このような方に限って批判されると法的云々とか言う抵抗をするので、大事をとってみました。顧問先のとあるマンション。長期修繕計画上大規模修繕時期を控えるマンションで、長期修繕計画書を確認しました。一回目の大規模修繕は契約時に支払った修繕積立金基金があるので、なんとかなりますが、それ以降は現行の積立金のままでは大赤字。積立金を現行の2倍に上げたとしても、一戸あたり30年累計で700万円を越える臨時徴収を超える長期修繕計画を提案。 イダケンは、安全率は高いとは言え、現実的ではないので、組合員負担が可能な範囲でできる長期修繕計画を策定すべきだと持論を述べました。イダケンは、理想論はわかるが、組合員の出せるお金には限界がある。常識的な金額で長期修繕計画を提案するのがプロの役割ではないかと管理会社に回答しました。すると、「組合の要望があれば提出できるが、根拠のある数値データなので、自発的には管理会社から代替案はだせないとのこと」イダケンは、大幅な赤字ありきで組合に提案するのはプロしてどうなのか?また、組合側には専門化がいるわけではない、管理組合側から代替案のアイデアを求めるのは、プロとして無責任ではないのかと指摘しました。すると、Hさんは、管理会社作成の計画書は、安全率の高いのはあたりまえ。イダケンのプランに「保証書が出せるのか!」とくらいつき(テープで聞かせてあげたいです)ました。 Hさんは、やとわれなので、管理会社側の理論ばりばり。Hさんは、うちは実績があるとか、国交省のデータ云々とか(テープでめちゃくちゃな理論を振り回している彼女の発言を聞かせてあげたい!)を振りかざし、終いには長期修繕計画は理想論で、現実は異なる。5年ごとに修正すれば、なんとかなるとか、長期修繕計画の存在を脅かす発言をする始末・・現実をよく理解していると思われるフロントマンは、おとしどころを見つけようと発言はしますが、まったくHさんは理解せずに、会社の擁護に奔走。(フロントマンかわいそうでした)マンション管理のために詳しく書きたいですが、リーガルチェックの関係でこれ以上詳しくかけないのが残念。(言ってもよいと言われていることはほかにいくつかかあるので、次回のセミナー時はぶっ放す予定です)「Hさん」と、今後話す気はイダケン0です。だって、無駄ですもん。この方の意見にちょっとでも迎合することは、管理組合のためにならないことですもの。いまどき珍しい「旧態依然としている管理会社理論」の方を久しぶりにみました。「いぐち」じゃくて「いだ」ですよ。名前を間違えるくらい「やばい」んですかね(笑)Hさん。正直名刺交換すら、自分の名刺が汚れる感覚があるので、したくないです。イダケン事務所の、相談、引き合いはすぐに契約に結びつくわけではありません。Hさんの所属する管理会社の案件は、近いうちに数件契約の見込みがあります。正直、組合側の意見とこの方が言う管理会社理論は相当な温度差があると感じずにいられません。他マンションでも、Hさんは同様な意見を振りかざすのかなと心配になります。※Hさんが誰かって問い合わせのメールが殺到するんだろうなと思いつつ、おかしなことにはだまっておけないイダケンです。 にほんブログ村
2014.09.09
ようやく昨日で、住まいの平塚で七夕祭りが終わりました。タイトルの件ですが、ブログに何度か紹介していますが、管理会社見直しの動きが活性化しています。 相見積もりを取って適切な委託費で発注したい。悪いサービスは改善をしていきたい。何度言っても組合の要望を満たさない管理会社は変えたい。 自分たちの大切なマンションを良くしようと考え改革を行おうとする組合員に立ちはだかる壁! 管理会社の妨害工作です。管理会社を変えられるかもと察知すると・・・管理会社は襟を正しサービス改善に努めます。今まで「やる気のない」「行動力のない」管理会社が急に機敏な動きをします。 何度要望をしてもフロントマン一人でのらりくらり交わしていたのに、突然「上席者」や「責任者」クラスの面々が管理組合へ訪問します。業務不備を指摘しても、ふて腐れて一切反省をしなかった管理会社が、手のひらを返して「至らなかった点は猛省します」と低い姿勢から対応してきます。 そして・・競争を阻害する妨害工作!妨害工作は様々な手を使ってきます。管理会社が必死になるポイントはずれています!!業務改善に心血を注げば管理会社変更へ簡単に進みません妨害工作をすることで、管理会社変更を防げれば、その後は業務改善をろくろくせずにいつも通りの、マイペースな仕事を続けます。場当たり的な「妨害工作」をすることで、自分たちの立場を守る。これじゃ、いつまでたっても管理会社は良いサービスを提供してくれないでしょう。 管理会社は管理組合のことを思って仕事をしているのではなく、管理組合を利用して私腹を肥やしているのではと思ってしまいます。 今後、こちらのブログやイダケンのもうひとつのブログhttp://11kanri.blog12.fc2.com/で管理会社の妨害工作の手法について紹介していきたいと思います。 愚劣な行動については、真っ向から立ち向かう!これがイダケンのスタンスです。【マンション管理セミナー開催のお知らせ】7月21日(海の日)14時から16時まで、新宿事務所にてイダケン主催のマンション管理セミナーを開催します。テーマは「管理会社を変えるべきか、変えないべきか、それが問題だ」です。管理会社を見直そう!とするきっかけはいろいろあると思います。最終的な選択肢は、今の管理会社と引き続き契約するか管理会社を変更するかです。管理会社を変更して成功した例もありますが、一方で変更のメリットが出ずにもとの管理会社に戻したと言うケースも聞きます。 様々なケースでどのように考えていけばよいのか、いっしょに勉強したいと思います。定員は8名。会費は無料です。詳しくは下記ホームページをご覧ください http://www.idaken.net/study.htm【ブログランキングサイトに参加中です!下の画像をクリックして頂ければ励みになります】 にほんブログ村
2014.07.07
三日連続で東京にて仕事。息抜きがてら短い時間お酒を飲んだ帰宅を含めて午前様。うーむ、体に良くないねw 明日から住まいのマンション付近では日本三大七夕祭りの一つが開催。市が活性するわけではなく、的屋中心で夜の治安が滅茶苦茶悪くなるので、あまり応援したくないイベントです^^;さて・・管理会社を変更したい!この内容の相談は年間100を超えます。管理会社の業界レベルが低いので、管理会社を変えても「みちがえるように」良くなるとは思っていません。管理組合にとっては管理会社がしっかり仕事を行うのは当然と思いますが、お金を払っているからお任せの考え方が管理会社の仕事を甘えさせ、管理業務の質を招いている要因になっています。管理組合の役員は持ちまわりで、普段仕事を持っているので、理事会業務に時間を簡単には避けない!そのとおりだと思います。さて、どうすればいいのでしょう?あっというまに改革してくれるスーパーマン役員を待つか!?管理会社が組合の要望に誠実に応えてくれるのを待つか!?双方とも可能性はありますが、スーパーマンがいつまでも組合運営に密接に関わってくれるとは限りません。管理会社は担当者が変われば業務の質が代わります。うーん・・管理組合に明るい未来はないのでしょうか!?7月21日(海の日)14時より、「管理会社は変えるべきか、変えないべきか、それが問題だ」のテーマでセミナーを開催します。理想論な管理組合運営。管理会社を頼りにして本当に実現できるのでしょうか?一緒に考えてみませんか?【ブログのランキングサイト参加中です!この記事をおもしろいと思った方は下の画像をクリックしてください!励みなります】にほんブログ村
2014.07.03
過去のブログ記事で、管理会社が規約や法律と異なったことを理事会に助言するということを書きましたが、ここ1週間の間でも、二件こんなことがありました。このブログ記事を読んで、思い当たる管理会社さん、猛省してください!1.総会の召集通知が規約で2週間前と定めているのに、1週間前までに配付すればよいと助言した2.管理会社変更時は、新管理会社の委託契約締結承認は普通決議であるが、管理費等の引き落とし日の変更は期日が規約に定めているマンションであれば特別決議(区分所有者数及び議決権総数の4分の3以上の承認)が必要なのに普通決議で良いと助言した管理会社の発言を専門家の言うことだからと妄信せずに、規約を理事会で確認する習慣をつけましょう!こんなことをするのはちっちゃな管理会社でしょ?と思われるかもしれませんが、二社とも管理受託戸数TOP10に名を連ねる大手管理会社です。 【ブログランキングサイトに参加中。下の画像をクリックして頂けると励みになります】 にほんブログ村
2014.06.13
先日、こんなことがありました。顧問先のマンションで、ガス警報機交換をどこ(組合員か管理組合)が負担するかという議論がありました。このマンションは昨年5月に規約を改定し、ガス感知器を専有部分のありながら、共用部分とみなしました。よって、経年による交換は管理組合が負担することになります。規約改定にあたっては、改定の半年前から改定案の検討をしてきましたが、規約改定案の骨子ができた時期に管理会社のグループ会社がリフォーム相談会を実施し、個人負担でガス感知器の交換を提案していたのです。規約改定前なので、確かに個人負担なのでしょうが、改定を提案することが決まっているのに関わらず、理事会に何ら助言や相談がなく、規約改定前後に取り扱いが変更するものを進めるのは如何なものかと感じます。規約改定後、管理会社はリフォーム相談会で未実施のガス警報機の扱いについて、理事会へ相談してきました。規約を踏まえての話であれば、まだよいのですが、管理会社担当者は規約も読まず、管理組合か個人負担を理解せぬまま理事会に話をもちかけたのです。イダケンが顧問に入っていたので、規約に基づいた適切な対応をとることになりましたが、管理会社に妄信的な理事会であれば、管理会社の安易な助言が原因で、規約を無視した修繕を行なっていたでしょう。規約で個人負担となっている場合に、管理組合が一斉に面倒をみれば、管理組合が本来支払ってはいけない支出をすることになっていたでしょう 逆に、規約で管理組合負担となっているのに関わらず、個人が負担することになれば、組合員が毎月払っている修繕積立金の中で賄える修繕を、別に負担せざるを得なくなります。管理会社の一言が、管理組合や組合員に不利益を与える。うちの管理会社は大手だから、こんな抜けた提案をしないよ!とお思いの方、事例のマンションの管理会社は、誰もが知るブランドを冠につけた業界大手です。イダケンは大手の批判をしているのではなく、管理会社についている冠のブランド力を妄信することは危険だということをいいたいです。プロである管理会社が、なぜこうした間違った判断をするかというと二つの側面があります。1.修繕等で自社の売上を上げるために、負担し易い先から支出させようとする商売的な視点2.国交省標準の内容をベースに考えて、個々のマンションの規約を掘り下げてよまない皆様、理事会に参加するときは規約を片手に管理会社の助言に間違いがないかチックしてください。 にほんブログ村
2014.03.01
管理会社を代理店として、共用部分保険締結をしている管理組合が多いと思います。イダケンが契約を締結しているマンションで最近目に付くケースは、共用部分保険適用の範囲なのに関わらず、フロントマンの浅はかな知識で「保険ではでません」という断言をすることです。保険の範囲に対して適切なレクチャーを受けていない理事会は、プロである管理会社が言うからと妄信します。イダケンが顧問を務めるマンションは、当然そんなフロントマンの言うことは「でたらめ」だと指摘をします。管理会社フロントマンに持ち帰らせて回答を求めると、間違いなく「でます」という結果になります。中小の力のない管理会社がそんな対応をするんでしょ?とお思いの方とんでもない。ブランド系の管理会社も、平気で「管理組合にとって不利益」になるようなでたらめな回答をいうフロントマンを派遣しています。常日頃イダケンはブログで、どんな大手の管理会社であっても妄信は危険であると訴えています。保険業務は委託契約に含まれない、別業務です。保険の知識をかじったフロントマンではなく、代理店として専属部署の方から説明を受けましょう。この要望に応えられないような管理会社は保険代理店としては失格です。本来保険適用になる範囲をみすみす見逃すなんて管理組合にとっては大損失です。管理会社の、安易な回答にだまされないように気をつけましょう! にほんブログ村
2014.02.28
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