マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2020.07.02

管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと　積立金値上げの理由

カテゴリ：マンション管理再生プロジェクト

前回は管理費値上げの理由をご紹介しました。

今回は修繕積立金値上げの理由をご説明致します。

管理費は最近値上げを検討するマンションが少しずつ出始めましたが、修繕積立金値上げはマンションにおいては一度以上通る議論ではないかと思います。

そもそも修繕積立金は何を根拠に設定しているのでしょうか？

既に建っているマンションは長期修繕計画による資金計画によって導き出されます。

しかしながら、竣工前の新築マンションは、分譲会社が販売しやすい金額に当初の積立金徴収額を設定し、基本的に値上げを前提とした長期修繕計画を立案します。

そのため最初は安く、後々年数が経つと高くなるという構図になります。

多くの新築マンションにおいて、修繕積立金の㎡あたりの単価が、どこも大きく変わり映えしないのは、建物の事情によって積立金を設定しているわけではないからです。

びっくりするような値上げ幅を提案することがあります。なぜかというと・・・

２）管理会社や設計事務所の長期修繕計画は、安全率が高い理想論の計画なので、支出予測が割高になります。
「松竹梅」で言うと、「松」であると思ってください。しかしながら、実際に行われる修繕は「松」を選択せずに「竹」「梅」を選ぶため、計画と実態の乖離が大きいのが現実です。
実際にはこんな使わないのに、積立金設定の根拠である資金計画が割高なため、積立金も高くなりがちです。

３）長期修繕計画が飾りになり、無計画に長期修繕計画以外の改良工事や、本来予定されていなかった過剰な工事を乱発すると、計画以外の支出が増え、徴収額を増やさないと賄えなくなります。

４）新築や大規模修繕後には保証があり、不具合があった場合は無償で補修をおこなってもらいますが、これが適切に行われないと、建物の痛みを早め、余計な支出を組合が背負うことになります。

次は値上げを食い止める（軽減させる）対策について説明していきます。