マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2020.07.14

管理費・積立金を値上げする前にやるべきこと　小修繕費の見直し

カテゴリ：マンション管理再生プロジェクト

前回の日記では、電気料の見直しをお話ししました。

今回は、管理費会計の対策の最終編として、小修繕費の見直しを考えていきたいと思います。

１）これまで四つの対策を説明しましたが、イダケンは長期的な支出削減の肝は「小修繕費」にあると考えています。小修繕費は修繕積立金と違って、理事会決済で発注できるため、合意形成のハードルが下がります。

２）高額な大規模修繕時には、プロジェクトチーム（専門委員会）を立ち上げ、業者選定や仕様の検討を時間を費やし検討するマンションが多いのですが、少額（？）修繕は理事会を中心に発注しているケースがほとんどだと思います。持ち回りを中心とする役員が運営する理事会では、どうしても管理会社へお任せになりやすく、管理会社の高値言い値で発注していまいがちです。また、管理会社下請けの業者の提案を、十分に査定せずに管理会社は組合側へ提案するために、今やらなくても良いような過剰工事を乱発し、組合の支出を増加させていきます。

３）塵も積もれば山となる。小修繕費の使途によって建物が長寿命化する。・・ぱっと具体的なイメージがわかないかもしれませんが、１０－２０万円の大規模修繕工事と比較して安価な修繕であっても、適切な内容で適正なコストで発注を行えば、マンションの一大イベントである大規模修繕工事の費用を圧縮できる重要な要素となります。

４）イダケン事務所では、大規模修繕工事後も、修繕アドバイザーとして契約を続けるマンションが数多くあります。修繕計画と実際の工事とを常に検証しながら、管理会社の提案に対して査定をいれていくので、無駄な不要な発注を避け、有益な工事だけを抽出し実行するため、5年サイクルで考えると、コスト圧縮は絶大です。

５）大規模修繕工事ほどインパクトはないかもしれませんが、管理費会計から支出される小修繕費にメスをいれることは、とても重要です。

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