不動産投資マイスター

が、37,000名を超えました。
その多くが、一般的なサラリーマンの方々です。
これは、金森代表の考え方（金森ロジック）と当然ですが、
合致しています。

ですから、私達、スタッフも、日々、その考え方に沿って
営業や販売活動をしているのですが、その課程で非常に気
になっている事があります。
最近、かなり属性の高い方までが、小振りな物件を狙う傾
向が強くなっている、と言う事実です。

勿論、手頃なものから始めたいと言う考え方が悪い訳では
ありませんが、今後の融資環境も楽観視出来ない状況では、
次の融資の可能性も不透明ですし、資金効率面でも勿体無
いと思います。

それにも増して、平均的な属性の方々が買える物件が高属
性の方々に買われてしまい、手に入り辛くなる、と言う大
きな弊害になっています。
ここの所、1億円前後の物件の価格が上り始めているのは、
これが原因でしょう。

そこで、高属性の方々をターゲットしたレポートを配信し、
高属性の方々に合った投資の考え方を伝える目的でレポー
トを配信する事としました。
今回は、レポート2を掲載いたします。

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┗■┓     年収2,000万円以上の方への限定レポート　  ┗■┓
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=ノーリスク資産??の国債と比較してみる=

日頃より「通販大家さん」をご利用頂きまして、誠に有難
うございます。
このメールは、「通販大家さん」のメルマガにお問合せ頂
いた会員様の内、ご年収が2,000万円を超える方に限定配信
しております。

○既に会員登録を抹消しているのにも拘らず、送られてし
まった際は、誠に申し訳ございません。お許し下さい。

仙台の物件については、かなり条件が良いので、イベント
時に皆さんにご紹介する目玉とする為に一度、売り止めに
しました。その他は、ほぼ全ての物件の売却が決定いたし
ました。

今後も引き続き、効率の良い2億円オーバーの物件情報を集
めていきますので、ドンドンご希望やご要望をお寄せ下さ
い。

※11月には、都内で某外資系金融機関と某有名サブリース
会社との共同で、お一人お一人に合った資産形成をご提案
する"個別面談"型のイベントを開催いたします。
詳細が決まり次第、お知らせいたしますので、どうか積極
的にご参加下さい。

随分と前置きが長くなってしまいました。

早速、今回のテーマ「ノーリスク資産？？の国債との比較」
に入ります。

皆様方の様に属性的にハイクラスの方々の中には、冒険的
な資産形成や投資を嫌う方が多くいらっしゃいます。
勿論、儲かる事を嫌う方は居ないのでしょうが、敢えてリ
スクを受け入れて、一段上の利益を狙うほど、時間的や精
神的な（勿論、肉体的にも）余裕が無いのが、皆様方ハイ
クラスの方々の特徴です。

視点を変えて考えてみると、皆様方の場合は、1棟目（時に
は2棟目までも）は、手堅い物件を購入し、次の投資の際に
は、CFを重視した物件を狙うスキームが適しているとも言
えます。

さて、問題は、この「手堅い」ですね。
何を基準にして、「手堅い」を判断したら良いのか？

先日、ある士業の著名な先生と面談したのですが、その際
に、その先生から出た要望が、あらゆるリスクヘッジをし
た上で「10年国債」と比較して投資効果の高い物件が欲し
いと言うものでした。
10年国債と比較する意味で、物件も10年後に出口を迎える
事を前提としました（勿論、実際に売却するかは、分かり
ません）。

果たして、国債がノーリスクと言って良いのかどうかには、
疑問が残りますが、投資の世界では、原則ノーリスク資産
として見られているので、手堅さを判断する基準としては、
非常に的を得ています。

では、ここでシミュレーションをしてみましょう。
2つのケースを用意しました。

まず、ケース1は、実際に存在する物件ではなく、想定の物
件です。
地方の大都市を想定して、築10年のRC、売買価格
200,000,000円、表面利回り10.5％の物件です。
手堅さを判断するのですから、シミュレーションにも、し
っかりとストレスを掛けました。

まず、入居率は、85％にします。そして、10年後の売却額
を、購入額の85％：164,645,000円とします。
詳しくは、添付のファイル「投資基準1」を見て頂ければ分
かりますが、管理費や他の費用も盛り込んでいます。
融資に関しては、スルガの基準ですが、4年目からは、金利
を3％にする事を前提としています。

結果、投資総額に対するリターン率は、42.0％になります。
10年国債の利回りは、良くても中々2％（2009年は、1.361
％）を超えない事考えると、投資効果は非常に高いと言え
ます。

次にケース2は、実在の物件でシミュレーションします。
仙台の物件で、上述の通り銀行融資審査でのトラブルの
為、幸運にも2億超でご案内出来る唯一の物件（ロイヤル
パーク若林）です。

表面利回りは、14.8％を超えます。実際には、自販機や有
料洗濯機の収入が結構な額になりますので、15％近くにな
るのではないでしょうか？

これも、添付のファイル「RP投資基準」を見て頂くと分か
りますが、費用も確り織り込んでしているのは、当り前で
すが、10年後の売却額は、築年数を考え、購入額の70％：
176,267,000円に設定しました。これだと、その時点の表面
利回りは、21.85％になります。融資条件は、投資基準1と
同様にしました。

こちらの投資総額に対するリターン率は、何と93.3％に上
ります。

どうでしょうか？

勿論、投資や事業には、「絶対」はありませんが、上述の
様なストレスを掛けても、少なくとも国債よりははるかに
良いリターンが望めます。

そして、前回のレポートにも書きましたが、2億円オーバー
の物件は、価格面で下げ止まっていますので、間違いなく
購入のチャンスです。
買える属性の方は、是非、積極的に挑戦して頂く事をお勧
めします。

○現在、条件の良い良質な2億円オーバーの物件を複数物上
げ（売物にする）作業に入っています。
詳細は、販売の石渡、中村にお尋ね下さい。

石渡
mailto:ishiwatari28083@wish,ocn.ne.jp
中村
mailto:pnpgc733@ybb.ne.jp