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2005年12月の記事
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マンション、棟上完了！！
年内に棟上を完了する予定だった建築中のマンション、予定通り棟上を完了することができた！これもすべて現場監督のおかげ。若いのに仕事っぷりはすばらしい！前からしていた約束どおり、今日最上階に連れて行ってくれた。地上約33メートル。天気が良かったので眺めは最高！熊本城も見えた！こんなマンションの最上階に住んだらいいだろうな、とか思ったり。低層階では、内装も出来上がってきている。設備などもしっかりすえつけられていて、これまたすばらしい！賃貸マンションで、これほどの設備を入れているところはあまりないだろう。こだわってこだわって、考えて考えて導入した設備だ。完成まであと約2ヶ月。完成が待ち遠しいな！
December 29, 2005
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新たな投資物件検討中！
先日、ある不動産屋から新しい物件情報をもらった。この情報、まだ外部にはでていないらしい。というより、一般投資家に売り出す予定はなかったそうな。では何故自分のところに？1ヶ月ほど前に、別の物件の情報をもらっていたんだけど、売主の事情で売り出しが中止になった。この物件、個人的に結構気に入っていて不動産屋に早く内見させてくれるように打診していたのだ。価格2億5千万・築7年・利回り10％超。立地も県庁そばで良。1階が事務所系のテナントになっていたので、将来的には自分達が事務所をひらくこともできる、と考えていた。が、しかし、売主の都合で売り出し中止。残念・・・。そういう事情があって、不動産屋の社長さんが、それならこの物件を紹介しましょう、ということでうちにもってこられたのが今回の物件。売り出しの予定はないので、うちが断っても販売はしないという。この物件、そういう事情で詳しく書くことはできない。来年7月の完成予定の新築物件。立地はまずまずだ。将来性のある地域といえる。ただ、新築ということもあって、利回りがあまりよくない。約８％といったところか。それと、施工会社が希望の業者ではないので、その辺も頭を悩ます部分だ。自前の投資分析表で分析してみると、あまりいい数字はでてこなかった。しかし、立地に関しては悪くないから、どうしようかと迷っている。明後日、別のゼネコン会社の方と会うようになっているので、その際にちょっと意見を聞いてみよう。こっちはこっちで、別の立地のいい土地を紹介してもらっているからね。正月にゆっくり検討してみようか。
December 28, 2005
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顧問先の忘年会に
今日は顧問先の社長さんからのお誘いで忘年会に出席。全部で12名の小さな忘年会だったんだけど、色々話せて楽しかった！やっぱりこういう席は非常に重要だということを感じたねぇ。うちも今度、こういう顧問先との懇親会などを企画していこう！
December 27, 2005
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偽造問題は他人事ではない
姉歯元建築士による構造計算書の偽造問題。大きな問題を残したまま年を越すことになりそうだ。この前、お世話になっている設計士（構造計算のプロ）の先生とお話をしたとき、当然のことながら偽造問題のことが話題になった。先生の言葉からは「怒り」が感じ取られる。専門家として絶対にやってはいけないことをして、大勢の人に迷惑をかけてしまった姉歯氏の同業者として、怒りと恥を感じておられるのだろうと思う。まじめな設計士もたくさんいるのだろうが、このような事件があると、結局は業界の地位が低下してしまう。一般人からすると、設計士を疑ってかかるわけだから。「うちのマンションは大丈夫かな？」と。同じことが自分の業界でもいえる。行政書士の業界では、よく問題になるのが戸籍や住民票の不正請求。行政書士などの専門士業者は、職務上、依頼者の戸籍や住民票を取得することができる。もちろん、職務上認められるのだから、職務のために必要な場合に限られるのだが。しかし、一部のレベルの低い行政書士は、この職務上請求書を悪用してお金儲けをするわけだ。こういうことをしないと、仕事がないか、お金を稼ぐことができないのだろう。こういう事件がおきてしまうと、私達同業者も大きな迷惑を受けることになる。世間的にみて、我々にとって一番重要な信用をなくしてしまう。行政書士はレベルが低い、と見られても仕方がなくなってしまうわけだ。さらに、このような類似の事件が立て続けに起こった為、職務上の請求に対する制約が大きくなってしまった。法律で定められていないことまで要求されるようになった。まじめに仕事をしている者にとっては、本当にいい迷惑だ。一部のレベルの低い行政書士のせいで、私達の業務がやりにくくなってしまったわけだ。設計士の先生と話をしていて、今回の一連の偽造事件は、自分達の業界も無関係ではないのだ、ということをつくづく感じた。
December 27, 2005
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人口減少・・・、不動産投資は？
日本の人口が減少しているとの報道があった。今後ますます少子高齢化が進んでいく・・・。自分達が歳をとったときには、福祉制度はどうなっているんだろうかね？自己責任と考えて、今のうちからしっかり考えておかなければならないな。年金もこないと思っていたほうがいいだろう。人口が減少しているとなると、不動産投資に積極的に踏み込んでいってよいか、ということが当然問題になる。人口と不動産投資との関係はかなり重要だと認識しておくべきだろう。遊休不動産の有効活用といって、ハウスメーカーや業者に騙されて先祖代々の土地にアパートを建築している例をよく見かける。人口の動きなど全く考えていないのだろう。こういうのは、まるで戦略がない！家賃保証という言葉で安心をして建築に踏み込んでしまう・・・。でも、そんなにうまい話があるわけがない。家賃保証をしても、業者が損しないような仕組みになっているのだから。それに、業者が倒産してしまえば、当然保障はない。不動産投資は、ひとつの経営と考えるべき。単純に、あいてる土地があるからするというのが危険極まりない発想だ。話を元に戻すと、人口減少と不動産投資。私は、人口が減少したからといって、不動産投資をすべきではないとは考えていない。人口が減少したからといって、世帯数も比例して減少しているとはならないから。これから、どういう結果になるのかはわからないけど、今の考えでは、まだまだ積極的に不動産投資を進めていこうと思っている。
December 22, 2005
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重要な会談
大学院時代の同期の方と、重要な話をするためにとある飲み屋へ。約３時間の話をした。今後は時間を作って検討するということになった。内容はまだここでは話すことはできないけど。帰り道、雪が結構積んでいて、スリップした車が鉄柱に激突していた。おそらく無謀な運転をしていたんだろうね。ゆっくり走っている分には、スリップするようなつもり方じゃなかったから。
December 21, 2005
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建設業関係の業務
現在のところ、建設業関係の業務もやってはいる。だけども、まだまだ件数を増やしていきたいね。収入が安定する仕事を増やしていく必要があるのだ。安定する仕事・・・。現在のところ、顧問報酬、経営審査、決算といったところか。顧問と決算はある程度の件数を確保しているとなると、あとはやはり建設業関係を伸ばしていきたいわけだ。これが来年の課題となるだろうね。頑張ろ。
December 20, 2005
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賃貸住宅に関する最高裁判決
今日、最高裁で賃貸住宅の自然損耗にかんする判決が出た。通常仕様に伴う損耗（自然損耗）に関しては、貸主が負担するとした。「賃料に含むのが普通で、契約書や口頭での具体的な説明と明確な合意がなければ借主に負担義務はない」と。しかし裏を返せば、契約書や口答での具体的な説明と明確な合意があれば、借主に負担義務がある、ということになる。貸主としては、契約時にそこらへんのことをしっかり説明できていたのか、がポイントになるということかな。ここら辺は、募集をする不動産屋がしっかりやらなければならない。これからは、この辺をちきんをしてくれる不動産屋を選ばないといけないね。しかし、この敷金精算に関する問題では、賃貸経営のことを考えるならばトラブルを招かない方向で考えたほうがいいと思う。敷金を返さないでトラブルを招くのであれば、敷金はきとんと返還して、次の店子を早く探したほうがいい。トラブルになっている時間と費用は馬鹿にならないから。
December 16, 2005
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今年もあと１２日
今日はとにかく寒かった・・・。玉名の顧問先を回ってきたのだけど、車を降りた度に芯から冷える。途中、雪も降ってたし。今年の天気はどうなっているんだろうね。さて、今年の実稼動日数を数えてみると、あと１２日。この１２日で、やるべきことをすべてやらなければならない。会社の決算が１２月なので、やることがさらに多くなる。大事なのは集金。今日、現時点での未収金を集計してみたが結果は・・・。あと１２日で、９割は集金をしたいのだが・・・。今週末には、年末資金として銀行から短期資金で借入れすることになっているので、資金繰りに窮するということは全くないのだが、やはり決算書に「未収金」が多く残っているとあまり見栄えがいいものではない。
December 12, 2005
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熊商デパート
今日は午前中、熊商デパートにいってきた。熊商デパートとは、熊本商業高校が毎年している行事（らしい）。さまざまな企業の協力を得て、食べ物などを販売している。高校生が、実社会にでるまえの生きた勉強をしようというものだろう。毎年約１万人のお客さんがくるというからびっくりだ。今回、なぜ熊商デパートにいったのか。それは来年４月にくる新入社員が熊商に在籍しているからだ。先日案内状をいただいたので、折角だからということでいってきた。活気があって、結構面白かった。いろいろなブースがあったし。なにより高校生の皆さんが一生懸命頑張っていたのがよかった！車の誘導、挨拶、呼び込み、ほんとにしっかりしてたよ。「最近の若者は・・・」などとは思えないほど、立派にやっていたと思う。こういう催しは勉強にもなるし、面白いね。販売後の会計処理などもするんだろうし。決算までやるのかどうかはわからないけど、生きた簿記の勉強になる。３年生にとっては、あと数ヶ月で社会人の仲間入りをすることになるわけだから、その前のデモンストレーションになるし、いいことだね。
December 11, 2005
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忘年会
今日は大学院時代のゼミ仲間と忘年会。久しぶりに会うと、色々と話すこともあるもんだ。周辺の情報も耳に入ってくるし。歳はバラバラだけど、毎年恒例になりつつあるこの会。来年はどうなるんだろうね。
December 9, 2005
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テナントビルのセキュリティについて
今日、セコムの営業マンと打ち合わせ。内容は、現在建築中のマンションの玄関鍵についてと、テナントビルのセキュリティについて。マンションの玄関鍵については、すべての見積もりができていないので、明日に持ち越しになった。問題は、テナントビルのセキュリティについて。今日、最終的な金額の詰めになった。金額的には、あともう少しといいたいところだけど、仕方ないだろう。セキュリティの内容を考えると、決して高い金額ではないし。あとは、このシステムを導入するかどうかということだ。ビルの資産価値を向上させるためにも、導入しておこうかな。
December 8, 2005
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年末資金の調達
今年も残り１ヶ月を切っている。ということで、気になるのは年末資金のことだ。１２月はなにかと資金が必要になってくるもの。とくに、わが社の決算期が１２月ということもあり、なおさらなのだ。現在の状況を踏まえると、資金的にはやや余裕がある。しかし、念には念をいれて、年末資金として短期で融資をうけるようにした。早速、取引銀行に電話で相談。すばやい対応で、短期資金で８００万円の融資を申し込みことにした。８００万円あれば、今月の支払は全く問題なし！そして、年明け１月半ばぐらいで全額返済する予定でいる。今月の資金回収が順調にいけば、そのお金に手をつける必要もないので大丈夫だろう。ちょっとゆとりができたので安心だ！
December 7, 2005
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不動産投資物件の選定
現在、不動産投資物件を物色しているけど、なかなかいいものがでてこない。銀行、ゼネコン、不動産屋など、色々なところに情報を入れてもらえるようにしているけど、なかなかねぇ。あっても、立地が悪かったり、利回りが悪かったり・・・。今回見つけていたのは、築１９年の物件だ。みるからにボロい。しかし、そこに魅力を感じてしまった。１２室あるうちの５室が空室。管理は悪く（オーナーが管理）、掃除もいまいち、リフォームは経歴なし。外壁の一部はブロックがむき出しになっている。こんなもの、誰もほしがらないだろうな、という感じ。だが・・・、これは化ける可能性がある！買い叩いて、必要最低限のリフォームをしてやれば、今度の３月の繁忙期には満室になるだろう。そうすれば、かなりの利回りを確保してやることができる。ま、結局、交渉したけどだめだった！と思いきや、次の物件を不動産屋が持ってきた。今度は築７年の築浅物件！築７年ということは、阪神大震災後の建物ということになる。現在、この物件に関して調査中！今回の物件は大型物件。簡易的な収益還元で計算したところ、借入返済も十分いける。金利上昇のリスクにも十分対応できる物件だ。あとは、設備、賃貸借契約関係など詳細をつめていかなければならない。今週中にはだいたいのところがわかってくるだろう。
December 6, 2005
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交渉決裂！
ある投資物件で、値交渉をしていたんだけど、今日その返事が来た。結果は、交渉決裂！！！単に値引き交渉をしていたじゃないんだけど、折り合いが付かなかった。今回のケース、売主さんが言われることの真意がわからない・・・。引渡しをする前に、水道管工事をしたい、とのことだった。しかし、何の為？？？必要不可欠の工事ではないのに。必要不可欠なものに投資をすることはできない。こっちはこっちで、リフォームの計画を立ててたからね。ま、しょうがないね、こればっかりは。
December 6, 2005
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不動産屋からの電話が
今日は今シーズン初めての忘年会。といっても少人数でこじんまりとしてものだ。自分を含めて3人だったんだけど、あとのお二人は税理士の先生。いろいろと勉強になる話をきくことができた。やっぱり定期的にこういう会を開くべきだと改めて思ったね。その途中、ある不動産屋から電話が鳴った。交渉中のある物件の件だ。その物件は、中古でしかも管理状態が悪い為、値切り交渉をしている最中。しかし、わけのわからないことを言ってなかなか応じてくれない。こっちもこれ以上高くは買えないので、今の価格でダメなら手を引くことになる。この物件、見た感じ誰も手を出しそうにないけど、やり方次第で大化けするはずだ。グロス利回り１４％は間違いなくいくだろう。実質利回りでも１０％は切らない。立地もいいし。あとは売主が応じてくれるかどうかだ。
December 5, 2005
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新居完成！
新居完成！新居といっても、自分のではなく愛犬バンビの新居だ！旧居は数ヶ月前にバンビが破壊してしまっている・・・。頭にきたから今まで買ってやらなかったんだけど、寒さが本格的になってきたから、そろそろハウスが必要だろうということで。今後のは結構デカイ！あれだけデカければ、暴れて壊すことはないだろう。大事に使ってくれよ、バンビ！！
December 4, 2005
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マンション建築現場見学
今日、建築中のマンションの見学に行ってきた。8月末から着工して3ヶ月とちょっとだが、躯体がどんどんあがっている！そして、低層階では、大工工事も始まっていた。少しずつ、部屋のカタチが見え始めてきたようだ。現場監督さんは、自分と歳も近いしとにかく話やすい。年内には、最上階まで躯体が上がってしまうようだから楽しみだ！ちょっとずつ自分達の資産形成をしていかなければ・・・。近いうちに法人の方でも動きだしたいと思っている。
December 3, 2005
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ブログタイトル変更！「純資産3億円を築くためには！！」
なんか最近、ブログがマンネリ化しているような気がする。そこで、タイトルを変更して気分を変えることにした！タイトルは「純資産3億円を築くためには！！」。どうしてこんなタイトルなのか？それは、これが当面の自分の目標だから。金のことなんか書いて、と思う人もいるかもしれないけど、これには自分なりの理由がある。仕事をしていて思うこと。それは、・・・「経済的にある程度『ゆとり』がないといい仕事はできない。」ということだ。この考えが正しいのはどうかはわからないけど、現時点ではこのように感じている。いろいろな企業をみてきて、資金的・経済的ゆとりがないところは、本業どころではないケースが多い。資金繰りのことばかり心配している。そして、資金繰りの悪いところには、銀行がそっぽを向く。逆に、ゆとりのある企業・資金繰りのいい企業には銀行は喜んでお付き合いをしてくれる。これはあたり前の話だ。それならば、やはりこの「ゆとり」を手に入れなければならないだろう。だったら、それなりの目標を掲げなければ・・・。どうせ目標を掲げるなら、ちょっとは大きくいかないとね。ということで、今回のタイトルに決定！また変わるかもしれないけど・・・（^^;
December 2, 2005
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電子定款認証手続き完了！
今日、午前中、電子定款の手続きを一件済ませてきた。ちょっと時間がかかったけど、無事終了。その足で東郵便局へ行き、経済産業局へ確認申請の書類を郵送してきた。発起人の希望日に会社設立するためにはまだ時間はあるけど、年末年始と休みが入るのでなるべく早めにしておかないとね。
December 2, 2005
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今年の損益は・・・
いよいよ今年もあと１ヶ月。ということは、自社の決算も残り１ヶ月となったわけだ。今日の午前中、今年の損益状況を検討してみた。１１月の月次試算表は昨日の夜完成させたので、あとは１２月でどうなるかだ。今年は色々な動きがあったので、赤字になるかもしれない、と思ってはいるんだけど。でも、今後の銀行とのお付き合いのことを考えるとどうにかして黒字にしておきたいところだ。近いうち、また融資を申し込むことになるかもしれないしね。どうなるかな・・・。
December 1, 2005
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