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2005年10月の記事
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相続時精算課税制度って？
相続時精算課税について、電話での問い合わせが一本。土地・建物をこの制度を使って贈与したいとのこと。話を聞いていると、一年前ぐらいに電話をかけてこられた方だった。ということは、あれから何も進んでいないということになる。結構こういう方、多いんだよね。相続対策というのは、思い立ったら早めの行動がいいとは思うのだけど、頭では考えても行動に移さない人は結構多い・・・。集めてもらう書類がなかなか集まらない場合も結構あったりするからね。精算課税制度については、まだ誤解されている方も多いようだ。「2500万円までは贈与税がかからない」とだけ理解されている方が多い。でも、この理解では危険すぎる。精算課税の適用を考える場合・・・１、贈与しようとする物件を確定する２、不動産の場合には土地図面・評価証明書・謄本などを用意する３、土地は路線価に基づいて評価、建物は固定資産税評価額で評価４、この時点で課税価格が2500万円以下であれば贈与税はかからない５、登記の名義変更（贈与の登記）６、翌年3月15日までに相続時精算課税適用届けを提出（贈与税の申告）７、不動産取得税がかかる場合には納税８、相続が発生したら、この制度の適用を受けた物件も相続財産に加えて相続税を計算簡単に書くとこんな具合で手続きが進む。この手続きを専門家に相談せずにこなそうとしても無理だろう。やってもいいけど、大損する可能性がかなりあると思っていい。それだけのリスクを犯すよりも専門家に任せるほうが賢明だ。内容を理解していない専門家もいるから、精算課税制度については税理士かＦＰに相談した方がいいだろう。司法書士のいうようにして節税に失敗したケースもあるので。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！ こちらです！
October 31, 2005
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年末調整関係の用紙が届く
昨日、税務署より年末調整関係の用紙が届いた。もうそんな時期になるのか。そういえば、生命保険の控除証明書もどんどん送られてきているなぁ。今年の変更点といえば、社会保険料の支払証明書を添付しなければならないようになったこと。今まで適当にしてきたところも多かったはず。どんどん手続きが面倒になりますねぇ。早めに書類整備をやっておこう！★リニューアルしたＨＰも是非みてください！ こちらです！
October 30, 2005
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業務提携は必要か
午前中、ある会社の方に業務提携の件でお話をうかがった。まだ正式に決定しているわけではないので、まだはっきりしたことは書けない。今後、不動産のコンサル業務をしていく上で、必ず依頼者の役に立つ業務提携であると確信している。さらに、不動産コンサル以外の場面でも依頼者の役に立つことが必ずやあるはずだ。来週中には新会社設立の手続きがほぼ完了する。本格的な業務提携の件は、設立が完了してからということになる。１１月中には、今後の流れがおおよそはっきりしてくるのかな。午後は、ある不動産屋の支店にいき店長と話をしてきた。現在建築中のマンションの募集に関しての話だ。今後の募集計画などについて話をきくことができた。入居者募集は、ただ単に募集すればいいというものじゃない。しっかり戦略を練っていく必要がある。また、税務上の問題もあるため、入居時期にも細心の注意を払わなければならない。一日でも間違うと、消費税の還付で何百万程度の損をすることになる。この消費税の還付だけは素人では失敗する可能性が高い。今日は土曜だけど、ビジネスの話が多かったなぁ。その合間には、よしもと新喜劇をみて馬鹿笑いしてたけどね。安尾、最高に面白いね！★リニューアルしたＨＰも是非みてください！ こちらです！
October 29, 2005
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ホームページリニューアル！
数ヶ月前から計画していたホームページのリニューアルがようやくできあがった。こちら！今回のホームページでは、よくある専門家のHPのように情報はあまり載せていない。というのも、ことさら自社のHPでどこにでも転がっているような情報を載せることもないだろうと思ったからだ。最低限の自社の情報だけを掲載しようということで作り上げた。これが吉とできる凶とできるわからないけど。これから先は、まずは「会社設立」業務に力を入れること。現況を考えると、これは絶対的に力を入れていかなければならない業務。次に不動産運用に関する業務。これは別会社（現在設立中）にて対応していくことになる。これが当面の２枚看板となる。これからが新たな出発だと思ってしっかり頑張っていきますので、宜しくお願いします！
October 28, 2005
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検査異常なし！
朝早くから検査のため病院に。最近、胃の調子がどうも悪い・・・。これまで検査から逃げてきたけど、そろそろ受けておいたほうがよさそうだ、ということでようやく検査にいくことになったわけだ。麻酔注射をして、すぐさま意識がなくなり、気がついたら検査は終わっていた・・・。案外簡単なんだね、検査自体は。とりあえず、検査の結果は異常なし！よかったよかった。なによりなにより。これで生命保険にも入れなくなるのかも、とか考えたりしたけど。病院の帰りに、ちょっと気になる土地を発見。間口が狭くて奥行がある、いわゆる「うなぎの寝床」。でも、建築の仕方次第ではいい収益物件ができないかな。隣がマンションだから日照が悪かったりするだろうけど。ま、一回建築士に話を聞いてみることにしよう。さて、今日はゆっくり寝るぞ！
October 27, 2005
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ブログ、サボりすぎ・・・
最近、かなりブログをサボっている・・・。やはり、一回書かないようになると、なかなか復帰しなくなるような・・・。でも、こんなことではいかんね。日々更新！が目標なのに。明日からしっかり書き込みしていかねば・・・。
October 26, 2005
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納得できない医薬分業
体調があまりよくなく、熊本では評判のいいある病院にいった。初めて行く病院。幸い待ち時間は少なく、順調に診察までこぎつけた。診察が終わり会計をする際に、処方箋を手渡された。「やっぱりここも処方箋か・・・」、と思いつつ受け取った。ここで、病院のとなりの薬局にいけばよかったのだけど、行ったことのある近くの薬局にいこうと思いそこでは行かなかった。病院の横にある薬局にいくと、初めていくたびに問診票を書かされる。さっき病院で書いて医者が目を通しているよ、と思うと面倒でならない。そして、病院で説明したことと同じことをそこでも説明することになる。あんたに説明する必要があるのか、と感じるわけだ。医者が処方しているんだからあんたがそれをひっくり返すことができるのか、と。この医薬分業、どうにかならないのか？？風邪のときなど、薬をもらって早く帰りたいのに薬局に行って薬剤師にまで色々聞かれる。医者が病状を把握して薬を出しているんだから、薬剤師がどうこういわなくてもいいだろ。薬の飲み方の説明だけすればいいものを、医者と同じようなことまで聞いてくる。実に面倒な行動。院内処方してくれる病院がなんといいことか。そんなこんなで、近くにある薬局にいったわけだけど、ここで一つ問題。処方された薬がない！取り寄せになるので・・・、とのこと。取り寄せだったら違うところいくか、としぶしぶそこを出る。その後、何件かの薬局にいくが、どこも同じ答え。最後の薬局では、「ここの病院の隣の薬局にはありますよ」、だと。それは当り前の話。それだったら、そもそも薬局は、近くの病院の専属というふうになってしまう。（現実そうだけど）だったら院内で処方してくれてもいいだろ。わざわざ隣の薬局に行かせる必要はない。本当に面倒だ。今日は、この面倒さをつくづく痛感した一日だった。今日は愚痴だらけのブログでした。
October 19, 2005
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供給過多の賃貸マンション
今日の熊本日日新聞の夕刊記事。熊本市の賃貸マンション業界の現状について、「供給過多で競争激化」との記載。まさにその通りだ。ここ数年で賃貸マンションがかなり増えた。地域によっては、あまりにも多すぎるのではないか、と思う。九品寺あたりはちょっと多すぎるだろうね。現実空部屋も結構ある。それでも、九品寺に新築計画を出している不動産屋もいるようだけど。新築時はいいとしても、二回転目は大丈夫なのか？それこそ、競争力のある物件にしておかないといけないだろう。福岡のディックスクロキが企画した熊本初の物件が新屋敷にある。先月入居開始だったと思うが、まだ空部屋が結構あるようだ。あそこは家賃があまりにも高すぎる。リサーチ不足。一棟売マンションとして売り出してはいるが、買い手がつくのは難しいだろう。あまりにも利回りが悪すぎる。しかも満室ではないとなれば魅力がない。なんとか満室にしてファンドに売却ということになるんだろうね。個人投資家は手を出さないだろう、あの価格・利回りでは。とにかく、新聞記事にあるように、賃貸マンションは供給過多なのは確か。競争力ある物件を企画しなければ生き残ってはいけない。まさに不動産”業”と捉えなければならないのだ。不労所得といわれたのは一昔前の話。しっかりと経営していかなければ、これからのオーナーは失敗する。今日の新聞に載っていた、光ファイバー、電子ロック、警備システム、などは競争力を持たせる為の設備投資。これからは、これが当り前の時代がくるだろう。警備システムについては、ある不動産屋がしきりに薦めている。これについては、別に反対意見はない。そういう時代はいずれくるだろう。警備システムについては、うちとしても不動産コンサルを業としてやっていく上で、当社なりの提案ができるように動いている最中だ。ここしばらくの間には、ちゃんとしたものが出来上がるだろう。
October 18, 2005
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会社設立業務に重点！
以前の会社設立の依頼がようやく進みそうだ。といっても設立希望が年明けだから、実際はまだまだ時間があるけどね。確認会社だから約１ヶ月の必要期間として、まだあと１ヶ月以上もある。類似商号の調査はまだしないほうがよさそうだ。定款認証の手続きをする直前がいいだろう。今調査しても、１ヶ月の間に類似商号が現れたらえらいことになる。会社設立の業務は今後、ますます力を入れていきたい分野だ。新会社法が施行されれば、ますますその必要性が高まる。電子定款による認証手続きも、何も問題なくクリアーできるから依頼が集中しても大丈夫だ。依頼者のメリット大！！
October 17, 2005
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明日に備えて勉強
昨日の夜から結構涼しくなって、ようやく秋めいてきたような感じ。寝ていてさすがに寒かったかな。今日は昼から告別式に出席するため玉名まで行ってきた。10月に入って顧問先関係で葬式・告別式が続いているな。明日は来社予定が3件。午前に1件、午後に２件。結構時間がかかりそうだから、これだけで明日は終わりそうだな。明日に備えてちょっと勉強しなければ。今から本を読んでおこう。明日からまた頑張ろう！
October 16, 2005
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ようやく連絡あり！
2ヶ月ほど前に会社設立の相談を受けていて、書類が揃うのを待っていた案件がひとつ。1ヶ月ほど前に一回連絡はしたものの、急な仕事が入ってきたので、しばらく保留したいとのことだった。なかなか連絡がないので、もう会社は作らないのかな・・・、と思っていた。それが今日の午後、ご本人さんからようやく連絡があったのだ。来週の月曜の午後に来社していただくことになった。ようやく話が進みそうな感じになってきたかな。夕食が終わってバンビの散歩にいって帰ると、ある顧問先の社長から電話がかかっていた。一度あって相談がしたいという。かなりプライベートな話になりそうだ。土日、しっかり勉強しておかなければ・・・。それにしても今日も一日あっという間に終わってしまった。来週も結構予定が詰まってきているな。
October 14, 2005
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ブログさぼりぎみ
最近、ブログをさぼり気味になってきている・・・。何かと身の回りのコザコザが多くて・・・・。というより、新事業の計画段階なので、今は書けることが少ないというのが現状なんだけど。本来なら、秋にセミナーを開催しようと思っていたんだけど、準備をする暇もなく10月半ばになってしまった。今年は無理かな・・・。
October 13, 2005
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賃貸マンションのセキュリティ
賃貸マンションのセキュリティについて皆さんはいかがお考えでしょうか？？？投資物件を探す際に、セキュリティに関する設備を重視しますか？？？セキュリティはあるにこしたことはないけど、結構ランニングコストがかかるもの。どこまでのセキュリティを導入するかで収支にかなり影響が出てきますね。かといって、ほとんどセキュリティがない物件であれば入居付けが難しくなる・・・。さて、どのまでのセキュリティを導入すべきなのでしょうか？？？？現在、賃貸マンションのセキュリティとしては、オートロックは当り前の時代。ＴＶモニター付インターホン、ディンブルキー、電子ロック、監視カメラなどが設置されている物件もあります。そして、各戸のセキュリティ（警備会社の防犯システム）を導入しているところもちらほら出てきています。さて、果たして賃貸マンションでどこまで必要なのでしょうか？？？入居しようとする側からいうならすべてついていれば言うことなしでしょう。しかし、コスト面を考えるとすべてというわけにはいきませんね。皆さんはいかがお考えでしょうか？？
October 10, 2005
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今後の展開
今日、ある建築会社の１級建築士の方と長くお話をする機会があった。今後のうちの展開も含めて色々とお話をしてみる。今後、不動産投資のコンサルタントとしての業務に力を入れていこうと考えているので、こういう機会は貴重な時間となる。現在うまく連携がとれないかを模索中だ。異業種のコラボレーション、どういった形が最も消費者・投資家のためになるのか？？？今後、数ヶ月、時間をかけて考えていきたいと思う。
October 6, 2005
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定款認証完了
朝一番で公証役場に定款認証手続きにいってきた。今日は雨が降っているためかかなり道が込んでいる。普段なら２０～２５分で着くところ、１時間近くもかかってしまった。定款認証は何も問題なく無事終了。今回ももちろん電子定款での認証手続きだ。事務所に帰って無事認証文を確認することができた！
October 5, 2005
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もう育毛剤？！
今日は一日出かける予定も来客予定もなく、自分の時間をとることができた。ということで、前々から気になっていた「オンライン登記申請」について勉強してみる。ホームページをみると、やたらと説明書きが長い・・・。説明書みるのあんまり得意じゃないんだよね・・・。でも、自分で調べるしかない。今日は時間も結構あるから本腰すえて研究してみる。とりあえず、説明のとおり事前準備をし、インストールすべきものをすべてインストール。これでいいのか。試しに、申請書を作成してみる。が、実際送信することはできないので、本当にこれでいいのかはっきりわからず。自分の会社の役員変更などはこれからオンラインでやってみたい。年明け、決算終了後に早速役員変更しなければならないので、そのときにはやれるかな。午後、今月決算の会社の社長さんが来られた。化粧品の販売をされている会社だ。で、お土産をいただいた！が、持ってこられたのは育毛剤・・・。俺はそんなに薄く見えるのか・・・。初めトニックだと思い、トニックなら使えるからいいな、と思っていたのだが。育毛剤、使って害はないかもしれないけど、まだ早すぎないか・・・。若いうちからそういうのに頼っていたら本当に薄くなったときに効かなくなるかもしれない。ま、はげたらはげたで別にいいんだけど。それにしてもいつもパワフルだな、あの社長さんは。
October 4, 2005
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電子定款の事前伺い
今回設立する法人の定款を作成した。もちろん今回の電子定款での認証を受ける。このため、事前に公証人先生の打ち合わせが必要になる。今日、指定公証人の古崎先生と電話で話しＦＡＸを流す。しばらくしてＯＫのお返事。あさっての水曜日に公証人役場に行くことにした。そういえば、熊本の公証役場の指定公証人に武部先生もなられたとのこと。今後、今より便利になるわけだ。都道府県によっては、まだ指定公証人がいないところもあることを考えると、熊本は進んでいるのか。午前中に顧問先企業の事務所にいってきた。数ヶ月前に顧問契約を締結したところだったため、事務所に伺うのは今回が初めて。事務所は熊本県庁のすぐそばの、とてもいいところだ！事務所も結構の広さがあり快適な空間。コーヒーをご馳走になり、しばらく談笑。近いうちに、その企業の商品を私もある意味モニターとして関与する予定。結果はどうなるかわからないけど、結構楽しみだ。結果が出次第、ブログでも書いていこう。
October 3, 2005
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不動産投資のセミナー
午後から不動産投資のセミナーに出席。事前の案内を見てみて、正直あまりためにならないかな、と思いつつ申し込みをしてみた。不動産屋の担当者からの直接のお誘いということもあったからね。とりあえず、2時間ぐらいのセミナー。内容は、・・・。はっきりいって一般投資のためになる話ではなかっただろう。今日出席していた人がどれぐらい不動産投資をしているのかはわからないけど、実際の投資に役に立つ話はほとんどなかったと思う。近いうちに不動産投資のセミナーを主催しようと考えてもいたから、何かの参考になれば、とも思ったけど。参考になったことといえば、今日のようなセミナーはすべきではない、ということ。投資家がどういう情報をほしがっているのか、そこらへんをもっと考える必要がある。物件紹介の資料があったけど、どれも利回りに関しては表面利回りしか書いてない。表面利回りがどれだけ投資の判断基準になるのか？？？しかし、恐ろしいことに、この表面利回りを基準に説明をする不動産屋が多いこと多いこと。はっきりいってあほらしい。実質利回りはどうなのか？キャッシュフローは？実質利回りの計算がよくわかっていない不動産屋もいる。不動産投資をする前に、そこらへんの知識をしっかり身につけておくべきだ！
October 1, 2005
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- 懸賞フリーク♪
- UCCコーヒー（ワンドリップ）
- (2026-05-27 17:58:19)
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- 避難所
- オトナの秘密基地 「Kakureya2」（ハ…
- (2026-04-20 12:54:05)
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- あなたのアバター自慢して！♪
- 韓国での食事（11月 12日）
- (2025-11-15 02:35:31)
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