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今年1年を振り返って
今年1年を振り返ってみると、、、物件購入3月に高松市内の物件を紹介され、現地確認や融資申し込みをしたところフルローンで融資内諾をいただき、あとは契約というところで、売主さん都合で売り止め。これは本当に残念でした。2億超えの物件でのフルローンでしたし、築年数10年以内の利回り9％だったので購入できていれば相当良い物件であったと思います。その後はなかなか購入意欲の沸く物件がでてこなく、次に検討した物件は8月。神奈川県海老名市内の1棟マンションで、これはなんとか購入することができました。物件売却築35年の札幌の商業ビルを10月に内々で売りに出してみました。その売却の契約を今月12月に行いました。詳しいことは決済が済んでから書こうと思いますが、とんでもない希望価格にも関わらず、その希望価格で売れてしまいました。しかも、融資特約は無しです。決済は来月1月なので、年明け早々から忙しくなります。今年はこんな感じでした。
2015年12月31日
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築古物件の漏水事故を考えてみる
築何年経てば、築古物件になるのか？たとえば、木造で築27年だとほとんどの方が築古物件と考えると思います。これが、RC造で築27年ではどうでしょう？法定耐用年数が20年も残っていますので、人によってはまだまだ築古とは言えないと思っている方も多いと思います。それでも、建物内の配管は同じ年数が経っています。RC造の方が躯体は頑丈ですから法定耐用年数も長いですし、考え方としては合っていても、設備面では木造もS造もRC造もほとんど同じ経年劣化が起こっています。木造で築古を購入となればそれなりにリスクを感じ、自己資金を多く入れるとか、あり得ないほどの指値で安く購入するなどでリスクを減らすと思います。これがRC造だと下手に融資期間が取れますし評価もでますので、フルローンやそれに近い金額の融資を引いて購入する方が多いと思います。賃貸業のリスクは外壁や屋上防水、室内等目に見えるものだけでなく、建物内の配管のリスクをもっと考えた方が良いと思ってます。先日購入した5棟目の物件も、BM会社の担当者に目に見ることができる給排水管を調べていただきましたが、道路から建物内に入る給水管で、いつ漏水が起きてもおかしくない状況と説明を受けました。実際に自分でも建物内にもぐって見てみましたが、人の手でちょっと強めにチョップをしただけで、外れてしまうのではないかというほど配管が老朽化していました。実はその事実を自分の目でみてちょっと心配になっています。明日、いやいま漏水してもおかしくないのですから。基本的に、所有している物件については修繕費用として1棟当たり500万円程はいつも現金として持っています。最悪でも、1000万円はすぐに支出できるようにしてます。それでもなんとなく不安に感じてます。5棟目も築28年。融資期間は28年です。このまま繰り上げ返済をせず持ち続けると、築56年目でやっとローンが終わります。確実に、、、、給排水管の事故が起きると思ってます。他に所有している物件も、札幌のマンション以外は築25年から35年。利回りが低くても、できるだけ築年数が新しいほうが良いのではないか？？？最近はそう思うようになりました。でも、実際はそうはならないのかもしれませんが。。。
2015年11月30日
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築古ビルの漏水事故
不動産関係のニュースを何気なく探していると、こんなニュースを見つけました。「小田急町田駅の「POPビル」水道管破裂」概要は、小田急町田駅前に建っているPOPビル上層階の水道管から大規模な漏水事故が発生し、入居中テナントが営業停止に追い込まれているという記事です。これが発生したのが5月15日で、約10日後に続報が入っています。「水道管破裂から1週間の「POPビル」メガネドラッグなどは未だ営業再開できず」事故発生から順次営業を再開したテナントがある一方、水が貯まりやすかった1階や地下階は営業再開が難しかったようです。今年で築47年のビルで、見た目は古さを感じさせませんが、見えないところの老朽化は防げていなかったことになります。現在がどうなっているかは現地を見てないのでわかりませんが、給排水管からの漏水事故は築古物件のリスクの一つで発生すると損害も大きくなりその事故対応も大変なものになります。2～3日で営業再開できれば大きな損害賠償も発生しないでしょうが、1週間以上営業ができないとかになってしまうと退去されてしまったり営業補償を求められる可能性は高くなります。住居系でもホテルを用意したり、どんなに誠意をもって対応しても退去されてしまったりする可能性はあります。給排水管は建物の中に隠れていますので漏水事故に備えて保険に入るくらいしか事前に対応することができません。それでも築古物件を購入するのか、、、なかなか難しいところです。
2015年11月29日
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銀行開拓その３の続き
この日のブログで融資相談の可能性が出てきた東日本銀行へ本日行ってきました。現時点で、欲しい物件はないので、お渡ししていない7月末までの決算書と8月に購入した5棟目の資料を持っていきました。基本的にプロパー融資なので融資額も期間も金利もこれといった回答はありませんが、物件のエリアは首都圏で、金額は2億円に近くなると厳しい、住居系だけでなくビルも可能という感じでした。任意売却の物件があるか聞いてみましたが、現在はほとんどなく、出てきても誰がどう見てもどうしようもない物件しかないとのことでした。そして、一番の衝撃は、本来は私の会社の本店は営業エリア外ということです。同じ市内なのですが、実は本当はダメなエリアと告げられました。ただし、例外はあるとのことで、今回はお話を聞いていただけました。築古物件も、土地だけの評価で融資をすることもあるそうなので、わりと相談しやすい雰囲気はありました。ただ、フルローンは可能性としてはあり得るが、オーバーローンは基本できないとのことでした。あとは、家族構成や今後も現在の自宅で生活拠点を変える予定はあるか等聞かれました。そういえば、東日本銀行の関連会社で不動産仲介会社があるそうなので、そこからも物件の紹介を頂けることになりました。あとは、物件を探すのみです。現在は、融資相談より物件を探す方が難しいですね。
2015年11月18日
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エレベーターが動かない！
宇都宮に所有しているソシアルビルの管理会社の社長から連絡がありました。一昨日、エレベーターが動かなくなり一度業者が復旧させたが、昨日、再度動かなくなったそうです。今日は日曜日ですので、営業している店はないのですが、明日以降も動かないようでは大クレームになります。恐る恐る修理金額を聞くと、税込みで25万円程度の事でしたので、すぐに修理を依頼しました。ここの管理会社は、修理費用はとても安いです。原状回復工事でも大規模修繕工事でも、緊急でなければ納得できる金額を提示してもらえてます。今回もこれくらいで済んで良かったです。
2015年11月15日
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サラリーマンで法人化を考えている方へのお話です。
個人で買い進めていくと、所得税や健康保険税などが高額になり、法人化を検討する方は多いと思います。また、最初から法人を設立し、節税を考える方もいらっしゃると思います。消費税の還付が受けられたり（いまでも受けられる話を聞きますし、、、）、法人から個人へ給料を払うので、個人で所有しているより納める税金のコントロールはしやすいと私も思います。収益不動産を購入する前から、法人や個人で事業を行い、税金や社会保険の事を理解している方は大丈夫だと思いますが、サラリーマン大家さんで法人を検討する方は注意が必要なことがあります。それは、法人を設立し給料をもらう形にすると、納める所得税は少なくなりますが、一方で、あまり考えてない支出も必ず増えます。それは厚生年金保険料です。（健康保険料はサラリーマンの勤め先の会社で加入してば、今回の話は関係ありません）サラリーマンであれば、会社と折半で納めているアレです。法人から給料を取ると、そこにも厚生年金保険料がかかります。（複数の所得があると、それぞれで納める必要があります）サラリーマンは、給料から引かれる負担は約８％という感覚です。しかし、自分が法人での事業主となると、自分で稼いだお金を給料として払えば、そこに約１８％弱の厚生年金保険料がかかります。法人から３０万円の給料を取ると考えたとしても約５万円を納める必要があり、年間で６０万円です。年間３６０万円の給料から６０万円も納めるのです。もちろん、給料を０としていれば、納める保険料もないので問題ありませんが、法人化に関し、あまり税理士さんはこの辺を教えてくれません。理由の一つとしては、いままで年金は払わなければもらえないという最終的には本人の責任になるという考えで積極的に調査指導をしていなかったからだと言われています。しかしここにきてマイナンバー制度が始まりますので、その所得は必ず把握されます。ですので、法人化をする場合は必ず厚生年金保険料のことは忘れないでください決して安くありません。。
2015年11月14日
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自販機設置の見積もりが届いた！
先日、あるベンダーさんから5棟目の物件では売り上げが見込めないため、自販機の設置を断られたことをブログに書きましたが、今日、別のベンダーさんから見積書と設置した場合のイメージ写真がメールで届きました。全商品を10円から20円安く売る方法と、思い切って全商品30円引きで売る方法の二つが提案されていました。もちろん、安く売れば売るほどこちらの取り分が減ります。現在までの経験では、このほかに電気代として2000円位もらえることがありますが、今回はその様な提案はありません。サントリーの商品も他のメーカーの飲料水同様、売れ筋の商品がありますので、普通に売れるのではないかと思います。とはいえ、まだあと2社からの提案待ちですので、その提案を待ってから決めたいと思います。
2015年11月12日
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共同担保を外してみる
現在、法人で所有している札幌の商業ビルには、現在個人所有の札幌のマンションを購入した時に金融機関から共担として提供してほしいと要請があったので、いわれるがままに差し出してしまいました。そのかわり、リーマンショック・東日本大震災の後の景気が悪い時期でもフルローンを出していただいた経緯があります。ここで、この商業ビルを売却したらどのくらいになるのか。試しに、管理していただいている管理会社の社長へお話をしたところ、かなり高額の希望の売値に1週間でお客さんをつけてくれました。これにはびっくりしました。以前、3年ほど前に売却を考えていたことがあり、その時はまったくだれも相手にしてくれなかったのですが、その当時の金額の1.6倍の売値を提示してみたにもかかわらず、買い手が現れたということになります。しかし、共担に取られています。金融機関へ共担だけ外してもらうよう交渉を始めました。/font>
2015年11月11日
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自動販売機設置のお断り
5棟目に自動販売機を置くプロジェクトですが、見積もりを依頼していた1社から、売り上げが見込めないと断られてしまいました。以前所有していた物件においていただいていたベンダーさんだっただけに残念です。他のベンダーさんも大丈夫なのか不安になってきました。最悪、自分でやってみようかな。。。と思って、いろいろとネットで検索しますが、良い情報がありません。あと3社、見積もりを依頼しているのでその返事を待ちたいと思います。
2015年11月10日
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保証会社トラブル・・・正直怒ってます２
保証会社の保証が更新後に受けられない2契約について、今後の対応を考えて数日、、、保証会社の営業から連絡が入りました。はじめは督促担当者が電話にでたのですが、いきなり、「先日お渡しした代位弁済等の書類を返してください」と言われたそうです。あまりにもいきなりの発言だったので「？？？？？いきなり？？なに？？？」と言葉に詰まっていると、「（5棟目の物件は）すべての保証をすぐに打ち切ります」とさらに言われたそうです。要するに、契約者の半分以上が加入している保証会社の保証をすぐに打ち切ると通告されたのです。この保証会社、オーナーが変わるとここぞとばかりに契約を切る会社です。2年の保証が受けられると信じ、加入した契約者も、通告があったこの日に保証は終了です。かといって、その後の支払った保証料を返金はしない。いままで、サブリース物件でセットになっている保証会社が、サブリースが解約になったと同時に保証が終了になったり、大手の管理会社が自社で行っている保証が、管理会社変更により打ち切りになるというのは聞いたことがありましたが、純粋な保証会社がオーナーチェンジがあっただけで、すべての保証を打ち切るのは初めて聞きました。もうどんなに話をしても、暖簾に腕押し状態。のらりくらりの対応で、「私が決めたことではなく、会社の方針で、、、、」としか回答がありません。聞くところによると、いままでこの物件で代位弁済があったにしても、1か月で滞納は解消しているようで重滞納者がいるわけでもありません。（事実に先月末の今月分も11月4日までには督促せず入金されてます）どういう理由でこのような対応をしてくるのか。あまり憶測で書くことはできませんが、一つは、現在の管理会社が他の保証会社を利用しており、今後につながらないと思ったのだと思います。しかし、この会社の保証内容は他の大手の保証会社と比べ魅力は薄いです。もし良ければ、今の管理会社でも利用するのは当たり前です。検討はしましたが、利用できる内容ではないと判断はしました。また、営業エリアも狭いですし、商品に魅力がなければ新規加入者も少なくなります。そうなれば、無理してでも審査を通すようになり、事故が増え。通常であれば、支払えても、、、ということもあるかもしれません。基本的には当月分が当月までに払われるという前オーナーさんの説明もありましたし、実際、代位弁済をしてもすぐに解消はしていたと営業も言ってましたので、、、、同じ経営者としてこの保証会社は大丈夫なのか？？？？と心配です。ということで、仲介の担当者へ早速クレームを入れました。
2015年11月09日
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保証会社トラブル・・・正直怒ってます
保証会社の担当者との打ち合わせが始まりました。そこで初めて告げられたことは、物件が売買等によるオーナーチェンジがあった場合、保証契約は以下のようになるということでした。(1)現在までに滞納の履歴が数回ある契約者は、現契約期間が終了すると更新はしない(2)その滞納履歴がある契約者の代位弁済は、債務が確定しないと支払わない(3)1回の滞納履歴がある契約者は、更新時の事務手数料は支払わない(4)代理店契約をしないと代位弁済請求は受け付けないわかりにく内容かと思いますので順を追って説明すると(1)滞納による代位弁済が数回行われている履歴がある契約者は、現契約期間が完了したら保証の更新はしないということです。賃貸借契約が更新されても、保証会社の保証は更新されません。5棟目の対象となる契約者は2名います。そして、(2)に続くのですが、その2契約については代位弁済をしても債務が確定しないと支払わないということなんです。最悪の場合、1か月滞納が発生し代位弁済請求をしても払ってもらえず、2か月、3か月滞納が続き訴訟で強制退去となって債務額が確定して初めてすべての滞納額が支払われるということです。ここで問題なのは、現契約期間のうちにそれがすべて完了すればいいのですが、例えば、契約満了3か月前から滞納が続き契約期間が終了しまえば、保証会社からはなにも支払ってもらえません。その後の対応も含めすべてこちらのリスクで進めることになります。(3)については、私も管理会社も手数料をいただかないことには理解しました。(4)についても問題ありません。(1)と(2)については、昨年からそのような対応を始めたそうですが、特にアナウンスはしていないとのこと。仲介の担当者に聞いてみても、知らなかったと言ってました。（保証は引き継いでもらえると確認してました）決まりであれば仕方ないと思い保証が更新されない2契約者のうち、1契約は連帯保証人があり、実質1契約のみ他の保証会社を探すが連帯保証人をつけてもらうか考えるということにしました。そして、その日は代理店契約書のひな形を頂き、社内で契約内容を確認するということで打ち合わせは終了となりました。ここで、保証会社の話はおわると思ったのですが、、、
2015年11月07日
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5棟目購入で、保証会社のトラブル発生
5棟目の入居者には、連帯保証人ではなく保証会社に加入していただいてる入居者さんがほとんどです。そのため、連帯保証人がついている契約は少ないです。現在ではこの賃貸借契約状態は珍しくなく、物件購入時も仲介会社を通して連帯保証人及び保証会社の加入の有無を確認して購入しました。この保証会社は横浜に本社があり、さいたま市に支店がある比較的小さい保証会社です。何度か耳にしたことはありましたが、実際に利用している契約は初めて見ました。購入後、売主さん（厳密には仲介会社が賃貸斡旋をすべて行っていて保証会社加入手続きもしていたので、仲介会社の担当者）より保証契約書をいただき、早速、保証会社へ連絡をし、オーナーが変更した場合の手続きをお願いしました。すぐに営業の担当者より連絡があり、管理会社だ代理店契約を行う必要があるということで担当者に勤め先の管理会社まで来ていただきました。ここで、いろいろな条件が付きつけられました。
2015年11月06日
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銀行開拓その３
次に東日本銀行です。こちらも宇都宮の支店の担当者を紹介していただきました。決算資料等をお送りし、数日後、担当者より連絡がはいり、審査に入っているとのことでした。そして、1週間後、会社の本店がある自宅近くの支店より連絡が入りました。その内容は〇ソシアルビルでも融資は可能〇担当する支店は、本店の一番近い支店となる〇宇都宮の物件はエリア外〇ただし、首都圏の物件であればぜひご相談ください。上記のようなお話がありました。やはり、宇都宮の物件は融資ができないそうです。ただし、群馬銀行と違うのはエリアが合えばぜひ相談してほしいということでした。融資条件も、エリア以外は相当柔軟に対応いただけそうな感触で、一度直接相談に行ってみようと思ってます。
2015年11月05日
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銀行開拓その２
まずは群馬銀行です。栃木県内の支店の担当者を紹介していただきました。管理会社の社長曰く、話をした感じは良い感触だったそうです。すぐに担当者へ連絡を取り、決算書・確定申告書等の資料を郵送でお送りしました。自己資金や所有物件の説明をし、返事を待ちました。1週間・・・2週間・・・3週間、、、、なにも連絡がありません。質問すらありません。ダメ元で審査を依頼してますので期待はしてませんが、融資できないならできないで、連絡は欲しいところです。とにかく3週間が過ぎましたし、ダメなら次に行きたいので連絡してみました。その返事は、、、、「本部稟議になっています」とのことでした。でも、担当者の雰囲気がおかしいです。やる気が感じられません。「あ、もう駄目だな、、、」という雰囲気が電話口からでも感じられました。そして、その電話から1週間後、再度連絡がありました。もちろん、融資できないとの返事です。理由は、「社長の会社の住所では物件が宇都宮にあっても債権管理ができない。よって融資ができない」とのことでした。地銀や信金のよくあるお断りの返事です。何度も聞いたことのあるフレーズなので、あまりがっかりもしませんでした。実は以前も自宅に一番近い群馬銀行の支店へ行きましたが、その時も自宅がエリア外と言われてしまい、先へ進みませんでした。ここまで結果が出ましたので、管理会社の社長より次の金融機関である東日本銀行を紹介していただきました。
2015年11月03日
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ソシアルビルの銀行開拓
所有しているソシアルビルの管理会社の社長から物件が紹介されました。今回もソシアルビルです。JR宇都宮駅と東武宇都宮駅の間にその物件はあります。物件の大きさは相当大きいですが、値段はかなりの値ごろ感があります。というのも、任意売却なのです。現在の所有者さんは借入金の返済ができる状況ではなく、物件にはエレベーターがありますが、それも止まっており、最上階は雨漏り。１，２階だけ改装をし、その状態で利回り１０％の売値です。物件価格だけでは修繕費用は含まれてませんので、物件価格プラス1500万円は必要とのことです。それで、だいたい満室利回り26％です。これくらいだと、ソシアルビルとしてはちょっと手を出しにくい感じです。ただ、今後も宇都宮エリアの物件の購入を考えると金融機関の開拓はしておきたいので、管理会社の社長より金融機関の紹介をいただきました。ソシアルビルなので、少し難しいと思いますが、現在すでに所有してますのでトライしてみました。初めに群馬銀行次に東日本銀行です。詳しい内容は明日以降書きたいと思います。
2015年11月02日
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5棟目の滞納者
5棟目の話題が続きます。この日のブログに書きましたが、ゴミ置き場を掃除しているときに、入居者のご夫婦が「お疲れ様です」と話しかけてくれました。以前からゴミ置き場が汚い状況で、何度か掃除をしていただいたこともあったそうです。今後はこういうことがないようにしますとお伝えし、掃除を進めました。その後、初めての家賃入金日。ある入居者から電話があり、「今日までの家賃、払えそうにないから来月まとめて払うよ」と言われました。そうですか、わかりました！と答えるわけにはいきません。実は、この物件は自分の勤めている会社で管理をお願いしてます。管理会社に物件のオーナーが勤めている感じです。すぐに督促担当者へ電話を代わってもらい、話をしてもらいました。ここで、この入居者が、ゴミ置き場を掃除していた時に話しかけてくれた夫婦の旦那さんだということがわかりました。電気関係の職人らしいのですが、このところ仕事がなく、払えないということでした。そうだとしても、1か月分を待つ理由にはなりません。連帯保証人に相談をしてまた連絡をお願いしたそうです。そして、3日後、、、また入居者本人より、今日連帯保証人が振り込んでくれたので確認をしてほしいと連絡が入りました。入金確認をすると、、、入金されてました。一応、今回はこれで滞納解消ですが、次月はどうなるか、、、その次月は一昨日の30日だったのですが、やはり入金は無かったようです。また督促をする必要がありますね。本当は、この入居者には保証会社がついてました。しかし、代位弁済を請求できないのです。その理由はそのうち、ブログに書きたいと思います。
2015年11月01日
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自販機設置場所を作る
5棟目の物件の敷地内に自動販売機を設置したいのですが、場所がありません。ただ一か所、エントランスの横に草が茂っている花壇があり、そこを無くせば自動販売機を置けるスペースが生まれます。屋外用の電源コンセントもすぐそばにあり、設置場所としてはとても良い場所です。早速、工務店を経営している友人に見積もりを依頼し、税込みで16万円との回答がありました。すぐに施工を依頼し、昨日、工事完了とのことで見てきました。自動販売機一台分プラスゴミ箱を設置しても十分なスペースが出来上がっていました。その場所を眺めていると、一人の入居者の方が建物から出てきました。挨拶をし、ここに自販機を置きますよ〰、とお話をしていると「ペット可になりませんよね？？？」と質問されてしまいました。基本、単身者用のマンションなのと、現時点で許可をしておらず、途中からペット可としてもトラブルになる可能性があると説明をして納得してもらいました。とてもがっかりされていましたが、、、あまりにも空室が埋まらなければ、考えてみてもいいかなと思いました。
2015年10月31日
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楽待の一括査依頼 その後
10月中に査定を依頼した物件を売却するか決める予定ですが、なんと、昨日、連絡がなかったC社より、突然、査定書がメールで届きました。査定依頼から半月以上経ってます。どんな内容か査定書を見てみると、かなりきちんとした査定書が出来上がってました。そして、肝心の査定額ですが、、、、開けてびっくりの一番高い金額で、15,000万円をちょっと超えた金額が提示されました。色々と理由も記載されてましたが、積算評価が物件周辺の売買実績による評価であるため、かなり高く評価されてました。それが金額を釣り上げている状態となってます。そこまで高く売れるのであれば、すぐにでも売り出したいのですが、さすがに、、、他の4社から比べるとちょっと無理があるかな〰と感じてます。ということで、結論は1億～1億5,000万円の間で売れるということになりました。ここまで幅があると、どうすりゃいいのかわかりません。
2015年10月30日
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楽待の一括査依頼
楽待一括査定依頼を利用してみました。机上査定という査定方法です。依頼をしたのは昨年3月に12,500万円で購入した横浜市青葉区の物件です。築28年、RC造、ファミリータイプ9部屋。一般的な方法での土地建物の積算評価は14,500万円程度です。その場合の利回りは７％を切ります。ということで、ギリギリ７％を超える14,000万円を希望価格として以下の不動産会社に依頼しました。電鉄系1社銀行系1社投資専門の会社3社（A社、B社、C社）一番接触が速かったのは、電鉄系の会社です。査定依頼をしたのは夜の9時頃でしたが、翌日の朝には現場を見てきてくれており、電話連絡も査定依頼翌日の午前中でした。レントロール等の資料もほしいとのことでしたので、すぐにメールで送り、その翌日には根拠も含めた査定結果を知らせていただけました。その結果は14,000万円で十分売却できるというものでした。次に接触があったのは、投資専門の会社A社。こちはらメールでですが、物件の詳しい資料が欲しいとのことでしたので、こちらもすぐにメールで返送。ただし、査定には時間がかかり、査定依頼から一週間後に詳しい査定書とともに回答がありました。その解答は、1億前後が妥当という回答でした。間違っても14,000万円では売れないという説明もありました。投資専門の会社A社に少し遅れること、銀行系の会社からも電話で連絡がありました。こちらは、レントロール等のオーナーが所有している資料のほか、現地を確認するのはもちろん、役所も回って確認するという、机上査定とは言えない本格的なものでした。回答は5日後で、こちらは電鉄系の会社に近い回答で、14,000万円で十分売却可能との回答でした。次に、査定依頼日より2日遅れで連絡があったのが投資専門の会社B社こちらは、購入活動でいつもお世話になっている担当者より、電話がありました。その場で、希望金額は難しいとの回答がありました。査定額としては、投資専門の会社A社と同様の1億前後が妥当との回答でした。そして、最後の投資専門の会社C社。といってもそのC社。なんの連絡もありませんでした。したがって、回答もなしです。残念です。結果として、14,000万円の売却希望に対し、可能 2社（電鉄系、銀行系）不可能 2社（投資専門の会社2社。ただし、1億前後なら可能）という結果になりました。よく言われる、とにかく高い数字を提示して専任を勝ち取る、、、ということも可能性としては０ではありませんが、1億と回答してきた会社には共通点がありました。それは、前提がスルガ銀行なんです。この築年数だとスルガ銀行しか相手にしないと断言されてました。それに購入者はフルローン前提。A社もB社もそれ以外の金融機関はまったく考えていない様子がよくわかりました。それに対し、電鉄系と銀行系は、積算評価や収益還元だけでなく、土地の広さ（200坪）を十分に評価し、見込み客はサラリーマンではなく、それ以外のお客さんをターゲットにしている様子でした。想定している金融機関もスルガ銀行ではないそうです。（聞いてみたところ、スルガ前提は基本的にはやらないそうです）これ以上は実際に売りに出してみなければわかりませんが、いろいろと面白い結果になりましたので、査定をしてみて良かったです。実際に売るかどうか、、、これはまだ悩んでます。
2015年10月26日
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ストリートビューから修繕依頼
何気なく所有している物件のストリートビューを見てました。たまに更新されるので、新しい写真が掲載されているのを確認して楽しんでます。撮影年月も画面に表示されているので、いつ撮影された写真かわかります。札幌のビルを見てみると、新しい写真に更新されていました。一昨年、大規模修繕工事を行い外壁がきれいになったので、撮影年月を見なくてもすぐに更新された写真ということがわかりました。しかし、、、です。外壁の所々が縦に汚れがついています。こんな感じです。どう見ても、外壁工事から1年半で起こる現象ではないです。すぐに管理会社へ連絡し、施工した会社へ確認してもらいました。もちろん、結果は再度該当箇所については修繕を行ってもらえるとのことでした。前回の大規模修繕工事が2度目の塗装であったため、このような現象が起きたと、施工業者は言っているようですが、そいういうのも含めて工事をお願いしているので、言い訳にはなりません。それにしても、ストリートビューを見て気が付くとは思いませんでした。こちらは首都圏に住んでますし、頻繁に確認することができません。ストリートビューにこんな使い方があったとは、、、とても助かりました。
2015年10月06日
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ゴミ置き場の清掃
新しく購入した物件のゴミ置き場は、分別がされておらず、そうとう汚い状態です。こんな感じです。これを自分でなんとかします。ゴム手袋、ゴミ袋、水道ホース、ゴミ分別表。これらを揃えて、いざゴミに手を入れます。一つ一つのゴミ袋開けて、内容を確認し、分別表にしたがってゴミを分けていきます。基本的に、ペットボトルと缶・瓶が混ざって収集してもらえてないゴミが多かったですが、奥の方には、燃やせるごみに入れてはいけないゴミが入っていて収集してもらえてないものもあり、その周辺は、、、ゴ〇ブリや見たくない虫等がわんさかいました。ここで、逃げてはいつまでたっても終わりません。とにかく必死で分けます。時間にして2時間ほどはかかりました。分け終わったゴミ置き場はこんな感じになりました。すぐに捨てられないものは横によけておきます。あとは、分けたゴミを当てはまる収集日に出していけば一応は完了です。しかし、きっと注意喚起をしなければすぐに元に戻ってしまいますので、入居者に対し、啓蒙活動をしていこうと思います。
2015年09月30日
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栃木県の大雨
先日の栃木県の大雨、すごかったですね。宇都宮市内に所有しているソシアルビルが心配で、なかなか寝れませんでした。鬼怒川上流で大雨が降り続いていましたし、宇都宮市内を流れる田川も氾濫寸前になっているのがネット上に出ていました。心配していた通り、翌日、管理会社からの連絡があり「残念ですが、漏水が発生しました」とのことでした。7階建てなのですが、3階から6階の換気口から雨が入り込み、ひどい状況ですと説明されました。また、雨樋が外れ、隣の建物に雨水を浴びせているという状況も説明されました。すぐに直す必要があります。いくらかかるのでしょうか？？？梅雨時期から秋の終わりまで、栃木県の天気を気にしてますが、群馬県と栃木県境で雷雲が発生して大雨となり、それがそのまま宇都宮市内に移動してくるというのを何度も見てきました。栃木県内では竜巻の発生もありますので、気象に関する災害の発生が多い地域と感じてます。そろそろ外壁塗装の時期ですし、これも併せていくらかかるのか？利回りは高かったのですが、利益はほとんどでてない物件になってます。
2015年09月13日
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現地でのBM会社との打ち合わせ
購入した物件のBMをお願いする会社の担当者さんと現地で打ち合わせを行いました。この物件はエレベーターなし、受水槽ありの物件で、消防点検、受水槽点検、日常清掃をお願いしました。担当者さんが、物件の隅々まで確認してくれたところ、いくつかの懸念を指摘されました。１、給水管が２０ｍｍで相当細く、しかも老朽化が激しい２、ポンプも竣工時から交換されている跡がなく、いつ壊れてもおかしくない３、排水管も全体的に老朽化がきている４、３階のベランダ排水が詰まっているようで、水が流れず溜まっている４以外はどれも築年数（２８年）から見れば当たり前のことなので、今後の改善点として少しずつ直していこうと思います。参考までに水道の直結直圧工事についても聞いてみましたが、給排水管の老朽化の改善として最善の方法とのことでしたが、やはり、前面道路から給水管を引き直す必要があるそうなので、相当な金額かかかりそうとのことでした。お金、かかりそうですね。
2015年09月07日
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無事、決済が終了
昨日、予定通り決済が終了し、物件の所有権移転続きが行われているところです。とにかくホッとしました。約１年ぶりの物件購入です。それから買い付けをいれて、融資内諾をもらっても、買いあがられたり、売主の心変りがあったり、いろいろなことがあって購入することができませんでした。ただ、この物件に関しては、時間はかかりましたが、わりとすんなり購入することができました。その大きな要因は、元付の業者へ直接連絡をとったからでした。そうです、両手仲介です。この物件を初めて見たのは、レインズでした。（登録当日に見つけてます）専任で登録されていたので、つづけてアットホームを検索すると、その不動産会社が物件を掲載しており、すぐにアットホーム経由で資料請求をしました。翌週、担当者と現地で待ち合わせをし、内見等を行いました。その際、他に２人、この物件を検討されている方がいて、一人は買い付けを入れてきているとのことでした。ただ、、、その他の２人は買主側として仲介業者が入っているそうで、できれば、両手で手数料をいただきたいので、売主さんには私を押していただけるとおっしゃっていただけました。目論見通りです。一度は付き合いのある不動産会社経由で資料をもらおうかと思いましたが、そうせずに良かったです。とはいえ、買いあがられたりすることもありますし、売止めになることもあります。融資審査は進めておいて、売主さんの出方を時間をかけて待っていました。そして、買い付けから３週間後、売主さんより私へお譲り頂けるとの連絡が入りました。それから、いろいろと準備をし、昨日、晴れて決済を迎えられました。いやいやほんとにホッとしてます。ワクワクもしてますね。しかし、手元の資金が少なくなったので、しばらくは購入を控えないといけないのが残念です。
2015年09月01日
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決済へ向けての準備
今月末の8月31日が決済日となってます。決済に向けていろいろと準備を行ってます。法務局での書類申請、銀行への入金、管理会社との打ち合わせ。火災保険の加入手続き、承継通知書の作成。細かい作業はもっとあります。今回の物件、給湯器とエアコン、モニター付きインターホンはリース契約となっていて、それを承継することが売買のお条件となってました。元々は10年の契約で、あと8年残っています。リース会社へ、決算書等の書類を送っていて、本日、無事に承継の契約書が届きました。これで、当日を迎える準備が整った感じです。
2015年08月27日
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金消契約
先週、金消契約を終わらせてきました。手続き自体は30分程で完了。そして、契約内容を再度確認すると、、、元金均等返済となってました。基本的に、キャッシュフロー重視なので元利均等にしてます。なので、元利均等をお願いすると、その銀行では、法人融資の場合、元金均等しか扱っていないと判明。いくらなんでも、なにも確認をしなかったこちらの責任です。金利が0.985％（3年固定）なので、元金均等と元利均等の返済額の差は4万円ほど。これが、金利２％だとしたらかなりの差になったと思うと背筋が凍りました。もちろん、元利均等でお願いしました。キャッシュフローが減りますが仕方ありません。
2015年08月25日
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5棟目購入
6月のある日、何気なくレインズを検索していると、神奈川県内で私鉄駅徒歩4分、1億を少し超えた物件が掲載されました。元付の不動産会社を確認し、at homeで調べてみると、こちらにもその物件が写真付きで掲載されているのを発見。すぐに資料請求を行い購入へ向けて動き出しました。それから約2か月間、色々と調整がありました。結果、先月、売買契約を完了し、融資の内諾も頂けて、来週金消契約を行う予定です。やっと5棟目を購入することができます。思い起こせば、昨年から買付を入れて融資内諾を頂けたのに購入できないこと3件。この売り手市場では半ばあきらめていましたが、タイミングや縁で購入することができるんだなぁと感じています。
2015年08月13日
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屋上防水工事
退去申し込みから1か月後、予定通り、解約となったのですぐに屋上防水工事を施工していただきました。とくにトラブルもなく、とてもきれいになった屋上の写真と請求書が届きました。これで10年は大丈夫でしょう。雨漏りがなければ、退去はなかったでしょうが、いずれ、屋上防水工事は行わなければならなかったですし、遅かれ早かれ、退去は免れられなかったでしょうから、退去は仕方なかったと思ってます。
2015年05月14日
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屋上防水の見積額
2社から上がってきた屋上防水の見積額は210万円と218万円でした。あまり差がでなかったということは、見積金額は妥当と思いましたので、ほんの少し安い210万を提示していただけた、管理会社経由でいただいた会社に依頼をしました。そこで、問題が発生しました。雨漏りがした最上階の部屋にお住いの契約者さんの奥さまが化学物質にアレルギー症状がでるということで、工事は待ってほしいとお願いされたのです。数年前、約５０メートルは離れている隣のマンションで屋上防水工事を行った時も、アレルギー症状が出て入院したそうです。自分の部屋のすぐ上で工事を行ったら確実に入院です。こまったなぁ、、、と思っていたら、、、なんと、退去申し込みをされてしまいました。でも、仕方ないですので、引き止めず退去後に工事をすることにしました。雨漏りがなくても工事をする時期はすぐでしたし、その時も、退去となったでしょうから、とにかく雨が降らないこと祈って退去日を待つことになりました。
2015年04月27日
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雨漏りの連絡
昨年１１月頃、横浜のマンションの管理会社より連絡が入りました。最上階の入居者から、天井から水が漏れてくると電話があったそうです。最上階ですから、給排水管からの漏水は考えづらく、屋上からの漏水だろうと思いました。実際に現地を確認してもらうと、やはり屋上防水からの漏水との報告を受けました。実は購入するとき、前のオーナーから１年ほど前に他の最上階の部屋で漏水があり、屋上防水をほんの一部補修したと情報をもらってました。写真でしか見てませんが、その屋上防水の状態は、すぐにでも全面で施工しなければならないほどでしたので、すぐに管理会社に屋上防水工事の見積書をお願いしました。また、他にもつてを伝って、他の業者にも見積もりを依頼することにしました。
2015年04月20日
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突然の電話
そろそろ家の庭の雑草が伸びてき始めました。横浜のマンションは建物の面積より草が生える面積が大きく今年は草刈りをした後に、防草シートを敷こうと思ってます。とはいえ初めてのことなので、家の庭で練習をし、横浜のマンションでも敷いてみようと、ホームセンターで防草シートを選んでいるちょうどそのとき、まだ保証協会からしか借りていない地銀の担当者さんから電話が入りました。なんだろう？と出てみると、折り入ってお願いがあるとのこと。もしかしたら、定期預金のおねがいかな〰？？？と思っていたら、「法人用のVISAカードを作ってくれないですか？」とのことでした。もちろん、それくらいお安い御用なので、すぐに買い物を終わらせ地銀の支店にお邪魔して手続きをしました。そこで、融資方針などのお話をさせていただきました。こういう関係も大切だなと思いました。
2015年04月16日
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まずは保証協会の融資制度から 続き
保証協会の制度融資に時間がかかった理由は、保証協会担当者との面談があったからです。こちらから保証協会の事務所まで出向くと言ったところ、法人の本店まで来て面談する必要があるとのことでした。もちろん、問題ありませんので来ていただき、融資内容の確認や会社の内容などを説明させていただきました。その後、満額の内諾が出て、融資が実行されました。申し込みから１か月近くかかりました。１年間、保証協会の融資を利用すると、さらに融資制度が広がりますので、これを狙っています。景気が悪くなり、プロパーが難しくなっても、きちんとした経営を行っていれば、保証協会での融資が利用できるのでは、、、と思ってます。
2015年04月13日
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売り止めではなかった
この日に書いたブログの物件、本日、私が購入しようとした金額から約６０００万円も高くなった値段でレインズに載ってました。売り止めではなく、他の方に売っていたみたいですね。売主にとっては良いことでしたし、そもそもかなり安い金額で私のところに話がきたので、こういうこともあるとは思ってました。ただ、現在の売主がどうも不動産業者(宅建業者）ではないようです。一般の方が購入して転売益を狙っているのか、、、さて、気持ちを切り替えて物件を探したいと思います。
2015年04月11日
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まずは保証協会の融資制度から
昨年、保証協会の融資制度を利用して４００万ほど融資を受けました。いきなり初めての金融機関に１億や２億の融資をお願いするよりも、とりあえず実績を作るという意味でトライしてみました。札幌に所有している物件の駐車場部分をロードヒーティングにするために２４０万円。運転資金に１４０万です。問題は、本店が東京で物件が札幌の物件ということです。事前に東京信用保証協会へ電話をし、札幌に所有している物件の設備資金での融資は可能か聞いてみました。電話口に出ていただいた方ではわからなかったらしく、後ほど電話をもらえるということでしばらく待っていると、折り返しの電話がありました。歯切れは悪いのですが、保証対象ということが確認できました。次に、自宅近くの地銀へ電話をし、自治体の融資制度を使って融資を受けたいと伝えたところ、すぐに融資相談に乗っていただけるとの返事をいただきました。利子補給がありますので、ほとんど無利子で融資を受けるようなものです。担当者さんも、札幌の物件での設備融資が可能か懸念されてましたが、事前に確認済みということを伝えると、すぐに融資審査をしていただけました。すぐに結果がでるもと思ってましたが、結構時間がかかりました。
2015年04月09日
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同じ売主？？？
高松の物件は、売主海外旅行のため、現在、すべてが止まっている状態です。そんな中、高松のほかの業者から物件の紹介がありました。概要を聞き、とりあえず資料を送ってもらいました。築２０年を超えていたので、大規模修繕の有無を確かめるために質問をしたところ、売主は旅行に出ているとのこと。「？？？？、もしかして？？？、買い付けを入れたあの物件の売主が所有している？？？」ということで、いつ位に戻られるか質問をしています。その売主は高松市内に複数所有されているということは確認ができております。回答が楽しみ？です。
2015年04月07日
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あやしい動き
高松の物件の売主さんは明日から海外旅行へ行かれます。その前に、私からの買付証明書を渡しに本日、仲介の担当者さんが売主さんに会ってきました。その結果。売渡証明書と賃貸借契約書の開示をお願いしたところ、まあ、海外旅行から帰ってきてからにしましょう、、、と言われたそうです。売渡については、それでも良いと思いますが、賃貸借契約書の開示については、すでに仲介さんにコピーがあるそうなのでそれを私に見せる許可をするだけなのですが、、、どうも、雲行きがあやしいです。いままでと対応や雰囲気が変わってきていると仲介の担当者さんが言ってました。長く開いていた１階の店舗が埋まり、滞納が１店舗あったとしても、年間家賃が300万円程増えています。たぶん、売るのがもったいなくなったのだと思います。このまま今月末まで飼い殺し気分にされるのは本当に気分が良くないのですが、待つしかなく、どうにも動けません。ということで、どうしたものか、、、と考えています。
2015年04月04日
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買付申込書を入れたのにショッキングな出来事
高松の物件に買い付けを入れました。いろいろと思うところはあるにしても、まずは買い付けを入れないことには詳しい情報はいただけません。先ほど、夜にメールで買付証明書を送った後、すぐに担当者から連絡がありました。届いたという連絡かと思い、電話に出てみると、、、なんと異動が命ぜられて、高松からいなくなるということでした。売主さんとのやり取りを長く行ってきた担当者がここにきて変わるとは、、、この案件、大丈夫なのでしょうか。かなり心配です。
2015年04月02日
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聞いていない滞納
今回高松で購入を検討している物件は、1階が店舗になっています。3店舗入る間取りとなっていて、満室と聞いていました。ところが、以前から入居している店舗が今年の1月から滞納をしていると今になって売主が言ってきました。そんなこと、なぜすぐに言わないのか理解できません。現状の家賃は相場より高く、退去となれば確実に下がります。もちろん、そんなことはわかっているのですが、3か月も滞納があっての話であれば、海外旅行に行くことや今回の滞納のことでもわかるように売主さんの適当さがよくわかりました。そして、昨日、売主さんが滞納者のところへ話をしに行ったらしいのですが、3か月も滞納しているにもかかわらず、退去をしたくないといっているそうです。元々は売主さんが始めた飲食店で、知り合いに居ぬきでその店を譲ったらしく知らない仲でもないので、強く言えない、、、と言っているそうです。滞納者を抱えたまま、物件を購入するか、断念するか、条件を付けるか。時間はありますので、ゆっくり考えたいと思います。
2015年03月31日
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こまかい調整
融資内諾が出たということで、売主さんとの交渉を本格的に始めました。入居者の質問、建物の質問、それ以外の質問をエクセルにまとめ、仲介の担当者へメールで送りました。決済の時期について、来月末でお願いしたいのですが、売主さんが来月5日から25日位まで海外旅行に行くそうで、5月に入ってからの決済を打診されましたが、5月上旬はゴールデンウイークですし、第2週と第3週は時期が読めない予定が確実に入ります。そもそも、海外旅行という時点で、売却の意思が本当にあるのか、、、一応、満額での購入で買い付けを入れる予定ですし、そうでないことを祈りますが、売主さんの海外旅行。売りたくなくなったときや条件が合わない時によくありますよね〰。ということで、少し仲介の担当者を揺さぶってみようと思います。
2015年03月27日
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融資審査の結果がでた
驚きました。フルローンで融資内諾となりました。自宅のある都内から遠い高松市内の物件。いままでも、遠方にある物件の融資付けで、地銀の融資審査はすべて玉砕してきました。今回も、地銀の主になる地域に住んでいませんので、断られると思ってました。それが、2億近い金額のフルローンです。好景気もここまできたのか、、、という位ゆるいのかも知れません。もちろん、融資が出やすい決算書の作成に心掛けてきましたし、自己資金もそれなりに用意してあります。（諸費用だけでも1400万円位かかります）多少気がかりな点もありますが、それは一つ一つ解決して購入したいと思います。この地銀さんと付き合うことによって、今後は四国だけでなく、関西、中国地方、福岡の物件も狙えることになります。契約・決済まで慎重に進めていきたいと思います。
2015年03月25日
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税務調査の結果
税務調査の結果です。税務調査から1か月半が過ぎたころ、税理士の先生より税務調査の結果の連絡がありました。結果は、税理士の先生が間違えた消費税の申告のみで、10,000円で終わりました。ということは、税理士がそれを間違えてなければ、指摘される個所はなかったということになります。税理士の先生と税務署の職員は、調査日後もいろいろとやり取りがあったそうで、先生からすれば他にも指摘されるのではないかと思っていたそうです。それにしても、きちんと申告してれば、怖いものではないとわかりました。
2015年03月23日
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税務調査2日目
税務調査2日目。この日も午前中から帳簿を見ながらの調査でした。昨日の午後と変わらず、会話の中心は税理士の先生と税務署の職員で、コピーがほしいとか、賃貸借契約書の内容になるとこちらが答えるという感じでした。税務署の職員の方もとてもフレンドリーで若い方でしたので、楽に調査を受けることができました。そして、夕方4時近くになって税務署の職員が今回の調査の目的を教えてくれました。物件の購入や大規模修繕が続いた為、消費税の還付を昨年だけでも4回ほど行ったので、主な調査は消費税の調査であるということでした。消費税の還付は、申告すれば還付されますので、詐欺がたま〰にあるらしく、その為の調査だったとこのと。もちろん、きちんと申告していますし、払うものは払ってますのでこちらとしては心配することは一つもありません。今後は、税務署に持ち帰って質問などがあれば再度連絡をいただくことになりました。といっても、税理士の先生へ連絡がいくそうなので、先生でわかることであればこちらには連絡はありません。コピーとして税務署職員に渡したものは、〇各物件の賃貸借契約書（1部屋分だけで、すべてではない）〇大規模修繕の見積書、請求書、領収書（ないものは振込み票の控え）〇修繕費の元帳〇金額の大きい領収書〇売買契約書これくらいで、あとは税理士の先生からお送りするものがありました。過ぎてみれば、短い2日間でした。
2015年03月22日
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物件調査で高松へ
昨日、日帰りで高松の物件調査へ行ってきました。朝一番の高松行の飛行機に乗り、9時30頃には高松駅に到着。仲介会社と10時に約束をしているので、商店街をウロウロしました。もっとさびれていると思っていましたが、再開発？されているような地域はかなり良い雰囲気でした。物件も多少きがかりなところもありましたが、融資が承認されたら購入したいと思います。夕方までに保育園に息子を迎えに行かなければならないので、、高松発13時45分の飛行機で羽田に戻りました。ほんとのとんぼ返りです。便利な時代ですが、おいしいものも食べられず、今度来るときはもっと時間に余裕がある時に来たいです。
2015年03月21日
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税務調査１日目
税務調査当日。調査は２日間で午前１０時から午後４時まで行うそうです。９時３０分には税理士の先生が到着。その後１０時になったのですが、肝心の税務署の職員が来ません。２０分ほど経ったところで、電話がなりました。なんと、住所を間違えていて、本店の自宅のあるこの場所から一駅となりのところにいるそうです。すぐに場所をお教えして、１１時前に到着されました。１日目の午前中は、会社の概要や取引先の聴取。メールのやり取りなどを確認したいとのことで、パソコンの画面を見ながら、「この会社は仲介会社で、、、」とか「この会社は修繕をお願いしている会社で、、、」などと説明をしました。その際、しつこく、ゴルフに行ったりする仲の会社社長はいないか（ゴルフはやりません）普段一番なかのよい会社はどこですか（みんな仲がいいです）そんな内容の質問を聞かれました。すぐに、仲の良い会社と悪いことをしていないか当たりをつけているようにわかりました。あれだけしつこく聞いたら、誰でもわかります。なにもないことを丁寧に説明しました。午後からは、実際に帳簿や申告書を見ながらの調査です。ここからはほとんど税理士の先生と税務署の職員とのやり取りです。私の仕事は、コピーがほしいと言われれば、コピーを取り、賃貸借契約の内容を聞かれれば、答える。それくらいしかありませんでした。ここで、消費税の申告について、税理士の先生のミスが発覚。修正申告が必要との指摘を受けました。といっても10,000円くらいのものですから、全然問題ありません。そんなこんなで、１日目が終了。初めての調査1日目はどっと疲れましたが、思ったより大変ではないな、、、と思いました。
2015年03月19日
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税務調査の準備
じたばたしても仕方ないので、まずは税理士事務所から事前に届いた通知書を確認。昔と違い、どういう調査をするか、事前に税務署から連絡があるそうです。過去3年分の帳簿、賃貸借契約書、売買契約書等を揃え、わかりやすいようにまとめました。こういうことがあると、ちゃんと資料が揃っているか確認するようになります。すべて揃っていることも確認できました。税理士の先生が懸念している個所は、〇物件購入時、売却時の土地建物按分〇大規模修繕などの資産及び経費計上上記2つに指摘が入る可能性があるのでは？とのことでした。もちろん、税理士の先生がしっかりとみてくださってますし、当日は先生も立ち会っていただけますので、大船に乗った気持ちで当日を迎えることにしました。
2015年03月17日
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税務調査が入る
先々月、1月の中旬に、顧問税理士から携帯電話へ電話がありました。なんだろう？と出てみると、、、税務署から税務調査を行いたいとの連絡があって、日程を調整したいとのことでした。2日間、本店登記している自宅で行いたいといわれました。もちろん、拒否することなんてできませんし、逃げることもできません。1月下旬の2日間で調査をすることになりました。税務調査、この調査の前は、父が亡くなって相続税が発生した13年前に一度だけ経験してます。経験しているといっても、税務署が相続税申告書を確認して税理士に確認するだけでしたので特に印象があるものではありませんでした。調査当日までいろいろ準備が必要です。当日が近づいてくるにしたがい、落ち着かなくなってきました。
2015年03月16日
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金利変更の契約
昨日、午後から信金の支店へ出向き、金利変更の手続きを行ってきました。固定3年で1.45％もっと粘ればもう少し良い条件になったかとは思いますが、今後の取引もあるので、この条件で契約しました。その後、いろんなお話をさせていただく中、金利交渉を行う方が多いが、具体的な借り換え提案をしてくる金融機関がない限りすぐには応じることはないということがわかりました。定期預金を積み立てたり、そのほかの金融商品を購入したりと、アピールは必要となるみたいです。稟議を挙げても、「まあ、まずは定期預金でもしてもらってから、、、」と言われてしまうそうです。今回の金利変更は、いままで500万円ほどの定期預金をしていたのでそれがプラスになったことと、他の金融機関から具体的に借り換え提案を受けたということで、すんなり承認を受けられたようです。
2015年03月14日
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決算書の質問
高松の物件の融資審査で質問があるとのことで担当者から連絡がありました。現在、支店稟議は通過し、本部稟議となっているとのことです。担当者は稟議が承認されれば月内決済を希望されています。ただ、現在、購入予定の物件には公庫の抵当がついてます。公庫の抵当を外す場合、2週間程度の時間が必要のようで、そうなると少なくとも、来週早々には結果がでないとどうにもなりません。売主・買主・仲介は来月でもいいのですが、そこが心配です。
2015年03月12日
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稟議承認
昨日のブログで、金利交渉の結果待ちと書きましたが、その5分後に信金の担当者から返事がきました。稟議承認となったそうで、変更の契約に来てほしいとのことでした。明後日金曜日に変更の契約に行ってきます。これで、毎月の支払が3万円減り、元金返済が約5万円増えます。借入金がが億超えだと結構な差が出ますので、交渉して良かったです。
2015年03月11日
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金利交渉
信金から借りている横浜のマンションの借り換えを地銀から提案されました。信金からは25年、2％で借りています。それを25年、1.2％でどうでしょうか、、、と。かなりおいしい条件なので、さっそく信金さんへ金利交渉。実際に借り換えるとなるとそれなりにお金もかかるので、金利を下げてもらえるようにお願いしました。ただし、やはりというか、変動で1.5％3年固定で1.45％を提示してきました。ぎりぎり借り換えしないほうがいいな、、、という条件です。でも、それで十分なので3年固定、1.45％を選びました。稟議承認後となるそうなので、あとは朗報を待つだけとなりました。
2015年03月10日
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