2005.01.28
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空室率10%
3部屋中1部屋が4ヶ月空室だと、
空室率＝4÷（3×12）＝11.1%
NOI＝GPI×0.889－経費
で、空室率が10%以上となります。
貸室が2部屋とした場合は、
0.1×（2×12）＝2.4
で延べ2.4ヶ月空室で、空室率が10%となります。貸室が10室の場合は、
0.1×（10×12）＝12
0.1×（n×12）＝1.2×n
で、延べ1.2×nヶ月空室で、空室率が10%となります。
貸し部屋数が多ければ多いほど、空室率が10%となる空室延べ月数が増えます。これは部屋数が多くなれば空室率が10%となる確率が下がることは意味しません。空室となる確率が各部屋1/12と同じなら、部屋数が多いほどその確率1/12に収束するだけです。
ただし、1部屋空いた場合の損失は、部屋数が多い方が少ないです。10部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/10だけ減ります。でも2部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/2になってしまいます。同じ値段で買えるなら、部屋数が多い方が1部屋空室時の損失は少なくてすみます。ファミリーよりもワンルームや1LDKの方が、空室損失だけ見ても有利です。
家賃保証会社は通常10%で家賃保障してくれるそうです（もう少し条件が有利でした）。空室率が10%まで上がることは、めったにないという算段です。実際、ボクがマンションを買うときも、10%で保証してくれる所があると聞きました。空室が10%までいくことはないだろうと強気に考えて、家賃保証に入るのはやめました。この半年間、空室率はゼロですから、当分は10%は下回るのではないかと思ってます。
家賃保証会社が10%で請け負うということは、初期投資段階で、空室率を10%と見積もって投資計画を立てるとよさそうです。初期投資段階で満室で回っている物件での話しです。
[不動産の資産価値を上げる方法 136]
携帯番号をお客様に伝えておく。
オーナーの携帯番号を教えておくことで、何かのトラブルに即座に対応できます。できたら、お客様の携帯番号も教わっておく方がベターです。管理会社で情報が止まってしまうことを、防ぐことができます。苦情があれば、管理会社や水道、ガス、電気屋さん、警察などに電話すればいいだけです。自分で処理できるものは、もちろん自分ですぐに動きます。
ボクは実際に携帯番号を教えていますが、2件しか貸してないせいか、1ヶ月に1回、電話がかかってくれば多い方です。ほとんど電話はないです。最初はしょっちゅう苦情電話がかかってくるものと覚悟していましたが、あまりにも反応がないのでビックリしてます。木造ワンルームアパートでは違うのかもしれませんが。。。
3部屋中1部屋が4ヶ月空室だと、
空室率＝4÷（3×12）＝11.1%
NOI＝GPI×0.889－経費
で、空室率が10%以上となります。
貸室が2部屋とした場合は、
0.1×（2×12）＝2.4
で延べ2.4ヶ月空室で、空室率が10%となります。貸室が10室の場合は、
0.1×（10×12）＝12
0.1×（n×12）＝1.2×n
で、延べ1.2×nヶ月空室で、空室率が10%となります。
貸し部屋数が多ければ多いほど、空室率が10%となる空室延べ月数が増えます。これは部屋数が多くなれば空室率が10%となる確率が下がることは意味しません。空室となる確率が各部屋1/12と同じなら、部屋数が多いほどその確率1/12に収束するだけです。
ただし、1部屋空いた場合の損失は、部屋数が多い方が少ないです。10部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/10だけ減ります。でも2部屋のアパートで1部屋空室が出た場合は、家賃は1/2になってしまいます。同じ値段で買えるなら、部屋数が多い方が1部屋空室時の損失は少なくてすみます。ファミリーよりもワンルームや1LDKの方が、空室損失だけ見ても有利です。
家賃保証会社は通常10%で家賃保障してくれるそうです（もう少し条件が有利でした）。空室率が10%まで上がることは、めったにないという算段です。実際、ボクがマンションを買うときも、10%で保証してくれる所があると聞きました。空室が10%までいくことはないだろうと強気に考えて、家賃保証に入るのはやめました。この半年間、空室率はゼロですから、当分は10%は下回るのではないかと思ってます。
家賃保証会社が10%で請け負うということは、初期投資段階で、空室率を10%と見積もって投資計画を立てるとよさそうです。初期投資段階で満室で回っている物件での話しです。
[不動産の資産価値を上げる方法 136]
携帯番号をお客様に伝えておく。
オーナーの携帯番号を教えておくことで、何かのトラブルに即座に対応できます。できたら、お客様の携帯番号も教わっておく方がベターです。管理会社で情報が止まってしまうことを、防ぐことができます。苦情があれば、管理会社や水道、ガス、電気屋さん、警察などに電話すればいいだけです。自分で処理できるものは、もちろん自分ですぐに動きます。
ボクは実際に携帯番号を教えていますが、2件しか貸してないせいか、1ヶ月に1回、電話がかかってくれば多い方です。ほとんど電話はないです。最初はしょっちゅう苦情電話がかかってくるものと覚悟していましたが、あまりにも反応がないのでビックリしてます。木造ワンルームアパートでは違うのかもしれませんが。。。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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征野三朗さん
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あ エボおやじさん
波乗りニーノの楽し… ｎｉｉｎｏさん
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減らないお財布を持… toms2121さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
極東船長の子供たち… 極東船長さん
３代目大家の家元日… 大シマさん
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