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2020.10.28

登記申請を自分でするには？登記に関するなんで？？「未登記とは」

カテゴリ：登記

物件や土地の登記は、本来所有者が自分で行うものというのをご存じですか？ただ、申請書類の作成、図面、申請書に添付の書類など時間がかかる作業が多いのも確か。ここでは、私が登記申請をするにあたり、疑問だった点に関して解説したいとおもいます。登記申請の所有権移転登記は こちら を。

◆未登記物件について
今回購入することになったのは、土地に2階建ての木造建築の古家が建った物件です。登記簿を調べると、なんとこの土地に昔たっていた建物の登記がそのまま残っていて、現在建っているこの2階建ての木造家屋は登記がない！ということが分かりました。

１．そもそも未登記って？
未登記物件というのは全国に実は相当あって、60万件調査の内、12万件くらいは住所や所有者が不明なんだそう。登記をするというのには2段階のプロセスがあります。まずは「表題登記（表示登記）」建物自体の戸籍！を登録します。次に「保存登記」この物件は私のものです！っていう証明のための権利を登録。本来であれば1か月以内に新築物件のすべての登記が必要で、罰金制度があるらしいですが、罰金を払った人はまずいないと聞いています。それと、保存登記までしていないと権利書（登記簿）は発行されません。

２．未登記物件の税金はどうなる？
未登記＝報告されてない家屋！というわけではなく、ちゃんと市町村から固定資産税はやってきます。これは、私の憶測ですが、工事をする工務店が建築許可書を提出する際に、物件は建てた事実が記録されるからだと思います。地籍調査で、土地の所有者を特定する更新が行われるので、固定資産税が0というのは不動産を所有していれば不可能ですね。

結論からいうと、できます。不動産業を通すと登記をしてから販売になります。ところが個人間の売買では、未登記のまま販売しても、規則違反ではありません。所有権移動の申請さえしていれば、買った側に固定資産税の請求が送られてきます。

４．未登記だとなにが不便？
未登記物件をそのまま買うこと自体、双方合意であれば問題はありません。ただし、今度売りたいときに、建物の登録がない！ということで、次の買い手は不動産銀行ローンを組むことができません。またその時点で、もともとの売主が亡くなってしまっていたら、相続者を探して、登記簿を作成するというような面倒な工程が発生します。

５．未登記かどうか知る方法
土地の評価価格が記されている「固定資産評価証明」の内容から読み取ることができます。
この見本の赤の矢印の部分が「0.00㎡」となってたら、未登記です。

※「固定資産評価証明書」は市役所で発行してくれますが、所有者の委任状がなければ、第三者が受け取ることはできません。

◆登記簿の整理は所有者の義務
私が購入する物件には、土地だけが現在の売主さんの権利になっており、物件は未登記、おまけに昔の登記物件記録が放置したまま。と課題を抱えています。本来、不動産売買では、滅失していない登記があると土地の売買ができないとされていますので、私が将来、売買契約になったときに苦労しないよう、今ちょっと時間と手間をかけて整頓することにします。