2008.11.22
カテゴリ： 中年男のデニムスタイル
知らないと大損します！
最近、私への相談で非常に多くなっている事があります。それは「土地」問題です。自分の土地であれば問題は無いのですが、下町である「江戸川区・葛飾区」は戦災で都心部から逃げ延びてきた方々が「土地をを借りて住んでいる」方々が非常に多いのです。
つまり戦後２０年単位で「借地権」を更新している場合が殆どですので、この周期に近い年には「土地の駆け引き」で大損する場合が出てくるのです。
対戦相手はもちろん地主ですが、地主に知識は無いのでどうしても仲介業者を名乗る不動産業者が出てくるのですが、この不動産業者も「正しい知識」をもっていない場合が多く、いい加減な事を申し立ててくる場合が多いのです。
実を言うと、この時に適用される「借地借家法」は平成４年８月１日施行された「新法」が基準になるのですが、それ以前から「土地を借りている方」は「旧法」が適用されるのです。この辺の兼ね合いと言うのは「昔からの慣例」という部分が多く、トラブルにおける決着は最終的には最高裁で出された過去の判例が基準になってきます。その為「弁護士」でも苦手とする方が多く判定が難しい場合があるのです。
ただし、相対的に言うと「新法」と「旧法」では守られるべき対象者が逆ですので、上記平成４年８月１日以前と以後の「借地契約」では、立場が全く異なると言う事になります。
簡単に説明すると、この「旧法」は大昔の話ですが「横暴な地主」から「土地を借りている弱者」である「借地人」「借家人」を保護しようという目的もあり、造られた法律でる為それら対象者には「水戸黄門の印籠」みたいな効果がある訳です。
ところが、時代が変わりこの「法律の利点」を拡大解釈しバブル期の土地高騰をさせた「悪い原因である」との見解から「地主を守ろう」として改定されたのが「新法」になるのです。
つまり、一番多いトラブルは「旧法」で守られた「借地人」を「新法」適用の「借地人」に変更させたい「地主」と、そこで一儲けしようとする業者が一体となって「弱者」を襲っているのですな・・・。
結果、最近になり我家の廻りも立ち退きを迫られて「空き地」と化した土地が散見されるようになり、前述の２０年周期の「時期が来たな？」と感じさせられるのです。
先ず、「借地人名義」と「建物の登記名義」が同じである事。
つまり、「出て行け」となる訳です。
もう一つ地主サイドが待つ秘策とは、借地の上に立つ「家」の老朽化を待つ事です。戦後６０年以上経過し、住んでいるけれど「ボロボロ」な状態である場合、「建物の朽廃」という項目を当てはめて、「借地権更新」を消滅させてしまう事ができます。
良い例が古い家屋に「お爺さん・お婆さん」が二人暮らししていて、その後お爺さんが亡くなり、お婆さんは入院中で「家は数か月間空き家」で誰も住んでいない・・・。
・・・なんて場合、上記の「例」を適用されて「土地を返納しろ」と正式な文書を出されてしまう訳ですな・・・。
そんな時私は「お子さんでもお孫さんでも呼び寄せて住民票を出して住まわせろ！」と言います。但し、住むことに対して地主に内緒で「修繕」をしてもＯＫですが、改築をしてしまうと契約違反として「立ち退き」を要求されてしまうのです。
私の相談者では、お風呂を最新の「ユニットバス」に変更しただけで「借地権更新」を断られた方もいらっしゃいます。つまりこの工事は「修繕」ではなく「改築」に当たるからです。
知っていれば「莫大な財産」を無くさないで済んだと言う事です・・・・。
最近、私への相談で非常に多くなっている事があります。それは「土地」問題です。自分の土地であれば問題は無いのですが、下町である「江戸川区・葛飾区」は戦災で都心部から逃げ延びてきた方々が「土地をを借りて住んでいる」方々が非常に多いのです。
つまり戦後２０年単位で「借地権」を更新している場合が殆どですので、この周期に近い年には「土地の駆け引き」で大損する場合が出てくるのです。
対戦相手はもちろん地主ですが、地主に知識は無いのでどうしても仲介業者を名乗る不動産業者が出てくるのですが、この不動産業者も「正しい知識」をもっていない場合が多く、いい加減な事を申し立ててくる場合が多いのです。
実を言うと、この時に適用される「借地借家法」は平成４年８月１日施行された「新法」が基準になるのですが、それ以前から「土地を借りている方」は「旧法」が適用されるのです。この辺の兼ね合いと言うのは「昔からの慣例」という部分が多く、トラブルにおける決着は最終的には最高裁で出された過去の判例が基準になってきます。その為「弁護士」でも苦手とする方が多く判定が難しい場合があるのです。
ただし、相対的に言うと「新法」と「旧法」では守られるべき対象者が逆ですので、上記平成４年８月１日以前と以後の「借地契約」では、立場が全く異なると言う事になります。
簡単に説明すると、この「旧法」は大昔の話ですが「横暴な地主」から「土地を借りている弱者」である「借地人」「借家人」を保護しようという目的もあり、造られた法律でる為それら対象者には「水戸黄門の印籠」みたいな効果がある訳です。
ところが、時代が変わりこの「法律の利点」を拡大解釈しバブル期の土地高騰をさせた「悪い原因である」との見解から「地主を守ろう」として改定されたのが「新法」になるのです。
つまり、一番多いトラブルは「旧法」で守られた「借地人」を「新法」適用の「借地人」に変更させたい「地主」と、そこで一儲けしようとする業者が一体となって「弱者」を襲っているのですな・・・。
結果、最近になり我家の廻りも立ち退きを迫られて「空き地」と化した土地が散見されるようになり、前述の２０年周期の「時期が来たな？」と感じさせられるのです。
先ず、「借地人名義」と「建物の登記名義」が同じである事。
つまり、「出て行け」となる訳です。
もう一つ地主サイドが待つ秘策とは、借地の上に立つ「家」の老朽化を待つ事です。戦後６０年以上経過し、住んでいるけれど「ボロボロ」な状態である場合、「建物の朽廃」という項目を当てはめて、「借地権更新」を消滅させてしまう事ができます。
良い例が古い家屋に「お爺さん・お婆さん」が二人暮らししていて、その後お爺さんが亡くなり、お婆さんは入院中で「家は数か月間空き家」で誰も住んでいない・・・。
・・・なんて場合、上記の「例」を適用されて「土地を返納しろ」と正式な文書を出されてしまう訳ですな・・・。
そんな時私は「お子さんでもお孫さんでも呼び寄せて住民票を出して住まわせろ！」と言います。但し、住むことに対して地主に内緒で「修繕」をしてもＯＫですが、改築をしてしまうと契約違反として「立ち退き」を要求されてしまうのです。
私の相談者では、お風呂を最新の「ユニットバス」に変更しただけで「借地権更新」を断られた方もいらっしゃいます。つまりこの工事は「修繕」ではなく「改築」に当たるからです。
知っていれば「莫大な財産」を無くさないで済んだと言う事です・・・・。
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