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2006年10月19日

耐震偽装

カテゴリ：住

■気になる本　　－　耐震偽装　－　

　２００５年１１月１７日、衝撃的なニュースが日本中を
駆けめぐりました。当時の読売新聞ニュース（ネット版）
のヘッドラインは、次のように述べております。

建築事務所が耐震強度を偽造…マンションなど２１棟
2005年11月17日 (木) 21:02
　東京都と千葉、神奈川両県内のマンション計２０棟と

耐震強度などを示す「構造計算書」を偽造していたこと
が判明、国土交通省は１７日、建築基準法の耐震基準を
満たしていない恐れがあるとして、地元自治体と協力し、
避難を含めた住民への説明を開始した。（以下省略）

　当時、不動産業者として活動していた私としても
ものすごい憤りを覚えたことを記憶しております。
「あるはずがないのに。してはいけないことなのに」と。

　耐震偽装事件のはじまりでした。建築主（分譲元）、
設計事務所、確認検査機関（公的機関も含む）、
不動産業者、バイヤーズエージェント、不動産に係わる

でした。というより、構造設計を知っている人が
いなかった　といっても過言ではないでしょう。

　私は、過去に、この耐震偽装事件から不動産に関する
法律も改正された　ということをお伝えしました。
（参考）気になる不動産業界　－　耐震偽造問題から宅建法改正成立　－
http://plaza.rakuten.co.jp/sakae2/diary/200608290000/

と思っていたところ、いい本が出てきました。

　「耐震偽装　なぜ、誰も見抜けなかったのか」（細野　透著、
日本経済新聞社、2006.2.24発行）を読み終えました。
　著者は、建築＆住宅ジャーナリストで、元日経アーキテクチャアの
編集長で、工学博士、一級建築士でもあります。

　この本の前半部分は、非常に参考になります。

　一つはヒューザの軌跡を簡単に追いかけたこと。このなかで、
会社名を４回も変更している（１９８２年設立時は恒和不動産、
１９８３年はマンション流通センター、１９８５年は
ハウジングセンター、そして２００２年にヒューザー）ことが
気になります。２０年で４つの商号。う～ん、何かありそう。

　二つは、建築基準法の疑問を呈していることです。
この法律は、地震の被害からその都度法律を改正してきたこと、
それが、２０００年の改正時には、性能設計が組み入れられ、
建築確認の民間開放、構造計算が４種類に増加、住宅性能
表示制度の導入がなされたこと。そして、その背景（政府の
規制緩和政策）が報告されています。

　三つは、構造計算の種類、概略を説明しています。
　簡単な方法は３つ
　　ルート１（許容応力度計算　高さ２０ｍ以下）
　　ルート２（剛性率、偏心率計算　高さ３１ｍ以下）
　　ルート３（保有水平耐力計算　高さ６０ｍ以下）
　中間的な方法（限界耐力計算　高さ６０ｍ以下）
　中間的な方法２（エネルギー法　高さ６０ｍ以下）
　高度な方法（時刻歴応答解析　高さ６０ｍ越）
とおときく４つの方法があり、それぞれ下にいくほど、合理的な
経済設計になっているという。（かっこ内は鉄筋コンク
リート造の場合のイメージという表現をしています。）

　姉歯氏が利用したのは、ルート３の方法とのこと。
普通の設計士が理解できるのは、ルート１かルート２
だけが多いので、ルート３を理解できる設計士は、
まずいないだろう　と指摘しています。

　でも、設計士も理解できない方式が、なぜ利用できる
ようになったのか、当然ながら建築確認する行政側
（民間の検査機関でもその責任は行政側にあると
いう最高裁の判決が今年でていますので、ここでは
すべて、確認検査は行政側と表記します。）
でも知らなかった？　までは突っ込んでいないので
多少消化不良になります。

（参考）判例　平成１７年０６月２４日
第二小法廷決定平成１６年（行フ）第７号
訴えの変更許可決定に対する抗告棄却決定に対する
許可抗告事件（ＰＤＦ文書で１枚）
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/58C97D30C7507D0C4925702F00476D6C.pdf

　構造計算の計算処理は、コンピュータに値を入力する
だけで、でてきた結果で判定する方式です。
著者は、これがブラックボックス化した構造計算だ
といっております。

　これは、私もわからないではないですね。
コンピュータで処理するにしても、基本的な論理や
計算課程を知っていることと、知らないとでは、
その結果の判定や計算課程でも大きな影響が
でると思います。

　余談ですが、コンピュータ神話というか、コンピュータが
だした答えが正しい　という人達も多いですね。
　いい例が、コンピュータ診断、コンピュータ恋愛、
コンピュータ不動産査定、等　　ようは、その計算
のモデリング手法や計算方式に依存しているのですが・・・。

　さて、後半部分は、私が読んでいても、理解しにくい
内容でした。特に、躯体コストからの発想とか、
どうすれば安全なマンションに住めるか　というところです。

　著者は、（消費者が）安全なマンションに住むためには、
躯体費分析マップ、耐震性重要事項説明書、等をあげていますが
いずれも現実離れしていると思います。
特に、耐震性重要事項説明書については、不動産業者の法律で
ある宅地建物取引業法３５条の重要事項説明書をモデルとして
分譲マンション用に、しかも耐震性を重視した説明書を
消費者に交付して説明する必要が大事といっております。

　しかし、この耐震性重要事項説明書には、
（１）売主の実績
　　年間売上高、年間利益、配当、売上・利益伸長率、株価、
　上場先市場、売上高順位、販売戸数、販売戸数ランキング、
　不動産協会の会員か否か（この協会は主に分譲会社で組織
　されております。）
（２）売主の品質管理体制　省略
（３）売主の施工管理方法　省略
（４）施工者の実績　（１）とほぼ同じ内容
（５）施工者の工事体制　省略
以下省略
等、かえって混乱しそうというか、頭がいたくなりそうな項目を
盛り沢山入っています。ひょっとして、一級建築士として、
利用できる情報（ほしい情報）をすべて入れたのかな　とも
思えます。

　どう考えても不動産関係の配慮があません。例えば、
分譲主（売主）が、不動産業者に購入客の探索を依頼（媒介契約）
した場合、この書類はどちらが作成するのでしょうか。
しかも、媒介業者は、宅地建物取引業法３５条に基づき、
重要事項説明書を作成しなければならないのです。ま、販売代理
でしたら、不動産業者が作成することはないでしょうが・・。

　私は、分譲主（売主）側で、何らかの保険や供託することが
望ましいと思います。瑕疵の問題や、ヒューザーのように倒産
してしまうと購入者に負担のしわ寄せがいってしまいます。
それを、防ぐ手だてが必要なのです。いまも、耐震偽装物件の
多くは、補償問題、建替え問題（費用の問題）が残っているのです。

　構造計算も、４つの方式ではなく、一つに絞って、
それを利用できる構造設計者を育成するという方法と、
著者がいっているように、ピアチェック（２社で構造設計を
行ない、その結果をすり合わせ、問題ないことを確認）が
いいかと思います。

（参考）構造計算書偽装問題とその対応について（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/kozogiso/index.html

(10月19日)