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伊藤潤＆さつき♪
サラリーマン大家・FP「伊藤潤」のブログです。カリフォルニアで出会った巨木、「セコイア」に再会する為、投資・資産運用のお勉強中！！キャッシュフローゲーム、各種セミナー、国際朝食会などなどやってます！
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2009.08.16
テーマ： ☆不動産投資で副収入を！☆(1157)
カテゴリ： 不動産
お盆シーズンも一般的にはひと段落ですかね。
ジュンも昨日今日と相方(妻)の実家で過ごしてました。
さて、不動産投資の融資に関する話の続きです。
ここまで 良い借金と悪い借金 、また 個人属性 と、 物件の積算価値 についてみてきまし
幸いにして、この収益性については金融機関も我々借りるほうも視点が同じようです
金融機関にとって貸し倒れが発生した際、一番確実なのは 土地 。抵当権を設定してお
突き詰めると土地の値段なわけですね。
そう言う意味で、土地を中心とした 積算価値 が重視されていましたが、一方で 不動産
平たく言うと、将来も含めて収益があがるようであれば、物件の値段と別に評価をし
こう言った事業性を見て融資された場合には土地の価格が相対的に低い事が多く、金
収益の考え方は至ってシンプル。
収益 ＝ 賃料収入 － ローン返済(元本・利息) － 諸費用
1) 賃料収入
唯一のプラス要素で、中身もほぼ1つです。
部屋を借りてくれる人からの家賃。あとは賃料と別に管理費とか共益費とかを取って
賃料に関する最も大きなリスクが空室リスク 、ようは退出されて次の借り手の決
これを予め見込んでおくために、 大体10～20％程度の空室リスク を見込んで満室時の
賃料 ＝ 満室時 × 80～90％
空室リスクは、物件の競争力に関係します。便利な駅から近くてきれいで広い部屋で
2) ローン返済
ローンの返済額の月額は、基本的に借入額と利率と期間により決まります。
借入額は、先日の属性と物件の価格と自己資金の額で決まってくると思います。また
期間ですが、事業用ローンの場合、金融機関は建物の耐用年数の残存期間しか融資し
上の式から、なるべく返済を抑えればキャッシュフローが出易くなりますので、同じ
返済金額の計算方法は、関数電卓を使ったりって手もありますが、ジュンはエクセル
3) 諸費用
入居者の募集や日々の連絡取次ぎ、物件の清掃やメンテナンスをお願いする 管理委託
区分マンションの場合には、清掃とメンテナンスが 管理費、修繕費 として固定されて
また、上記二つが月額で掛かるのと別に年で掛かってくる重たいものがあります。 固
これは積算評価と絡んで細かな計算式があったりするんですが、今日は割愛。
これも物件によりマチマチになるんですが、ざっくり計算するときには満室時年収の
上記の1)、2)、3)を式に入れると下記になりますね。
収益 ＝
＋ 満室賃料収入×リスク分80％
－ ローン返済(元本・利息)
－ 諸費用(満室賃料×20％)
つまり、 ローンの返済額さえ求めて、あとは満室時の賃料収入さえ情報としてあれば
実際には、もっと細かく数字を見たり、 時間の経過と共に発生するリスク (将来的に
さて、以上が融資の観点で見た不動産投資。これをマスターすれば、あなたも立
ジュンも昨日今日と相方(妻)の実家で過ごしてました。
さて、不動産投資の融資に関する話の続きです。
ここまで 良い借金と悪い借金 、また 個人属性 と、 物件の積算価値 についてみてきまし
幸いにして、この収益性については金融機関も我々借りるほうも視点が同じようです
金融機関にとって貸し倒れが発生した際、一番確実なのは 土地 。抵当権を設定してお
突き詰めると土地の値段なわけですね。
そう言う意味で、土地を中心とした 積算価値 が重視されていましたが、一方で 不動産
平たく言うと、将来も含めて収益があがるようであれば、物件の値段と別に評価をし
こう言った事業性を見て融資された場合には土地の価格が相対的に低い事が多く、金
収益の考え方は至ってシンプル。
収益 ＝ 賃料収入 － ローン返済(元本・利息) － 諸費用
1) 賃料収入
唯一のプラス要素で、中身もほぼ1つです。
部屋を借りてくれる人からの家賃。あとは賃料と別に管理費とか共益費とかを取って
賃料に関する最も大きなリスクが空室リスク 、ようは退出されて次の借り手の決
これを予め見込んでおくために、 大体10～20％程度の空室リスク を見込んで満室時の
賃料 ＝ 満室時 × 80～90％
空室リスクは、物件の競争力に関係します。便利な駅から近くてきれいで広い部屋で
2) ローン返済
ローンの返済額の月額は、基本的に借入額と利率と期間により決まります。
借入額は、先日の属性と物件の価格と自己資金の額で決まってくると思います。また
期間ですが、事業用ローンの場合、金融機関は建物の耐用年数の残存期間しか融資し
上の式から、なるべく返済を抑えればキャッシュフローが出易くなりますので、同じ
返済金額の計算方法は、関数電卓を使ったりって手もありますが、ジュンはエクセル
3) 諸費用
入居者の募集や日々の連絡取次ぎ、物件の清掃やメンテナンスをお願いする 管理委託
区分マンションの場合には、清掃とメンテナンスが 管理費、修繕費 として固定されて
また、上記二つが月額で掛かるのと別に年で掛かってくる重たいものがあります。 固
これは積算評価と絡んで細かな計算式があったりするんですが、今日は割愛。
これも物件によりマチマチになるんですが、ざっくり計算するときには満室時年収の
上記の1)、2)、3)を式に入れると下記になりますね。
収益 ＝
＋ 満室賃料収入×リスク分80％
－ ローン返済(元本・利息)
－ 諸費用(満室賃料×20％)
つまり、 ローンの返済額さえ求めて、あとは満室時の賃料収入さえ情報としてあれば
実際には、もっと細かく数字を見たり、 時間の経過と共に発生するリスク (将来的に
さて、以上が融資の観点で見た不動産投資。これをマスターすれば、あなたも立
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