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伊藤潤＆さつき♪
サラリーマン大家・FP「伊藤潤」のブログです。カリフォルニアで出会った巨木、「セコイア」に再会する為、投資・資産運用のお勉強中！！キャッシュフローゲーム、各種セミナー、国際朝食会などなどやってます！
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2009.10.04
テーマ： ☆不動産投資で副収入を！☆(1157)
カテゴリ： 不動産
昨日、プランターを設置した後にいそいそと現地を後にして一路新宿へ。
向かった先は新宿野村ビル地下2階。
某不動産業者さんが開催している 無料税務相談会 への参加。
ネットで見つけて、電話で申し込み。
無料で税理士さんと相談が出来るらしい。
せっかくの機会なので昨夜から質問する事項をいくつかまとめておいた。
「キャッシュフローますぃ～ん1号」 購入による節税作戦の大枠を確認したかった。
給与所得に加えて、不動産所得が発生する関係で毎年当然ながら確定申告が必要。
その中身をどうするべきか。
準備した資料は下記。
・購入時の費用一覧
・物件の収支計画
・個人のバランスシート
・源泉徴収票の写し
新宿駅から歩いて10分弱。ビルの下にサロンのようなオフィスが。
受け付けで税務相談に来た旨を告げるとすぐに税理士先生の座る会議室に通される。
税理士さんは見たところジュンと年齢的に変わらないくらい、、、後で調べたら二つ上の36歳、若い。
1対1(正確には相方(妻)もなので2)で、簡単なご挨拶の後に相談開始。
こういうのって、初めてなので若干緊張。。。
最初の質問は、最近の課題、、、
1) 8室で事業的規模は認められるか？
基本的には10室が事業的規模の基準。
例外として、10室以下でも不動産所得一本で生計を立てていたりと言う場合に、税理士さんもレターを添付したりすることで認められることがあるとか。
サラリーマン大家で 副業の臭いがプンプンする場合に、65万円の控除は適用されない 、と言うのが今日の答え。
ここでもまた相方は「じゃあ、あと2つ買えばいいんですね！」と逆切れアゲイン。(笑)
先日提出した開業届け等はあまり関係なく、近日中に戻ってくることもない模様。
来年2月16日以降の申告実施時に、事業的規模の基準で申告すると差し戻しを食らうだろうとのこと。
なぁんだって感じです。(笑)
そして次の質問。
2) 購入時費用の計上のやりかたについて
物件の 取得価額とするべきか、経費計上するべきか で大きく収支が変わってきます。
希望としては経費計上して、不動産所得の赤字を増やして、給与所得との損益通算でお給料の源泉徴収分を取り返すのに使いたい。
取得価額へ算入とした場合、さらに黒字になった場合には不動産所得への課税が掛かってきます。
取得価額が高いと売却時に利益が出辛くなるので、譲渡所得に対する税金が掛かり難くなるメリットもありそうです。ただし、今回は新築で買っているので恐らくキャピタルロスは必至。(ずっと将来の話ですが・・・)
しかも、、、 不動産の譲渡損失は同じく不動産の譲渡利益としか損益通算が出来ない みたいですし、、、。
焦点は下の3つ。
(a)仲介手数料
不動産業者さんへの売買に関する手数料。相場は物件価格の3.15％+63,000円。
今回はものすごく手伝ってもらったので支払って当然ながら、額としてはかなり大きい。
(b)司法書士手数料
登記や抵当権設定に関する手数料。
(c)ローン事務手数料
融資を実行した金融機関への手数料。これは金融機関によってあったり無かったり。今回はダークホースだったが、予想外に額が大きい。
他に良い条件で貸してくれる銀行も無かったので、致し方なしで支払ったが税金対策には使いたい。
結論から言うと、(a)は問答無用で取得価額計上。
(b)(c)は、経費計上が「可能」。
「可能」と言うのが微妙なところですが、 取得価額計上もこれまた可能 なようです。
さてさて、内容が盛りだくさんで文字数がとんでもないことになってきたので、続きは別の日記にします！
向かった先は新宿野村ビル地下2階。
某不動産業者さんが開催している 無料税務相談会 への参加。
ネットで見つけて、電話で申し込み。
無料で税理士さんと相談が出来るらしい。
せっかくの機会なので昨夜から質問する事項をいくつかまとめておいた。
「キャッシュフローますぃ～ん1号」 購入による節税作戦の大枠を確認したかった。
給与所得に加えて、不動産所得が発生する関係で毎年当然ながら確定申告が必要。
その中身をどうするべきか。
準備した資料は下記。
・購入時の費用一覧
・物件の収支計画
・個人のバランスシート
・源泉徴収票の写し
新宿駅から歩いて10分弱。ビルの下にサロンのようなオフィスが。
受け付けで税務相談に来た旨を告げるとすぐに税理士先生の座る会議室に通される。
税理士さんは見たところジュンと年齢的に変わらないくらい、、、後で調べたら二つ上の36歳、若い。
1対1(正確には相方(妻)もなので2)で、簡単なご挨拶の後に相談開始。
こういうのって、初めてなので若干緊張。。。
最初の質問は、最近の課題、、、
1) 8室で事業的規模は認められるか？
基本的には10室が事業的規模の基準。
例外として、10室以下でも不動産所得一本で生計を立てていたりと言う場合に、税理士さんもレターを添付したりすることで認められることがあるとか。
サラリーマン大家で 副業の臭いがプンプンする場合に、65万円の控除は適用されない 、と言うのが今日の答え。
ここでもまた相方は「じゃあ、あと2つ買えばいいんですね！」と逆切れアゲイン。(笑)
先日提出した開業届け等はあまり関係なく、近日中に戻ってくることもない模様。
来年2月16日以降の申告実施時に、事業的規模の基準で申告すると差し戻しを食らうだろうとのこと。
なぁんだって感じです。(笑)
そして次の質問。
2) 購入時費用の計上のやりかたについて
物件の 取得価額とするべきか、経費計上するべきか で大きく収支が変わってきます。
希望としては経費計上して、不動産所得の赤字を増やして、給与所得との損益通算でお給料の源泉徴収分を取り返すのに使いたい。
取得価額へ算入とした場合、さらに黒字になった場合には不動産所得への課税が掛かってきます。
取得価額が高いと売却時に利益が出辛くなるので、譲渡所得に対する税金が掛かり難くなるメリットもありそうです。ただし、今回は新築で買っているので恐らくキャピタルロスは必至。(ずっと将来の話ですが・・・)
しかも、、、 不動産の譲渡損失は同じく不動産の譲渡利益としか損益通算が出来ない みたいですし、、、。
焦点は下の3つ。
(a)仲介手数料
不動産業者さんへの売買に関する手数料。相場は物件価格の3.15％+63,000円。
今回はものすごく手伝ってもらったので支払って当然ながら、額としてはかなり大きい。
(b)司法書士手数料
登記や抵当権設定に関する手数料。
(c)ローン事務手数料
融資を実行した金融機関への手数料。これは金融機関によってあったり無かったり。今回はダークホースだったが、予想外に額が大きい。
他に良い条件で貸してくれる銀行も無かったので、致し方なしで支払ったが税金対策には使いたい。
結論から言うと、(a)は問答無用で取得価額計上。
(b)(c)は、経費計上が「可能」。
「可能」と言うのが微妙なところですが、 取得価額計上もこれまた可能 なようです。
さてさて、内容が盛りだくさんで文字数がとんでもないことになってきたので、続きは別の日記にします！
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