キー太先生の不動産に関するいろいろ

杉並区擁壁崩落事故からの　買ってはいけない不動産１５条（１６条の追加）

こんにちは。一級建築士のキー太先生です。皆さんは、杉並区で起きた擁壁（ようへき）崩落事故をご存じでしょうか。2025年9月30日、杉並区堀ノ内（方南町駅付近）で高さ4～5mの擁壁と木造2階建て住宅が崩落し、隣接するマンションへ雪崩れ込んだ事故です。実はこの物件、私が2023年10月11日のブログ「買ってはいけない不動産15条」の第5条で警鐘を鳴らしていた不動産そのものでした。5.古い擁壁がある土地、高低差が２ｍ以上ある土地　　擁壁が当方の敷地（工作物）の場合、所有者責任を負います。　　ある日、擁壁が崩れたことで第三者に被害が出た場合に賠償責任を負います。　　また、復旧と侵害賠償に要する費用は計り知れません。報道によると、杉並区は以前からこの危険性を認識しており、所有者に対して計11回も改善指導を行っていたそうです。事故直前の9月24日にも、所有者が区の建築課を訪れて「擁壁の補強工事を行う」と報告していた矢先の悲劇でした。しかし、詳しく紐解くと行政側の驚くべき実態が見えてきます。危険性が認識された1984年から2025年までの約40年間で、行われた指導はわずか11回。その間に所有者は交代しており、現所有者への指導はたったの3回だけでした。区は「所有者に改善の意思が見られたため、命令（是正命令）には至らなかった」と言い訳のようにつづっています。しかし、実際に所有者が行っていた対策はモルタル補修程度だったとのことです。結果として、杉並区の「指導」は何の改善にも結びつかず、むしろ事故を先送りにして助長してしまったと言わざるを得ません。私有財産に対して、行政が「介入や強制」を行うことに尻込みするケースは珍しくありません。建築基準法第9条に基づく「是正命令」に踏み切らず、実効性の薄い「指導」でお茶を濁し、繰り返してしまうのです。今回の杉並区の件は、まさに起こるべくして起こった事故であり、同様の危機は日本中で繰り返されると考えています。二つ目の実例をご紹介します。下の写真は、杉並区高円寺南1丁目29番周辺の、2025年のストリートビューと2026年現在の様子を比較したものですよく見ると、木造小屋のイタリアンレストラン店舗が増築されています。しかし、ここは「準防火地域」です。外壁に木材、窓にアクリルといった可燃物を使った建物は通常認められません。建築士の目で見れば、一目で違法性が極めて高い増築だと分かります。検査の時だけ屋根を外し、検査をパスした後に再び屋根を取り付けるという、潜脱（せんだつ）的な手法を使っています。区は脱法行為を確認しても指導を返すだけで店舗営業が続けられているのです。2025年（増築前）2026年（違法増築後のイタリアンレストラン）実は、こうした違法建築物は決して珍しいものではありません。以前、2024年1月23日のブログ「再建築不可の違法建築（イデアホーム）」再建築不可の違法建築（イデアホーム） | キー太先生の不動産に関するいろいろ - 楽天ブログで解説した通り、事例は数多く存在しているでしょう。そして前述の通り、行政は実効性のない「指導」を繰り返すだけで、強制的な是正に踏み切ることはほとんど期待できません。だからこそ、私たちは自衛のために「買ってはいけない不動産15条」不動産の負動産化　買ってはいけない土地　１５条 | キー太先生の不動産に関するいろいろ - 楽天ブログに、新たに次の項目を付け加えなければなりません。16.隣地に違法建築物等がある土地　　法令を平然と無視するような隣人が相手では、境界トラブルや騒音問題など、　　今後の「相隣関係（ご近所付き合い）」において深刻な苦労を背負うリスクが　　極めて高くなります。　　さらに恐ろしいのは火災のリスクです。　　もし隣の違法建築物（防火基準を満たしていない建物）が出火原因となり、　　あなたのマイホームに延焼（もらい火）してしまったとします。　　この場合、日本の「失火責任法」の壁が立ち塞がります。　　重大な過失がない限り、火元の住人に損害賠償を請求することは　　極めて困難です。　　つまり、隣人の違法のせいで家を失っても、　　すべて自己責任（自分の火災保険）で賄わなければならなくなるのです。　　行政の甘い指導に頼っていては、ある日突然、擁壁の崩落やもらい火によって　　人生が一変してしまうかもしれません。　　不動産を購入する際は、自分の敷地だけでなく　　「隣地がどんな状態か」「どんな人が住んでいるか」まで　　建築士などの専門家を交えて徹底的にチェックすることが、　　最大のリスクヘッジになります。　　　　みなさんも物件選びの際は、ぜひこの「第16条」を忘れないでください。