2024年01月の記事
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住まいの掃除を考えた家づくり（その１）レンジフード
こんにちは キー太先生です。今回は「住まいの掃除を考える」です。キー子さんの命令で年末に一人大掃除をしました。キー太先生は掃除が嫌いではなのですが、掃除は意外と重労働です。マイナビニュース会員調査400人(2017年)によると日常的に住まいを掃除している人は約6割。家の中で最も掃除が大変だと思う場所は次のとおりだそうです。日々の清掃を踏まえた家づくりの参考として下さい。1位 レンジフード 43.8%2位 浴室 41.0%3位 トイレ 37.5%4位 家具と壁との隙間 35.5%5位 家具や家電の下 33.1%6位 エアコンのフィルター 32.7%キー太先生上記のランキングにないのですが、一戸建てであれば、窓ガラス・サッシ、外回り清掃が一番大変だと思います。職人の仕事も結構、掃除に時間を費やしていますので、工事もメンテナンスも掃除が基本であり重要な作業です。掃除をすると気がつかなったことが見えてきます。掃除のことだけで言えば 窓ガラスは透明ガラス、サッシは引き違い窓はできるだけ避けくもりガラス、縦辷り窓の選択することをお勧めします。1位 レンジフード 今時の新築でフードのないプロペラファンの台所換気扇（直接排気式）は 採用しないと思いますので、シロッコファンのレンジフードについてです。 一般的なフードはブーツ型（深型）です。 スリム型（薄型）はオープン対面キッチンに採用され、掃除がしやすくフィルター掃除が 不要なノンフィルタータイプもあります。 フラット型（浅型）もオープンキッチン対面に採用され、天井が低い場合に採用します。 換気扇については、 自動洗浄機能付きの換気扇が、リンナイ、パナソニック、クリナップ、LIXILなどから 発売されています。 しかしながら、フードはもちろんすべてが全自動ではなく、 お湯をセットする、洗浄後に排水トレイを洗うなど前後の作業が必要です。キー太先生 自動洗浄機能付きの換気扇は価格差が10万円まではいかないようですが、 故障やフィルター交換などが10年ぐらいで発生するようです。 フード掃除はしてくれないので、ハウスクリーリングに頼むと２万円ぐらいなので 費用対効果が微妙な感じもします。 油汚れのファン掃除が苦痛な人には魅力的なのかもしれません。 ちなみにファン掃除は大変ではありませんので、清掃のやり方をご紹介します。 <シロッコファンの楽な掃除のやり方＞ 大きめなバケツにビニール袋を被せて、シロッコファンや五徳をバケツにぶち込み 100円ショップの重曹やセキス炭酸ソーダをふり掛けて、40度くらいのお湯を入れて 1時間ほどつけ置きすれば油が落ちます。歯ブラシで羽の油まで落とせば完璧です。 浮いた油がついたビニール袋を最後に捨てるので、バケツも油で汚れません。次回は「住まいの掃除を考えた家づくり（その２）浴室」です。
2024.01.29
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省エネ性能の表示ルールについて（ZEH)
こんにちは キー太先生です。今回は「省エネ性能」です。日本は、2021年4月に、2030年度において、温室効果ガス46％削減（2013年度比）を目指すことを表明しました。2022年6月に建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律が改正され、建築物の販売・賃貸時の省エネ性能の表示について強化されることになりました。2030年度以降の新築についてZEH（ゼッチ）・ZEB（ゼブ）水準の省エネ性能の確保を目指すこととしております。 ZEH（ゼッチ） 年間のエネルギー消費ゼロを目指した住宅や建物 Zero Energy House ZEB（ゼブ） 年間のエネルギー消費ゼロを目指したビルや学校、工場といった建築物全エネルギー消費量の13.8％を住宅が占めています。いくらエネルギー消費を抑えようとしても、生活している限り電気を使うため、エネルギー消費は避けられません。簡単に言うと、エネルギーの消費量を抑えつつ、自家発電をしてエネルギーを創出し、一次エネルギー消費量（※）をプラスマイナスを目指すことです。 （※）冷暖房、換気、給湯、照明などの住宅設備が消費するエネルギー 具体的な方法 ・住宅の断熱性や機密性を上げて、冷暖房のエネルギー消費を抑える ・高品質の省エネ設備を設置して、設備のエネルギー消費を抑える ・太陽光発電システムなどを設置して、エネルギーを作り出す注文戸建て住宅のZEH普及率（2021年度実績）は26.7％です。建築費が高くなりますが、大手住宅メーカー11社だけで見るとZEH普及率が75％以上あり住宅メーカーを中心に、急速にZEH仕様が普及しております。2024年4月以降に確認申請をおこなう新築建築物等はなお、仲介事業者は「省エネ性能表示」を販売・賃貸事業者からの情報を取得し広告掲載しなければならないので、賃貸住宅にも普及していくでしょう。＜省エネ性能表示のルール＞ エネルギー消費性能 ☆☆☆★★★ 4～最大6段階 再エネ利用設備による削減効果（自家消費）を加味した性能 ★1が省エネ基準適合、 ★が一つ増えるごとに10％削減 （★6で50%削減） 断熱性能 7段階 ZEH水準は5以上 具体的には UA値（外皮平均熱貫流率 ユーエー）数値が低い方が断熱性がよい 0.60W/㎡K 以下 窓を小さくするなど ηA値（夏の平均日射熱取得率 イータエー）数値が低い方が日射熱が低い 2.8以下 断熱性能を上げる。開口部への庇設置、熱線反射ガラスなどキー太先生ル・コルビジェの名言である「一つの家屋は一つの住むための機械である」自動車を購入するときに燃費がよいというのは利点の一つでありますが、それだけが購入の動機や魅力にならないのは住宅も同じです。自動車が性能スペックを開示でしているように、建物も同様に消費者に省エネ性能がわかるということは有意義です。一戸建て住宅のZEH仕様は、太陽光発電など300万円近くは高くなりますが、補助金（年によって100万円前後）を含めた費用とのバランスを考えて検討したほうがよいでしょう。余談ですが、「ビックモーター」や「ダイハツ」と似たようなことが、2010年にサッシメーカーでもありました。（「トステム」「YKK AP」「新日軽」「不二サッシ」など）は出荷していたサッシ窓について、国の耐火基準を満たしていなかったという性能偽装の事件です。サッシメーカーには国交省官僚が天下りしており、損保ジャパンのように蜜月な関係であったと言われています。ZEHについてはしっかり管理して欲しいですね。次回は「住まいの掃除を考えた家づくり（その１）レンジフード」です。
2024.01.26
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再建築不可の違法建築（イデアホーム）
こんにちは キー太先生です。今回は「再建築不可の物件」です。再建築不可の所有者はリフォームをして何とか建物を延命しようと考えます。よく、中古一戸建て住宅売買でリフォーム済の物件が見受けらけれます。しかしながら、「壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を上回る範囲で模様替えする場合」のリフォームは確認申請が必要であるため出来ません。しかしながら、違法建築を請け負う建築会社や事実上、黙認している地方自治体もありますのでご紹介致します。下記は道路のように見えますが、道幅が狭く昔は水路（暗渠）ですので車も入れません。よって、接道していないので再建築や大規模修繕が出来ません。キー太先生(上記の賃貸住宅が）屋根も壁も撤去の上、柱の骨組みと基礎のみにして建築工事をしていますが、違法建築ですよね？区役所建築課査察係（埼玉の）業者を呼び出して指導しました。指導内容は守秘義務があるので言えません（杉並区都市整備部建築課の回答）キー太先生査察係によると違法建築は都内（特に管轄内）の業者は絶対に請け負いませんので、違法建築の請負先を探して何社に断られたようだとのこと。なんとか埼玉の建築会社を見つけたとのことです。（当該建物も賃貸ですが）再建築不可の物件は将来的に管理不全の空家（負動産）になる懸念がありますが、違法リフォームが出来れば利回りが良く魅力的な投資先です。この実例を見る限り、杉並区なら、昔ながらのお役所仕事、怠慢行政なので「違法建築をやった者勝ち」です（高利回りが期待できます）。しかしながら、違法建築を請け負う会社を見つけるのが大変だと思いますので実績のある会社の口コミです。 埼玉県八潮市南後谷480-1 イデアホーム (株)益田建設再建築不可物件はこのようにして再生されております。次回は「省エネ性能の表示ルールについて（ＺＥＨ）」です。
2024.01.23
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再建築不可物件を考える
こんにちは キー太先生です。今回は「再建築不可の物件」です。皆さんも一戸建て中古住宅をネットで検索していると割安に感じられる物件は、借地（借地権付建物）や再建築不可であったりすることがよくあるのではないでしょうか。その「再建築不可」とは何でしょう。ご承知の方は読み飛ばして次回をご覧下さい。＜再建築不可の主な原因＞ 建築基準法は、建物から道路に有効に避難できることが、 火災、防災t対策上で重要であると考えております。 したがって、再建築不可の物件は敷地と道路の関係に問題があるものが多いです。 ①土地の前面道路が4ｍ未満である。 ②土地に接道している道路の幅が2ｍ未満である。 ③道路が建築基準法上の道路ではない。＜再建築不可の背景＞昭和25年（1950年）に行われた建築基準法の法改正により幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に対して2ｍ以上接道していない物件はすべて再建築不可と正式に定められました。つまり、築74年以上の物件は既存不適格、築74年未満の物件は概ね違法建築として建てられていることになります。＜再建築不可の数＞総務省の調べによると、全国総住宅戸数のうち約6241万戸（2018年）そのうち約421万戸が再建築不可物件 ・幅員2ｍ未満の道路に設置している 292万戸 ・敷地が道路に設置していない 129万戸約15件に1件が再建築不可になりますので大きな割合です。日本全国の空き家（849万戸）の原因と予備軍の一翼を担っています。 ＜デメリット＞再建築不可の物件は一度建物を取り壊すと二度と建てられない物件です。したがって、所有者はリフォームをして何とか建物を延命しようと考えます。よく、一戸建て中古住宅売買でリフォーム済の物件が見受けらけれます。しかしながら、「壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を上回る範囲で模様替えする場合」のリフォームは確認申請が必要であるため出来ません。表層の見栄えは良くても、見えない主要構造物は古いままのはずです。誰も内部構造を見ることが出来ないので、再建築不可物件の購入はギャンブルです。融資が付きにくく、建て替えが出来ないため、いずれ管理不全空家に指定され、相続人の負動産となる懸念があります。＜メリット＞価格が安いのがメリットです。キー太先生昔は柱一本残せば改築にならないので、リフォームできますと適当なことを言って違法な施工を請け負う建築会社もおりまりました。しかしながら、最近でも違法建築を請け負う建築会社も存在しております。次回、「再建築不可の違法建築（イデアホーム）」です。
2024.01.20
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管理不全空き家の問題
こんにちは キー太先生です。今回は「管理不全空き家」です耳にされたことがあると思いますが、「管理不全空き家」とは何でしょう。＜社会状況＞ ・日本全国の空き家の数は849万戸 この20年間で1.5倍に増加した。住宅・土地統計調査（2018年、総務省） ・活用の目処が立たない長期放置の空き家は国内に349万戸もある。 ・空き家法（2015年5月施行）による「特定空き家」（そのまま放置すれば倒壊等 著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家など）は 4.1万戸のうち2.2万戸は措置、除却された。＜国の対策＞ ・改正空き家法（2023年12月13日施行） ・新たな対策して国土交通省は「管理不全空き家」という区分を設けた。 ・放置しつづけると「特定空き家」となるおそれがある空き家の区分を指す。 ・「管理不全空き家」は全国で50万戸の見込み ・勧告を受けた「管理不全空き家」についても 住宅用地特例（固定精算税1/6）軽減が解除される。 空き家対応のハードルを低くして取り組むことは悪いことではないと思います。 空き家が放置されると、 ・防災性の低下 ・防犯性の低下 ・ごみの不法投棄 ・衛生の悪化、悪臭の発生 ・風景、景観の悪化 ・樹木の越境、落ち葉の飛散等 の悪影響があります。 キー太先生 総世帯数が5,400万世帯に対して住宅世帯数は6,240万世帯だそうなので それは家が余るのが当然です。 空き家にしておく理由については、 ・更地にしても使い道がない。 ・買い手、借り手が少ない。 ・解体費用をかけたくない。労力と手間をかけたくない。 ・特に困っていない。 だそうです。 空き家の取得経緯の55%が相続、所有者の約3割が 遠隔（車・電車で1時間以上）に居住しているそうです。 近所の目は気にするが、近所に住んでいなければ人の迷惑はお構いなし ということなのかもしません。 空き家法やその改正はどんな影響があるのでしょう、 また、空き家の問題が解決できるのでしょうか？ キー太先生 空き家法（2015年5月施行）で一定の対策がなされ、 改正空き家法（2023年12月13日施行）でさらなる対策を取るということなのですが、 地価の安い土地は、住宅用地特例（固定精算税1/6）軽減が解除されたところで 空き家を除却しようというインセンティブになかなかなりません。 また、空き家の問題は、都市圏の内外の市部で空き家率が高いので郊外の問題と捉えがちですが、 空き家率は低くても空き家の総数は地方より東京や大阪のほうが多いのです。 キー子さんが相続した足立区の築６０年超の一戸建が7年くらい空き家でしたが、 その家は借地権付建物でした。 建物を除却し更地にすると借地権が消滅しますので、借地人にとって除却はあり得ません。 めずらしく第三者へ賃貸可なのですが、建て替えや大規模修繕には地主の承諾が必要です。 なんとかしたほうがよいと考え、キー太先生がキー子さんの代わりに地主と交渉しました。 キー太先生は地主の立場で借地人との交渉は何度かしたことがありますので、 地主のご機嫌を損ねることのないよう「売って頂くか」「買って頂くか」 できないかとお願いしました。 借地権の買取価格は地代の40～50年分に相当するので、 地主にとっては租借されていたようなひどい法律です。 使わないなら更地にして返してと言いたい気持ちも分かります。 幸いなことに地主さんが「買わない」が「売って頂ける」との回答でしたので譲って頂きました。 しかしながら、キー子さんは買取りでお金が無くなったので建て替え費用がありません。 その空き家の前の入居者は在日朝鮮人でした。 夜逃げしたので物品は保証会社が撤去されていましたが、室内もボロボロでした。 キー太先生は借地人に頼まれて借地権の家を買い取ったことがあるのですが、 なぜだか柱や壁に釘が釘だらけです。 とりあえず不動産屋に空き家を見せたところ、そのボロさに仲介を断られましたが、 直せなんとか貸せるはずだと美装した上で安い家賃で賃貸しました。 足立区の不燃化促進のため家屋解体費の助成金が出ることを知り、 定期借家契約の終期に合わせて建て替えることにしました。 近隣に建て替えの挨拶に行ったところ その家の外壁のモルタルが真夜中に脱落し、 隣地の人はその落下音に何事かとびっくりして警察に通報したそうです。 （借主はだまって猫を飼うために使っていたらしくほとんど不在） けが人が出なかったのが幸いでした。 キー太先生 都市部の空き家は、「借地」や「再建築不可※」の敷地に建っている 建物と推察されます。 借地建物の場合、住宅用地特例（固定精算税1/6）軽減が解除されて増税されるのが 「管理不全空き家」の所有者である借地人でなく地主であれば不合理な話です。 借地人の負担（地代も６倍）とリンクがなければ意味がありません。 そもそも政治と国が借地借家法、再建築不可に対して不作為であったことが 根本の原因であると思います。 借地権の問題は、非常にゆっくりですが、借地権は減少していきますが、 人口減少や都心の未利用地の高度利用が進めば更なる「空き家」が増えるでしょう。 これから家を建てられる方にとっても無関係な話ではありません。 隣地が「空き家」になるかもしれませんし、将来建てた家が空き家になるかもしれません。 経年しても住みたいと思う家、さらに 維持管理費が掛からない設計、材料、設備の選定が肝要だと思います。 次回「再建築不可※の物件を考える」です。
2024.01.17
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工事請負契約書（その６）まとめ
こんにちは キー太先生です。「住宅業界はクレーム産業」今回は「工事請負契約書（まとめ）」です。 キー太先生（約款の扱い） デベロッパー業務でゼネコンと請負工事契約を締結する際には 民間(七会)連合協定工事請負契約のひな形を施主有利に変更して使用しておりましたが、 当時はゼネコンは言いなりで応じてくれました。 でも、一見客の施主と住宅メーカーと約款の交渉が出来るのでしょうか？ 結論からすれば、交渉は可能です。実際に住宅メーカー約款を変更しました。 住宅メーカーは独自の契約書（約款）を使っているので、約款の変更は営業マンが 結構大変なのです。その住宅メーカーの営業マンは頑張って対応してくれたのですが、 普通は断られるかもしれません。 また、請負工事締結の段階から約款の交渉はお互い時間が掛かります。 では、何か良い方法はないでしょうか？ キー太先生は相見積（入札）の時に図面と一緒に見積要項（約款の条件）として提示します。 見積提出の際に何か言ってきたら、判断すればいいでしょう。 特段の話がなく、契約締結の時に住宅メーカーの標準約款で締結するにせよ経緯は残ります。 例えば民間建設工事標準請負契約約款（乙）などをベースにされたら如何でしょうか。 ＜見積要項に盛り込む（例）＞ 工事請負契約の内容は「民間建設工事標準請負契約約款（乙）」に準ずるものとする。 なお、（紛争の解決）第三十六条については この契約について発注者と受注者との間に紛争が生じたときは、住宅の品質確保の促進等に 関する法律（住宅品確法）にも続く住宅紛争審議会の紛争処理によりその解決を図る。キー太先生 原則、自由契約ですが、個人・住宅についてはある程度、公的・法的に保護されております。 仮に施主に中止した場合に申込金を返還しないとした不利な契約を結ばして 問題となった事例を紹介します。 ＜令和元年５月 30 日 消費者庁）＞ 大東建託株式会社は、消費者機構日本から 建築工事請負契約に関する注文書記載の申込金の不返還を定めた条項 並びに工事請負契約約款記載の注文者の中止権及び解除権を定めた条項について、 消費者契約法第 10 条及び第９条第１号 （※）の規定に該当するとして、 その改善を求められ、協議が終わりました。 ＜2019年5月24日 申込金の返還の追加対応について 大東建託株式会社＞ 当社は申込金を支払ったが契約に至らなかった方に対し、 申込金を支払った時期に関係なく、返還を実施することと致しました。 キー太先生 工事請負契約書を整えてもトラブルは発生します。 契約書は万が一（百が一）にトラブルになった場合のよりどころですが、 何もなければそれに越したことはありませんが、紛争処理は以下のとおりです。 ・住宅の引渡しから紛争処理の申請までの期間： 全体の69.9%が3年未満。 ・紛争処理に要した期間： 最も割合が高いのは「3カ月以上6カ月未満」。 平均期間は、終結事件全体で は7.6カ月、調停等により成立した事件では8.4カ月。 ・紛争処理に要した審理回数： 5回までが最も多く、9割以上が10回以内に終。 出典：住宅相談統計年報2023（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター） その他の追加・変更工事の費用のトラブルがあります。 キー太先生の経験では、変更がなかった家づくりはありません。 キー太先生の場合はどちらかと言えば、減額精算のほうが多いですが、 多くの施主は追加工事が発生します。 精算時に高額な追加工事費を請求してくる施工者もいるようですので、 変更する場合、有償か無償か、見積提出を求め確認しましょう。 評価住宅、保険付き住宅であれば、万が一トラブルになっても相談できますので、 素人のお施主さんにとって心強いと思います。 次回は「管理不全空き家の問題」です。
2024.01.14
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工事請負契約書（その５）11～12 契約に関する紛争の解決法
こんにちは キー太先生です。「住宅業界はクレーム産業」今回は「工事請負契約書（その５）」です。 11.債務不履行の場合における違約金 例えは、受注者（施工者）に帰責があり、発注者（施主）引渡し日までに 引き渡せなかった場合（や一部完成していなかった場合）などです。 遅延損害金は、受注者は請負代金に対して年利10％を日割りで発注者へ 違約金を支払います。 年利10％とは暴利に見えますが、オフィスビルでは引渡しが1か月遅れた場合の賃料損失、 仮住まいの家賃などにより、施主は相当の損害を被ります。 （ちなみに、民間連合協定の約款は平成２２年以前は工期遅延の違約金算出において、 出来高部分の請負代金相当額を控除するという文言のトラップがありました。） 自由契約なので年利14.6%以上でも可能ですが、 違約金を貰うことが契約の目的ではないですので 違約金を定めるのであれば実態にあった契約するべきと思います。 当然に発注者が支払いを遅延した場合は同等利率の違約金を支払う契約になります。 12.契約に関する紛争の解決法 ますは相手方と話し合うことが必要です。 建物等に手抜きや不具合がある、契約したはずの仕様と異なる 請負代金の支払いが滞っているといった紛争が生じた場合の解決方法ですが、 裁判所の民事調停、建設業法に基づく建設工事審議会、住宅紛争審議会があります。 住宅紛争審議会は、評価住宅と保険付き住宅（供給する事業者が加入する瑕疵担保責任保険） のみを対象としておりますが、住宅品確法に基づき弁護士会が国土交通大臣から 指定住宅紛争処理機関として指定を受け設置した民間型の裁判外紛争処理機関です。 住まいるダイヤルで相談に出来ます（近隣住民との間の紛争を対象外）。 キー太先生 ちゃんとした施工がされていても 不具合なのか？そうゆうものなのか？ 思い入れと現実のギャップや違和感でモヤモヤすることもあるでしょう。 性能評価を受けておけば、専門家のセカンドオピニンが聞けるのは魅力的です。 次回は 「工事請負契約書（まとめ）」です。
2024.01.11
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工事請負契約書（その4）7～10 工事が不適合な場合の措置や保証保険契約
こんにちは キー太先生です。「住宅業界はクレーム産業」今回は「工事請負契約書（その４）」です。 7.第三者に対する損害賠償に関する事項 建設工事に伴って第三者へ損害を与えた場合に、発注者と受注者がどのように損害賠償金を 分担するかを定めます。 原則、受注者（施工者）負担。発注者に帰責がある場合は発注者です。 根切工事をしていた時に隣地の建物が傾いてしまい施工者へ損害賠償を請求したが、 施工者が倒産してしまいました。この判例では発注者が賠償を負うことになりましたので 発注者は無関係な話ではありません（発注者責任）。 通常、施工者は保険に加入しているのでリスクは低いです。 8.工事の検査時期や方法 発注者は、通知を受けた日から14日以内に、受注者の立会いの上、 設計図書に定めるところによ り、工事の完成を確認するための検査を完了し、 かつ、当該検査の結果を受注者に通知しなければなりません。 施主は施主検査時に確認署名を求められます。 9.工事完成後の代金支払時期や方法 住宅の場合は一般的には引渡し時に残金一括支払いです。 なお、金額金額規模や受発注の力関係で決まりますので、 引渡し後２か月や１年後までに残金１０％を支払いとかの場合もあります。 10.工事が不適合な場合の措置や保証保険契約 瑕疵があった場合は、発注者は、施工者に修補（直すこと）、損害賠償、修補＋損害賠償を 要求することができ、修補が不能の場合は代金減額請求を行えます。 キー太先生 工事遅延は施主が原因のケースが多いと思います。 施主がなかなか決められない、設計を頻繁に変更する現場は、施工ミスを誘発します。 次回は 「工事請負契約書（その５）」です。
2024.01.08
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工事請負契約書（その３）3～6 工期の延長など
こんにちは キー太先生です。「住宅業界はクレーム産業」今回は「工事請負契約書（その３）」です。 3.引渡しに関する事項 引渡し予定日を記載します。着工日、完成日、引渡し日を明記しておくことで 契約の履行を促しやすくなります。万一、契約を履行しないときには違約金が発生する 起算日となります。 一般的に着工日は住宅ローン審査結果以降となります。 また、引渡し日は、不測の遅れもありますので施工者は余裕を持った工程にします。 工事が順調だっただけなのですが、Sハウスで建てた隣地のお母さんが 予定より早く建ったと喜んでおりました。 一戸建ての場合、大手住宅メーカーは4～5か月、凝った家だと6か月くらいの工期が 掛かります。なお、建売やパワービルダーの場合は、3～4か月で建ててしまいます。 4.工期の延長・工事中止に関する取扱い 工期の延長、工事の中止は ・「設計不備」「施工ミス」「職人不足」 ・「施主による追加変更」 ・「自然災害などの不測の事態」「資材不足」 によって発生しますが、 原則、責任があるほうが延長に伴う費用を負担します。 「設計・施工ミス」「職人不足」は施工者（受注者）の責任であり、 「追加変更」における工期の遅れは施主（発注者）になります。 5.損害賠償・違約金に関する事項 どちらかの都合により契約の解約、解除する場合（受注者からの解除は限られます）などは 相手側に損害を賠償しなければなりません。 民法に損害賠償の規定があるため、契約で規程していなくても、損害賠償は可能です。 損害賠償額を予め定める場合（違約金）は、原則、それを超える損害が発生しても、 超過分は請求できないので注意しましょう。 6.不可抗力に関する事項 暴風、豪雨、洪水、高潮、地震、地滑り、落盤、火災等や 地中障害物、資材不足（ウッドショックなど）はどちらの責任でもないので、 やむを得なければ発注者（施主）は延長を認めるのが一般的です。 キー太先生 キー太先生の施主検査の指摘では、は、壁・床のキズ、建具が床を擦るぐらいです。 他では洗面台の水栓がシングルレバーではなくて混合栓が付いていましたので 交換して貰いました（100%施工者のミスです）。 前述のとおり、引渡し日予定日までに余裕で補修・調整してくれます。 工事遅延の原因は施主であったりするケースが多いと思います。 施主がなかなか決められない、設計を頻繁に変更する現場は、現場のミスを誘発します。 次回は 「工事請負契約書（その４）」です。
2024.01.05
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工事請負契約書（その２）1～2 請負代金
こんにちは キー太先生です。「住宅業界はクレーム産業」今回は「工事請負契約書（その２）」です。 1.工事に関する基本的な事項 工事名や工事場所を記載します。また、工事内容は、図面や見積書内訳を添付します。 2.請負代金に関する事項 請負代金として△△円と記載します。課税文書のため代金により印紙税が異なります。 １千万円を超え５千万円以下 本則税率２万円 軽減税率１万円 請負という仕事を完成した後にその引渡しと引き換えに代金が支払われるのが 原則（後払い）です（民法633条）。 しかしながら、新築の場合、支払いは着工前1/3 上棟時1/3 引渡時1/3というのが慣例です。 着工前の支払いは、工事着手金、前払金、着工金などの呼ばれ方もします。 施工者によりますが総工事代金の１０～３０％程度とする場合もあります。 工事着手金は、材料購入や工事手配の運転資金など上棟までの費用ですが、 施工者にとっては着手金が少ないと未収の際にリスクがあります。 施主にとっては着手金を払ったのに施工者が工事を始めない、 夜逃げや倒産してしまうリスクがあります。 引渡し時の最終代金の支払いがあるまでは、施工者は引渡しを拒む権利（留置権）があります。 施主検査をして、引渡し日、最終支払い日（残金）を決めますが、この時に不具合があると 請負代金の支払いトラブルが発生する場合があります。住宅メーカー勤務 Sハウスに就職した友人から聞いた話ですが、施主から室内壁が傾ていいるとの指摘があり、 確かに垂直ではなかったので、間仕切壁を下請けに建て直しさせました。 その施主はそれでは満足せずにSハウスに対して金員を要求しました。 Sハウスはもめたくなかったので支払ったそうです。デベロッパー設計部 Hハウスで家を建てた会社の元上司（一級建築士）から聞いた話ですが、 施主検査で床フローリングが波打つほどひどく、やり直すよう要求したそうですが、 Hハウスは残金を払ってもらえないと建物を引き渡せないと脅されました。 建て替えのため仮住まいであったため、Hハウスから一筆もらって引渡しを受け、 入居後に補修させたそうです。 キー太先生 キー太先生の不具合は、壁・床のキズ、建具が床を擦るぐらいです。 他には洗面台の水栓がシングルレバーではなくて混合栓が付いていましたので 交換して貰いました（100%施工者のミスです）。 施主検査の指摘は、引渡し日までに補修・調整してくれましたので特にありません。その他に法律でめられておりませんが住宅ローン特約があります。住宅ローンで請負代金を支払う場合は注意しましょう。＜一般的な流れ＞ 住宅ローン事前審査→工事請負契約書締結→本審査（契約直後）→住宅ローン締結→着工 →竣工・引渡し→住宅ローン実行 ※本審査は工事請負契約書を締結しないと申し込めない。 ※事前審査が通れば本審査を通るとは限らない ※住宅ローンは基本的に、建物引渡しのタイミングで実行される。住宅ローンの本審査は１か月ほど掛かります。住宅ローンの本審査に落ちてしまったり、希望の融資額が下りなかったりで契約解除せざるを得なかった場合を考えて工事請負契約書に工事契約を「白紙」の状態に戻す住宅ローン特約を入れておく必要があります。相談者（ヤフー不動産）と住友林業とのトラブルでは、ローン特約を入れているのですが、ローン融資が予定額で下りず、解約を申し入れたところ営業マンから次のようなことを言われて相談しておりました。住友林業の営業マン融資が下りない場合とは０回答の場合であり、融資が下りなかったとはみなされない。→みなされますよ。予定額に満たない場合でも下りたのであれば、その金額に建物を合わせるのが常識だ。→常識とはまでは言えないと思いますが。解約するなら実費として２００万円払え→ふっかけましたね。（少なくとも営業経費８２万円分は請求できないと思いますが。詳しくは書かれていないので、施主に落ち度があるとすれば金融機関から融資を拒まれた場合には、買主は速やかに住宅ローン特例により契約を解除するか、ほかの方法で資金を調達するかを選択しなければなりません。どちらも選択せずに相当期間が経過すると解除権は消滅し、契約解除ができなくなります。（東京高裁平成７年４月25日判決）キー太先生住友林業の営業マンに請負契約を急がされていたというのは事実でしょう。計画も予算もおざなりで頓挫しています。キー太先生のブログを読んでいる方は勉強されているので大丈夫でしょう。次回は「工事請負契約書（その３)」です。
2024.01.03
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