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売却の基準として判断材料の物差しとして

資金の回収期間の問題も大きい要因になります

回収に５年以内であれば売却しませんが

回収に７年以上かかるなら

一度売却して資金回収するのも

一つの手としてアリだと

今のオイラは考えています。

ただし、これは全体のポートフォリオが

売却を許容する場合にのみ可能な手であり

月々のＣＦが無くなってしまう場合は

売却はありえないと思います

資金回収の定義も簡単です

たとえば無借金で持っているＡＰの

市場売却価格が１０００万で売れるとして

家賃収入が手残り２００万ならホールド

（５年間所有で回収できる）

手残りが１５０万なら微妙

（回収に６．６年かかる）

手残りが１２０万なら即売却

（回収に７年以上掛かる）

これにはホールド期間中の修繕費も

見なければなりませんし

空室率を掛け固定資産税や管理費も控除して

なおかつ、所得税と関係してきますすので

長期譲渡なのか

個人所有物件なのか法人所有なのか

色々とシュミレーションをしなければなりませんが

オイラはあんまり難しく考えて売ってません

単純に考えて今あるものを売ったら

売った物より　さらに良いものを

見つけて　買う又は　良いものを造る

をやれば良いと思ったからです

ただし、この考えに至った根底としは

先にも書いたようにポートフォリオ上

昨年８末完成の物件番号１１番が無事に機能したからで

これがある程度安定的にＣＦを生み出してくれる

からこそ、次の考え方に進めた訳です。

過去を振り返ると　その時　その場で

オイラの考え方は常に変ってきていますので

来年はまったく別な考えをしてるかもしれません。

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