武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​ 2022.4.21　現状診断。
2022.6.3　 マイホーム取得シミュ レーション。
2022.6.7　土地購入実行支援料：55,000円入金



メールをいただきました。
2022.6.24

(有)エフピー・ステーション　武田 務　様

こんにちは。

昨日は、電話でのご対応、ありがとうございました。

主人に

・『売主と仲介業者への不信感』から、
　土地の購入を白紙に戻したい

・最初の候補地に戻りたい

・親からの借用は、住宅ローンの融資を
　上乗せすることで早期返済できる

​と伝えたところ、

『あの土地（A区画）へのこだわりは全く
　ないし、公園の所の土地のほうが制約が
　少なく間取りを考えられるなら、そうしよう』

という事になり、Ａ区画の購入は見送る事にしました。
　　　※はい、それがいいと思います。

住宅ローンに、
親から借用した分を上乗せして融資を受ける事で​

親への返済が早期にできると
武田さんから教えて頂いたので、

最初の候補地の購入に踏み切る事ができました。

もっと早く電話して、相談すればよかった…。

私の親には、借用の了承を得ました。

今週末、夫の実家にもお願いに行ってきます。
　　　※きちんと 両方の親を立てておきましょう。

あの後すぐに仲介業者に電話連絡し、
若干粘られつつも、

「あの土地に住みたい気持ちがなくなった」

と、これまでお世話になったお礼を述べて
電話を切りました。
　　　※じょうずに お断りしたようです。

そして、すぐさま、最初の候補だった
公園前・角地の土地仲介業者へ連絡。

「１件値下げ交渉にかかっているが、
　下げ幅が大き過ぎるので没交渉になりそう」
　　　※とんでもない客がいるようです。

との事だったので、
提示価格で購入したいと伝えました。

が、念のため値下がりするか聞いたところ、
「先に角が売れてしまうと、
　内側の土地が売れ残る可能性があるので、

　値下げしたくないとの売主の希望があり、
　なかなか難しいが、２０万円くらいなら交渉できそう」
　　　※みみっちい金額ですが、売主・仲介の
　　　　業者同士で予め 取り決めがあったのかも。

だそうで、

　　1,895万円　⇒　1,875万円

で申し込みしました。
　　　※　・・。

月曜日に、詳細の連絡が入る予定です。

○売主はまたも買取販売業者

○上下水道は引き込み済み(口径20㎜）

○測量図は確定測量図

○法務局に申請するだけで分筆登記が完了する

○引き渡しまで１～２週間
とのことでしたが、
　　　※「上下水道引き込み済み」の位置や実物が
　　　　見たいです。
　　　　あの地面から高く飛び出た「アレ」？

　　　　本物の「確定測量図」であることを祈ります。
　　　　本当に「申請だけで分筆登記が完了する」
　　　　ことを祈ります。
　　　　「引き渡しまで1～2週間」が事実であれば、
　　　　かなりしっかりした「売地」だと思われます。

財形年金の解約に時間がかかり、
払戻金の入金が８月になるため、

7月中に手付金のみお支払いして、

残金は8月末に一括支払い、同時に引き渡し、

という流れになりそうです。
　　　※はい、だから 我が家のお金は、
　　　　「融通性が良い」状態にしておきたいものです。
　　　　（　「普通預金」は最高の融通性です　）

　　　　7月：手付金を払って契約
　　　　8月：残金決済・引き渡し ということですね。

　　　　まずは「重要事項説明書」を じっくり
　　　　読んでみたいですね。

「この土地（A区画）、
　買わないほうがいいですかね？」

の問いに、
武田さんから同意を頂けて、

気付いていなかった心の負担から、
一気に解放されました。
　　　※良かった、良かった。

　　　　当初の流れから あんまり好ましい業者
　　　　ではないな という印象だったし、
　　　　現実に「契約」する時点で
　　　　「境界」が確定しないまま進行するという
　　　　ことで、
　　　　契約しても 未解決なまま時間が経過し、
　　　　ムダなエネルギーを費やすことに
　　　　なりそうな予感がします。

　　　　きちんと問題を解決して売り物になった、
　　　　そんな「正規の商品」ではないのに、
　　　　突っ走って 契約してはいけません。

心機一転、初心に帰って、
最初の候補地で、明るい家を建てたいです！

本日は、ご報告のみです。

ありがとうございました。

　　　※土地購入資金の不足分に関して、
　　　「親からの資金援助と住宅ローン」のお話。

　　　　給料振り込みとかの取引のある銀行等に
　　　　相談を持ち掛けましょう。
　　　　「住宅ローンについて相談があります」
　　　　と伝えれば、
　　　　喜び勇んで 対応してくれます。

　　　　最近は、平日でなく土日でも
　　　　「住宅ローンセンター」等の名称の所で
　　　　対応してくれます。

　　　　で、ズバリ！
　　　　「土地は現金購入したいんですが、
　　　　　候補の土地は出せる現金以上なので、
　　　　　親から若干の援助を得て買うつもりです。
　　　　　が、
　　　　　その援助分はできるだけ早く親に
　　　　　返してしまいたいんですが、
　　　　　そちらの住宅ローンでうまく対応
　　　　　してもらうことは可能でしょうか？
　　　　　たとえば
　　　　　建築費の住宅ローンで 土地援助分
　　　　　を余分に上乗せで融資してもらうとか」

　　　　　正直に希望を伝えて 相談しましょう。

　　　　　銀行によって それぞれの仕組みがあり、
　　　　　難しい場合もあるかもしれません。

　　　　　その際に・・
　　　　　「申しわけありません うちは対応できません」
　　　　　なんて、
　　　　　臨機応変に対応できない「アホ行員」は
　　　　　ほっといて、その上司とかベテランとか
　　　　　知恵を絞りだせる人と相談しましょう。

　　　　　銀行によって異なるとは思いますが・・
　　　　　「それなら、土地建物のローン総額を
　　　　　　決めておいて、土地購入時に一部実行、
　　　　　　その後 着工時、上棟時、完成時に
　　　　　　それぞれ実行するのはどうでしょう？」
　　　　　とか、
　　　　　「つなぎ融資を利用するということで、
　　　　　　金利負担はありますが、
　　　　　　土地購入もつなぎ融資の一つというのは？」
　　　　　とか、
　　　　　それぞれの銀行で知恵を絞ってらいましょう。

　　　　　住宅ローンを1本 取れる、これは
　　　　　彼らにとって非常に魅力的なことなんです。
　　　　　まともな銀行員なら、一生懸命になってくれます。



　　　※この②の土地です。
　　　　間口が狭くて 広い、すごい土地です。
　　　　「採光」なんてケチな事を考える必要なし！


　　　※車の出入りに この「止まれ」は じゃまですね。

　　　※道路が広くて いいですね。
　　　　黄色の〇が①の区画との境界です。


　　　※向かいに公園もあって 開放的です。


　　　※黄色丸が境界で、左側が売地です。

　　　　ということは この土留め構造物も
　　　　買い主のモノになります。
　　　　この天端まで土盛りして利用していた
　　　　土地だったということです。

マイホーム取得シミュレーション
完成しました。（ 速報 ）
2022.6.3

　　　※メール添付で送りました。



　　　※50代半ばの時期が 怪しい状態ですが、
　　　　前回のシミュレーションに比べれば
　　　　はるかにマシです。


　　　※こんな状態で、人生が成り立ちませんでしたから。





メールをいただきました。
2022.5.31

おはようございます！

この度は、生活設計シミュレーションをしていただき、

ありがとうございました。

どの程度の土地を買って家を建てられるのか。

「厳しいだろうな…」

と思いつつも提出したシートでしたが、

見事に、人生破綻しました！


　　　※一年ごとの貯蓄残高の推移です。
　　　　住宅取得後 お金が無い年が続きます。
　　　　つまり、家計破綻！です。

垂れ下がったグラフを見て、
我が家の事ながらフッと笑ってしまいました。

甘んじていた生活を見直して、

身の丈に合ったマイホーム取得に修正します。


　　　※この状態からマイホーム取得したら
　　　　上記グラフのような結末になりました。
　　　　まず 基本になる生活から 訂正です。

【CL表で訂正した箇所】

①生活費を減額

　　月額 37万円　⇒ 29万円

今月この程度で過ごせたため、継続可能と判断しました。

②財形年金の取り扱い

　・住宅取得の年に解約し、339万円を収入に

　・2039年から10年間支給予定だったものを0円に　　　

③夫婦2人期の時期を変更

　・2039年　⇒　2034年

④夫婦2人期の生活費を減額

　月額20.7万円　⇒　18万円

⑤土地・住宅取得時期

　・2024年　⇒　2022年度内にまとめたい

　　（入居は2024年度までにできればよい）

⑥レジャー費

夫は仕事、ここ数年息子もサッカーで忙しく、
遠出の旅行はしませんし、

これまでも生活費の範疇で近隣へのキャンプなどで
過ごしてきたため、

あえてレジャー費を計上するのをやめました。

⑦　取得する土地の価格　1800万円

　　建物　26坪　総二階　に変更

上記を踏まえて、
ＣＬ表とヒアリングシートを訂正しました。




　　　※その結果、マイホーム取得前の状態が
　　　　このようになりました。
　　　　分厚いキャッシュフローになりました。
　　　　見違えるようです。

　　　　これなら マイホーム取得をしても
　　　　だいじょうぶそうに感じます。

　　　　読者の皆さんも マイホーム取得の際は、
　　　　このように 事前の作業として
　　　　家計の整理整頓と生活設計を行いましょう。

　　　　見切り発車をして 家計破綻しないために。

お手数ですが、再シミュレーションをお願い致します。

併せて、
繰り上げ返済シミュレーションも依頼したいです。

宜しくお願いします。

シミュレーションが完成しました。
2022.5.30
　　　※人生が成り立たないモノになってしまいました。
　　　　以下は 現状診断時の「総評」の文章です。

〇マイホーム取得計画の目安は、

 　ザックリと「住居費総額」を捉えます。

 　現状診断時点の住居費（総合計）は、
　　3,489万円です。（CF表より）

 　さらに・・最後（妻の死亡時点）の貯蓄残高は、
　　2,061万円です。（同上）

　　合計額は、5,550万円です。

★『マイホーム取得での住居費総額』　＝

 『土地代＋建築費＋諸費用＋ローン利息＋
　　　　　固定資産税総額＋リフォーム代』

 の合計額が、5,550万円　以内に納まれば、

 現在の生活レベルのままで住宅取得が可能だと
いうことです。　

《　M家 40代：4人家族　》　 2022年5月

　　　※一生 賃貸住まいのキャッシュフローグラフ。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）




　　　※グラフの根拠になる キャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。




　　　※現役の拡大。




　　　※老後の拡大。




　　　※マイホーム取得の資金計画。




　　　※マイホーム取得後のキャッシュフローグラフ。





　　　※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。




　　　※現役の拡大。




　　　※老後の拡大。

メールをいただきました。
2022.5.25

お世話になっております。

生活設計シミュレーションのシート記入が
終わりました。

先ほど電話にて、ＣＦ表の訂正について
佐々木様にご相談させていただきました。

ありがとうございました。

７年前に作っていただいた、
夫の単身赴任を想定したＣＦ表を参考にして、

訂正したものを添付しております。

『マイホーム　シミュレーション』の内容

◎土地の価格　
ネット上で見つけた、いいなと思っている土地です

（小中学校、公共交通機関、夫実家が近い）

ずいぶん広く、高いです…

今後、不動産業者と接触して詳しく探して行きますが、

これで生活が成り立たないのであれば、
別の土地で検討します

◎建築面積　　
延べ床面積30坪　敷地が広いため平屋を想定しています

価格　　
平屋のため、坪単価75万円で試算してみました
土地が狭くなれば2階建ても検討します
　　　※平家のため 坪単価75万円？

　　　　高く見積もって見たということですか？
　　　　今は 2階建てでも それくらいはしますよ。
　　　　平家なら もっと高くなると思われます。

◎自己資金　　手元に200万円程度残し、
財形年金を解約して費用に充てます
　　　※はい、いい感じです。

どうぞよろしくお願い致します。

　　　※佐々木FP、明日から着手して
　　　　5/27（金）には終了できると思います。

　　　　お楽しみに・・。

　　　　なお、その先の「実行支援料金」について、
　　　　分かっているとは思いますが、
　　　　以下のようになります。

メールをいただきました。
2022.4.23

(有)エフピー・ステーション

メールをいただきました。
2022.4.21

(有)エフピー・ステーション

引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。
　　　※何やら 楽しみな 気分になってきました・・。



　　　※読者の皆さんも、記事を参考に
　　　　自分たちの生活設計を行なってみましょう！

　　　　まず、年金を知りましょう。
　　　　Mさん夫妻は 将来 このように受け取ります。



　　　※その年金手取り額を 老後のキャッシュフロー表に
　　　　落とし込んでみましょう。
　　　　Mさん夫妻の場合は このようになります。




　　　※キャッシュフロー表は、老後不だけでなく、
　　　　現役も含んだ 一生のモノを作成してみましょう。
　　　　左が現役で 右が老後です。




　　　※現役の拡大です。



　　　※老後の拡大です。



　　　※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、
　　　　一年ごとの「貯蓄残高」の推移が、
　　　　下の キャッシュフローグラフです。

　　　　このグラフで 以後の人生すべてが確認できます。



　　　※読者の皆さんも、自分たちのモノを作ってみましょう。
　　　　（　お金に振り回されない人生のために　）





現状診断が終わりました。
2022.4.21

　　　※予定通り 本日 4/21（木）、
　　　　2度目の「現状診断」が終了しました。

　　　　さっそく、メール添付で送りました。



　　　※とりあえず、キャッシュフローグラフ
　　　　だけを掲載します。

　　　　詳しい資料は後日掲載しますので お楽しみに・・。


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