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『 ネット記事を読む 』
※消費者の視点。
案外知らない「私道」の権利と費用
田中歩さんという人のお話
今回は私道について考えてみます。
建築基準法では
「 幅が4メートル以上の道路
(建築基準法上の道路)」
に「 2メートル以上
」接していなければ、
原則として建物が建てられないことになっています。
※基本中の基本。
また、
建築基準法上の 道路の幅が4メートル未満の場合
、
原則として 道路の中心線から2メートル後退
して
建物を建築しなければならないことになっています。
※セットバック・・と言います。
購入する一戸建ての敷地において、将来、
建て替えができないとなると大問題ですから、
このような「 敷地と道路の関係
」については、
土地や一戸建てを買うときに
チェックしておくべき重要なポイントとなっており、
一般の方々でもご存じの方が多いと思います。
売買契約の前に行われる 重要事項説明書
でも、
「 建物が建築できる道路か否か
」については
比較的多くの紙面を割いて説明しており、
もれなく説明できるような書式になっています。
一方、
私道に関しては問題が表面化していなければ、
将来発生するかもしれないリスクについて
詳しく説明してくれる不動産屋さんは
あまり多くないというのが実情です。
■私道なら通行制限や費用請求も
「 公道
」は一般的に国や県、区市町村などの
地方公共団体が所有し管理している道路のことです。
一方、「 私道
」というのは
「 私人が、その道路に対して所有権等の
実体法上の権利を有し、維持管理している道路
」
を指します。
「関係者以外の通行を禁じる」という標識や、
車が自由に通行できないよう可動式のポールなどを
立てているような道路を見かけることがありますが、
これは私道である場合がほとんどです。
このように、私道の所有者は他人が通行すること、
車両の通行、さらに水道管などを
敷地に引き込むための道路掘削などを制限したり、
そのための承諾料を要求したりすることもできます。
他人が所有している私道にのみ面している
土地や土地付き一戸建てを購入した後、
私道所有者から私道の通行などを制限されたり
すると問題です。
そこで、その私道を自由に通行したり、
給排水管を交換したり修繕する際に道路を掘削
することについて、 事前に
私道所有者から承諾を得ておく
という方法があります。
一般に、
「 私道の無償通行・掘削承諾書
」という書類を
売り主と私道所有者との間で作成してもらうのですが、
承諾書の内容としては、
以下の3点を押さえておくことが重要です。
(1)購入対象の土地の所有者およびその関係者が、
その私道を 無償にて通行
すること(車両を含む)。
(2)購入対象の土地にガス管、水道管、下水管等、
生活に必要な設備を設置する場合、その私道を
無償で掘削
することを私道所有者が承諾すること
(ただし、工事をした人は、その私道を
自分の費用負担で原状復旧すること)。
(3) 私道所有者、購入対象の土地所有者が
変わる場合
、上記2点について 承継
すること。
このように
私道所有者と売り主が上記のような約束を書面で
交わしていれば、買い主は安心して購入できますし、
売り主も売った後になって、
買い主からクレームを受けるということがなくなります。
ちなみに、
私道の共有持ち分も含めて購入
できる場合は、
その持ち分権に基づいて私道の権利を持つことに
なります。
従って、
私道の他の共有者が通行などを妨害するような
事態が発生したとしても、持ち分権に基づいて
その妨害の排除を請求することが
法的には可能であると一般に考えられます。
その場合は、上記のような承諾書まで取得
しないというケースもあります。
■維持管理の費用負担の可能性
公道の維持管理は地方公共団体が行いますが、
私道は、原則としてその所有者または
私道を利用している方々が費用を負担することに
なります。
購入時の重要事項説明において「負担金なし」
となっていても、
将来、私道を修繕しなければならなくなった場合、
私道所有者から費用の請求を受けるなど、
費用の負担が発生する可能性があるわけです。
また、私道の場合、その道路に埋設されている
水道管や下水管が誰のものかということも問題と
なります。
公道の場合は、一般的に水道局や下水道局が
所有・管理していますので、道路の維持管理同様、
お金がかかることはありません。
一方、私道に埋設されている上下水道は私設管
である場合があり、これが破損すれば、
その費用は利用者の方々が負担することになります。
私道にしか面していない土地や一戸建ては
世の中に多くみられるものですが、
問題が顕在化していないケースがほとんどです。
しかし、
現時点ではこうした問題が顕在化していなくても、
将来、発生する可能性があるということを
知っておく必要があるのです。
これから購入される方にも、
現在所有している方にも知っておいてほしいお話です。
※マンション購入者と同様に・・
自宅以外の部分のインフラ整備も、
生涯(あるいは代々)背負うことに
なります。
できれば、
公道に面した土地を買いたい。
【 業務日記:行列のできるFP事務所 】
※当FP事務所のお盆休みは、
8/11(木)~8/15(月)
の、5日間です。
よろしく、お願いします。
【 武田FP 】
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1 Wさん(30代):☆3/3再ヒア待ち。(1/26着)
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※今日の作業。
現状診断 終了予定は8/4(木)です。
お楽しみに・・。
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9 Nさん(30代):☆7/27 現状診断 依頼着。
公道に面した土地の方が
面倒がなくっていいゼ。 ・・っと。
〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。
誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて22年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
(有)エフピー・ステーション
宅建業免許:岩手県知事(5)第2138号
電話:019‐629‐3115 FAX:019-629-3116
メール:
fpst@axel.ocn.ne.jp
《 勤務シフト 》
武田FP
1級FP技能士 宅地建物取引士
自宅:10時~15時 事務所:15時~18時
佐々木FP
3級FP技能士
事務所:10時~15時
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