武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。

Q
現在、マイホームの購入を検討しています。
　　　※そうですか。　どんな計画でしょう？

夫：27歳 新卒3年目、年収800万

妻：26歳 扶養内パート、年収100万
　　　※おバカさんです。①

転勤がない会社なので早めに家(一戸建て)を
買いたいと考えています。
(家賃が勿体ないですし、住宅補助がない
　ので賃貸に住むメリットを感じていません)
　　　※おバカさんです。②

エリアは23区外ですが、腐っても東京なので
土地が高く、希望条件だとトータル
7,000万円くらいになりそうです。
　　　※おバカさんです。③


　　　※おバカさんです。④

今はそこまで金銭的余裕はありませんが、
今後は年収が上がる見込みですし、
子どもを持つ予定もないため、
将来的には金銭的余裕が出るかと思っています。

また、50年ローンで毎月の返済額を抑え、
その分を投資に回して、
資産が増えたら繰り上げ返済する予定です。
　　　※おバカさんです。⑤　

この条件で7,000万円の住宅ローンは
無謀でしょうか？
みなさんの意見を聞きたいです。
　　　※おバカさんが 5つもあります。
　　　　顔を洗って、出直しましょう。

①20代半ばで 家を建てる？
　　　　日本の住宅は 30年を超えると
　　　　大規模修繕や建替えが必要になります。
　　　　私の前の家は大手ハウスメーカーでしたが、
　　　　（　冬 寒くてしょうがなくて　）
　　　　築32年で建て替えました。
20代で建てた人は、50代あたりで
　　　　でまた大金が必要になります。
　　　　建てるなら せめて30代にしましょう。

②「家賃がもったいない」は勘違い。
　　　　これは業者の営業トークです。
　　　　生涯で払う「住居費」は
　　　　賃貸だろうが「持ち家」だろうが
　　　　かかってきますが、その生涯の総額は
「持ち家」の方が「賃貸」よりも
　　　　数千万円単位で「住居費」が多くなります。
　　　　人によっては、生涯賃貸がお勧めと
　　　　いう場合もあります。
　　　　家賃は「捨てるお金」ではありません。

③「トータル7000万円になりそう」？
　　　　この言い方だと、
相談相手は一業者だと思われるし、
　　　　その「言い値」で事を進めています。
　　　　最初から業者を決め打ちしてはいけない。
　　　　複数業者を同時進行で比較検討すれば、
　　　　最終的に 業者間で数百万円とか
　　　　1千数百万円の差が生じます。
　　　　（　それが当り前の業界　）
　　　　今回の場合の総額は、6000万円とか、
　　　　5500万円とかもあり得ます。

④50年ローンで考えている？
利息総額が 千万円単位で増えます。
　　　　それだけでも大損ですが、
　　　　（　銀行は 大儲け♪　）
　　　　30年経過、40年経過した建物は・・・
　　　　すでに大規模リフォームが必要で、
　　　　金食い虫状態になっています。
　　　　そんな ひどい状態の建物に、
　　　　その後も 高額な毎月返済を続ける？

⑤50年返済で楽になった分を投資に？
　　　　投資で増えたお金を繰上返済に？
「確実な事」
　　　　50年返済にすることで、返済総額が
　　　　1千万円単位で増えてしまいます。
「不確実な事」
　　　　増える事を期待して投資したお金は、
　　　　必ず増えるという保証はありません。
　　　　6％運用を期待するなら、
　　　　マイナス6％運用という結果の覚悟も必要。

「20代は まだ世の中を何にも知らない」
　　　　（　事実、私がそうでした　）
　　　　と、謙虚になりましょう。

　　　　業者の話を真に受けてはいけません。


『 借金は、お金を失う行為 』
同じ5,000万円の家でも、
現金購入とフルローンとでは、
生涯で払うお金は 3,300万円差に！


借金を当たり前と思ってはいけない。
フルローンなんて とんでもない！
と思う、まともな感性を持ちましょう。

A

7000万円、50年、金利2%
(今後の金利上昇を踏まえて)で月々18万5千年、
固定資産税火災保険など踏まえて23万円、
修繕費用に月々1万円を積立てるとして24万円。

毎月24万円の住宅費で
問題なく生活出来るかどうかです。

A

はい、無謀だと思います。

投資をやれば、というお考えは捨てた方が
いいと思います。
天災やホルムズ海峡封鎖のような出来事は
誰にも予想できず、結局は賭け事と同じです。

その年収とご年齢でしたら、4,500万、
最大でも5,000万に止めておかないと
後で苦しみます。

私が家を購入した年齢と年収がほぼ同じ
ですが、子供2人いると毎月赤字で、
ボーナスで補填している感じです。

家を検討している時は熱量が高くなって、
自分の都合のいいように計算してしまい
がちですが、
家のために人生が窮屈にならないよう、
安全に人生設計した方がいいと思います。

A

ご存知だと思いますが、50年ローンは、
なかなか元本が減らず、
利息が膨らむという特徴があります。

7000万円だと、 利息だけで、
年利1%で約1800万円
年利3%で約6000万円です。

もし、年利3%だと
トータルで1.3億円の支払いに加え、
修繕費用や固定資産税などの
ランニングコストがかかります。

投資の収益で前倒し返済するにしても、
かなり厳しい支払いになると思われます。

また、投資の収益は不確実です。

そして、数年に1回は暴落が起こります。

もし、暴落のタイミングでリストラや減収、
病気により働けなくなるなどの事態が起これば、
投資資産も暴落しているので、
返済原資がなくなり、
返済不能に陥るリスクもあります。

A

新卒3年でそれだけの稼ぎがあるなら
購入は30代中盤以降が良いのでは？

50年のローンを組むより
頭金をその間に作って
短い期間のローンにした方が賢いです。

それに、今建てると定年頃に
大規模リフォームか建て直しが発生します。

賃貸の費用がもったいないという人も
いますが、実際には
「買っても借りても2軒分の稼ぎが必要」
な社会のシステムとなっています。

いずれにしても
住宅ローンは「ギャンブル要素が高い」ので
なるべく
短い期間で返せる算段をするべきかと・・・。

知っておきたい現実：

こんなに違う
『 建築業者による価格差 』
　　　※北から南まで 日本全国で実施した、
　　　　「無名な地元工務店」どうしでの
　　　　提案コンペの見積り比較結果の実例です。

​建築​業者を最初に決めてしまうと、
　　　　大損していても 気付く事はありません。



​






​　　　※地元工務店どうしでさえ 大きな価格差
　　　　になります。

　　　　大手ハウスメーカーや地元有名工務店だと、
　　　　もっと ひどい価格差になり、
　　　　とても高過ぎて建てることはできないので
　　　　・家のサイズを小さめにしたり、
　　　　・設備のグレードを下げたり、
　　　　・安めの仕上げにしたり、
　　　　・外構工事をあきらめたり、
　　　　等々の方法で 予算に合わせて建てます。

地元工務店を複数 ピックアップして、
　　　　十分な比較検討をすれば・・・
　　　　我慢することのない「まともな家」を
　　　　「適正価格で建築」する事ができます。

自分の頭で考えるべ。・・っと。

25年目のFP事務所です。
「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」
岩手県盛岡市　　 メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ
​ ​​ ​​1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ​​

​​〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。​​
誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、
「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で
つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、
消費者側に立った情報発信や実行支援をしています。


22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しました が、
ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは
行います。
「生活設計アドバイス」　1万円/年

《　実行支援　》
マイホーム取得等の​​実行支援​​は、引き続き行っています。
「不動産購入：実行支援」 ​3万円/年​
「住宅建築：実行支援」　10万円/年​
過去のメール顧問会員と全く同じ支援を行っています。
（　過去記事で 実際の支援状況を確認して下さい　）