プロジェクト2888分のＸ

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おお、本日はライブドアがストップ安にならずに寄ってますね。始値はまだちっと高かったんでないかなあ。あと、思いの外、動きがゆっくりですね。参加者があまりにも多く板が厚すぎて動きにくいのかもしれません。マネーゲームを期待していた人にはちょっと物足りない動きでしょうか。それにしても13：30から開始のくせにすごい出来高。ま、いずれにせよ私には関係のないことです。

さて、しばらくはライブドア騒動で株式の方に注力していたわけですが、いつのまにか本日は１月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。１月決算のJ-REITはこれまで東急リアル・エステート（8957）のみでしたが、昨年上場した新規REITで３つも新たに1,7月決算銘柄が加わったのでにぎやかになりました。本日は、それらについて今後を占ってみたいと思います。占いですから当たるも八卦、当たらぬも八卦。特に、新興REITに関しては、今回初めての権利落ちですので、どういった挙動をするであろうと注目しているだけであり、ほとんど予測不能の世界であることを申し添えます。またいずれも、原則として現時点のJ-REIT指数維持という前提です。

8957　東急リアル・エステート

唯一、１月決算で手持ちのREITです。持っているだけにあまりけちをつけたくはないのですが、最近はやや上がりすぎのように思えます。権利落ち後は80万円台の維持は困難と見ています。まだ来期の分配金予想額が発表されていませんので、しばらくは様子見となり、77～78万円あたりがいい落ち着きどころではないかと思われます。しかしながら、長期で見ると、まだ有利子負債比率が低く、人気もありそうですので、仮に一旦落ちても、80万円台回復は十分期待できると思います。よって、70万円台前半まで売られるような場面がくれば、十分購入に耐えうる水準であろうと思われます。

8967　日本ロジスティックスファンド

ここは、第1期が非常に長かったため、今回の分配金予想額は17千円と大きくなっています。よって、権利落ちが少し大きめになることもあり得ます。また、1/31あたりに増資の公募価格が決まるため、その辺までは売り込まれることも考えられます。しかしながら、個人的には、価格次第ですが公募増資は買い、そうでなくても80万円以下ならとにかく買い、という感じでかなりの買い推奨銘柄化しています。ちょっとしたマイブームですかね。基本的に有利子負債ゼロの方針のREITは、公募増資の際の有利子負債比率の低減というものがないため、分配金の低下、すなわち希薄化もありません。よって、増資に強い銘柄です。実際、次期分配金は上場時の予想を３割以上上回るものを出してきましたし、さらに、その次の期も第2期を10％以上上回ります。おまけに、増資により1口あたり純資産額は10万円以上上昇するはずですし、PBRは0.3ポイント近く低下し、現在の割高感はぐっと抑えられます。今の人気のある状態から推察するに、第2期は80万円台の後半、第3期は90万円台が十分期待できます。個人的にはいささか気に入らない面もあるのですが、これまでの投資口価格の実績を考え合わせると、80万円以下ならとにかく買いと考えています。1/19にライブドアショックのどさくさで80万円ちょうどまで下げた場面がありましたが、注文を出しておけば良かったと思っています。本日は817千円で注文を出していたのですが、空振りでした。

8969　プロスペクト・レジデンシャル

ここは結構面白い銘柄ですね。新興REITのしかもレジデンシャル系という最近不利な２つの要素を兼ね備えているのですが、妙に下値は強いです。42万円を切ると必ず反発が起こり、ちょっとした意志を感じるくらいです。第1期は他とは比較にならないほど低い分配金利回りでしたので、一時期はもっと売り込まれても不思議はないくらいでしたが・・。でも、その反発力も徐々に衰えてきて、最近ではほとんど42万円を目指して収束中といった感じの値動きです。分配金も少なくて、下値が強いこともあり、分配落ちも限定的で42万円を目途に考えています。上場時点での予想ですが、第2期の分配金もたいしたことはないので、しばらくは小さい値動きに終始するイメージです。上場後に物件を追加取得していますから、分配金上方修正は期待できますが、さらなる追加取得をしない限りは9千円をやっと超える程度がせいぜいです。よって、上方修正があっても投資口価格上昇は限定的で、44万円近辺を想定しています。

11月くらいから売り込まれて、12月中旬を底に徐々に回復してきている銘柄がいくつかありますが、ここもその一つです。よって、上場来の最高値と最安値の開きが14万円以上あり、値動きの少なかったプロスペクトとは対照的に値幅が大きいです。現在は11月上旬の価格をほぼ回復している状態ですので、12月のあの下落はいったい何だったんだろう、意味ないじゃんという感じです。第2期は利回りがよくなり、今日の終値で計算しても4％台ですので、一時的な下落があっても、結局は今日の価格47万円くらいまでは戻してきそうと考えています。上場後に追加で物件取得をしていますので、分配金を上方修正すれば、１万円の大台には乗ると思います。しかし、そうなっても、50万円を超えて、勢いよく上がっていく気はしません。やはり40万円代後半、50万円弱のイメージですね。

プロスペクトとジャパン・シングルレジデンスは、１口当たりの出資金が生み出す分配金、すなわち、株式で言うところのROEに対応する指標が現時点での予想分配金では４％を下回っており、非常に低いのが難点です。よって、新興REIT、特にレジデンス系に対して４％以上の利回りが求められる状況が続く限り、PBR=1（プロスペクト46万円、シングルレジ51万円程度）への復活は困難です。多少古めとか地方物件とかキャップレートの高い物件を組み入れて、利回りを上げていかなければならないかもしれませんし、レバレッジを効かせた高LTV経営を続けなければならなくなるかもしれません。でも、古い物件も、有利子負債も嫌われがちですから、両刃の刃といったところです。増資はしばらくできないでしょうから、慎重に吟味し優良物件を取得していかなければならないと思われます。

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