プロジェクト2888分のＸ

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昨日今日と外人さんお休みですかね。なんだかまったりとした静かな日々です。その外人さんの一角、ぷろすぺ(親)ですが、またまたFCを買い進めていますね。これで、上位３者の保有口数は計16,969口になってしまって、全投資口の51.89％です。報告義務のない1%以内の増減はあり得るとしても、ぷろすぺ(親)に報告義務が発生した6/29時点では、上位３者の保有口数が50％を上回っていた公算は極めて強いですね。今後さらにぷろすぺ(親)が買い進めて、53％を超えてしまったら、もう確実となってしまいます。あと362口で53％に到達ですから、ぷろすぺ(親)にしてみれば、3,4日間で買いそうなレベルです。

おそらく、ぷろすぺ(親)としては、これを武器にプロレジとの統合交渉でもしたいのだと思われます。FC側としても、それが嫌なら何か手を打たなければならないはずですが、決算短信発表の時も動きがなかったし、ちょっと後手に回っているんじゃないですかねえ。ここまでくると、もう焦土作戦ですか？いろいろやり方もあるでしょうが。

焦土作戦その１

分配金を課税後で見積もり直して、発表し、ぷろすぺ(親)とは没交渉とする。こうすると、どうなるでしょうね。税金は前期の例では４割程度だった様ですので、約6千円の分配金予想額となります。やはり価格も下落するでしょうが、個人的にはそれほどひどい下落にもならないのではないか、行ってもせいぜい45万円あたりじゃないかとも想像します。ぷろすぺ(親)もどうにもならんと思えば、期末までには課税されない程度に売ってくると思われるからです。ぷろすぺ(親)の保有口数から言えば、課税されるかされないかで、４千万円以上受取額に差が出てくるでしょうから。とすれば、やはり分配金1万円も十分期待できますから、その辺の期待値とのバランスで投資口価格の推移も決まってくるでしょう。これは一番簡単な方法ですね。なんの手も打たないのかという批判も浴びるでしょうが。

焦土作戦その２

まあ、普通に考えれば、一番の対策は公募増資です。ただし、希薄化対策を打てないことになれば、価格下落は避けられません。現在発行済み投資口は32,700口ですが、これを6万口にする程度の公募増資をすると仮定し、さらに焦土作戦につき、なんら希薄化対策を行わない（物件取得、売却益など発生しない）とします。この場合、分配金はどの程度になるでしょうか？

希薄化するだけの増資ですから、発表後投資口価格は下落するでしょう。その結果、40万円台前半くらいで価格が決まり、１口当たり40万円程度の出資金が得られるとします。新規発行投資口は27,300口なので、約109億の資金を集めることができ、有利子負債（131億円）は相当部分返済することができます。その結果、支払利子が増資後３ヶ月で約3千万円減ると仮定すれば、当期純利益が357百万に上方修正され、６万口なら、一口あたり約6千円の計算です。税金で減るのと同じ程度ですが、税金でとられるくらいなら、こちらの方がマシかもしれません。が、こちらはぷろすぺ(親)が投資口を売却しても、分配金が１万円に上昇する期待は持てませんから、投資口価格的にはその１よりは低迷することでしょう。LTVが相当下がるので、その辺の期待も出るでしょうが、おおざっぱに言えば、40万円ちょっと超えたあたりですかね。ぷろすぺ(親)にとっては、分配金が数千万円単位で減ることもさることながら、含み益が数億円単位で減るのもイタイわな。また、M&Aを迫れるくらい買い増しするとすれば、数十億円単位の資金が追加で必要だし。

焦土作戦その３

これは取得できる物件が大量にあることが前提なので、難しいかもしれませんが、逆に今期中に借金しまくり、物件買いまくりでLTVを極めて高くしてリスクを高める作戦です。例えば、借金により、総資産額を倍増させます。借入金は約400億円を突破しますので、LTVは70％超となります(笑)。来期半年間での純利益は支払利子がありますので、当然倍増はしませんが、まあ、５億円くらいにはなるかな？とすれば、15,300円程度の分配金です。よって、超ハイリスクとはいっても、投資口価格も伸びて、55万円超くらいまではなんとか行きそうな気もします。まあ、ここまで行って超ハイリスクとなれば、ぷろすぺ(親)も利益確定売りをだして、キャピタルゲインでまあまあ満足するんじゃないかと、そういった作戦です。ぷろすぺ(親)にも利益を与えてやる大陽政策かな。でも、取得できる物件があるのなら、素直に普通に増資した方がいいわな。この作戦はあり得ないか。

焦土作戦番外編

ボロ物件を高値で買いまくり、優良物件を安値で売りまくれば、本当の意味の焦土作戦ですが、ぷろすぺ(親)も死にますが、自分も道連れの心中だからなあ。こんなことやるくらいなら、プロレジと統合した方がまだマシだわな。

焦土作戦その他編

物件全部売って、借金全部返して、J-REIT初の廃業・精算。ちゃんと、１口当たり純資産額が返ってくるのかどうか、ちょっと見てみたいような気もしますが、まあ、これもプロレジと統合した方がまだマシだわな。おまけにぷろすぺ(親)の元にはキャッシュが貯まっちゃうので、次なるターゲットに乗り換えるだけだろうし。

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