プロジェクト2888分のＸ

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本日は天気予報ならぬ増資予報を一つ。まあ、最近の天気予報は降雨確率なんてものがありまして、どう転んでもいいわけがつくようになっていますので、わたくしも確率主義でしかも、0％と100％は使わないことにします。これで、実際に増資が行われようが、行われまいが知ったこっちゃないという態勢になれるわけです。

12月決算銘柄では今週中に何らかのアクションがあるかどうかがポイントじゃなかろうかと思われます。以下、基本的には12月～2月決算銘柄を考えてみますが、まずは例外で。

野村不動産レジデンシャル(3240)　増資確率：＞90％

11月決算銘柄で通常の増資発表時期はもう過ぎましたが、１月に決算短信の発表というイベントがありますので、それにあわせて、増資と今期予想分配金額の発表が行われる公算が極めて大です。なぜならば、今期末までの取得予定資産をすべて有利子負債でまかなうと、LTVは60％を超えて、63％以上になってしまうためです。また、最近の借入金は返済日を2/19にあわせてあり、この日までに資金調達出来るスケジュールで増資を行うことが想定でき、スケジュール的にその１ヶ月程度前の決算短信発表時に最初のアナウンスがある公算が大きいわけです。しかし、今年になってから上場来安値を更新したりして大変厳しい情勢ですね。公募増資なら、ディスカウント増資になる可能性が大です。情緒的な下落さえなければ、それほどヒドイバカ増資でもないんですが、アナウンス後どう投資口価格が変化するかは読めません。最近の下落が増資を織り込みつつあるということならいいんですが。

東京グロースリート(8963)　増資確率：10％

物件を何も買わないのであれば、このままいけるんですが、LTVが煮詰まっているので、増資をしなければ、何も買えないことも意味しますね。何かをリートに買わせたいと親が思えば、増資しか無いでしょうが、ここも今年になってから上場来安値を更新して20万円台突入ですからね。やるとなると、結構覚悟が必要ですよ。まあ、性善説に立てば、現状では増資をやらないと言うことですが、悪党か能なしの場合はやる可能性も若干あると思われます。

フロンティア不動産(8964)　増資確率：40％

さて、ここが大変悩ましい。これまで、基本線としては、有利子負債を極力持たない方針であったようですが、ほんのわずかとはいえ、現状有利子負債を抱えていますので、自己資金は無いわけです。でも、今期ゆめタウン広島の取得がアナウンスされていますので、有利子負債を抱えずに取得したいとなれば、増資しかないわけです。でも、他法人との比較では、広島の取得を借入金で乗り切ってもまだ十分低いLTVでしのげます。そうすることにより、分配金額を上げてから、J-REIT市場の地合を見ながらタイミング良く増資をした方がいいと個人的には思います。というわけで、若干半々より増資確率を下げておきましたが、ここは本当に方針次第なので分かりません。まあ、でも、仮に増資になったとしても、悪くてもプレミア程度の増資で収まるでしょう。ディスカウント増資になる可能性はほぼ無いと思われます。

他の12月決算銘柄　増資確率：＜10％

1月決算銘柄　増資確率：＜10％

１月決算銘柄も、やりそうな感じのところが見あたらないですね。読めないのは、LTVでは判断できないロジスティクスですが、前期末に行ったばかりですから、今期末は無いでしょう。他の１月決算銘柄はLTVがおおむね50％以下程度に収まっていますので、まあ、煮詰まっている銘柄も無いわけです。ただし、森ヒルズあたりが大きめの物件取得とセットで行うことはあり得ます。しかし、300億円レベルくらいならまだ借入金でしのげますからね。500億円レベルの取得とセットというわけで、なかなか可能性も低いかなと思います。他の銘柄はそんな可能性もほとんど無いように思われます。ていうか、プロレジやシングルレジあたりが増資をすれば昇天しちゃいますからね。

日本リテールファンド(8953)　増資確率：＞90％

ここは短期CPという変なもので浦和パルコの資金を捻出するようですね。しかし、敷金という負債も大量にかかえているここにとっては、2千億を超える有利子負債はちょっと多すぎです。CPの償還が3/24ですから、今決算期末にあわせて、３月の増資は決定的でしょう。一時期の勢いは失っているわけですから、場合によってはディスカウント増資になってしまう可能性すらありますね。２月中に価格が決まり、３月初めに発行というスケジュールの増資なら多分大丈夫じゃないかと思うのですが、権利落ち後の３月に価格が決まるタイプだと危ないかもしれません。

ニューシティレジデンス(8965)　増資確率：40％

３月にやれればやりたいと思っているはずですが、こちらは延期に含みを持たせています。問題は池袋のでかいマンションですね。270億円以上するこのレジデンスは増資無しでは買えません。一応、10/31までに取得するとなっていますので、タイミングとしては今期末か来期末に増資になることはほぼ確実と思われます。さらに、3月末までに取得すれば、125百万円安く買える契約ですから、基本的には今期末にあわせて3月に増資をしたいところでしょう。しかし、ここも現状のまま増資に踏み切れば、大幅なディスカウント増資で将来に禍根を残すことになり、価格が低い分大量に発行しなければならず巡航速度も落ちますからねえ。あと１～２ヶ月で地合が回復するとは思えませんので、今期末はスルーして、来期末に賭けるんじゃないかと言う気がします。本当は、今期売却益でかさ上げして、投資口価格を上げておいて増資というシナリオだったんだと思いますが、サブプライム問題による価格の低迷と、増資がとても忌み嫌われる地合となってしまったため苦しいですね。

福岡リート(8968)　増資確率：10％

まあ、ここは特に大きい物件取得がアナウンスされているわけではありませんが、今期末で前回増資から1年半となりますので、ぼちぼち何らかの物件取得と抱き合わせで増資発表となる可能性もあるといったところでしょうか。でも、地合が悪いので、今やるのは得策ではないですね。

エルシーピー(8980)　増資確率：10％

ここも物件取得の予定はありませんが、LTV的には相当煮詰まっていますね。昨年３月に第三者割り当て増資を行ったところですから、今回は辛抱しそうな気がしますが、外部成長余力もないですからね。売却益が出ている今期、投資口価格が上昇し、増資が出来れば嬉しいと考えていたのかもしれませんが、まさか８％の利回りまで売られるとはね。ちょっとぷろすぺ(親)による導管性の問題も尾を引いているのかもしれません。

日本コマーシャル(3229)　増資確率：20％

他の2月決算銘柄　増資確率：＜10％

オリックスは前回やったばかりでほとんど可能性ナシですね。アコモも上場後の物件取得スピードを見ていると、まだやらないかなと思います。ただし、ニューシティの池袋並のものを取得したりすれば、一気にLTVも高まりますから、抱き合わせ増資の可能性が無いわけではないですが。

ま、ジョイントとかクリードとか増資をしないであろうと思っていたものどももきちんと増資をしましたからね。くれぐれも信用せずに、朝方晴れていてもきちんと傘を持って出かけましょう。増資予報でした。

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本日の東証REIT指数＝1,796.30、レジREIT指数（独自算出）＝1,490.04、単純平均利回り＝5.16％、加重平均利回り＝4.27％。ただし、JREやGORなどの一時的な売却益が、特に加重平均利回りを押し上げていることに注意。

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