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プロジェクト2888分のＸ

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プレミア（8956）＆ケネディクス不動産投資法人（8972）購入

カテゴリ： J-REIT

まあ、どちらもストップ安で購入ですが、NCR破綻以来いくつかの銘柄、特に新興不動産系や外資系の銘柄を中心にストップ安レースが続いているわけですが、ぼちぼちレースから降りる銘柄も出だしました。プレミアとケネディクスもぼちぼちかもねと思って買ってみたものです。それと、来週前半出張につき、かまってやれないので、買うんだったら今週中という事情もあります。このストップ安レース。最後まで残るのはどの銘柄でしょう。やっぱ。日レジかな？しかし、それにしても、あたかも倒産したかのような売りですね。まあ、ここのところの売り板は価格に関係なく売らなければならない口数でもあるのか、あるいは追証入れられず強制決済になっている売り板かよく分からないけど、なるべく高く売りたいという人間的感情もなにも感じられません。

本日２銘柄購入したわけですが、たしても30万円に届きません。タイムマシンに乗って、１年前の私に会いに行ったところで、こんな価格で買えるなんて信じてもらえないでしょう。１年前どころか、１ヶ月前の私でも信じないかもしれません。約１ヶ月前にリーマンショックに見舞われたわけですが、それでもJ-REITはそれほどでもなかったです。プレミアの9月終値は444千円、ケネディクスは385千円ですから、本日のストップ安水準は実に-63％と-69％です。これが10月に入ってからたった半月の話ですからね。

さて、さすがにJ-REIT側もこの事態をなんとかしなければということなのかもしれませんが、昨日夕刻にFCレジとラサールからアナウンスが出ています。どちらもオレは大丈夫だよというアナウンスです。

ラサールの方はリファイナンスのアナウンスとともに、財務戦略を参考資料として公表しています。リファイナンスは三井住友から357億円を調達しており、しかも長期固定です。これは素直に好材料になるんじゃないかと思います。というわけで、本日ストップ高・・といっても、+5千円。しかしながら、金利がまだ決まっていませんので、おそらくは相当悲惨な金利をふっかけられるものと思われ、ラサールの分配金水準は今後も低迷することでしょう。私の意見では銀行側としてもこういった対応が一番いいと思うんですけどね。J-REITのリファイナンスを断って、つぶしてしまうよりは、殺さない程度に生かし続けて、高い金利を抜いていくという方法です。まあ、J-REITに投資している立場からいえば、倒産するよりマシって程度で、あまりいただけませんが。

財務戦略としては、メガバンク中心にすることと、短期だったのを長期にし、さらに返済時期を分散するということ、それに金利の固定化ですね。むしろ、DAの様に有利子負債比率の低減も盛り込んだ方が良さそうに思いますが、LTVを下げるためには物件売却したり増資したりしなければならないため、それは苦しいかもしれません。

で、私が注目したのはリファイナンスに伴う担保です。今更物件売却が簡単にできるご時世でもなくなってきましたので、担保を差し出すことにはあまり問題なかろうかと思います。で、三井住友からは357億円の資金に対して、イオンモールのむさし村山と神戸北を設定しています。ラサールが乗り込んできたときに購入した奴ですね。これらの購入価格は384億円と192億円。まあ、むさし村山だけでも今回の借入金より高いですが、これらはもともと鑑定評価額を上回る高値で購入したものです。しかも鑑定したのは今回NCRをつぶしたCBRE。もともと鑑定にもずいぶん手心を加えてやったんじゃないですかね。外資同志仲良くね。さらに、ひどいことに三越はむさし村山からの撤退を決めています。直接貸しているわけじゃないんで、すぐには影響でないとのことですが、しかしねえ。将来暗いんじゃないの？そんなこんなで、神戸北はよく知りませんが、むさし村山の方はほとんど価値は暴落しているんじゃないかと思われましたが、銀行の査定では、両者合わせて576億円の購入価格に対して、62％に相当する資金を貸し出しているわけです。

これは、J-REIT全体にとっても朗報ではなかろうかと思います。なぜなら、現時点で、物件の購入価格に対して、62％を超える有利子負債を抱えているREITは産業ファンド以外にはないからです。まあ、銀行の査定は物件によりさまざまでしょうし、どんな物件でも担保にすれば62％貸してくれるとも思いませんが、あのむさし村山ですらこれだけ貸してくれるのであれば、他の銘柄でも担保さえ差し出せばそれほど資金繰りを心配しないでもよいという感じに受け取れます。ここから考えるに、NCRも池袋さえなければ、有利子負債は物件購入価格の52％に過ぎませんから、担保設定でもして、リファイナンスが出来たのではなかろうかと、そんな気がしてなりません。

FCの方は単に自分はこういう状況だから大丈夫というリリースですね。賃料も安定していて、稼働率もよい。LTVは低く、１年後まで借換もない。そして、物件取得予定がないから違約金が発生する可能性がない(笑)、と、そんなことですが、ここが売られている理由はそんなことかなあ？まあ、何も知らないでただひたすら売っていた人がいるならば、納得して売りを引っ込めるかもしれません。あるいは、なんも知らない人が利回りにつられて買いに来るかも。というわけで、こちらは値幅が2万円なのでストップ高まではいっていませんが、大幅高です。

しかし、私が考えるに、今回リリースされた内容は、ここを買っているような人には先般ご承知のはずです。買っていない私ですら知っている内容ばかりでしたから。まあ、こんなご時世ですから、あらためて注意喚起みたいな感じでリリースするのは良かろうと思いますが、FCレジの問題点は、今回NCRをつぶしたリファイナンスリスクでも違約金発生リスクでもないところにあると思っていた私にとっては、肝心のことに答えていないなあと映ります。FCレジの問題は「FC」そのものにまずあるでしょう。三井不動産レジとかだったらあまり問題は感じません。その「FC」はどうなのよ、っちゅうことですが、まあ、これはどうにもならんか(笑)。さらに、来期から分配金はどうするのよ、ってところも気になります。LTVが低いのは分かりますが、分配金払えないくらいレバを低くして何をやろうとしているのか？ぷろすぺ(親)いじめか？今期分配金はそのほとんどが物件売却益で、今後、同じような譲渡益の発生がとうてい見込めないとするならば、一体どうやってまともな分配金を捻出つもりなのか。そこが知りたいところですけどね。とりあえず、千円でも、100円でも分配金を出し続けて延命してゆく方針なのか。まあ、そんな方針でもNCRよりはマシだと胸をはって言っているわけですね。

レジREIT指数（独自算出）＝440.71、単純平均利回り＝17.63％、加重平均利回り＝9.03％。

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