プロジェクト2888分のＸ

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今日の株式はずいぶんな下落ですね。J-REITも下落ですが、こちらの方が穏やかだったみたい。大いばりで買いたくなるには今ひとつの調整具合なんで、買うためにはもう少し落ちてきてもいいのですが、そうなるとポートフォリオも傷むので、まあ、どうでもいいや。

さて、そんな中ですが、実はJ-REITの買い注文が約定しております。買ったのは、SIA…。上場の際には結構こバカにしていましたし、案の定公募割れではありましたが、短期で買ってみました。よって、NISAではなく、ごく普通の特定口座で。

ここは多分、今後ともヘタレ系REITとして君臨してゆくことでしょうし、親のSIAも自分の利益を十分抜いて、飽きて来たらどこかへ売りつけて（たとえばいちごとか）撤退するかもしれません。ガイシですからね。しかしまだ、上場したてですから、少なくとも２−３年は利用を続けるのではなかろうかと。逆に言えば、その間はまあまあ安泰の可能性大です。

しかしながら、物件がヘタレですからね。旗艦物件は府中の駅トウ（駅チカの逆）の物件で空室率バンバンです。ていうか、空室が出来て価値が下がる前にREITを上場させて押し込んでしまえ感がムラムラですね。他の物件も加えて、目論見書段階でボロボロに退去予定が掲げられていましたし、さらに、上場後もテナント退去のお知らせなんかリリースしているし。なんか本当にヘタレです。

しかし、そのヘタレを何故購入したかってことなんですけど、前述のように、まだ上場したてで、今すぐどうとかこうとかならないであろう、少なくとも２−３年くらいはこのままの状態で行くのではなかろうかということと、それから、３月以降の次期分配金は13千円あまりとなっており、これは高い空室率を織り込み済みの数字だからです。よって、今リリースされているテナント退去は全て織り込みずみで、さらに追加でよっぽどのことがない限り下方修正もしないでしょう。今日の終値391千円では、次期利回りは6.82％であって、これはやはりなんぼヘタレREITとはいえ、少々見捨てられスギカモ…と、思ったわけです。

昨今ヘタレ系はMID、ケネレジ、野村マスターあたりが御三家状態ですが、それでも予想分配金利回りは5％台前半です。自分としてはよりヘタレっぽく感じるのだが、日賃貸、Inv、いちごあたりは5%も切っています。これらから考えると、SIAもさすがに6％かそれを切るくらいまでは投資口価格が上がっても良いのではないかと考えたわけです。結果はどうなるか分かりませんが、6％を切るくらいの価格、すなわち、45万円あたりが目標です。

多分、２月末の最初の決算期までは、このポジションまでは到達しないとは思いますが、次期利回りで銘柄検索などで引っかかるようになれば、それなりに価格は上がってゆくのではなかろうかと。もしどうしても上がらなかったら、８月決算期の分配金は取りあえずもらっておいて、その後に見切りを付けるかどうか判断する予定ですが、目標投資口価格に到達すれば、それ以前にでも処分するかもしれません。まあ、その程度のイメージで半年から１年くらいの期間を見込んで買いました。

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