プロジェクト2888分のＸ

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今年は来週からドイツあたりに行こうと思っているのですが、なんだかテロ事件が散発しているので、おくさんの実家から心配の電話が昨晩かかってきました。しかし、日本もヒドいことになりましたね。まあ、イスラム過激派ではないですが、世界中なんかしんどい感じです。フロリダの方でもまた銃撃事件があったみたいだし。

さて、マリモの方はわたくしが保有している証券会社で取り扱いがなかったこともあり、一切関わりがありませんが、三井不ロジパークの方は大和証券が主幹事でしたので、申し込んでおきましたところ、さすがに当選しました。まあ基本的には三井不動産って名前だけで、買ってもいいかなって銘柄と思っております。ただ、日本ロジスティクスファンドって名前はすでに三井物産に取られちゃっているので、なんか三井不動産を強調する変な長い名前になりましね。ていうか、わたくしは三井グループとして日本○○ファンドって名前で統一しているのかと思っていました。フロンティアのみもともと日本たばこから買収したので、名前が違っていますが。日ロジに対抗するような物流REITを三井不が出してくるとは思っていなかったですね。物流は三井物産担当かな、と、思っておりました。

で、やはり気になるのは分配金予想額ですね。ちょっと真偽不明のネット情報によれば、第１期、２期とも5千円弱くらいの予想のようです。仮に5千円だとしても、三井不動産であることを差し引いてもかなり低い部類かと思われます。例えば、大和ハウスリートは1口あたり出資金額が現時点で約30万円ですが、9千円の分配金予想となっております（まあ、その前に合併しちゃいますが）。この三井不ロジパークは1口あたり出資金額は26万円ほどになりますので、5千円というのは明らかに低ROEです。公募価格ですでに4％を下回っております。まあ、それでも、なんてったって三井不動産ですので、投資口価格はある程度は上昇し、NBFまでは行かないまでも、アコモ程度の利回りまで予想利回りが低下してゆくと思うのですけどね。日銀もいずれ買ってくれるだろうし。

それにしても、最近物流セクタではやっている利益超過分配を行う方針ですが、その具体的な程度はよく分かりません。上場初日まで待ちましょう。でも、利益超過分配を加えて5千円くらいだと、かなり低利回りって感じです。せめて利益超過分配抜きで5千円でいてほしいところです。

あとは、当初目論見が25万円で、それより2万円高く決まっていますので、40億円以上は当初目論見よりは多く資金を集めています。まあ、その分、投資余力も増えている訳でして、今後の物件追加取得、分配金額の上方修正はかなり期待出来るかなと思います。そもそも目論見書段階でも借入予定額269億円で、LTVも33％と低いですしね。借入額をさらに抑えることになれば、ますます追加投資余力は十分です。

まあ、基本物流ですから特にこれといって特徴があるわけでもないですが、そんなにみみっちいのは相手にしない、立派な奴のみ対象です。三井不ですから、ってところでしょうか。まあ、物流はホテルと並んで昨今の注目セクタになっているかも。あと、20％以下ですが、「インダストリアル不動産」ってのを取得する予定で、当初はデータセンタ1件が組み込まれます。インダストリアル不動産とは、まあ、産業ファンド的不動産のことでしょう。データセンタ、通信施設、工場、等々。

ま、マリモは存在自体邪魔くさいので、本当は東証２部とかに上場して欲しいのですが、こちらは、今後、堂々とした主力銘柄となってゆくことと思います。

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