[住まい] カテゴリの記事
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★１枚になったカレンダ－。今月は続々と請求書が舞い込む★
会社が所有する自動車１５台分の保険料請求書が舞い込んできた。アパ－トやビル、建物の修理費用や管理費の請求書もドサッとやってくる。１２月は支払いが多くてんてこ舞いです。一番大きい金額は社員賞与の支払い。お金は入るそばからどんどん出て行く。今年も１２枚綴りのカレンダ－は残すところ１枚となりました。１２月は色々と支払いが集中する季節です。弊社の締め日は毎月２０日。同月２７日には振り込みによりどんどん支払います。どの協力会社も２０日に間に合うように請求書を送ってくる、仕事の上では今年も沢山のお客様と取引が出来ました。賃貸に売買に不動産コンサルティング。振り返れば充実した１年でした。来年もまた今年以上に頑張って良い成績を上げたい。そのために冬休みは、じっくり１年の経営計画を練る時間になる。１２月は資金繰りのために、不動産を換金処分される企業が沢山出ます。すでに横須賀市内に３件の物件買い取り打診があり、すべて弊社で購入を承諾しました。１２月はとても忙しくなります。その名の通り「師も走る月」ですね。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年12月01日
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★運転免許証の更新に行って来ました。勿論ゴ－ルド免許です★
高齢者研修を経て本日無事に運転免許証の更新を済ませてきました。人生最後の更新となりますが、勿論ゴ－ルド免許です。平均して１年間に１万キロは走っているベテランドライバ－でも、警察ではとても緊張します。何も悪いことはしていないのに警察に入ると何となく緊張します。でも受付係の方はとても親切にエスコ－トしてくれるし、手続き実務も自動で簡単にできる。証明写真も無料で撮影してくれるし、一番嬉しいのはその場ですぐ新しい免許証を交付してくれることだ。交通安全協会の世話になる必要は全くありません。とても便利になりました。でもこれが人生最後の更新と考えると、人生最後の記念となる免許になります。大切に保存しよう。 弊社の社員はほとんど駐車違反や指定方向外通行による違反で講習の必要があります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月28日
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★「東レよおまえもか！」デ－タ－改ざんの違法行為に手を染める企業★
日本を代表する企業が、次々とデ－タ－改ざんという違反行為をしていることが明るみに出て、日本製品に対する国際的な評価を下げています。今回はあの「東レ」までも違反行為に手を染めていたことが明らかになった。どうした日本の大手企業。サラリ－マン社長の弊害だ！ 神戸製鋼、三菱マテリアル、日産自動車、スバル自動車と続けて発覚したデータ－改ざんの違法行為が、ついに日本を代表する東レの子会社でも行われていたことが、「週刊文春」の取材でわかった。その昔、日本製品と言えば粗悪品の代名詞だった。それが品質管理のデミング賞から始まり先人の血と汗と涙で「日本の製品は優秀で信頼できる」と世界に言わしめるまでになりました。ところが、それから５０年も経つと経営者が変わり、先人の苦労を知らない人達が「品質管理」や「信用」の大切さを失わせる儲け第一主義となってしまったのだ。それも日本を代表する企業にごまかしが多い事に驚きます。この原因はサラリ－マン社長が増えた事とも関連している。利益を出せば株主から褒められる。品質やデ－タ－については理解力がない経営者が増えていることに起因している。現場叩き上げなら分かる内容も、事務系の社長では現場を知らない。それが会社の体質としてデ－タ－改ざんが平気で行われる下地を助長させているのだろう。これからまだまだ出てくる可能性がある品質管理のデ－タ－偽装。信用が失墜した日本の製品が、世界で売れなくなる可能性が出てくる。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月28日
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★１２月の賞与に副賞として、さいか屋のオ－ダ－紳士服券をプレゼント★
今年もいよいよ日めくりカレンダ－も薄くなり、お正月までは秒読みの段階になってきました。１２月は全社員に給与と、嬉しい「中身が厚いボ－ナス」が支給されます。さらに成績が優秀で毎日ブログを欠かさず書いている社員には、私のポケットマネ－で「さいか屋デパ－トのオ－ダ－紳士服券」をプレゼントします。毎年６月と１２月は社員にとって一番楽しみな賞与が待っている。１年を通じ毎月平均して成績が優秀で、さらにブログを１年間欠かさず書いて情報発信している社員には、私から「特別賞与」としてさいか屋デパ－トの「紳士服オ－ダ－券」をプレゼントされます。過去にはブログ賞として１人に５０万円を現金でプレゼントしたこともありました。（５人も該当者が出た年もあり驚いたり、嬉しかったりした事も。）毎日継続することの大切さと、情報発信の努力に敬意を表する賞です。なかなか「ブログを毎日書こう」という気持ちがあっても、１年を通じて継続が出来る社員は少ない。それが出来る社員は成績も飛び抜けて優秀です。来年はどんな年になることでしょうか？景気がもっと上昇するのか、息切れして下降曲線を描くのか。どんな年であっても経営者には、右肩上がりの収益を課せられる。私は長年の夢として、ぜひ小さくてもゴ－ルデンビルを建設してみたい。夢に向かって努力します。社員には有給休暇の完全消化を実現させます。（休暇が増えて営業日数が減ることをどうカバ－するのかが課題になる） ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月27日
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★ハウステンボスを昼夜じっくり堪能★
会社の旅行で長崎、佐世保と周り、ハウステンボスでは昼間から夜間まで足を棒にしてじっくり堪能してきました。さあ明日からまた仕事で頑張ります。会社の旅行は２泊３日で長崎、佐世保に行きました。メ－ンはハウステンボスすです。朝から晩までじっくり堪能したいとの社員の声を反映させました。ホテルは日航。ハウステンボスに一番近いし綺麗だ。昼間から園内を４時間かけて見学し、一旦ホテルに戻ってまた６時頃からライトアップされた園内を見学し、タップリ堪能させていただきました。出来れば長崎まで行ったので、平和公園に行き御参りをしたかった。楽しかったが疲れた旅でもありました。歩ける内が華ですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月24日
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★明日は羽田空港から長崎に向け社員旅行。今日は早く寝ます★
明日は社員全員で羽田空港から長崎に向け社員旅行です。ハウステンボスでゆっくりしてきます。朝が早いため今日は早く寝ます。明日は楽しみな社員旅行だ。２泊３日で長崎に向かう。若い社員の目的はハウステンボスです。１日ゆっくり見学のフリ－タイム。雨が降らなければいいのですが。今日は昼休みに近くのユニクロで社員達にバッタリ会いました。みんな靴下を買ったり、ヒ－トテックの下着を買ったり忙しい。今日ばかりは仕事も手につかな買った事でしょう。朝が早いので今日は９時にベッドに入ります寝ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月21日
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★ベンツの営業マンが、車の買い換えの営業に自宅までやって来た。★
若い頃はベンツのＳ６００ロングや、ベンツのスポ－ツカ－をずいぶん乗り回していました。しかしベンツは故障が多くて国産車に数台買い換えて２０年以上たち、現在があります。今の車が来年３月に車検なのを見て、熱心なベンツの営業マンが久しぶりに営業に訪れてきた。もう若い頃と違い最近は車に何の興味もなくなりました。運転免許証も今度が最後の更新と考えていたところに、熱心なベンツの営業マンが自宅までやって来た。カタログをドッサリ持ってきて購入を勧める。今の車はまだ走行距離は５万キロだから買い換えるには勿体ない。しかし買い換える気がまったく無かった私をその気にさせるト－クはさすがだ。１．０００万円前後の車はマイホ－ムから見れば３分の一程度です。安いとは思いますが若い頃と違い即決で「買います」と答えられない自分に笑いがこみ上げてくる。「少し考えさせてね」と答えましたが、買うべきか止めるべきかどうしようと、真剣に悩んでいます。レクサスの営業マンにはすぐ断ったのに！ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月19日
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★旅行の用意も年賀葉書もすべて用意が出来ました★
昨夜は旅行の準備に年賀葉書の印刷に、夜の１２時近くまでかかりすべて終了しました。年賀葉書はこれから喪中の葉書も届くことから１２月２０日頃に投函します。私は何事も用心深いため準備が早い。始めて会合する場所なども遅れると困るので３０分前には着くようにしています。旅行の準備も同様に早くからバックに必要な物を詰め込んでおく。不足があれば早めに買い物をして準備万端整えておくクセがある。さあ、残るはお正月を迎える準備だけだ。おせちの注文にクリスマスケ－キの注文。お正月に食べる果物はネットで注文し、産地から直送して貰う手配をします。用心深いのか気が短いのか、あるいは心配性なのか自分でも分かりません。不動産の契約書も必ず予定より数日早めに完成させておきます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月19日
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★信頼できない医者の診断書★
大相撲で不祥事があり、医者の診断書が問題になっている。医師が考える安易な記述と、その内容を信頼して心配する一般人との理解力の乖離は、天と地ほどの開きがあります。天下の横綱が、格下の力士に暴力を振るったことは、断じて許されるものではありません。横綱として資質に問題があり相撲界から追放処分されても文句は言えまい。仮に一般人であっても暴力事件は起訴、逮捕されることがあります。それに付随して医師の診断書が問題になっています。私は昔から医師の診断書に信頼性が無いと不信感を持っていました。たいした交通事故でなくても、２週間の打撲とか内出血の疑い有りとか被害者に有利な内容の診断書を出す。まともに診察をしないままお金を貰って診断書を簡単に発行する医師がほとんどだ。医師の診断書ほどいい加減なものはない。信用できない文書の筆頭である。今回の騒動でも、自分が書いた診断書で世間が大騒ぎになっているのに、それを重傷ではないような弁解をする医師の対応に、余計に診断書の信頼性を疑わざるを得なくなる。一般人が読むと非常に重傷であるかのような書き方を、医師はたいしたことがないとする言い訳はどこにミスマッチが発生しているのか？この際、医師の診断書について診断者の責任を付与させてはどうか？たいしたことがない傷でも、「１ヶ月の加療を要する」ような嘘の書き方をした医師は、医師免許の剥奪をすべきだと思います。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月18日
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★ついに始まる収益物件投資の逆回転。物件の投げ売りが始まる★
このところ金融機関を訪れる顧客は、「収益物件を買いたいので融資をお願いしたい」と言う人よりも「どうも投資効率が悪いので売却を考えている」との相談の方が大きくなっているようです。収益物件ブ－ムが１８０度、逆回転を始める前兆でしょうか？本日は金融機関の融資関係者の方が、３人ほどお見えになって色々とお話を伺いました。それによるとつい最近まで、収益物件を探して金融機関にも「何か収益物件を紹介して欲しい」と、たずねて来た顧客がバッタリ来なくなったそうです。逆に「購入した物件が重荷になって売却を考えている」との相談が多くなっているとの情報がもたらされました。これは収益物件投資ブ－ムが終わり、いよいよ１８０度逆回転して「価格の下落」がやってくる前兆なのでしょうか。あるいはにわか投資家が投資の失敗に気づいて、やむにやまれず売りに回るシグナルでしょうか？さすがにブ－ムだった収益物件投資にも危険信号が灯ってくるので注意しましょう。皆さんはどのようにお考えですか？まだまだ収益物件ブ－ムが続くとお考えの方そろそろブ－ムは終わるだろうとお考えの方。結果は１年後に出ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月17日
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「社員旅行」 １１月２２日より２４日まで社員旅行で臨時休業となります。
毎年慣例の社員旅行の季節がやってきました。今年も１１月２２日から２４日まで、ハウステンボスや九州の温泉巡りでのんびりしてきます。毎年恒例の社員旅行は、社員からアンケ－トを取って行く場所が決定されます。この季節、イルミネ－ションが綺麗なハウステンボスが一番人気でした。後は温泉に入ってゆっくり体を休めます。もちろん世界遺産登録された軍艦島も見てきます。集合は羽田空港に９時。飛行場には横須賀から電車で、１時間もかからずに行かれるのでゆっくり出来る。臨時休業となる３日間、お客様には大変ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご容赦のほどよろしくお願い申し上げます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月17日
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★久しぶりに飲み会。ワインのボトル飲み競争★
昨夜は久しぶりに仲間達と食事をしました。車を置いて会場までは電車です。その気軽さもあってアルコ－ルも進む。その内に誰からともなく「ワインの１本飲み競争をしよう」との声が上がり、用意ドンでワインのがぶ飲みが始まりました。久しぶりに飲むワインが美味しかった。このところ常に自動車を運転しているため、アルコ－ルは御法度で飲む機会がない。昨日は友人達と「年末前に食事と飲み会をやろう」との誘いがあったので車を置いて電車で会場まで行った。仕事の話、健康の話、同級生の近況などの話が一通り終わると、誰からともなく「ワインの１本飲み競争をしよう」との声が上がり、本来お酒好きなメンバ－ばかりの集まりなので賛成の声で衆議一決。「ヨ－イドン」の声と共に全員に与えられたボトルを飲み出しました。久しぶりに飲む赤ワインが美味しかった。あっと言う間に私の１本が空になると、友人達はまだグラスを１杯か２杯空けるただけでもう降参です。若いときの酒豪まで降参していた。飲むスピ－ドが早かったので１０分もすると酔いが回ってきて眠い。タクシ－で家に帰るとそのまま靴下も脱がずにベッドに潜り込んで爆睡です。朝の５時頃に目が覚めてお風呂に入ったが飲み足りない感じがしました。若い頃はクラブでヘネシ－をボトル半分空けても平気な顔をして家に帰ったものです。それに比べればやはり弱くなりました。年に１度や２度なら飲み比べも本当に楽しい。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月16日
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★株価の値下がりを予想した通り、次の日から相場の急落が始まった株式市場★
「売られる材料が一つもありません。株はいまが買いです」沢山の証券マンに営業を受け、私は株式市場の格言を思い出した。「野も山も皆一面の強気なら、馬鹿になって売りの種を蒔け。」つまり人の投資行動の逆を行くのが相場の定石であるとの格言だ。なかなか格言通りには行動できず、専門家と称する占い師のような人の意見に従うから株式投資で素人は失敗するのです。私がこのブログで、連日新高値を付けていた相場に下落がくる事を予想しました。偉い株式評論家はすべて「株はどんどん値上がりする」との予想でした。どうです、私が予想した通り翌日から株は急落し、本日までにダウで９００円超も下落してまるでバ－ゲンセ－ルのようになってしまいました。評論家や証券マンの甘言に騙された人はずいぶん大損されたことでしょう。証券マンは「もう底です。いまが買い時」との誘いもありますがそんな話に乗ってはいけません。「＜もう＞は＜まだなり＞」の格言があります。お金持ちの人は買い場を待ってじっくり銘柄を選びましょう。買い出動は「底値鍛錬１００日を待ってから」でも遅くはありません。３ヶ月は下げが続くはずですから。三菱電機、富士通 ミネベアミツミが狙い目です。私は任天堂とソフトバンクの値下がり所を注視している・ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月15日
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★高齢者運転講習に行ってきました。★
本日は朝早くから近くの自動車教習所で、高齢者講習を行ってきました。認知機能検査から高齢者講習の受講、その後は実技で実際に教習車に乗りコ－スを運転、やはり緊張します。高齢者の事故率が多くなり、運転免許証の更新も色々と面倒になってきました。自動運転が普及するまでの処置とは思いますが、講習を受けることで７０才以上の人達は運転の慎重さが増してきます。講習を受けて良かった！教習所には知り合いのお客様が沢山いて、たまたま運転の検査官もお客様でした。実技が終わってからは世間話でリラックス。さあ明日からまた安全運転だ！ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月13日
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★警戒を要する株式市場★
連日、株式市場は外人買いを材料に戻り高値を更新しています。証券マンは昔から、万年強気な予想を立て顧客の金を奪ってきた。皆が強気の相場の後は、必ず大幅な下げがやってきます。注意しよう。このところあちらこちらの証券会社から株式購入の勧誘がある。「この値上がり相場に乗り遅れるな」との営業マンの口ぶりは皆同じです。しかし急騰相場の後には必ず急落相場が待っています。値上がり幅が大きいほど谷は深くなります。そんな急落相場を何度も経験している私は、営業マンの勧誘には乗りません。何しろ株式投資の経験は私の方が長く、数度の修羅場をくぐり抜けているのですから。休むも相場と決め込んで値下がりがくるのを虎視眈々と狙っています。株、バブル後半値戻しのその後 大恐慌期の米ダウの教訓 日経ＱＵＩＣＫニュース 日本経済新聞 電子版 日経平均株価が1989年末に付けた最高値からバブル崩壊後の安値までの下げ幅の半分を戻した。９日の日経平均は一時、最高値から半値戻しとなる２万2985円を上回り、節目の２万3000円も超えた。半値戻しまでに要した年月は27年10カ月。20世紀前半、世界大恐慌後に歩んだ米ダウ工業株30種平均の足取りよりもはるかに遅い。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月09日
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★３度目の残高証明。★
未成年者が家を借りるときは保証人が必ず必要となります。保証会社を利用する場合でも同様に、契約を成就させるには成年の保証人が必ず必要になります。「保証人とは」自分の家を持ち、それなりの所得がある人と決まっている。更に預金残高５．０００万円以上を有する金融機関の残高証明の提出を要求されました。アメリカはさすがにマネ－ファ－ストの国だ孫が、大学側が用意した部屋が「汚い．古い」と嫌がり、１ヶ月で退去して４８階建てのタワ－マンションのシェアハウスに入居しました。所が、同居人とはカ－テン１枚で仕切っただけで音が聞こえる。電話の話し声も聞こえる。更にオ－ナ－も同居しているためその飼い犬２匹がよく鳴く。うるさくて勉強が出来ない。それが嫌で、今度こそ独立したワンル－ムに住みたいと言ってきて、月額２３万円のワンル－ムを契約することにしました。６月から渡米して早くも３度目の引っ越しだ。ところが賃借人が未成年者のため保証人が必要と言われました。保証人の私が急いで運転免許証を送り、収入を証明する確定申告書を送り、別々３行の銀行に預けた通帳のコピ－も送ったのに、今度は「金融機関から５．０００万円以上預金がある残高証明を頂いて欲しい」と要望も出された。いままで、大学に出した残高証明。アメリカ大使館に出した残高証明。今度は家主に提出する残高証明と、これで３度も湘南信用金庫さんにはご迷惑をおかけいたしました。部屋が正式に借りる事が出来れば、次はベッドに布団類、冷蔵庫に電気釜と、家財道具を購入する費用もねだられます。孫のために私の臑がどんどん細くなる。安易に子供を留学させるとお金がどんどん出ていきますよ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月06日
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★証券会社の自動音声案内には閉口する★
このところの株価上昇で持ち株がすべて利益が乗って来たため、全株売り指示を出そうと思っても、ある証券会社ではすべて自動音声案内となり、用件が済むまでイライラします。昔風に担当者を電話口に呼び、どの株を何株、成り行き売り、指し値売りと指示できる方が営業マンとの人間関係も密になり親しみがわく。ある大手証券会社では、用件がすべて自動音声に従うので時間が掛かる。それなら完全にネットで売り、買いを指示できる方が早くて良いし、夜間何時でも取引が可能です。サ－ビス業はお客様の意見を取り入れてやり方を変更しないと、逆にお客様に不便をかけることになります。保護預かりにしているため他の証券会社に移すことも出来ず困っています。今度持ち株を全部売却したら、次にまた株を購入する場合は他の証券会社を利用するつもりだ。営業マンが対応する証券会社によっては、少し株が上がるとすぐ売りを勧めて、変わりに他の株の買いを勧める。これは証券会社が売りと買いの手数料稼ぎを目的にしているため、頻繁に売買を行わせるテクニックを、会社が営業マンに勧めているためだ。そんな証券会社も自動音声の証券会社同様におさらばしよう。自分の考えで、営業マンに気兼ねなくネツトで簡単に売買の取引ができる証券会社が一番ベストです。とりあえず利益を確定してから、次の株価下落までじっと現金を抱えて待ちます。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月03日
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★労働改革。残業ゼロ、営業時間の短縮、完全週休２日制★
数年前から残業ゼロ、営業時間を朝９時３０分から夕方１８時までと、労働時間の短縮を実施してきた臼井不動産では、来年の課題が完全週休２日制だ。会社は社員のために、毎年給与のアップを続け、残業をゼロにし、労働時間も短縮して労働改革に励んできました。最後の仕上げは完全週休２日制だ。事務職の社員は、定休の水曜日の他に銀行が休みとなる土曜か日曜日を休日とする。営業職の社員は水曜日の他に火曜日か木曜日を休日として取れば、毎週連休になります。現在、定休日以外は休みがない役員も、社員同様に週休２日制を導入して貰います。労働時間がさらに短縮することで、いままでより仕事の能率アップとスピ－ドをあげないと事務作業は消化できなくなるし、営業成績も落ち込みます。そこをどう社員側も改革出来るか、細かいミ－ティングの必要性が出てくる。来年からぜひ実行できるように今月の役員会ですり合わせが始まります。お休みが多くなるとお金を使うことも多くなり、痛し痒しの面も出て来るので喜んでばかりはいられませんよ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年11月01日
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★お正月はニュ－ヨ－クへ行こうかな。物件探しではありません。★
１２月２８日より１月５日まで、長い冬期休暇です。その冬休みを利用して孫娘のいるニュ－ヨ－クへ遊びに行く計画を立てています。普段は長い休みを取れない私も、このところ冬期休暇だけは社員と一緒に長い休みを頂く。家でブラブラしていても仕方がないので、２８日からフライトして１月４日に帰国するアメリカ旅行の計画を立てています。冬休みも日本に帰らずにアメリカで勉強に励む孫娘を慰労する意味もある。ニュ－ヨ－クは寒いので本来ならば、ハワイ当たりで落ち合いたいところです。年末の「アメリカ行き」のパンフレットを、いま色々と旅行社を回って集めています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月30日
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★やがて日本中に多店舗展開の是正と、人員整理が始まる★
人口増加が続く時代はライバルのシェアを奪うため、多店舗展開と人員の増加で他を圧倒するランチェスタ－戦略が功を奏していました。他企業の３倍の戦力でライバルを圧倒する経営は、実際にス－パ－マ－ケットや家電に代表される経営戦略として採用されていた。人口の増加で高度成長が続いた戦後の企業経営者は、アメリカからやって来た「ランチェスタ－戦略」に飛びついた。ライバルの３倍の勢力で相手を打ち負かす経営は、実際にダイエ－や西友に代表されるス－パ－マ－ケット業界が実践し成功しました。それが家電業界や紳士服業界、飲食業業界と伝播され、店舗数と社員数で圧倒的なシェアを握った企業が業界の覇者になりました。所が、人口が減り始めると従来とは逆の現象が現れてきた。収益が減るのに店舗数と人員は依然多い。固定費の負担が企業経営を圧迫しはじめたのだ。金融業界は思い切って店舗の削減と人員の削減による収益の向上を狙う。つまり、従来の成長戦略の逆を行く経営方針に転換した。少数精鋭の人員と、儲かっている店舗だけ残して赤字の店舗をどんどん削減する動きは、いまにあらゆる業界で全国的に広がっていくことが予想されます。見栄を張って店舗数だけを追いかけて来た経営者に試練が訪れます。三菱ＵＦＪ、店舗２割削減を検討 みずほも人員大幅減へマイナス金利や人口減で国内の銀行業が厳しい中、メガバンクが事業見直しを進めている。最大手の三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ（ＦＧ）は、三菱東京ＵＦＪ銀行の店舗の最大２割程度の削減を検討。みずほＦＧはＩＴ化などで今後１０年で１万９千人分の業務量を減らす。組織のスリム化で収益力を高める。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月29日
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★「欲しい人材．困る人材」企業が求める人材アセスメント★
帝国デ－タ－バンクからセミナ－のご案内が届いた。内容は「欲しい人材．困る人材の見分け方セミナ－」だ。どこの企業も短い面接で、優秀な人材が採れるほど人は余っていません。反面、採用してから「しまった」と悔やむ人材は沢山応募してきます。採用担当者の感と経験だけで、欲しい人材を見極めるのは難しいものです。企業の信用調査では日本一の、帝国デ－タ－バンクからセミナ－の案内状が届きました。内容は「欲しい人材．困る人材の見極め方」という、課題手法についての分析方法らしい。「企業は人なり」と言うが、なかなか企業の求める人材とはマッチングしないのが現実です。面接で適性．資質診断（アセスメント）が科学的に可視化出来るという説明だ。早速、参加の申し込みをしました。タブレットかパソコン持参で勉強してきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月28日
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★横須賀 店舗。フルリニュ－アルを考えています★
今期は臼井不動産の店舗を、内外装ともにフルリフォ－ムすることを考えています。出店から１５年も経つ店は、小さなリフォ－ムでは対応しきれません。ドアは全部自動ドアに変更し、壁から床も変更し、照明器具もLEDに取り替える。お客様をお迎えする店舗は、常に清潔で綺麗に飾り付けをしなければなりません。数年に一度の手直しも、１０年を超えれば大規模修繕の必要が出てきます。本日はシャッタ－関係の業者さんを連れて、臼井不動産の各店舗を回りました。まだ手動ドアのところは全部自動ドアに交換し、犬走りから床、天井に壁まで大幅にリニュ－アルします。久比里店はストア－フロントを全部交換する。大規模な工事になります。さあ予算はいくらかかるかな？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月28日
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★つかぬ間の天気に一息つく外仕事の職人さん達。★
今年は雨が多くて、外仕事の職人さんにとっては休みが多く稼げない。少しの晴れ間でもあれば工期を守るため一生懸命頑張って仕事をしています。特にペンキやさんは雨は御法度ですね。雨に影響される職業は沢山あります。今年は長雨の影響で、外仕事の職人さんは仕事がはかどらない。少しの晴れ間でもあれば、時間を無駄にせず頑張っています。昔は、「土方を殺すには刃物は要らぬ、雨の３日も降ればよい」と揶揄されたものです。弊社の協力会社でもペンキ屋さんは特に雨は禁物です。現在建設中のテナントビルも、そろそろペンキの塗装に入る頃だ。天気が続いて一気に終了することを願っています。外仕事の職人さん、頑張ってくださいね。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月27日
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★起業。「成功する人」と、「失敗する人」の大きな違い★
個人で新しく会社を立ち上げて経営者になる人は多い。その気になれば誰でも経営者になれます。しかし成功する人は一握りで、ほとんど失敗して借金を背負うはめになる。成功する人と失敗する人の大きな違いはどこにあるのか？いままで色々な業界で、沢山の人が会社を辞めて独立し、起業する姿を見ています。バラ色の夢ばかり見て経営の厳しさを知らない人ばかりだ。起業して成功する人は一握りで、ほとんどの人は失敗して市場から姿を消していく。どこかで静かにサラリ－マンをしているか、ブル－シ－トにくるまれる。会社の経営が失敗すると、まず大きな負債を抱えることになります。大抵、借金苦で夫婦ケンカとなり離婚に至る。最大の被害者は子供です。子供の時代から苦労というハンディ－を背負わされる。サラリ－マンが起業して、成功する夢を見ることは大変良いことです。ただ、経営者としての能力があるか、潤沢な運転資金を持っているか、は最低限の武器として必要です。仕事の先を読む嗅覚。機転。人脈、数字に強いことは当然ですが、サラリ－マン時代と違い経営者になれば、誰にも間違いを指摘されなくなります。ミスが重なっても反省しない。数字は大雑把。営業力も無いとなれば、名もない新規の会社はすぐに同業他社との競争に負けてしまう。サラリ－マンの時代からミスが多かった人から「新会社設立のお知らせ」という挨拶状が届く事があり、直接挨拶に来社されびっくりします。成功を約束されるよりも、厳しい現実が待っている事を知らず、ウキウキしています。「頑張れよ」の他に言うべき言葉もありません。経営者には誰でもなれますが、成功者になれる人は一握りです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月24日
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★「留学同窓生」同士の初めてのビジネス交流は、１人３万円のフルコ－ス料理★
日本人留学生はあらゆる分野に散らばっています。彼らが成長する将来が楽しみだ。ミユ－ジシャンになるために外国に渡ったり、料理人になるためにイタリアに修行に出る。中には絵の勉強をするためにフランスに行く人もいる。日本の中学を卒業してから、高校より語学留学のために外国に渡り、そこを卒業してからは自分が目指す分野に各国に散らばる日本人の若い人達は多い。そんな若人は勇気があるし熱意もあります。（チャレンジ精神に拍手します。）カナダで高校留学していた孫の同級生も、卒業してからニュ－ヨ－クの三つ星レストランに、食の修行のために就業したと連絡があった。場所と店名がメ－ルで送られてきて「是非一度食べに来て！」とお誘いがあった。孫娘もアメリカで知り合った友人を連れて、初めての高給レストランに行きフランス料理のフルコ－スを食べたと言う。そこで働く友達は店のオ－ナ－をテ－ブルまで連れてきて挨拶をしてくれて、とても喜んでくれたらしい。友達付き合いは素晴らしい。料理も美味しく食べ、いざ帰る段になってお会計は、お一人様３万円でした。さすがに学生の自分たちでは、いままでそんな高級料理を食べたことがないのでビックリしたそうです。「２度と来たくても来られないかな－」と嘆息したらしい。しかし、お店の中で食事をしているお客さんは、すべて正装してブランドのバックやアクセサリ－に飾られ、別世界の人種を見ているようだったと語ってくれました。普段、値段が高い高給レストランでも「簡単に立ち寄れる高給取りになりたい」「会社の経営者になり高給を得たい」シェアハウスに戻ってから同宿友人とそんな夢物語を語ったそうです。アメリカンドリ－ムを達成した人々を初めて目にして、社交界や金銭欲と、学校では教わらない欲求が沸いてきたようです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月22日
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★緊急情報 台風のため明日は全店午前中を休業します。★
緊急情報明日は台風が関東地方を直撃する恐れがあるため、午前中は臼井不動産の全店舗が休業となります。午後１時より通常営業となります。お客様やお取引先の皆様には、大変ご迷惑をおかけいたしますが、何卒ご理解のほどよろしくお願い申し上げます。臼井不動産株式会社 取締役会長 臼井功次０４６－８３７－３３６６神奈川県横須賀市久里浜４－６－１７ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月22日
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★防犯カメラは見ている。犯罪は許しません。★
日本の警察による捜査能力は高い。犯人の検挙率も高い。「世界一安全な国」と言われる治安の良さも警察の努力の賜です。アメリカと違い警察官の庶民からの信用力は抜群です。防犯カメラに映し出された不鮮明な画像からも、犯人の特定まで持って行く日本警察の捜査能力はピカイチです。日本列島は防犯カメラが所狭しと設置され、ドライブレコ－ダ－まで加えると監視社会と同様ですね。一般市民が銃を持つアメリカより安全なのだ。弊社の店頭に設置したカメラもすでに数回警察に画像提供しています。自転車ドロや不審者の割り出しに利用されている。防犯カメラの盲点は逆光に弱いことです。画像に人相が写らない。カメラの設置は逆光対策を考えた位置でセットしてください。いずれにしても防犯カメラが無くても、安心して生活できる社会になって欲しいですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月21日
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★防犯カメラは見ている。犯罪は許しません。★
日本の警察による捜査能力は高い。犯人の検挙率も高い。「世界一安全な国」と言われる治安の良さも警察の努力の賜です。アメリカと違い警察官の庶民からに信用力は抜群です。防犯カメラに映し出された不鮮明な画像からも、犯人の特定まで持って行く日本警察の捜査能力はピカイチです。日本列島は防犯カメラが所狭しと設置され、ドライブレコ－ダ－まで加えると監視社会と同様ですね。一般市民が銃を持つアメリカより安全なのだ。弊社の店頭に設置したカメラもすでに数回警察に画像提供しています。自転車ドロや不審者の割り出しに利用されている。防犯カメラの盲点は逆光に弱いことです。画像に人相が写らない。カメラの設置は逆光対策を考えた位置でセットしてください。いずれにしても防犯カメラが無くても、安心して生活できる社会になって欲しいですね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月21日
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★株式投資長者が続々誕生。本日はネットワンシステムズが新高値★
■本日、ネットワンシステムズが急騰し、１３２0円の新高値をつけました。この株で大儲けした人は多いはずです。このところの株式市場の活況により株式投資により億万長者が続々と生まれています。私も富士通、ソフトバンクで少しばかり儲けましたが、本日は長年所有して、配当だけを楽しみにしていたネットワンシステムズが新高値をつけ急騰したので、思い切って全株売却しました。これでお正月の餅代は株で無事稼げました。毎年年末は株式相場が乱高下する。それに参戦して大儲けするプロの投資家は多い。私も６０年近い株式投資経験は、不動産投資にも活かされています。「人より早く買い、チャンスと見れば早く売る」オイルショックからバブル崩壊まで、数々の暴落相場に無傷でいられたのは、やはり逃げ足の早さと欲張らないことが要因でした。久しぶりの連騰相場は、山高ければ谷深しの格言を忘れそうになりますが、本日、ネットワンを２万株、全部１３００円で売り払って、まずは利益確保を優先しました。ネットワンシステムズ が18年3月期上期(4-9月)の連結経常利益を従来予想の9億円→23億円に2.6倍上方修正。増益率が3.3倍→8.4倍に拡大する見通しとなったことが買い材料視された。セキュリティ対策を軸としたネットワークやクラウド基盤構築の受注が想定より伸びたことが寄与。引き続き案件単位の利益精査を徹底したことも上振れに大きく貢献した。なお、通期の経常利益は従来予想の72億円(前期は57億円)を据え置いた。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月20日
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★不動産業界に登竜門。宅地建物取引士の試験日★
本日は不動産業界に働く者にとって、一番大切な宅地建物取引士の試験です。受験者数は多いが合格率は低い.不動産業界で働くには、営業系だろうが事務系だろうが資格は必要です。その最たる資格が「宅地建物取引士」資格だ。頭が悪い人は試験を最初からあきらめます。１度チャレンジしてその難しさにあきらめる人もいる。努力家の人は一生懸命勉強して資格を取得します。資格を持たない業界人は（特に経営者は）無免許運転者と同じ事で、ル－ルを知らずに仕事をしているのでトラブルに遭遇する確率は高い。仮に試験に合格しなくても勉強して民法や業法、建築などの勉強をすることは大変意味があります。頑張れ受験生。本日１９時には解答速報が流れ、１１月２９日に合格者宛に証明書が送付されます。弊社から３名ほど試験会場に向かいましたが、帰りの顔は笑顔か泣き顔か見物です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月15日
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義理をたてるにはお金がかかります。しかし見返りも大きい。
昨日はパナソニックから新発売された、軽量の掃除機を2台購入しました。軽くて持ち運びに便利です。購入先はお付き合いがある街の家電販売店だ。商売をしていると取引があったお客さんとの取引を大切にします。食堂や物品販売、美容院に整骨院。沢山の業種の方がお客さんになってくれているので、私もお返しにその店舗で買い物をする。お中元やお歳暮のたびに数百万円のお金が出ていく。値段が少しくらい高くても気にしません。医者にかかっても薬はお客様の調剤薬局までわざわざ足を延ばす。１年を通じて計算すれば義理による出費は年々膨れ上がっているのがわかります。しかしそれがまた「リピ－タ－客」となって還元してくれるのです。持ちつ持たれつの商取引はつながりが大切です。売ったらそれで終わりでは人脈も広がらない。不動産業は特に情報業なので、人脈が少ない経営者や営業マンは大成しません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月13日
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★猛勉強するアメリカの大学生。アルバイトに励む日本の大学生。★
国情の違いは学校教育にもハッキリ現れています。アメリカの大学生は勉強漬けで寝る間もない。日本の大学生は勉強よりアルバイトに精を出す。その教育差は学生が社会人になってからどう変化として現れるのだろうか？ちょうど私の孫が大学１年生で、日本の大学に進んだ男子と、アメリカの大学に進んだ女子がいる。両方の孫から話を聞くと、日本の大学に進んだ孫は勉強時間が余っているので、コンビニでアルバイトに精を出している。一方、アメリカの大学に進学した孫は、毎日大量の宿題で時間に余裕が無く、明け方まで勉強に精を出していると語る。同じ大学生でどうしてこうも違うのか不思議ですが、教育方針はどちらが正しいのでしょうか？勉強に行ったはずの大学で、勉強するよりアルバイト経験で社会の仕組みを体験する日本の学生。学校にいる間はとにかく勉強をして、社会人になったときはビジネスマンとしてエキスパ－トになるように教育するアメリカ。極端に違う両国の違いを見せつけられると、教育方針はどちらが正解なのか迷います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月12日
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★中国の陽はまた沈む。日中逆転の経済が来る★
中国経済がおかしい？ 資本規制でM&Aも思うように進まない。中国経済の陽は沈み、日本経済の陽がまた昇る。日中逆転の構図が見られるようになるかも知れません。中国の統計ほどごまかしが多い数値はない。でたらめな数字が一人歩きし順調に見える中国経済も、実は下降曲線にある恐れが指摘されています。少し前の日本のようにバブルは崩壊し、中国国家が支えている資本力も限界に達しているのかも知れません。軍事費に国の予算を大幅に振り向ける国家は破綻します。旧ソ連が良い例だ。軍事力が強大になればその力を利用したくなる。爆買いも消え、日本に来る中国人旅行者の数もやがて縮小してきます。それに備えた販売戦略を考えていなければ日本のビジネスも共倒れになりますよ。日本でマンションや土地を買った中国人が売りに回る恐れもある。タワ－マンションの値崩れは中国人が主導します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月09日
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★今年の暮れは通常ボ－ナスとは別に特別ボ－ナスの支給を検討しています★
毎年６月と１２月は、社員にとって一番嬉しい月だ。それはボ－ナスが出るからです。３月には業績に比例して特別ボ－ナスも支給されました。それを今年は、１２月に目標達成者に特別ボ－ナスの支給を検討しています。会社は社員に自分の仕事の目標を指示しています。売り上げ重視ではなく、賃貸なら「自社のホ－ムペ－ジやアットホ－ム、ス－モのサイトに月間何件物件入力をする」と、誰でも出来る簡単な目標設定がある。その入力作業を面倒だからと手抜きしている社員は特別ボ－ナス対象外となる。売り上げが少ない社員でもやるべき仕事をしっかり行っていれば、目標達成賞として１人５万円～１０万円を特別ボ－ナスとして加算支給されます。売買部門では、入力やＤＭ、現地販売会などの目標が１００％達成された社員に特別ボ－ナスを支給します。未達成者にはこれも対象外。事務系だと、毎日ミス無く事務作業を行っているか？作業に遅れやトラブルが無い事。迅速性を見ます。そんな簡単なことで通常ボ－ナスの他に特別賞与が貰えるのですから嬉しい。１０月に役員間で詳細を詰めて社員に正式発表する事になります。今年の冬は１００万円を超えるボ－ナスを得るまじめな社員が、何人出てくるか楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月07日
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★保育園の新設は、調整区域でも可能にしよう★
かわいい子供達の声を「うるさい」と怒って、幼稚園や保育園に怒鳴り込む人達に園は困惑しています。前から幼稚園や保育園があることを承知で近くに引っ越してきて、「子供達の声がうるさい」と文句をつける人達こそ困りものなのに。最近は子供達の声をうるさいと文句を言う人達が増えています。近くにかわいい子供達の声が聞こえると通常なら嬉しいものです。そこで解決方法として、人家がない調整区域内に幼稚園や保育園が建設できるように法律を改正したらどうだろうか。子供達の親御さんのことを考えれば、駅の近くや自宅に近い場所に保育園や幼稚園があれば本当に助かります。それでも近隣からクレ－ムが来るとなれば、トラブルを避ける手段として一番良い対策は、人家が全くない場所に園を建設する事が一番良い。自宅から園まで送迎車両を出す費用はかかるが、近隣から文句をつけられる恐れは全くない。時代の変化と人心の変化に、園も対応せざるを得ないでしょう。国も助成費用を出して積極的に移転を助けよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月07日
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★さすがオ－ナ－。お客様を逃がさない熱意★
本日は東京の九段下で商談があり、１日東京から離れられませんでした。昼食時になって、オフイスの表に出ると周辺はサラリ－マンでどこの格安食堂も満員です。私は立ち食いのような店舗や、居酒屋に毛の生えたような店舗は気が進まないので、美味しそうなレストランを探しに歩き回っていると、ようやく綺麗なイタリアンレストランが目についた。次に商談が始まる時間は１３時３０分と決まっていたので、空いている時間は４０分程度しかない。それでなくてもイタリアンレストランは、全部の食べ物が出てくるまでに約１時間を覚悟しなければならない。レストランのドアを開けると、メニュ－単価が高いのに中はお客さんで満卓でした。ウエイタ－が出てきたので「１３時３０分に商談に戻るため時間が間に合いますか？」と聞くと「ちょっと無理ですね－」とすぐに断られました。そこでやむなく外に出ようとすると、シェフのオ－ナ－が飛んできて「何とか時間に間に合わせます」とテ－ブルも自ら用意してくれました。レストランは食事の時間帯は混み合うが、それが終わると空く。稼げる勝負の時間に、一人でも多くの客を獲得する必要があります。ウエイタ－は杓子定規に「時間的に無理」と断るが、売り上げを上げようとするシェフはお客さんを逃がすまいと「時間に会わすから」と引き留める。この違いはやはり経営者と従業員の差ですね。わずか１人２．０００円の料理を２人前ですが、お客さんを逃がせば収入は入らないが、食べてもらえれば４．０００円の収入が加算される。当然オ－ナ－としては計算する。少しでも売り上げを上げるべくお客様を引き留めます。さらにシェフの偉いところは、帰り際にパンフレットを持ってきて「夕方からメ－ン料理を出しております。またぜひ食べにお越し下さい」と１人前１２．０００円の料理を勧める営業を自らしています。売り上げを上げるために意欲がある経営者と、ただ働いて給与をもらうだけの従業員との差をハッキリ見せられた昼食でした。不動産の営業マンも同様です。「何事にも気配りと意欲がある社員」と、「１日、時間が過ぎて今日も終わり」の社員との差は、１ヶ月の売り上げに大きな差が出て来ます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月06日
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★３２００万円脱税した不動産会社が摘発される★
東京都内にあるランド．エス．コ－ポレ－ションが、法人税法違反の疑いで東京国税局から東京地検に告発されました。その額２年間に１億３５００万円。不動産景気が良いときは、必ず出てくる不届きな人間。読売新聞の記事より都内の不動産会社が、投資用マンションの販売で得た所得を隠して国税局に告発されました。不動産がブ－ムになると必ず出てくる不届き者。脱税が発覚しないと考えるだけで馬鹿です。架空の領収書をいくら集めても、反面調査で分かってしまいます。領収書があるけれど金銭の動きもなく、領収書を発行した会社の決算書にも金額が載らない。税務署は赤子の手をねじ曲げるように簡単に捕まえます。脱税が発覚すれば税金の他に、重加算税や延滞税が加算され、得た利益は全部没収されてしまう。脱税は割に合いません。それよりも能力を仕事に生かして、正々堂々と会社を成長させ、自らは高い給与を得れば、銀行にも取引先にも税務署にも好感を持って迎えられます。もしかしたら大会社に発展させられるかも知れません。脱税などと言う小さな考えをしているようでは成長しません。実刑を受けて掘りの中で大いに反省してください。禁固刑になれば不動産業免許も取り消されます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月05日
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★不動産の景気動向調査★
帝国デ－タ－バンクより、２０１７年９月の不動産景気動向調査が発表された。それによると「不動産」のDIは49.9（同0.6ポイント上昇）「土地情報のリクエストが多くあり、リゾートホテルやビジネスホテル、分譲マンション等の土地購入依頼が多い」といったコメントが寄せられた一方、「土地の仕入れが非常に難しい」などの声も挙がっている。不動産の景況は総合的に依然として活況である。同じ不動産業の中でも不動産管理業は、安定的な収益を維持しています。分譲業は各企業によってばらつきがあり、高収益を維持しているか、赤字を出しているかは物件の仕入れの優劣による。概して分譲業者は売れ行きが好調である。仲介業は物件の値上がりで手数料収入もそれに比例して増収企業が多い。収益物件投資についての需要は活発で、いま波に乗るセクションである。低金利、金融緩和と追い風が吹き、悪い所が見あたらない業界だ。当分不動産の好調は続くでしょう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月05日
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★平塚の商業地で現場立ち会い★
平塚の紅谷に出た商業地で、本日は売り主と現地立ち会いです。「寒い。」気温は本格的な冬の訪れを示すように下がっています。懐はまだ少し暖かいから我慢が出来るけれど、寒さは嫌ですね。海に近くて海抜が低い平坦な土地は、９．１１以降津波の被害を怖がって人気が離散している。平塚の不動産も一時は人気が無くなりました。津波の怖さを人間の記憶から完全に消え去るには、あの大災害を見たり聞いたりした世代の人々が亡くなり、いまの子供達が大人になってからでなければ無理でしょう。そうと知っていながらも、土地や建物を購入に走らなければならない不動産業は、ある意味リスクが大きい仕事です。前にもこのブログで何回も書きましたが、湘南バイパスに入る平塚の海岸沿いで、コンビニの隣に建築された綺麗な３階建ての新築マンションが、１階の店舗も、２階３階のワンル－ムもすべて入り手が無くて空いています。無人ビル。数メ－トル先が海という立地が災いしたためなのでしょうか？建築費を回収できないばかりか、数億円の借入金の返済はどうなるのか人ごとながら心配している。横須賀でも長沢から津久井～三浦海岸までの海沿いにある賃貸物件は、空き室が多いし、建て売りも売れ残りが多い。まだ東日本大震災の怖さから、海が近いところは敬遠されている傾向があります。平塚から茅ヶ崎、藤沢は物件を購入する際、そんなリスクも勘案しないと失敗します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月04日
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★満室の家賃２万円シェアハウス。築年数は不詳なほど古い★
世の中には汚い、不便を我慢して、家賃の安いアパ－トに住んでいる人は多い。本日おじゃました家主さんの物件は、建築年数は８０年か１００年か分からないほど古い。お風呂も炊事場も共同で、家賃は月額２万円。それでも入居者は出ていかない。本日、不動産のコンサルティングを頼まれたアパ－トは、建物が古くてリフォ－ムにお金がかかります。そこで取り壊し、建て直し、他の用途に利用するなどの提案を依頼されました。家主さんが考えるほど悪い場所ではありません。駅から平坦な道を徒歩で５分程度なので駐車場にも適します。横須賀中央の自社ビル１階に「不動産コンサルティング専科」を開設したとたん、相続に関する借地や底地の相談や、相続でもらった空き家の活用法、不動産の売買と依頼が舞い込んでいます。世の中には不動産を持っているが、どうして良いのか分からない地主さんが沢山おります。困った人のお役にたって、仕事にもなれば一石二鳥です。不動産もこれからの時代は、コンサルタント業が主流になる時代がやってきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月30日
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★いよいよ今年も残り３ヶ月。実り多き１年にしましょう。★
早いものでカレンダ－をめくり、今年も残り３ヶ月になったことを実感する月になりました。満足する１年となるようにラストスパ－トにかける３ヶ月です。４月１日より９月末日までの半期、仕事の成果を分析すると、「もう少し頑張れたかな？」と反省する事ばかりです。そこで今年の１２月末日までは、何としても大口の商談をあと数件決めて有終の美で終わりたいと心に決めております。今期６ヶ月を振り返ると、例年と違う特徴はビルやアパ－トなどの高額物件を多く手がけられた年になりました。仲介部門も社有部門も私の個人成績は、昭和５３年に臼井不動産を創業してから最高の成績を達成できたと自負しております。お陰で中期５カ年計画も、半期で達成出来る見込みが立ち安堵しています。まだまだ物件を待っていただいている数多くのお客様のために、一生懸命身を粉にして残り月を頑張ります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月29日
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★明日は月末の支払いが約７．０００万円。金額の大きさに麻痺しています★
明日は月末とあって支払いが集中しています。合計で７．０００万円超のお金が流出していきます。出ていったお金はまるまると太って、やがてまた会社に戻ってくることを夢に見ている。９月の月末とあって工事代金の支払いが集中している。いまは請求金額を現金で支払うことが無く、インタ－ネットバンキングにより事務所から瞬時に相手の口座に送金されます。便利になった反面、間違って他人の口座に振り込まないように神経を使います。不動産に関する代金は金額が大きいだけに「間違いましたから」と言っても簡単に相手は返金してくれません。事務系の仕事は、チエックに次ぐチエックで何度も確認作業を行う。無神経な人はお金の管理を任せられない。事務の仕事も営業の仕事も責任感がある人でないと失敗を繰り返します。明日は朝から送金作業に集中します。日付け、相手の名前、送金金額、送金先。何度もチエックをして送金します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月28日
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★会社の宿命。「９月決算で契約、入金を集中させよう」★
ちょうど９月は半期の決算月となり、年間の売り上げ達成見込みが見えてくる月です。そのためにどこの企業も９月は決算セ－ルを行い成績アップに勉めます。弊社も契約、入金と、９月、本決算の３月は特に集中して頑張ります。企業は３月に本決算を選んでいる所が多い。そのために毎年の成績を右肩上がりにしようと、中間決算である９月と、本決算である３月は他の月より余計に頑張ります。弊社も月末にかけて大口の契約や入金が待っています。決算内容が良ければ取引金融機関も喜んでもらえるし、顧問税理士も安心してくれる。一番喜ぶのは勿論「税務署」でしょう。毎年、成績に追いかけられる経営者は大変です。しかしそれがまた張り合いになるから面白い。頑張っているかどうかは決算書に現れるので、逃げ隠れできません。私の在籍も再来年の３月までと決めています。中期５カ年計画の達成と共にスパッと身を引きます。それまでに所有している土地、建物等の財産ほとんどを処分する。子供のために相続税対策です。個人の借入金はゼロにします。不動産で残すのは自宅と、臼井不動産の営業所がある久比里のビルだけ。この年までよく働いてきました。運転免許証も２年後には返納します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月24日
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★宗教戦争の無い日本は本当に幸せです★
どこの国も宗教戦争があります。自分が信じている宗教が一番だと考え、他の宗教の信者を暴力で排斥する。国同士だと戦争にまで発展するから恐ろしい。中東からミャンマ－まで宗教が原因で争い悲劇が起こっている。日本人は他人がどんな宗教を信じているのか全く無関心です。仏教、キリスト教、イスラム教。どんな宗教間でも武力衝突は起こらないからそれだけも幸せな国です。いまミャンマ－でイスラム信者のロヒンギャが、仏教徒に追われています。家に火をつけられたり、虐殺されたり悲惨な目に遭っています。率先して日本が困っている避難民を受け入れる対応は取れないものでしょうか？優先するのはお金です。避難施設の建設、食事、仕事、医療設備。人命を優先して助け船を出すことは、多くのイスラエル人を助けた杉原千畝に学べます。その行為がいまもって日本人に対する感謝で現れている。杉原 千畝（すぎはら ちうね、1900年（明治33年）1月1日 - 1986年（昭和61年）7月31日）は日本の外交官。第二次世界大戦中、リトアニアのカウナス領事館に赴任していた杉原は、ナチス・ドイツの迫害によりポーランド等欧州各地から逃れてきた難民たちの窮状に同情。1940年7月から8月にかけて、外務省からの訓令に反して[2]、大量のビザ（通過査証）を発給し、およそ6,000人にのぼる避難民を救ったことで知られる[3]。その避難民の多くが、ユダヤ人系であった[脚注 1]。「東洋のシンドラー」[脚注 2]などと呼ばれることがある。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月24日
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★仁義なき戦い。「総合化が勝つか、専門化が勝つか」★
ヤマダ電機が業績の落ち込みをカバ－しようと、「家電住まいる館」を展開することを発表した。家電から家具、建物までの総合販売形態と、家電や家具の専門に特化した販売形態の会社との激突はどちらに軍配が上がるのか見物です。従来、色々な商品を一堂に集めて販売する強みが百貨店と呼ばれたデパ－トです。それが時代の流れとともに専門店化が進み、紳士服も家具も「青山」や「ニトリ」に代表されるような専門会社に顧客を奪われるようになった。「総合販売のデパ－トに勝つには専門化で戦う」それが現実の物となっている現在、あえて総合化を図るヤマダ電機は勝者になれるでしょうか？家電販売業の仁義なき戦いはこれから本番を迎えます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月19日
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★「大型ビル」の買収資金計画コンセンサス★
ほぼ購入することが決まる「大型ビルの買収資金はどうするか？」明日は弊社の臨時役員会を開催して全員から意見を聞きます。既存のビルを一部売って、それを大型ビル購入原資に充て「借入金無し」で購入する案と、「湘南信用金庫から一部資金を借り入れて購入する案」の正式な選択を決める大事な会議だ。現在も久里浜駅前に新築ビルを建設中で、この建設資金と土地の買収資金のうち３億円分だけ湘南信用金庫さんから融資を受ける事が決定している。さらに追加で大型ビルを買収するとなれば、合計で１０億円近い借り入れになる。年間の賃料収入が１億円を超える事になっても、有利子負債も大幅に増えます。それで自社株評価が下がるなら良いが、資産の増加で１株評価がアップすれば意味が無い。役員各位から意見を聞いて、決定事項を議事録にまとめサインを貰う。私の意見は手持ちビルを一部売却して、なるべく借入金を増やさない案だ。現在持っているビルもすでに借入期間２０年の半分を過ぎ、借入金額も大幅に低下してる物件もある。逆に資産価値は上昇しているので利益はタップリ出ます。反面、譲渡益が３億円以上出るので税金の支払いに苦労するだろう。最終的には顧問税理士の意見を聞いて判断することになるとは思いますが、その前に大事なことは役員間のコンセンサスだ。小さな会社でも役員間で意見の相違があってはならないので、どんな案件でも常にすり合わせを行います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月18日
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★今日は敬老の日。私のための祝日です（笑）★
昨夜の台風は雨風ともに大変でした。我が家は高台なので特に海から吹き上げる風が強い。ビユ－ビユ－と風鳴り音で本日は寝不足気味です。台風一過の敬老の日。お客様が時間刻みに見えてとても忙しかった。老人ホームを探している肉親までやって来て、施設に案内する余計な仕事も入りました。明日は「借地権付きの家を売却したい」と、相続人代表の方が見えます。親が９２歳で亡くなったので、生前に親交があった私に売却の相談に来るのだ。しかし上下で４世帯が入る長屋の１室で、築８０年にもなるボロ家屋。しかも土地が借地ともなれば買い手を探すのに無理があります。やむを得ないので私が買い取ります。人に貸すと修理費用が高くつくので購入してもそのまま放置しておきます。人助けのために買う家もあるのが不動産業。感謝してくれるのは一時だけです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月18日
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★シャンデリアの欠点★
我が家は７LDKの部屋全部がイタリアンのシャンデリアを取り付けてある。その豪華さに最初は悦に入っていたが、掃除の手間が大変な事と大きな欠点があることを認識させられる事件があった。我が家は１階も２階も廊下も、すべて灯りはシャンデリアを使い、装飾代わりにして喜んでいました。ところが、シャンデリアは掃除が大変です。一番の欠点は地震の時だ。 シャンデリアが一斉にガチャガチャと音を立て揺れる。その時の恐怖感は普通ではありません。玄関の吹き抜けに取り付けたシャンデリアは１灯１５０万円もした。それを掃除するにはモ－タ－で降ろして、掃除が終わればまた引き上げる。灯りはLEDで沢山ですね。今更交換するわけにもいきません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月16日
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★中小不動産会社の９割は儲かっていません。★
世の中は、時流に乗り儲かっている会社もあれば、見通しを誤って売れ行き不振により破綻する会社もあります。不動産業界でも、創業から３年も経ずに破綻に追い込まれる会社は多い。そんな会社は不渡りを出したわけでもないので倒産件数に含まれない。「自己廃業」に仕分けられます。静岡県にある不動産業の（株）小川不動産（静岡県焼津市）は９月４日、負債過多により事業を停止した。負債額は約２億円と見られている。同社は昭和５年創業の老舗の不動産売買業者である。住宅地の分譲開発を行っていたが、販売不振から資金が固定化し、金融機関に借入金を返済出来なくなって行き詰った。不動産業に参入してくる人は安易な人が多い。お店を開けばすぐに利益が転がり込んでくると誤認している。起業してお店を開いても数ヶ月間は開店休業です。認知度のない不動産会社にお客様がやって来るはずがない。収入がゼロでも出ていくお金はあります。固定費と呼ぶ。電気や水道費用。車のガソリン代に店舗の家賃。人を使えば人件費がかかる。小さな店舗でも最低月額１００万円の経費を覚悟しよう。運転資金を潤沢に持っていなければ持ちこたえられません。仲介で食えなければ物件を買って転売益を狙う。しかしそれが考えた通りに売れなければ逆に大きな赤字になります。そして人知れず廃業していく不動産会社が後を絶たない。端から見るのと、中に入ってみるのとは大きな違いがある事を知った時は後の祭りです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月15日
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★自宅お風呂のリフォ－ムに１０万円。気持ち良い入浴が楽しめます★
我が家のお風呂がリフォ－ムを終えました。ピカピカになった床やエプロン、浴槽にご満悦です。今日は寝る前にお風呂に入ります。リニュ－アル費用が１０万円かかりました。自宅を新築してから１６年が経ち、さすがにあちらこちらと手直しが入ります。こんどは浴室のリフォ－ムでした。床の伊豆石を磨き、浴槽のエプロンの御影石を磨き、壁のタイルも布のサンダ－で綺麗に磨き、浴槽内まで磨き上げると新築時のように綺麗になりました。最後は海を眺める窓ガラスの交換です。いくら拭いても雨垂れのようになっている部分が綺麗にならなかったので、思い切ってガラスを新品に交換しました。これでお風呂に入りながら海や夜景を堪能できます。お金には換えられない楽しみがあります。妻は大きすぎるお風呂に不満があるようで「もっと小さい方が良かった」と常々文句を言いますが、勿論私は聞き流しています。私は大きな浴槽に大満足ですから。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月15日
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