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1/14エコノミスト：賃貸住宅は東京23区独り負けコロナで変わる不動産事情

テーマ：不動産投資（アパート・マンション経営）(1625)

カテゴリ：ナンチャッテ経済学・ファイナンス

東京の下町で築30年の自宅にワンルームのアパートを併設して経営しています。スカイツリーが出来たおかげで、これまで空室が出ても2か月とかからず借り手が見つかっていたのが、去年の半ばころから、なかなか見つからないことが多くなり不思議に思っていましたが、週刊エコノミストオンラインの記事を読んで納得。

たしかに新型肺炎の影響で職を失った単身者が実家に帰れば、人口は減り、貸家需要も落ち込みます。また、大学進学でも、わざわざ東京に行って、リモート授業受けて、アルバイトも無く、友達もできなければ、東京に進学する意味もないので地元進学でいいやと、これも需要減になってそうです。実際に募集している不動産屋さんの話では、需要が消えてるそうです。

そうした中で近所ではワンルームマンションの建設をあちこちで見かけます。需要が減って供給が増え続ければ、空室率は当然アップします。

アパート経営を始めて30年で、これまで経営らしいことはしてきませんでしたが、今回の空室率改善を目指して頭をひねってみようと思います。これまで自分には新型肺炎は関係なかったですが、2年遅れで訪れた支援を乗り切ってみたいと思います。ただ、こんなのは新型肺炎で職を失った方に比べればダメージは小さいです。

■参考リンク

2022年1月14日
抜粋
これにより最も大きな影響を受けたのが東京都である。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都への人口の流入は、コロナ前の19年度は前年比８万３４５５人増であったが、コロナ禍の20年度は同７５３７人と大きく減少した。さらに、21年度の上半期（４～９月）は同８７５６人減と流出に転じている。

年間６・５万戸の供給過剰
　では世帯数の増加幅減少（住宅需要の縮小）のしわ寄せはどこに向かったのであろうか。賃貸住宅である。中古住宅を対象とする情報システム、レインズシステムの東京都の賃貸住宅在庫数は、20年に入ってから跳ね上がっている。

　このため、東京23区の需給ギャップは急激に拡大した。レインズシステム上で跳ね上がった賃貸住宅の在庫は東京23区に集中していると考えるのが妥当であろう。

　コロナ前に東京23区で新規供給されていた賃貸住宅の約７割が単身者向けの賃貸住宅（ワンルーム、１Ｋ）である。ワンルームはキッチンが部屋の中にあり、１Ｋはキッチンが部屋の外にある間取りで、いずれも単身者向けだ。工期を考慮すると、20年度に23区で供給された賃貸住宅の約７割（約４万戸）も単身者向け賃貸住宅だった可能性が高い。

　各区の人口統計から推計すると、コロナ前には年間約４万人の単身者が増加していたため、需要と供給のバランスがとれていた。ところが、コロナ禍では逆に年間約２・５万人の単身者が減少した。したがって、年間約６・５万戸の単身者向け賃貸住宅が供給過剰になったと考えられる。現在、在庫の多くは単身者向け賃貸住宅であろう。

　図３に東京23区の間取り別空室率の推移を示した。20年中旬から単身者向けであるワンルームと１Ｋの空室率が急上昇していることが確認できる。これに対して、それ以外の間取りはほとんど変化がない。そもそも供給量が少ないこと、テレワーク拡大による住み替え需要が喚起された等が要因であろう。賃料についてもワンルーム、１Ｋは下落に転じているが、２ＬＤＫ、３ＬＤＫは上昇傾向を維持している。

　コロナ禍で大きな打撃を受けた宿泊業、飲食業などは大都市の中心部に集中しており、かつ従業員の非正規比率が高い。これらの業種に従事していた従業員が、職を失い東京23区を離れたことが、単身者を減少させ、単身者向け賃貸住宅を供給過剰にしたと考えられる。つまり、これらの業種の回復が空室率改善のカギを握っていることになる。

市場回復に数年も
　第５波収束後、日本での感染者数は低い水準で推移していたことから、人流が回復傾向となり、飲食業などの利用者も増加し始めていた。しかし、感染力の強いオミクロン株の感染が急拡大している。22年も引き続き新型コロナウイルスに翻弄される１年となりそうだ。懸念されるのは、コロナ対策が定常化することである。コロナ禍３年目となる22年は、その分岐点となる可能性がある。定常化した場合は、東京23区からの単身者の流出が継続し、賃貸住宅市場の回復に数年を要する可能性がでてくるだろう。
（藤井和之・タス主任研究員）

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