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いつかは辞めようと思っているうちに40年のサラリーマン生活にいったん終止符を打ちましたが、新たにサラリーマンを開始しました。
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2022.07.28
カテゴリ： 不動産投資、リタイア、年金生活
お疲れさまでした。今回で２０２１年の解答解説メモはおしましです
【問 46】 賃貸住宅に関する次の記述のうち、 誤っている
ものはどれか。
１ 住生活基本法に基づき令和３年３月 19 日に閣議決定された住生活基本計画 では、基本的な施策として、 子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市 場の整備が掲げられている。
正しい：子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市 場の整備が掲げられている
２ 家賃債務保証業者登録規程 （平成 29 年 10 月２日国土交通省告示第 898 号） によれば、国土交通大臣は、家賃債務保証業者登録簿を一般の閲覧に供する。
正しい：登録を受けた事業者は一般に公開される
３ 不動産登記において建物の床面積は、 区分所有建物の専有部分の場合を除 き 、各階ごとに 壁その他の区画の中心線
正しい：区分所有建物では、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積
４ 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じ たときの損害賠償責任を、賃貸不動産の管理を受託した 賃貸住宅管理業者 が 負うことは ない 。
誤り：管理受託した賃貸住宅管理業者も、工作物責任を負うことがある
→管理物件で事故が起こらないように安全確保の措置をとることを包括的に任されている場合には占有者にあたるため、工作物責任を負うことになる
【問 47】 管理業務に関わる法令に関する次の記述のうち、最も 不適切 なも のはどれか。
１ 障害者の差別の解消の推進に関する法律で禁止される行為を示した国土交 通省のガイドライン（国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の 解消の促進に関する対応指針。平成 29 年３月国土交通省公表）は、 宅地建物 取引業者を対象 としており、主として仲介の場面を想定した内容であるため、 賃貸住宅管理業者の業務においては参考とならない 。
最も不適切：管理業者もガイドラインを参考にしなければならない
２ 賃貸借契約における 原状回復に係る負担の特約 は、原状回復ガイドライン や過去の判例等に照らして賃借人に不利であり、それを 正当化する理由がな い場合には、無効とされることがある 。
適切：①特約の必要性があり、かつ、能吏的でないなどの客観的・合理的理由が存在する、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している、③賃借人が特約による義務負担の意思表示しているという３つの要件すべてを満たす場合に限って、効力が認められる
３ 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき住 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として登録を受ける ためには、 国 土交通省令で定める登録基準に適合 していなければならない。
適切：構造・設備、床面積、家賃等が国 土交通省令で定める登録基準に適合していなければならない
４ 賃貸住宅の敷地の南側に隣接する土地に高層建物が建設されることを知り ながら、「陽当たり良好」と説明して賃貸借契約を成立させた場合、消費者契 約法に基づき、当該賃貸借契約が取り消される場合がある。
適切：消費者に誤認させた場合は取り消すことができる
【問 48】 賃貸住宅に係る新たな政策課題に関する次の記述のうち、最も 不 適切 なものはどれか。
１ 賃貸不動産経営管理士は、所属する賃貸住宅管理業者の 積極的な指示があ る場合に限り 、重要な政策課題や新しい賃貸住宅の活用のあり方について制 度設計を進め、実際の業務の管理及び監督や実施を担う等により、 課題解決 に関与する 。
最も不適切：指示を待たなくても、積極的に課題解決に関与する
住宅宿泊事業における専門家 としての役割を担う資質と能 力を有している。
適切：専門家としての役割を担う資質と能力を有するものである
３ 賃貸不動産経営管理士は、空き家所有者に対し賃貸借に係る情報、入居者 の募集、賃貸住宅の管理の引受けについて助言や提言をすることにより、空 き家所有者が安心して賃貸不動産経営に参画できる環境を整備し、 空き家問 題の解決のために役割を果たすことが期待される 。
適切：空き家問題解決に一定の役割を果たさなければならない
４ 賃貸不動産経営管理士は、住宅扶助費の代理納付制度や残置物の処理に係 る契約上の取扱い等を貸主に説明することを通じ、 住宅確保要配慮者が安心 して暮らせる賃貸住宅の提供のための役割を果たすことが期待される 。
適切：住宅確保用配慮者が安心して暮らせる賃貸住宅の提供を促進することは、賃貸不動産経営管理士の役割である
不適切 なものはどれか。
１ 保険とは、将来起こるかもしれない危険 （事故）に対して備える相互扶助 の精神から生まれた助け合いの制度である 。
適切：事故に備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの仕組みである
２ 賃貸不動産経営において最も活用される 損害保険 は、保険業法上、 第一分 野 に分類される。
最も不適切：損害保険は、保険法上の第二分野に分類される
３ 地震保険 は、地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の 損害を補償する保険であるが、 特定の損害保険契約（火災保険）に付帯して 加入 するものとされており、単独での加入はできない。
適切：地震保険だけを単独に付保することはできない
４ 借家人賠償責任保険 は、火災・爆発・水ぬれ等の不測かつ突発的な事故に よって、 賃貸人（転貸人を含む。）に対する法律上の損害賠償責任を負った場 合の賠償金等を補償するもの である。
適切：賃貸人等に対する法律上の損害賠償責任を負った場合に備えたもの
【問 50】 賃貸不動産経営の企画提案書の作成にあたっての物件調査や市場 調査に関する次の記述のうち、最も 不適切 なものはどれか。
１ 物件の所在を特定する手段として、 不動産登記法に基づく地番と住居表示 に関する法律に基づく住居表示 とがある。
適切：不動産登記においては地番が、住居の場所を示すために住居表示が用いられる
２ 「事業計画」の策定において は、建築する建物の種類・規模・用途、必要 資金の調達方法、事業収支計画の３点が重要な項目である。
適切：①建築物の種類・規模・用途、②資金調達方法、③事業収支計画の３点が重要な事項となる
３ 公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の ６割程度 とされている。
最も不適切：固定資産税評価額は、公示価格の水準の７割程度
４ 公的な土地の価格である 路線価（相続税路線価）は、公示価格の水準の８ 割程度とされている。
適切：路線価（相続税路線価）は、公示価格の水準の８ 割程度
賃貸不動産経営管理士試験を目指している人に参考にしてもらえればと思います。頑張りましょう。
賃貸不動産経営管理士、過去問２０２１年度46問から50問解答解説メモ
昨年から国家試験になった賃貸不動産経営管理士の試験、合格率は３０％と言われていますが、これ以上難しくなる前に合格したいと思います。
１ 住生活基本法に基づき令和３年３月 19 日に閣議決定された住生活基本計画 では、基本的な施策として、 子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市 場の整備が掲げられている。
正しい：子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市 場の整備が掲げられている
２ 家賃債務保証業者登録規程 （平成 29 年 10 月２日国土交通省告示第 898 号） によれば、国土交通大臣は、家賃債務保証業者登録簿を一般の閲覧に供する。
正しい：登録を受けた事業者は一般に公開される
３ 不動産登記において建物の床面積は、 区分所有建物の専有部分の場合を除 き 、各階ごとに 壁その他の区画の中心線
正しい：区分所有建物では、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積
４ 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じ たときの損害賠償責任を、賃貸不動産の管理を受託した 賃貸住宅管理業者 が 負うことは ない 。
誤り：管理受託した賃貸住宅管理業者も、工作物責任を負うことがある
→管理物件で事故が起こらないように安全確保の措置をとることを包括的に任されている場合には占有者にあたるため、工作物責任を負うことになる
【問 47】 管理業務に関わる法令に関する次の記述のうち、最も 不適切 なも のはどれか。
１ 障害者の差別の解消の推進に関する法律で禁止される行為を示した国土交 通省のガイドライン（国土交通省所管事業における障害を理由とする差別の 解消の促進に関する対応指針。平成 29 年３月国土交通省公表）は、 宅地建物 取引業者を対象 としており、主として仲介の場面を想定した内容であるため、 賃貸住宅管理業者の業務においては参考とならない 。
最も不適切：管理業者もガイドラインを参考にしなければならない
２ 賃貸借契約における 原状回復に係る負担の特約 は、原状回復ガイドライン や過去の判例等に照らして賃借人に不利であり、それを 正当化する理由がな い場合には、無効とされることがある 。
適切：①特約の必要性があり、かつ、能吏的でないなどの客観的・合理的理由が存在する、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している、③賃借人が特約による義務負担の意思表示しているという３つの要件すべてを満たす場合に限って、効力が認められる
３ 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき住 住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として登録を受ける ためには、 国 土交通省令で定める登録基準に適合 していなければならない。
適切：構造・設備、床面積、家賃等が国 土交通省令で定める登録基準に適合していなければならない
４ 賃貸住宅の敷地の南側に隣接する土地に高層建物が建設されることを知り ながら、「陽当たり良好」と説明して賃貸借契約を成立させた場合、消費者契 約法に基づき、当該賃貸借契約が取り消される場合がある。
適切：消費者に誤認させた場合は取り消すことができる
【問 48】 賃貸住宅に係る新たな政策課題に関する次の記述のうち、最も 不 適切 なものはどれか。
１ 賃貸不動産経営管理士は、所属する賃貸住宅管理業者の 積極的な指示があ る場合に限り 、重要な政策課題や新しい賃貸住宅の活用のあり方について制 度設計を進め、実際の業務の管理及び監督や実施を担う等により、 課題解決 に関与する 。
最も不適切：指示を待たなくても、積極的に課題解決に関与する
住宅宿泊事業における専門家 としての役割を担う資質と能 力を有している。
適切：専門家としての役割を担う資質と能力を有するものである
３ 賃貸不動産経営管理士は、空き家所有者に対し賃貸借に係る情報、入居者 の募集、賃貸住宅の管理の引受けについて助言や提言をすることにより、空 き家所有者が安心して賃貸不動産経営に参画できる環境を整備し、 空き家問 題の解決のために役割を果たすことが期待される 。
適切：空き家問題解決に一定の役割を果たさなければならない
４ 賃貸不動産経営管理士は、住宅扶助費の代理納付制度や残置物の処理に係 る契約上の取扱い等を貸主に説明することを通じ、 住宅確保要配慮者が安心 して暮らせる賃貸住宅の提供のための役割を果たすことが期待される 。
適切：住宅確保用配慮者が安心して暮らせる賃貸住宅の提供を促進することは、賃貸不動産経営管理士の役割である
不適切 なものはどれか。
１ 保険とは、将来起こるかもしれない危険 （事故）に対して備える相互扶助 の精神から生まれた助け合いの制度である 。
適切：事故に備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの仕組みである
２ 賃貸不動産経営において最も活用される 損害保険 は、保険業法上、 第一分 野 に分類される。
最も不適切：損害保険は、保険法上の第二分野に分類される
３ 地震保険 は、地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の 損害を補償する保険であるが、 特定の損害保険契約（火災保険）に付帯して 加入 するものとされており、単独での加入はできない。
適切：地震保険だけを単独に付保することはできない
４ 借家人賠償責任保険 は、火災・爆発・水ぬれ等の不測かつ突発的な事故に よって、 賃貸人（転貸人を含む。）に対する法律上の損害賠償責任を負った場 合の賠償金等を補償するもの である。
適切：賃貸人等に対する法律上の損害賠償責任を負った場合に備えたもの
【問 50】 賃貸不動産経営の企画提案書の作成にあたっての物件調査や市場 調査に関する次の記述のうち、最も 不適切 なものはどれか。
１ 物件の所在を特定する手段として、 不動産登記法に基づく地番と住居表示 に関する法律に基づく住居表示 とがある。
適切：不動産登記においては地番が、住居の場所を示すために住居表示が用いられる
２ 「事業計画」の策定において は、建築する建物の種類・規模・用途、必要 資金の調達方法、事業収支計画の３点が重要な項目である。
適切：①建築物の種類・規模・用途、②資金調達方法、③事業収支計画の３点が重要な事項となる
３ 公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の ６割程度 とされている。
最も不適切：固定資産税評価額は、公示価格の水準の７割程度
４ 公的な土地の価格である 路線価（相続税路線価）は、公示価格の水準の８ 割程度とされている。
適切：路線価（相続税路線価）は、公示価格の水準の８ 割程度
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