よく読まれている記事一覧 | マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

総会決議であっても変更できないこと（強行規定）

【原則は、総会中心主義・・】区分所有法は、総会を管理組合の最高の意思決定機関として位置づけ、建物等の管理に関する重要な事項はすべて原則として総会の決議によって定めることにしています。【総会で変更できない強行的・・】しかし、総会でいかなる事項をも決議できるかといえば、違います。区分所有法の強行規定に反することはできないのです。仮に総会で強行規定と異なる決議をした場合は、その決議は無効となり、法律が優先されることになります。【強行規定とは】次にあげられる内容が、区分所有法の強行規定の代表的なものになります。１、専有部分と共用部分の持分の分離処分禁止２、共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権数３、管理所有者による共用部分の重大変更行為の禁止４、規約の設定・変更・廃止に関する決議要件５、総会招集請求権の定数の増加禁止６、管理組合法人の設立・解散決議要件７、義務違反者に対する訴訟提起の決議要件８、大規模滅失の場合の復旧決議の要件９、建替え決議の要件

大規模修繕の裏ワザ（チャンピオン制）

チャンピオン制とは、かつて公共事業の談合で用いられたオーソドックスな出来レースの方法です。私が建設業に従事していた時代に、公共工事においてはチャンピオン制と呼ばれる受注が業界内では一般的でした。旧態依然とした建設業界の悪しき商慣行が大規模修繕工事を蝕んでいます。１、診断、設計段階からチャンピオンと呼ばれる工事業者を参加させます。２、チャンピオンの工事業者担当社には、管理会社または設計事務所の名刺を持たせますので、管理組合は、管理会社または設計事務所の従業員と思ってしまいます。３、チャンピオンに診断報告書と設計図書（数量計算・改修仕様書等）を作成させ、表紙の名前だけを管理会社または設計事務所の名前に変えます。４、管理会社一任方式（管理組合が管理会社を特命で発注する）を取る場合には、チャンピオンが言い値で管理会社の下請けになって工事を受注します。競合相手がいないので、原価（下請けが受注する工事金額）が相場より２～３割高くなることがあります。これに管理会社の利益１５－３０％の上乗せされることになるので、管理組合は相場の金額に比べ倍近い金額の工事を発注してしまうことがあります。５、設計事務所の場合には、コンサルタントの発言力を生かし、チャンピオンが工事を受注できるようその他の競合工事業者を選択します。見積業者を公募したとしても、絞り込みの際に手名付けた業者をリストアップすることは発言力の大きいコンサルタントにとっては容易い作業です。競合工事業者には管理組合にはわからないよう裏で、チャンピオンより高い見積もりを出すよう調整します。競合工事業者にはチャンピオンからリベートの約束をさせます（１社あたり工事金額の２、３％程度）。チャンピオンの言い値で工事が決まるので、競合工事業者にリベートを支払ったとしても、十分な利益が確保できます。管理組合は、管理会社一任方式に比べ、管理会社のマージンがない分、安い金額で発注することはできますが、相場より２－３割高い工事代金を支払うことになります。６、５で話がつかない（指示した見積をださない）競合工事業社がいる場合、設計事務所はあらゆる理由をつけ、管理組合に見積業者から外すよう導きます。外すのが無理であれば、競合見積業者の見積を事前に把握し、チャンピオンへ競合見積業者の最低金額を教えます。７、５・６によりかなりの高い確率でチャンピオンは工事を受注できます。工事が契約できた暁にはチャンピオンは紹介料やコンサルタント料の名目で、設計事務所に３－１０％のリベートを渡します。８、チャンピオン制を前提にコンサルタント業務を進める設計事務所は、コンサルタント会社が競合し、管理組合が合い見積でコンサルタント会社を決める時は、安い金額を提示してきます。人件費の積み重ねで金額が決まるコンサルタント料金は、企業努力だけでは簡単に金額が安くなるものではありません。コンサルタント料金が安くなる理由は３つ、一つ目はもともと法外なコンサルタント料金設定をしている場合、二つ目はコンサルタントの質が悪い場合、三つ目はリベートをもらう場合です。９、管理会社お任せ方式だけでは、受注が伸びない管理会社は、ＰＭ方式やＣＭ方式と言ったコンサルタント手法を管理組合に提案しています。この場合であってもチャンピオン制度は根強く残っているので、上記５－８の手法を用い、一見公正な競争をさせているように管理組合に見せておいて、裏では出来レース（チャンピオンを受注に導く）を行っています。因みにチャンピオンからのマージンを管理会社担当者が個人的に袖の下に入れていることがあります・・１０、チャンピオン制による弊害は、工事品質に影響します。診断からおんぶにだっこでチャンピオンに任せているので、管理会社および設計事務所の監理者は現場のことが今一つわかっていません。また、リベートをもらっているため、何か問題が生じたときには工事業者に強く言えませんし、手抜き工事を見つけた際にも多くの場合目こぼしをします。高すぎるコンサルタント料金、安すぎるコンサルタント料金コンサルタントの営業手法が「うますぎる」場合には注意しましょう！チャンピオン制って変だなっと思う方↓↓クリックお願いします。にほんブログ村

総会議事録は記名ではなく、署名が必要です

議事録は管理組合の公文書にあたる、とても大切な書類です。皆様のマンションでは、正しい議事録を作成していますか？・ワープロで打った役員の名前の横に押印している。・印の欄にサインをしているこのような議事録を見ることがありますが、正しい議事録にはなりません。標準管理規約では、「議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。」とされています。署名とは、自筆で名称を記することであり、記名とは、自筆以外の方法で名称を書き表すことである。ワープロ書きのものやゴム印を押したものは、記名ということになります。また、押印としている以上、サインではダメです。戸数が少ないマンションですと、総会当日に会場出席する組合員が理事長と副理事長の二名だけということもありえます。この場合、3名の署名押印ですと正しい議事録の要件を満たしませんので、標準と異なった規定をあらかじめ記載しておく必要があると思います。

積立金の取り崩し　「正しい手続き、間違った手続き」

ブログにお越しいただきありがとうございます。標準管理規約に準拠した日本にあるほとんどのマンションは修繕積立金の取り崩しは総会承認が必要としています。・事業計画や収支予算の議案で包括的に予算執行の承認をえるパターン（詳細検討や執行は理事会一任）・個別議案として独立した議案で上程するパターン（詳細検討は個別議案で承認を得て、執行は理事会一任）二つのやりかたがありますが、どちらも有効です。後者の方が透明性があるので理想的ではありますが、前者のパターンでも、上限予算や目的を記載していれば法的には何ら問題はありません。イダケン事務所では、数多くの管理組合から相談を受けますが、法的にアウトだと思うことをやっているケースもあります。・NG１：総会の承認を得ないで積立金を取り崩す（現行標準管理規約に倣ったマンションは、緊急時の特例有）・NG2：総会で承認を得た予算を上回る支出をする。管理費は電気量や水道料等が予算を上回ることが間々見られますが、決算で承認を得れば大きな問題が生じませんが、積立金は「取り崩しを総会承認義務」としていることから、予算計上していない、予算超過している双方とも取り崩しの手続きとしてはＮＧです。理事会の運営する上で正しい手続きを理解しましょう！！

フロントマンの限界と管理会社ＣＳ

先般仲間とお話をした際に、管理会社のＣＳが話題となりました。ＣＳとは過去日記にも書いていますが、《 customer satisfaction 》顧客満足のことです。管理会社をサービス業の一つとして捉えるのであれば、ＣＳに対する意識・行動は低い業態と言えるでしょう。管理会社がＣＳ意識に欠ける理由の一つとして、管理組合への窓口であるフロントマン業務の限界があげられます。フロントマンの担当数は一人あたり１２－１５棟が平均です。最近は法整備により事務手続きが増えたこと、また管理組合運営に関心が高いマンションが増えたことにより、毎月、理事会を開催する管理組合が増えています。仮にフロントマンが担当するマンションで毎月理事会を開催した場合に、１ヶ月の土日はほぼ理事会で予定が埋まることになります（土・日に理事会は集中し、一日にできる理事会の回数は移動時間を考え２物件程度）。週休二日の雇用条件でフロントマンが働くと、平日二日休みをとり、平日３日働くことになります。理事会がない日は、議事録作成、管理組合から宿題をもらったことの事務処理、会社への報告、居住者からの問い合わせ処理に追われ、実際に現場であるマンションに足を運ぶ機会は、平均すると月に１回が限界でしょう。小規模管理会社で、フロントマンの業務範囲が多い場合には、月１回の現場巡回も難しいかもしれません。ＣＳを実現するためには、顧客の声にしっかり耳を傾けるとともに、管理組合ごとの特性を理解したうえで現場あわせの対応が必要であると考えています。管理会社担当者が理事会を含めて月に２回以下しか、しかも１回あたり現場にいる時間は２時間程度の状況では、どのマンションも右へならえのルーチンワークしかできません。マンション管理を行う上で、ルーチンワークで行うサービスに対して顧客が満足するとは思えません。管理会社は質向上に対してこんな対策をアピールします。研修でフロントマンの質を向上させる・・・いっぱいいっぱいの時間の中で無理に研修の時間をつめこまれると、委託先の管理組合への業務が手落ちになります。巡回数を増やす・・・事務処理に費やす時間が減るため、管理組合から出された宿題に迅速に対応できなくなります。フロントマン一人あたりの管理棟数を減らす・・・マンション一棟あたりの人件費がかさみ、管理コストＵＰ＝管理組合負担を増やすことになります。委託費に転嫁できない場合は、どこか（修繕の売上等）で利益調整をしてきます。大手であっても、フロントマンへのサポート体制は満足にできている管理会社は少なく、その結果フロントマン個人の資質に、管理組合のサービスの質は左右されることになります。上司からは理想論を看板に『やれ・やれ』と仕事量を増やされる。それでなくとも、日常の業務で時間がいっぱいなのに、余計な仕事を増やせるわけはありません。真面目なフロントマンは、残業、休日出勤で何とかやりくりしようとしますが、疲労を抱え、頭の回転がにぶった状態で仕事をするのでミスや忘れが頻繁に起こるようになります。要領のいいフロントマンは、「うるさい管理組合」と「うるさくない管理組合」とサービス提供に差をつけ、バランスを取ろうとするので、同じフロントマンが担当するマンションであっても、業務の品質が大きく異なることになります。失敗すると上司からお叱りを受けます。また、マイナス評価で給与の査定に影響を及ぼします。この状況が歪みを生みます。正直に報告するフロントマンは、マイナス評価で給与が下がるとともに、昇進も遅れ、モチベーションが下がります。そして、余計な仕事を背負込まないようにするために、管理組合に言われたことだけ無難にこなす消極的な仕事しかしないようになります。嫌気がさしたフロントマンは悪いこと（管理組合から怒られたこと）を隠し、社内で本当の報告しないようになります。仮に報告をしても、報告を受けた中間管理職もその上席にうるさく言われたくないので、臭いものには蓋をするで、顧客である管理組合の苦情に対する抜本的な解決を避けたり、自分たちの被は認めず顧客をクレーマー扱いにしたりします。会社内で問題が表面化した頃には時すでに遅し。管理組合との関係は修復不可能になり、信頼をおかれぬままぎこちない関係を続けるか、管理会社を変更されるかのイバラな道が待っています。自分のマンションは大丈夫だよ！って方。役員がよほどしっかりしていて管理会社へのお任せが少ないか、管理会社の業務に対する理解・関心が低いか、もしくはフロントマンのエース格が担当しているかが考えられます。ある一定以上の希望の管理会社には、プロ野球で言う一軍クラスのエース格にあたる優秀なフロントマンを抱えています。一軍はフロントマンピラミットの頂点に当たり、その数は少数です。大半のマンションは二軍クラスか、底辺の三軍クラスの経験・知識が未熟だったり、癖があるフロントマンが担当することになります。エース格がフロントマンであるうちは問題ない。二軍、三軍にあたってしまうと極端にサービスが低下する。こんな実態があります。全てとは言いませんが、多くの管理会社は少なからずこうした要因を抱えています。フロントマンの限界を抱える管理業界では、ＣＳは難しいのです。抜本的にこの体制を改めない限り、管理会社に不振、不満を抱く管理組合はますます増えることになるでしょう。にほんブログ村

約200戸のマンションの管理委託費ってどのくらいですか？

知恵袋の質問みたいなタイトルになっていますが・・ｗイダケンが理事長を務めるマンションは、専有部分が185戸あります。定額委託費の内訳をみてみたいと思います。以下すべて消費税抜きの価格です。にほんブログ村１．事務管理業務費・・月213,315円１）業務内容は基幹事務（会計、出納、修繕の企画調整）と基幹事務以外の事務管理業務（理事会・総会支援、その他）になります。２）契約書の内容は、そのまんま標準です。３）出納は、（旧）原則方式で、自動引き落とし以外は、すべての支出について、支払い伝票にイダケンが理事長印を押しています。４）長期修繕計画の作成費は委託費に含まれていません（有償業務）４）担当者は管理業務主任者を持っています。小規模管理会社のため、個人の資質に委ねられることが多く、個人差が大きく感じます。イダケンのマンションの役員は、管理士1名、１級建築士2名、配管建築のプロ1名、不動産コンサルタント1名で構成されているため、やりにくいでしょうけど＾＾；５）1戸当たり月額約1250円。高すぎず、安すぎず・・というとこでしょうか。２．管理員業務・・月195,000円１）日勤で週5日8時―17時、週1日8時―12時勤務で、日・祝日はお休みです。管理会社が直接雇用しています。２）清掃業務がない管理員で、受付・点検・立ち合い・報告連絡業務を行い、契約書の内容は、そのまんま標準です。そういえば、ゴミ搬出時の立会いは、清掃員がやっていたかも・・３）訳アリの区分所有者がいる状況ではありますが、それなりにしっかりした方が働いて頂いています。ここの部分は及第点。ただ、担当者と管理員の意思疎通がうまくいっていないことを多く感じます。管理会社がマンションへ徒歩でも行ける距離なのに、残念ですけど４）時給換算で1040円。格安です・・。最低時給が高騰している中、そろそろ値上げしてが来るかもです。３．日常清掃業務・・月280,400円１）日勤で週6日2名。1日あたり4時間勤務です。年末年始4日間はお休みです。また、毎日曜日と年末年始中1日は屋内ごみ置き場のため、1名。1日あたり2時間勤務です。管理会社の下請け（再委託先）からの派遣になります。２）敷地いっぱいに建物が建っているため、外周の清掃はほとんどなく、建物内部の拭き掃き清掃と屋内ごみ置き場の整理が主になります。内廊下なので、外部に比べてホコリはたまりにくい状況ですが、ゴミ置き場の分別は、結構大変じゃないかと思います。３）時給換算で約1300円。横浜の地域性を考えるとこんなもんじゃないでしょうか。４．定期清掃業務・・月20,000円１）年6回共用部床の機械清掃（ポリッシャーかけ）を実施しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）回数は多いかなと思うところはありますが、1回あたり4万円と安価で、かつきれいな状態は保てているので、コストパフォーマンスは十分だと思います。５．特別清掃業務・・月20,000円１）年1回照明器具の拭き掃除を実施しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）回数は多いかなと思うところはありますが、1回あたり4万円と安価で、かつきれいな状態は保てているので、コストパフォーマンスは十分だと思います。３）1回あたり240,000円と高額ですが、定期清掃が安めなので、ここで利益を確保しているものと思います。６．緊急対応業務・・月20,000円１）機械警備を契約しており、警備会社はALSOKです。２）夜間コールセンターは管理会社の下請け（再委託先）・・確か日立ビルシステム？・・が行っています。３）築40年を超えていますが、緊急出動は年に数回しかありません。４）コールセンター対応を含めて月額20,000円の業務費は、まぁ・・高くもなく、安くもなくって感じです。７．貯水槽清掃業務・・月8,300円１）地下にコンクリートの受水槽があり、年1回貯水槽清掃、ポンプ点検、水質検査、そして簡易専用水道検査も委託費に含まれます。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）ポンプ点検以外は水道法で定められた法的な点検になります。３）1回あたり99,600円は、建物の規模から考えると安いのではないかと思います。８．消防設備点検業務・・月20,000円１）年2回消防法で定められた消火設備、警報設備、避難設備等を点検しています。管理会社の下請け（再委託先）が作業を行っています。２）1回あたり120,000円で、規模の割には安いように感じますが、そもそも古い建物なので、点検箇所は少ないため、これくらいが妥当な金額ではないでしょうか。９．電気工作物点検業務・・月20,000円１）管理会社の下請けの有資格者が毎月点検と年次点検（停電）を行っています。２）関東電気保安協会で遠隔監視をするとコストは下がるのでしょうが、今お願いしている方は真面目にやっているみたいなので、随意契約でお願いしています。１０．エレベータ点検・・月94,000円１）組合が保守会社と直接契約しています。契約先はメーカー系で消耗部品の交換費が含まれるフルメンテナンス契約になります。２）2台設置しており、1台当たり47,000円。11階建てのマンションでメーカー系フルメンテでこの金額は頑張っているのではないでしょうか

双子ちゃんとチャイルドシート

イダケンは、2018年2月現在、5歳の長女と、2歳の双子ちゃん（次女、三女）がいます。車で移動するときの問題は、チャイルドシートでした。もともと、フィットというホンダのコンパクトカーに乗っていましたが、双子が生まれて、しばらくしてFREEDというホンダのミニバンに乗り換えしました。FREEDはミニバンといっても、かなり小型。室内にそんな余裕があるわけではありません。大きいベビーシート兼チャイルドシート2台と、長女用のシートを置くと相当室内が狭くなります。そこで、小型のチャイルドシート2台を購入しました。★送料無料★ トラベルベスト ECプラス（ブラウンボーダー）日本育児 Nihonikujiチャイルドシートジュニアシート【HLS_DU】イダケンは週末、仕事でほぼ終日家を空けることから、妻と子供たちは妻の実家に帰っていることが多いです。義父や義母の自動車に子供が乗ることもあります。この小型シートは着脱が簡単で、軽量のため、別の車へ乗せ換えが容易です。三列目シートに座ってご機嫌の双子ちゃんでしたｗにほんブログ村

大規模修繕　タイル浮き注入試験施工

外壁にタイルを用いているマンションでは、タイルの接着不良で浮きと言う現象が起きます。浮きを直すためには・・・１．タイルとタイルの間にある目地に穴をあけ、内側から接着剤を注入する２．タイルを貼り替えする（広範囲で浮きがある場合に採用を検討）大きく分けて二つの補修方法があります。補修費は注入工法＜タイル貼り替えです。注入工法の場合、標準的には外壁１平米あたり２５穴以上の注入をします。マンションで多く用いられる「４５　２丁掛け」と呼ばれるタイルの場合、目地を含めて、タイル１枚当たりの面積は５０ミリ×１００ミリです。外壁１平米あたり２００枚のタイルが貼られていることになります。標準的な仕様は１平米あたり２５穴なので、タイル８枚を1つの穴で注入になります。上の写真は、タイル浮き注入の試験施工です。１平米２５穴では接着剤が入り切らない場所があることを打診で確認しました。１平米５０穴での施工も行いましたが、こちらは浮きがほとんどありません。タイル補修部は実数精算となります。見積もり金額よりも工事費が増えることがありますので、工法についても試験施工を行い、管理組合同様同席で慎重に検討します。写真のマンションでは、平米あたり２５穴、５０穴を場所によって使い分け、一部タイル貼り替えで浮き部を補修する方式を取ることが決まりました。イダケンは管理組合様に余分なお金を使うことは良しと考えません。知恵を絞り低予算で工事品質を確保する方法を考え、管理組合さまに提案します。http://www.11kanri.com/daikibo.htmlにほんブログ村