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イダケンは、2018年2月現在、5歳の長女と、2歳の双子ちゃん(次女、三女)がいます。車で移動するときの問題は、チャイルドシートでした。もともと、フィットというホンダのコンパクトカーに乗っていましたが、双子が生まれて、しばらくしてFREEDというホンダのミニバンに乗り換えしました。FREEDはミニバンといっても、かなり小型。室内にそんな余裕があるわけではありません。大きいベビーシート兼チャイルドシート2台と、長女用のシートを置くと相当室内が狭くなります。そこで、小型のチャイルドシート2台を購入しました。★送料無料★ トラベルベスト ECプラス(ブラウンボーダー) 日本育児 Nihonikujiチャイルドシート ジュニアシート 【HLS_DU】イダケンは週末、仕事でほぼ終日家を空けることから、妻と子供たちは妻の実家に帰っていることが多いです。義父や義母の自動車に子供が乗ることもあります。この小型シートは着脱が簡単で、軽量のため、別の車へ乗せ換えが容易です。三列目シートに座ってご機嫌の双子ちゃんでしたwにほんブログ村
2018.02.18
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ブログにお越しいただき有難うございます。本日顧問契約を締結している管理組合の通常総会に出席しました。51期なので、築50年を超えていることになります。区分所有者の高齢化は進んでいますが、役員は持ち回り(推薦制)で、新しい区分所有者を中心に選出されるため、理事会のメンバーは築年数が浅いマンションと、それほど年齢層は変わりません。理事会は月1回開催されますが、築年数が古いため、修繕の案件が多いのが特徴です。修繕の実施については、管理会社提案を受け身で決済することはなく、そもそも実施するか否かをまず慎重に検討し、実施するのであれば、発注する中身(仕様)を吟味し、相見積もりを取得して発注するため、無駄や過剰な工事が行われることはありません。
2022.06.25
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「マンション管理奮闘記」のイダケンです。 「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系管理会社とデベ系管理会社が合併したM.T.C社です。チェックポイント各社アピール フロントマン一人当たりの担当物件数 マンションへの巡回数 フロントマンへの教育1. 充実の研修制度○フロントマンへの社内バックアップ2.情報支援システム ● その他の特長 評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです 1.「充実の研修制度」○フロント入社時研修、フォローアップ研修、定期研修と実務経験に応じたカリキュラムに基づいてさまざまな研修を実施し、常にフロントのスキルアップを図っているのが特徴です。研修システムをアピールしたページがあるのも自信の表れかもしれません。また、マンションで実際に使われている設備も整っている研修センターがあるのもポイントです。 2.「IT活用・組織的対応でサービス水準アップ」●パソコンや携帯電話で速やかに事例データベースを参照できるシステムを構築しています。社内イントラネットによる情報共有は大手管理会社では一般化されていますが、管理組合に対しても情報を共有できるシステムを共有できれば◎または○の評価になります。 【総合評価】MTC社がリプレイスを積極的に行っていこうと思っているのであれば、このホームページの内容ではアピールに乏しいと思います。リプレイスで管理組合が求めることは、サービスの向上と適正な金額の二点です。管理組合が目に見えるサービスの代表格は、管理員とフロントマンの支援です。ここでは紹介しませんが管理員のアピールも物足りなさを感じます。研修制度の充実は確かに魅力的です。しかし、MTC社へ良い管理を期待できる「何か」を前に持ってくるべきでしょう。MTC社は折角企業ブランド力があるのですから、もっとプラスアルファの部分を追求していって欲しいと思います。***告知***営業行為0!管理組合のための「勉強会・交流会」を7月11日(日)横浜で開催します!にほんブログ村
2010.06.04
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ブログにお越しいただきありがとうございます。標準管理規約に準拠した日本にあるほとんどのマンションは修繕積立金の取り崩しは総会承認が必要としています。・事業計画や収支予算の議案で包括的に予算執行の承認をえるパターン(詳細検討や執行は理事会一任)・個別議案として独立した議案で上程するパターン(詳細検討は個別議案で承認を得て、執行は理事会一任)二つのやりかたがありますが、どちらも有効です。後者の方が透明性があるので理想的ではありますが、前者のパターンでも、上限予算や目的を記載していれば法的には何ら問題はありません。イダケン事務所では、数多くの管理組合から相談を受けますが、法的にアウトだと思うことをやっているケースもあります。・NG1:総会の承認を得ないで積立金を取り崩す(現行標準管理規約に倣ったマンションは、緊急時の特例有)・NG2:総会で承認を得た予算を上回る支出をする。管理費は電気量や水道料等が予算を上回ることが間々見られますが、決算で承認を得れば大きな問題が生じませんが、積立金は「取り崩しを総会承認義務」としていることから、予算計上していない、予算超過している双方とも取り崩しの手続きとしてはNGです。理事会の運営する上で正しい手続きを理解しましょう!!
2022.11.28
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ここ1ヶ月で類似ケースの相談を3件受けました。二つは約2倍。一つは約3倍。の修繕積立金値上げの提案を受けたマンションが、お困りになられて相談に来られました。もともとの金額は安いのか?と言うと一つは平均よりも安めですが、他は専有部床面積1平米200円程度です(例えば専有部分が70平米ならば70*200円=月額14000円)。共通している点は、組合内の意見集約が十分に行われないまま、突然総会で値上げの打診があったということです。景気の先行きが不透明です。消費税増税、高齢化問題を抱えています。将来の修繕費が足りないから、収入を増やしましょう。ではなくその前に検討すべきことはあるはずです。イダケンは修繕積立金値上げの前に、次の二つを行うことは必須だと考えています。1.管理コストの支出見直し2.長期修繕計画周期・工法・仕様の見直し支出の無駄を省けるか?十分な検証を行ったうえで、値上げをするか判断する。これって当たり前のことだと思いませんか?全てのマンションに当てはまるとは言いませんが、この二つを見直すことで、修繕積立金値上げ幅を半分以下に抑えられた管理組合の事例はあります。これらの検証・見直しにはプロの力が必要になります。一級建築士事務所登録もしている総合マンション管理コンサルタントのイダケンの出番です。仮に月額9千円の修繕積立金を値上げの予定を、見直しすることによって3分の2に抑えられたとします。10年間で1戸当たり36万円の家庭の支出が節約できることになります。10年ベースで10戸のマンションでは全体として360万円、100戸のマンションで全体として3600万円。コンサルタントフィーを支払っても経済効果は大きなものになります。お金があれば贅沢な契約内容や修繕計画でも問題はないでしょう。贅沢をしなくとも、ポイントさえ押さえていれば必要十分なマンション管理は可能です。イダケン事務所では、品質を確保しながら、贅肉を落とす、言わばマンション管理のダイエットサポートを行っています。管理会社提案の値上げをする際、贅肉に該当する部分は、ほとんどが管理会社の利益になります。管理会社は企業です。儲けるなとは言いませんが、必要以上に管理組合のお金を搾取する必要はありません。http://www.11kanri.com/tumitatekin.htmlにほんブログ村
2012.02.08
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「管理会社を斬る」今回のターゲットは事業仕訳にも登場した公的事業系の大手管理会社NSJ社です。いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。NSJ社の管理サービスは一般的な管理会社と異なるために、いつものような表による比較を使わず解説します。自主管理を基本とした考えの管理サービスメニュー→いわゆる基幹事務は、会計・出納業務のみを行います。→総会・理事会に管理会社は出席しません。(議事録、議案書等は理事会が全て一から作成することになります) フロントマンはいなく、管理員が窓口業務を実施→厳密に言うと担当者はいると思いますが、他社でいう役割を果たすフロントマン(物件担当者)はいません→専属の受付担当の事務型管理員が、事務処理や対管理組合との窓口業務を行います。→夜間、管理組合運営相談専用にコールセンターがあります。他社管理会社と比較して、NSJ社に委託する管理メニューが少ないために、トータル的な委託費は安いのが特徴です。管理組合運営、理事会運営は全て組合員に委ねられます。理事会は、主体性を持った運営を必ず行うことになりますが、時間的制約、ノウハウ不足な役員さんの力だけでは、マンション管理のイロハがわからず困ることが多々あると思います。一年任期輪番制総入れ替えの理事会体制を取っているマンションでは、相当運営が難しいのではないでしょうか?その反面、一部委託を基本スタンスとするNSJ社は、自主管理を目指す管理組合にとっては良い受け入れ先かもしれません。NSJ社がリプレイスを行っているかはわかりませんが、こういう考え方を持った管理会社は必要枠でしょうし、ニーズは必ずあると思います。にほんブログ村
2010.08.16
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【原則は、総会中心主義・・】区分所有法は、総会を管理組合の最高の意思決定機関として位置づけ、建物等の管理に関する重要な事項はすべて原則として総会の決議によって定めることにしています。【総会で変更できない強行的・・】しかし、総会でいかなる事項をも決議できるかといえば、違います。区分所有法の強行規定に反することはできないのです。仮に総会で強行規定と異なる決議をした場合は、その決議は無効となり、法律が優先されることになります。【強行規定とは】次にあげられる内容が、区分所有法の強行規定の代表的なものになります。1、専有部分と共用部分の持分の分離処分禁止2、共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権数3、管理所有者による共用部分の重大変更行為の禁止4、規約の設定・変更・廃止に関する決議要件5、総会招集請求権の定数の増加禁止6、管理組合法人の設立・解散決議要件7、義務違反者に対する訴訟提起の決議要件8、大規模滅失の場合の復旧決議の要件9、建替え決議の要件
2009.03.02
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一昨年くらいに購入したカラミンサ・グランディフローラ(斑入り)。しそ科の植物で、葉っぱはミント系の良い香りがします。暑さ寒さに強く庭植え放置で手間いらず+斑入りで葉の色も楽しめる+花期が長い(5月から10月頃)+ピンクの可愛い花を咲かせる。という良いことづくめで、お気に入りです。育て方のサイトをみると、グランディフローラは花期が短いように書かれていますが、イダケンの庭(東京都町田)では春から秋まで旺盛に花をつけます。草丈が高くないので、低木の下に植えていますが、半日陰でも問題なく育ちます。成長してわっさわっさすると、適宜ハサミでちょきんちょきんしますが、挿し芽(切った茎を湿った土に挿すこと)にすると、高確率で根が生えます。苗の寿命が短い気(初代の苗は、2シーズン目の後半に突然枯れました)がするので、挿し芽で苗を更新するようにしています。剪定するたびに、子供(挿し芽)が出来るので、他の草花が育ちにくい場所に植えて観察してみようと思います
2020.06.09
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ブログにお越し頂き有難うございます。3月ごろから初夏まで開花するキンギョソウ。株と背ともにボリュームがあり、庭にも鉢植えにも合います。蒸れに弱いようで、夏越しは難しいですが、こぼれ種で翌年には新しいキンギョソウが育ちます。花の形が金魚に似ていることが名前の由来で、確かに近くでみるとそんな感じがします。スマートフォンのCPUに使われるスナップドラゴンは、キンギョソウの英語名です。にほんブログ村
2021.05.16
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皆さんのマンションの総会・理事会はどこで開催してますか?私が住むマンションは、理事会は1階エレベーターホール(ソファーセットがあります)、総会は地区センターでで開催してます。集会室が建物内にあるマンションは良いですが、そうでなければ外に施設を借りることになります。私が知る限りでは、町内会館公民館地区センター集会室学校管理会社貸会議室理事会限定で言えば、ファミリーレストラン喫茶店管理事務所集会室エントランス理事長の自宅などがあります。この時期や冬は、冷暖房施設がないところはちょっと辛いですねあと、飲み物はどうしていますか?役員のどなたが運んできてくれるところ理事会活動費で飲み物を買って、配るところ・・・話が長くなる時は飲み物が欲しくなりますよね!
2007.07.27
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関東では久しぶりに涼しくなりました私の住まいでは基本的にクーラーを使いません。11階なので、風がよく通るのですが、さすがにここ1週間は、かなり暑く寝苦しい日が続きました。さて、マンションの決算書を見ると、通信費(電話代)と言う項目が出てくるマンションが多いと思います。この通信費は何の目的に使われるのでしょうか?通信費は管理事務室にある電話の基本料と電話使用料のことです。管理人さんが使う電話またはファックス代機械警備があるマンションの通信料が主な内訳です。管理人さんはどこに電話(ファックス)するかというと、主に管理会社と保守業者です。機械警備というのは、管理事務室にある警報盤が異常を発見した場合、電話回線を通じて契約警備会社に信号が届き、対応するというシステムです。管理人さんはどこから派遣されているか?警備会社はどこと契約しているか?これは管理会社が管理人や警備会社の業務を請け負っているケースが多いかと思います。ここで私が疑問に感じること・・例えば管理事務室の電話を理事会が頻繁に利用するのであれば話が変わってくるかもしれませんが、いくらマンションのために行なう業務だからといって、管理会社がかける電話代や点検のお知らせのコピー代を毎回管理組合に請求してこないのと同様に、通信費は契約している業務を行なううえでの諸経費であるのですから、管理会社が負担すべき費用だと思います。併せて、管理事務室にある電話機購入の費用負担も全額管理組合が持つ必要があるのかも検討する必要がある気がします。大工さんの道具が壊れたからといって、いちいち顧客が払うことはないですよね? 経験・実績豊富なマンション管理士の無料相談
2007.08.18
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ブログにお越し頂き有難うございます。管理会社に業務委託する場合に契約を締結することになりますが、契約前に国家資格である管理業務主任者を持っているものが重要をする法的義務があります。重要事項説明をする相手側は、同一条件の場合は管理者=理事長に対して、条件変更の場合は説明会に出席する組合員に対してです。新型コロナウィルスにより通常総会が延期された場合や、契約期間満了前までに契約条件面で合意を得られない等の事情がある場合は、例えば3ヶ月や6ヶ月という期限を定めて、従前と同一条件にて暫定契約を締結することができます。先日、イダケンが契約している物件で、暫定契約を管理会社と締結することになり、管理会社側からどのようにすればよいのかと相談を受けました。まず、国土交通省からも見解が示されていますが、暫定契約も契約行為にあたるため、重要事項説明は必須です。次に暫定契約書は覚書という扱いではなく、適正化法に定める契約時に交付す書面の条件を満たした内容を記載したものを取り交わす必要があります。暫定契約はイレギュラーなケースなので、組合さんだけではなく、管理会社もわからないことがあるかもしれませんね。
2021.11.21
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ブログにお越しいただき有難うございます。皆様クラセルってしっていますか?マンション管理関係で検索を繰り返すと、AI広告が頻繁に出てきます。クラセルは三菱地所グループのイノベリオスという会社が運営している、自主管理や部分委託をサポートするシステムです。イノベリオスは、このシステムの開発・運用・コーディネートを行う会社です。たまたま、イダケン事務所が大規模修繕のお手伝いをすることになった小規模のマンションが、クラセルの採用を検討していて、この度セカンドオピニオンとして、管理方式移行のお手伝いをすることになりました。実は、クラセルを運用するにあたって、不安なマンションのために、イノベリオスがコーディネートしてマンション管理士を斡旋することもしていますが、この斡旋とは別に、組合が単独でセカンドオピニオンとしてイダケンを指名して頂きました。どんな感じになるんだろうと以前より興味を持っていたので、これからリアルでレビューができる機会ができたので、とても有り難いことです。現時点では、クラセル方式を実際に触れていないので、なんとも評価ができませんが、今後どんな感じなのか適宜ブログでご紹介させて頂ければと思います。
2021.12.09
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100円ショップDaisoには、二つで100円也の種が売っています。イダケンも、年に1回くらいは購入し、種から花や野菜を育てています。Daisoの種は、発芽率が高く、育てやすい種が多いイメージです。今年はコロナの影響で娘たちが春先家にいたので、買ってきた種をプランターに撒き育てることにしました。最初に種まきした長女のヒマワリが咲きました。ミニ咲きヒマワリの商品名に裏切らない、コンパクトな花を咲かせました。花屋さんで売っている苗のヒマワリはこれくらいの大きさですね。ミニ咲きヒマワリと言っても、大きくなってしまう場合もあります。星印は同じ種から、同じくらいの時期から育てたヒマワリです。一番下が上の写真の苗です。真ん中は葉っぱが大きく、一番上が背が高くなりました。個体差は大きいようです。でも、個性があるので、娘たちはそれぞれ違うヒマワリのような感じがして喜んでいます。
2020.06.23
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