よく読まれている記事一覧 | マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

理事会には役員以外の組合員が出席できるの？

理事会に興味があるので、一度傍聴してみたい！役員以外の組合員から要望があった場合、どのように考えればよいのでしょうか。規約にどのように書かれているかで違ってきますが、標準管理規約には特に規定はありません。イダケンは理事会の運用として、理事会決議があれば、役員以外の組合員の傍聴を認めても構わないと考えています。ただし、傍聴にルールを設けることが必須で、ルールを無視した場合は、退席して頂く旨を傍聴者に伝え了解してもらうことが大切です。どのようなルールを設けるかというと・・１．管理費等滞納や規約・細則違反の組合員に対する検討を行う場合、個人名が理事会の場で公表される場合があるので、このような内容の傍聴は認めない２．発言・意見は理事長（議長）が許可した場合のみ認める３．会議中は理事長（議長）の指示に従うこととし、会議を妨害するような行為や発言があった場合は退席を命じる４．議決権を行使できない（あたりまえですけど・・）５．会議○日前までに管理会社を通じて傍聴希望を申し入れ、理事長の承諾を得るポイントは上記になります。イダケンも一組合員として、自宅マンション管理組合の理事会に先日出席してきました！【マンション管理セミナーのご案内】イダケン事務所では10月13日（祝日）14時から新宿にて「理事会の運営力UP！2014年その２」をテーマにしたセミナーを開催します。会費は無料。定員は8名になります。今回の主な内容は、１）継続性・主体性を持つ運営を行うためには？２）理事会が対応するトラブル対処方法のヒントです。講義はもちろん行いますが、参加者からも成功談・失敗談を聞く機会を設けたいと思います。http://www.idaken.net/のサブページにて近々案内ページをUPする予定です。にほんブログ村

暫定契約と重要事項説明

ブログにお越し頂き有難うございます。管理会社に業務委託する場合に契約を締結することになりますが、契約前に国家資格である管理業務主任者を持っているものが重要をする法的義務があります。重要事項説明をする相手側は、同一条件の場合は管理者＝理事長に対して、条件変更の場合は説明会に出席する組合員に対してです。新型コロナウィルスにより通常総会が延期された場合や、契約期間満了前までに契約条件面で合意を得られない等の事情がある場合は、例えば3ヶ月や6ヶ月という期限を定めて、従前と同一条件にて暫定契約を締結することができます。先日、イダケンが契約している物件で、暫定契約を管理会社と締結することになり、管理会社側からどのようにすればよいのかと相談を受けました。まず、国土交通省からも見解が示されていますが、暫定契約も契約行為にあたるため、重要事項説明は必須です。次に暫定契約書は覚書という扱いではなく、適正化法に定める契約時に交付す書面の条件を満たした内容を記載したものを取り交わす必要があります。暫定契約はイレギュラーなケースなので、組合さんだけではなく、管理会社もわからないことがあるかもしれませんね。

理事会で奥様の出席は有効なのか？

今日ラジオを聴いていると、猛暑は少なくとも週末くらいまで続くようです！今日の最高気温で主要都市で一番涼しかったのは沖縄の那覇とか・・・土日に妻の実家と箱根に温泉旅行に行って来ましたが、日差しはきついのですが気温は涼しく快適でした♪ところでタイトルの内容ですが、理事会にご主人が忙しいために代わりに奥様が出席することは度々みられます（マンションによっては女性だけの理事会会合といったケースもみられます）。その場合理事会の成立要件、議決要件について代理人として奥様が有効なのかというお話です。まず、区分所有法を見てみます・・・実は、理事会の規定って、この法律に一切ふれられていないのですよね！となると、管理規約が模範になります。標準管理規約を見てみますと、↓↓抜粋↓↓第５節　理事会（理事会）第５１条　理事会は、理事をもって構成する。２　理事会の議長は、理事長が務める。（招集）第５２条　理事会は、理事長が招集する。２　理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。３　理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議を会議の目的とする場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。（理事会の会議及び議事）第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。以上になります。整理しますと・・・議長＝理事長、召集権者＝理事長・・・これは総会の規定と同じです。成立要件＝半数以上・・・総会と同じですが、間違っては行けないのは役員のうち監事は定数に含まれません。例えば、役員5名で構成しているマンションで理事4名、監事1名の場合は監事はあくまでも理事会に参加した場合、同席者になりますので、理事会を成立するためには監事を除く2名の参加が成立要件になります。本題に戻りますが、理事会の条項では代理人の規定が一切ありません。総会では、委任状による代理人の行使は認められています。その総会の委任を準用するのであれば、準用する旨の文言が必要です。話が脱線しますが、共有名義でない奥様（マンションの所有者はご主人様）が総会に出席して議決権を行使する場合には、管理規約の規定では委任状が必要なのをご存知でしょうか？？１、共有名義でない奥様が総会に出席する際には委任状を持参していない。２、理事会の規約には代理人の条項がないのに、共有名義でない奥様が代理人として、みなされている。以上の件に気付きました。これって実は無効なんです！（全てのマンションがそうだとは言いませんが・・・）どこのマンションも奥様とご主人様は権利は同一とみなされているから、細かいことを言うなと思われるかも知れません。ここからが私の言いたいことです。管理規約を作っているのは誰でしょう？？それは最初にそのマンションを管理した管理会社。管理会社を変更していない限り、皆様のマンションを管理している管理会社なのです。マンション管理のエキスパートである管理会社がなぜに間違った手続きを黙認し、助言しないのでしょうか？？自分で作っておきながら、自分でその内容を把握してないなんておかしいと思いませんか？？共有名義でない奥様を委任状なしで総会の議決権の行使を認めるのであれば、管理規約に議決権の要件に、その内容を明記した内容を規約に加えればよいだけのことですし、同様に理事会に奥様の代理人出席が可能なように、規約を変更すればよいだけのことだと思います。なんのための管理規約なのか？現実の運用と異なることを黙認するような事項ではない気がします。はじめから実情にあった形で規約を作れば良いのに・・・

大規模修繕タイル劣化調査と補修方法

外壁にタイルを貼っているマンションが多いと思いますが、タイルの貼り付けの接着力が弱くなると、「浮き」と呼ばれる状態が発生。広範囲の浮きがあるとタイルが落下する可能性があり危険です。建物診断の際には、打診棒（パールハンマー）と言われる金属の棒でタイルを叩いて、「音」で浮きの状態を確認します。浮きの状態は、タイルの内側が空洞になっているので音が反響します。接着している面とは音が変わり「浮き」と判断できます。通常診断時には足場が無い状態で打診調査を行うので、外壁の補修する数量は細かく算出できません。大規模修繕設計時には診断の結果、推定される補修数量を内訳書に盛り込み、足場を掛けた後に全面点検をし、実数精算を行います。施工会社が提出する見積が、工事開始後増えたり減ったりするのは実数精算の工事があるためです。タイルの主な補修方法は、次のとおりです。１．汚れ風雨にさらされているので汚れます。薬品を使用し洗浄してきれいにします。２．ひび割れタイル表面がひび割れているのではなく、タイルを貼っている下地（コンクリート部分）からひび割れています。ひび割れタイルをはがして、下地（コンクリートのひび割れ）を補修、タイルを貼り直します。３．浮きタイルと下地の接着が不十分だとタイルは浮きます。新築時の施工品質が大きく影響します。同じ年数の建物でもタイルの浮きが多いところと少ないところがあります。タイルの目地（＝タイルとタイルの隙間）に穴を明け中に樹脂を注入し接着するか、浮きが広範囲の場合は貼り替えをします。タイルを貼り替えする時は、既製品を使うと張り替えたときに色が合わずに美観が悪くなるので、特注でタイルを焼きます。一窯と言う単位でタイルを焼くのですが、一窯で9000枚程度タイルを焼くことが可能です。小規模マンションは大規模修繕時に一窯タイルを焼くと、２回目、３回目の大規模修繕の時にも焼いたタイルを使用できることがあります。目一杯の数タイルを焼いちゃいましょう深目地と呼ばれる貼り方のマンションで、浮き補修に樹脂注入方式が取れません。下の写真のマンションは深目地です。タイルの接着が不十分で「浮き」の状態が見られます。目地でのタイル接着がないため、これは非常に危険な状態です。タイルの貼り方もケースバイケースなので、診断、設計時にはマンション使用材料に合った補修方法を検討する必要があります。イダケン事務所では、マンションをよく観察し、マンションに適した大規模修繕を提案しています。にほんブログ村

積立金の取り崩し　「正しい手続き、間違った手続き」

ブログにお越しいただきありがとうございます。標準管理規約に準拠した日本にあるほとんどのマンションは修繕積立金の取り崩しは総会承認が必要としています。・事業計画や収支予算の議案で包括的に予算執行の承認をえるパターン（詳細検討や執行は理事会一任）・個別議案として独立した議案で上程するパターン（詳細検討は個別議案で承認を得て、執行は理事会一任）二つのやりかたがありますが、どちらも有効です。後者の方が透明性があるので理想的ではありますが、前者のパターンでも、上限予算や目的を記載していれば法的には何ら問題はありません。イダケン事務所では、数多くの管理組合から相談を受けますが、法的にアウトだと思うことをやっているケースもあります。・NG１：総会の承認を得ないで積立金を取り崩す（現行標準管理規約に倣ったマンションは、緊急時の特例有）・NG2：総会で承認を得た予算を上回る支出をする。管理費は電気量や水道料等が予算を上回ることが間々見られますが、決算で承認を得れば大きな問題が生じませんが、積立金は「取り崩しを総会承認義務」としていることから、予算計上していない、予算超過している双方とも取り崩しの手続きとしてはＮＧです。理事会の運営する上で正しい手続きを理解しましょう！！