マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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マンション管理再生プロジェクト

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プロフィール

イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2018.01.24

試される大地、北海道出身のイダケンです。

イダケンが理事長を務めるマンションは、築40年を超え、漏水事故が多発しています。

配管はこんな感じです。

共用部分（竪管）：鋳鉄管を使用。まだまだ状態は良い。
共用部分（居室スラブ下配管）：鉄管を使用。錆による閉塞あり。場所によって劣化が異なる。

専有部分（排水管）：VP管。
専有部分（給湯管）：銅管。給湯器は電気温水器（玄関側）。
専有部分（排水管・汚水管）：鉄管、鉛管。

専有部分の配管は、リビング（キッチン？）は躯体の上に打っているシンダーコンクリートに埋め込みになっています。

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さて・・

漏水事故が発生すると、管理会社が、調査の手配、被害・加害状況の特定、当事者間への連絡、復旧費用の提案、保険の手続き、理事会の報告・相談等、様々なことを行います。

築年数が浅いマンションは、漏水事故は稀ですが、築年が25年を超えるころから、徐々に増えてきます。

管理会社の担当者が、築年数が浅いマンションを多く仕事していると、慣れていない仕事になります。

また、実務経験が短いフロントマンは、何から手を付けて良いのかわからないので、アタフタし始めます。

大手で、分業化されている管理会社は、専門部署が主だった対応を行いますので、物件担当者の対応レベルの差は影響しにくいのですが、多くの管理会社は、すべての対応を切り盛りします。

それでなくともキャパシティーオーバー気味の物件担当者が、突発的に不慣れな緊急対応を行うことになると、相当にテンヤワンヤになります。

イダケンのマンションは、

緊急対応が多発したため担当者がパンク
↓
担当者の上席を同席させ、対応を協議

組合と管理会社合意の上、対応マニュアル及び報告書の提携様式を作成
↓
マニュアルに基づいた対応を開始。

という流れを踏みました。

でも、なかなか上手くいきません。

原因（二）日々の業務がパンク気味な実態は変わらず、緊急業務が入れば、パンクし、迅速な対応が難しい
原因（三）結局管理会社にとっては、他人事。区分所有者や入居者が持つ緊急性や重要性に関する感覚が異なる。

イダケンのマンションの悩みの種です・・