マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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マンション管理再生プロジェクト

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2021.12.12

ブログにお越し頂き有難うございます。

イダケン事務所では年間６から８物件の大規模修繕コンサルタントの仕事をさせて頂いていますが、極稀に築20年を超えて、大規模修繕をしたことがないというマンションに出会います。

20年以上大規模修繕が未実施な建物は劣化がひどい状態なのかというとそうでもありません。

仮に漏水や、目に見えるような大きなひび割れや、タイルが落ちてくるような状況が起きると、すぐに大規模修繕をやらなければと、組合は行動を移します。

結局、自覚症状のようなものがないと、管理会社や時の理事会が積極的に大規模修繕をやろうという旗振りをしないと、20年以上も大規模修繕が未実施な建物が出てきます。

単純にお金がなくて、大規模修繕ができなかったのでわ？
と考えても不思議はないと思いますが、現時点（２０２１年）で築２０年を迎えるマンションは、新築時に修繕積立基金という、前払いの臨時徴収みたいなお金を徴収し、最初の積立金が安くても、１回目の大規模修繕はできるお金くらいは溜まっているケースが圧倒的に多いのです（例外的に、投資向けマンションは、１回目の大規模修繕から資金が不足することがあります）。

ただし、大概２０年以上大規模修繕を実施していないマンションは、積立金徴収額も新築時のままか、一度少し値上げしている程度の場合が多く、各戸の積立金は安く抑えられている一方、将来的な資金不足が生じる可能性が高い状態にあります。

１２-１５年以内に大規模修繕をしなければ、必ずしも資産価値が落ちるような建物になるわけではありませんが、資金面や実施時期については、常に組合の重要課題として気にかけていく必要はあると思います。

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