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いつも、感謝、感謝です。イダケンです。これまで2回に分けて、導入検討までの道筋をご説明してきました。今回は総会で具体的に提案した後付けオートロックシステムとはどのようなものかをご紹介していきました。電話回線を用いたオートロックシステムの構成はこんな感じになります。通常の子機を各戸に設置するシステムだと、住戸分設備が必要なため高額になります。親機に電話がつながっており、子機の替わりに各戸が所有の電話(固定電話、携帯電話どちらでもOK)で通話及び開錠するというものです。音声だけではなく静止画も対応可能とのことです。あまり聞いたことがないシステムで大丈夫かいな?と不安に感じられる方もいるのではないでしょうか?実は、このシステムは私が理事長を務めているマンションで導入済みで、もうすぐ導入から10年近くになりますが、部品交換等の有償不具合が生じたこともなく、問題なく使用ができています。扉を開錠するためにはどうするか、下図でご説明します。カードキーは財布に入れていれば外出中忘れることはありません。ゴミ置場と通用扉も、ロックを交換し、カードキー対応としました。今まで一回一回暗証番号で開錠していたところ、カードキー一枚で出入りが可能になりました。導入により資産価値が向上するとともに、防犯性が向上し、居住者の安全につながります。管理費支出と長期修繕計画を見直すことにより、各戸の負担増なしに、大きなメリットを得ることができました。お役に立つことができてうれしい気持ちでいっぱいです。ブログをお読みいただき有難うございます。皆様に良いことだがありますようにお祈りしています。
2020.09.06
本当に有難うございます。イダケンです。あと数年で築40年で、オートロックを導入しようとするマンションのお話です。今回は二回目の記事です(三回シリーズです)。グレードアップ工事であるオートロック導入を行うにあたって資金が足りないので、会計の健全化を図りました。1.長期修繕計画の見直しと修繕積立金管理会社作成の長期修繕計画の妥当性の検証をセカンドオピニオンとして当事務所が行いました。 管理会社案では今後30年間の資金案で収支は赤字が生じないような計画を立てているものの、この計画で適切に維持・管理ができるか疑問であるとの指摘をしました。・サッシ交換(専用使用部分)や共用照明交換費が含まれない。・大規模修繕の計画推奨を12年としながら、すでに13年を経過(前回は2007年実施)し、次回は18年周期である2025年に工事を予定しているが、周期延長の理由を示す根拠がない。・防犯性向上など組合要望のグレードアップ工事の費用が含まれていない。本マンションに必要な項目と適切な修繕周期を補正した代替え案を当事務所にご依頼を頂き、上記の指摘事項を是正した計画案を策定しました。修繕周期や、単価等を見直すことにより、現行の修繕積立金を値上げせずに上記の指摘事項をクリアした修繕計画代替え案を作成することができました。オートロック導入には、一時的な高額な出費を伴いますが、これで、将来の不安要素がなくなりました。2.管理会社選定と管理費会計ここ数年間収支が赤字で、赤字分をこれまでの余剰金で賄っていることがわかりました。現管理会社が委託費の削減提案を行うものの、この削減金額では収支は赤字化を継続し、築40年を迎える3年後には、保険契約更新時には保険料増額と、管理費会計からの修繕費の増額が予想され、100万円/年以上の赤字が生じる可能性があります。現管理会社の改善提案だけでは収支状況が改善せず、管理費徴収額の値上げをせざるを得ません。 そこで、仕様を見直した条件下で相見積を取得しました。その結果、仕様を変更することで、40期以降も収支が黒字に転じる管理会社の提案がありました。なお、現行管理会社の対応が悪く、是正を依頼しても改善されないため、役員のストレスが多大になっていました。(会計処理の不手際、前管理員の問題、理事会を開催しない(役員だけで開催せざるを得ない。)、議事録作成に1か月近く要する等)長年同じ管理会社と随意契約を繰り返していたために、管理会社に甘えが生じていると考えました。管理費徴収額値上げをせずに、管理サービス質向上の期待を持てる管理会社に変更する方向でかじ取りをすることになりました。3.管理費徴収額の値上げの可能性が、削減分を一部還元し、値下げを実現!現行管理会社の委託費がかなり割高で、かつ仕様が過剰であったため、大幅に支出を下げることができmした。その結果、赤字だった会計状況が一気に改善し、月1000円平均で各戸の管理費を下げることが可能となりました。次回は、このシリーズの最終回、後付けオートロックはどのようなものなのかをご紹介させて頂きます。長文の記事をお読みいただき、感謝、感謝です。皆様が幸せでいられるようお祈りしています!
2020.09.04
いつも本当に有難うございます。イダケンです。築40年近いマンションでは初期設備としてオートロックを完備している建物は稀です。オートロックを新たに導入することは簡単なことではありません。全部屋にインターホン子機を設置したシステムを後付けで工事すると、云千万円のコスト(50戸程度)が新たに発生します。オートロック導入はグレードアップ工事になりますの。現状復旧という思想で作成された通常の長期修繕計画にはグレードアップ工事が含まれていませんので、工事費をどこからか捻出しなくてはなりません。管理費も修繕積立金も、余裕がないマンションが多い中、どこから捻出してよいやら・・と頭を抱えます。そんなときに私に相談があり、電話回線を使用した後付けのオートロックがあることを紹介しました。初回相談時に詳しくこのマンションの内実を聞くと、様々な問題があることがわかりました。・管理費収支の赤字が数年続いているが、何ら対策を講じていない。・長期修繕計画が長らく更新されていない・役員が持ち回りと言いつつ、管理会社都合で作為的に人選が行われており、理事会開催も、年1-2回程度と、十分に機能していないため、管理会社お任せになっている。・管理費収支が赤字に係わらず、管理会社に支払う委託費が相場よりかなり割高で、修繕積立金を取り崩して支払う修繕費も管理会社特命発注の言い値である。相談して頂いた方に、大変な状況であることを理解いただき、その後役員に就任したとの連絡がありました。具体的に改革を進める前に、アンケートで意見を把握した後、コンサルタントして私の事務所を採用して頂きました。具体的な改革内容については次回の記事にてご紹介いたします。お読みいただいて感謝、感謝です。
2020.09.02
前回の日記では、電気料の見直しをお話ししました。今回は、管理費会計の対策の最終編として、小修繕費の見直しを考えていきたいと思います。1)これまで四つの対策を説明しましたが、イダケンは長期的な支出削減の肝は「小修繕費」にあると考えています。小修繕費は修繕積立金と違って、理事会決済で発注できるため、合意形成のハードルが下がります。2)高額な大規模修繕時には、プロジェクトチーム(専門委員会)を立ち上げ、業者選定や仕様の検討を時間を費やし検討するマンションが多いのですが、少額(?)修繕は理事会を中心に発注しているケースがほとんどだと思います。持ち回りを中心とする役員が運営する理事会では、どうしても管理会社へお任せになりやすく、管理会社の高値言い値で発注していまいがちです。また、管理会社下請けの業者の提案を、十分に査定せずに管理会社は組合側へ提案するために、今やらなくても良いような過剰工事を乱発し、組合の支出を増加させていきます。3)塵も積もれば山となる。小修繕費の使途によって建物が長寿命化する。・・ぱっと具体的なイメージがわかないかもしれませんが、10-20万円の大規模修繕工事と比較して安価な修繕であっても、適切な内容で適正なコストで発注を行えば、マンションの一大イベントである大規模修繕工事の費用を圧縮できる重要な要素となります。4)イダケン事務所では、大規模修繕工事後も、修繕アドバイザーとして契約を続けるマンションが数多くあります。修繕計画と実際の工事とを常に検証しながら、管理会社の提案に対して査定をいれていくので、無駄な不要な発注を避け、有益な工事だけを抽出し実行するため、5年サイクルで考えると、コスト圧縮は絶大です。5)大規模修繕工事ほどインパクトはないかもしれませんが、管理費会計から支出される小修繕費にメスをいれることは、とても重要です。
2020.07.14
前回の記事では、共用部保険料の見直しのお話をしました。今回は、共用部電気料について考えていきたいと思います。1)説明するまでもないかもしれませんが、マンションで使う電気(容量は100Vか200V)は、送電線で流れている高圧(6600V)を変圧(容量を減らす)してマンションで使用しています。変圧設備を、電力会社が所有しているか、マンション側で所有しているかで、単価は大きく変わり(後者の方が電力会社の負担が小さい為安井)、一般的に戸数が小さいマンションは前者、大きいマンションは後者になります。2)電気事業は「発電」「送電」「小売り」に大別されており、小売り自由化後は、様々な業種が電気事業に参入しています。3)共用部と専有部は基本電気契約と、電気供給方式が異なり、小売業者を自由に選ぶことができます。但し、一部の建物では「一括受電」という、共用部も専有部も電気供給方式を同じにし、小売業者を自由に選択することができないというケースもあります。4)東日本大震災後は原発停止・休止の影響で、金額の変動はあるものの、電気料は高値になっています。5)管理費会計に余裕があれば、現状維持でも良いかもしれませんが、赤字化する理由が電気料が少なからず起因するのであれば、契約の見直しを真剣に検討するべきであると思います。6)例えば、関東圏のマンションは東京電力が契約先になっているケースが圧倒的に多いです。小売業者は自由化されているので、東京電力以外から見積を取得し比較検討する方法が考えられます。東京電力も商売です、顧客から要望がなければ、敢えて自分たちの利益が減るようなお値打ちプランを推奨はしません。電気小売業者の自由化後は、競合業者の見積をちらつかせると、今とは違う契約条件で安価になるプランを提案してくる場合があります。7)イダケンが理事長を務めるマンションでは、複数社の見積を取得し、契約交渉をした結果、電気事業者を変更せずに、理想値で年間約50万円の支出削減に成功しました。(戸数約200戸)次回の日記では、小修繕費の値上げ対策に触れていきます。
2020.07.12
前回の日記では、管理会社へ支払う委託費の増額への対策を説明しました。今回は、保険契約について考えていきたいと思います。1)共用部保険料の値上げが頻繁に行われています。理由を推察すると、以下の二点があげられ、しばらくの間は、値上げが止まらないのではないかと思います。・高齢化(築年数が古い)マンションが増え、保険適用による保証や工事が増え、保険会社の支払いが増え、商品としてのうまみが薄れている。・自然災害(地震や大きな台風等)が立て続けに起こり、保険会社の支払いが増えている。2)管理費会計に余裕があれば、現状維持が望ましいのでしょうが、管理費徴収額を増加してまで、今の保険契約の内容を維持するべきか真剣に議論をする必要があります。難しい説明は避けますが、保険料は一律一価(どの会社も似たような金額)ではなく、保険内容の組み合わせで高い安いが決まると共に、損害保険会社によって保険料は大きな差が表れ始めています。・地震保険が本当に必要か?(メリット・デメリットを周知し、アンケート等で考え方をまとめる)・個人賠償責任保険は組合で加入を継続するべきか?・付保割合(保険料の支払い上限額)は過剰過ぎではないか?管理会社や代理店の理想論を額面で信じるのではなく、複数の選択肢からマンション住民が納得し得る内容に落とし込む努力は必要であると考えます。次回の日記では、電気料について触れていきます。にほんブログ村
2020.07.10
前回の記事では、駐車場支出減少の対策を説明しました。今回は管理委託の値上げについて対策を考えていきたいと思います。1)管理費の支出の中で、最もウェイト(割合)が大きいのは管理会社へ支払う委託費であると思います。2)マンションによって、1)の割合は異なりますが、ウェイトが大きいマンションは管理費支出の8割以上を管理会社に支払っている事もあります。3)駐車料を100%管理費収入として計上しているマンションで、駐車料依存率(管理費収入の内、3-4割以上が駐車料収入が占める)が高い場合は、管理委託費が各戸から徴収している管理費よりも管理委託費高くなっていることがあり、駐車料減少は赤字化に直結しやすい4)管理会社からの値上げ要求は次の二つの要因です。・新たなサービス(専有部駆け付け対応、管理員等の勤務時間延長等)の提案による費用増加・最低賃金高騰を理由とした管理員等の現地スタッフ業務費の増加5)お金に問題がない(収支のバランスが取れて、今の管理費で賄える)場合は、現状維持を望むのでしょうが、値上げしてまで今のサービスレベルを保つ必要があるか真剣に議論する必要があります。スペックを減らしたから、マンションの資産価値が落ちるというわけではありません。例えば・・・・管理員の勤務時間は適切か・・1日1時間減らすだけでも月単位では変動が大きい。・定期清掃の回数は減らしても美観を維持できるのではないか?・・業者(機械清掃)の回数を年4回を3回に変えても、汚くなったという感じを受ける方はほとんどいない等不安があれば、一度スペック(サービスレベル)を試験的に落として、居住者の満足度をアンケートで調査するという方法もあります。その上でスペックを変えるか否か判断しても遅くはないと思います。6)5)でスペック(サービスレベル)をどうしても維持する必要があると考えた場合、管理が会社の値上げ金額が適切なのか妥当性の判断が必要です。妥当性を判断する方法として、他社から見積を取得し比較する方法があります。見積を他社から比較したからと言って、管理会社を変更するという話ではありません。今の管理会社と委託費を交渉する上でも、比較対象があれば、値上げ幅を圧縮できる可能性が出てきます。次回の日記では、保険料の値上げ対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.08
前回は、管理費の値上げの要因は主に五つあるとお話ししました。値上げを食い止めるためには、収支バランスが赤字化しない施策を講じる事です。今回は、その一つ目駐車料について対策を考えていきたいと思います。1)駐車料減少の理由を細かく考えると、以下の要因があげられます。・管理費収入に占める駐車料の割合が多い(=駐車料の依存率が高い)と、駐車契約者数が減った時の影響が大きい・駅近で、立地条件が良いため、車を所有しなくとも不便を感じない・駐車料が高く、車を所有する事での維持費が割高である・子育てが終わり、車を頻繁に使用する機会が少なくなる・築年数経過とともに居住者の高齢化が進み、免許返納等、自分で運転しなくなる。2)1)のような車離れが進む中、マンション内での契約者数増加はなかなか難儀だと思います。3)外部に貸し出し、賃料を稼ぐという方法が考えられます。この場合、収益事業として税務申告が必要になります。一昔前と違って税務署もシビアに考えるようになり、マンションへ収益事業の有無がないか調査をすることが増えてきました。税務署が課税対象と判断すると、過去に遡って税金の請求をするとともに、追徴課税というペナルティが加わります。最近では税務申告を念頭に置いて収支を提案するサブリース(一括借り上げ)の業者もいますので、費用対効果があるのか、しっかり確認することが大切です。次の記事では、管理費会計支出増加の対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.06
管理費値上げが起きえる要因を今一度整理したいと思います。1)駐車場契約者が減少し、駐車料収入が目減りする2)管理会社(管理委託費)の値上げ要求3)共用部保険の料率(保険料)の値上げ4)電気料の値上げ5)築年数経過とともに劣化箇所が増え管理費の内突発修繕に対応するための小修繕費の支出増加以上の五つつが考えられます。ここで着目するのは・・・1)駐車料については、管理費収入に占める駐車料のウェイトが高ければ高いほど影響が大であること2)管理委託費3)保険料4)電気料5)小修繕費は、管理費支出の中でもっとも割合が多い項目の代表格である事です。対策を考える中で、会計に大きな影響を与える要因をどのように解消するか・・ここがポイントとなります。次回の記事では、項目ごとに対策を考えていきたいと思います。にほんブログ村
2020.07.04
前回は管理費値上げの理由をご紹介しました。今回は修繕積立金値上げの理由をご説明致します。管理費は最近値上げを検討するマンションが少しずつ出始めましたが、修繕積立金値上げはマンションにおいては一度以上通る議論ではないかと思います。そもそも修繕積立金は何を根拠に設定しているのでしょうか?既に建っているマンションは長期修繕計画による資金計画によって導き出されます。しかしながら、竣工前の新築マンションは、分譲会社が販売しやすい金額に当初の積立金徴収額を設定し、基本的に値上げを前提とした長期修繕計画を立案します。そのため最初は安く、後々年数が経つと高くなるという構図になります。多くの新築マンションにおいて、修繕積立金の㎡あたりの単価が、どこも大きく変わり映えしないのは、建物の事情によって積立金を設定しているわけではないからです。びっくりするような値上げ幅を提案することがあります。なぜかというと・・・1)積立金値上げは総会決議がいるが、そのタイミングを逸すると、値上げ幅が年々増えます。管理会社の担当者がだらしないと、予定されていた積立金値上げの時期に理事会での検討がなされず、先送りされ、先送りのタイミングが遅くなれば遅くなるほど、値上げ率が大きくなります。2)管理会社や設計事務所の長期修繕計画は、安全率が高い理想論の計画なので、支出予測が割高になります。「松竹梅」で言うと、「松」であると思ってください。しかしながら、実際に行われる修繕は「松」を選択せずに「竹」「梅」を選ぶため、計画と実態の乖離が大きいのが現実です。実際にはこんな使わないのに、積立金設定の根拠である資金計画が割高なため、積立金も高くなりがちです。3)長期修繕計画が飾りになり、無計画に長期修繕計画以外の改良工事や、本来予定されていなかった過剰な工事を乱発すると、計画以外の支出が増え、徴収額を増やさないと賄えなくなります。4)新築や大規模修繕後には保証があり、不具合があった場合は無償で補修をおこなってもらいますが、これが適切に行われないと、建物の痛みを早め、余計な支出を組合が背負うことになります。次は値上げを食い止める(軽減させる)対策について説明していきます。にほんブログ村
2020.07.02
管理費徴収額を値上げする理由は以下のことが考えられます。1.収入の減少駐車場等の使用者が減り、使用料が減少。管理費収入の内、駐車場使用料の依存率が多い(全体の収入に占める駐車料が2割以上)マンションでは、契約率の減少による影響は大きい。2.支出の増加1)保険料の値上げ⇒ここ数年、保険料は全般的に値上げを繰り返しています。特に築年数が古いマンションや、保険適用が多いマンションは顕著です。2)消費税増加⇒全体的に消費税増額分、支出が増加します。収入は消費税が反映された徴収ではないため、支出だけが増える事になります。3)電気料の値上げ⇒最近は少し落ち着いてきましたが、東日本大震災後の値上げ幅は大きく、1)と3)により収支バランスが悪化し、赤字になったケースを多く見てきました。4)管理委託費の値上げ⇒最近は人件費に業務費が影響される管理員や清掃員業務等の値上げ提案が活発。委託費に占める人件費に関わる業務(管理員や清掃員)の割合が大きい為、委託費の増加が高額になりやすい次は、修繕積立金徴収額の値上げの理由を説明したいと思います。にほんブログ村
2020.06.30
マンション会計は・管理費・修繕積立金・使用料の大きく三つに分類されます。それぞれの会計の目的とは・・・管理費共用部分や建物の敷地などの、日常管理に要するお金(管理委託費、電気料、水道料、共用部保険料等)を支払います。家計では生活費と言えます。・修繕積立金管理組合が長期修繕計画に従って修繕を実施するために積み立てるお金です。この修繕積立金徴収額の設定根拠は長期修繕計画によって導き出されます。管理費会計とは分けて会計処理がなされます。家計では、将来のための貯蓄と言えます。・使用料使用料を徴収する駐車場等の維持に使用するためのお金です。しかしながら、管理費会計に100%充当していることが多く、使用率(契約率)が低下すると、管理費の収入が不足するという事態が生じます。次のブログ記事では、管理費の値上げの理由をご説明します。にほんブログ村
2020.06.28
値上げなんてとんでもない!!「値上げ」のワードに過敏に反応する方。イダケンは正常だと思います。家庭の所得が右肩上がりであれば、気持ちにも余裕があるのでしょうが、新型コロナウィルスの影響等による景気低迷ともなれば、労働者の賃金、自営であれば会社の売上が落ちることになります。家計の支出を極力抑えるように努力している中、毎月支払っている共益費(管理費等)が上がるという話があると、居住者は顔をしかめ、なぜ、こんな時期に!?・・と考えるはずです。1.(理由)そもそも、なぜ管理費等を上げる提案がなされるのでしょうか?2.(対策)値上げをしない、する必要があるとしても負担額を抑える(抑制)する方法はあるのでしょうか?3.(将来像)値上げの議論が将来的にも起きることがないように対策をすることは可能でしょうか?「管理費・積立金の値上げ」に関して、気になるポイントを整理し、次回以降のブログ記事でご紹介させて頂きます。次回はマンション会計の違いをご説明しますにほんブログ村
2020.06.26
3-3)では、タワーマンションのスタッフ業務費値上げ提案にあたり、組合での検討経過をお話しました。今回は管理会社の増額提案の結果をご紹介します。・警備員業務現警備会社以外の三社から相見積を取得。また、現警備会社へ複数回交渉を行いました。その結果、増額は止むを得ないとの結論に達し、時給当たりの単価が最も安価であった現警備会社と継続して契約することとなりました。・現警備会社の下請けは、現行人数での継続は困難なため、下請け業者を変更する事。・サービス向上を目的に、日勤を一ポスト増やす事・増員と値上げにより、現行委託費から127%UPで契約を締結する事・管理員業務管理会社の変更を行わない方針で検討を進めたため、管理会社増額提案を受け入れました。基本の仕様を変えずに、多少ネゴシエーションを行い、現行委託費から111%UPで契約を締結する事となりました。・日常清掃業務現清掃会社以外の二社から相見積を取得。また、現清掃会社へ複数回交渉を行いました。その結果、増額はやむを得ないとの結論に達し、安価な業者があるものの、金額に大差はないため、サービス仕様の大幅な見直しを条件に、現清掃会社と継続して契約することとなりました。現行委託費から116%Upで契約を締結することとなりました。・コンシェルジュ業務現サービス提供会社以外の四社から相見積を取得。また、現サービス提供会社へ複数回交渉を行いました。その結果、増額はやむを得ないとの結論に達しましたが、仕様(人員数)の見直しの余地があることがわかりました。時間当たりの業務量を細かく検証した結果、人員数削減によるサービスの大幅な低下はないと判断し、現サービス提供会社と仕様変更(人員削減)を条件として、現委託費から110%UPで契約を締結する事となりました。(まとめ)最初の段階(管理会社提案)では、120-130%の増額案が提示されましたが、増額は避けられませんでしたが、値上げ幅を圧縮し、サービスの維持・向上を勝ち取ることができました。相当な時間を割いて検討を続けてきた結果が、組合負担のダメージを最小限に抑えることができたと考えます。これまで「管理会社値上げをどう受け入れるか」をテーマに10回に分けて、小・中・大規模マンションの事例を紹介してきました。管理組合として、安易に値上げを受け入れず、対応をじっくり検討すれば、値上げを食い止められたり、値上げ額を抑えられたりと、いう良策に導き出せます。ただし、持ち回りの役員だけで、対策を講じることは困難です。こんな時には、是非イダケンにご相談くださいね!2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.12
3-2)では、タワーマンションのスタッフ業務費を一通り値上げの提案があったことをお話ししました。今回は管理会社の増額提案への検討経過を紹介します。・警備員業務現警備会社の下請け業者は減員ではないと継続が不可との意思表示がありましたが、値上げ提案の前年に行ったアンケートで、複数改善要望があったため、減員は認めないとの考え方をベースに、値上げ覚悟で、サービス向上を伴う契約内容変更を図ることとしました。警備会社複数から相見積を取得。現業務費が時給換算で1500円以下と全社現行委託費より増額の提案がなされました。・管理員業務この業務は管理会社の社員で行っており、肝であるとの判断から、早い時期から値上げを受け入れるとの方針を決めました。支出増額を回避するために、管理会社変更も選択肢もありましたが、現行管理会社に大きな不満がない以上、下請け業者変更や仕様変更はあれど、元請けを変えることを前提に検討をしないこととなりました。・日常清掃業務値上げ提案の前年に行ったアンケートで、サービス向上を求める声がありました。警備員業務と同じで、時給換算での業務費は非常に安価なため、仕様見直し(清掃範囲の合理化)を条件に検討を進めることとなりました。警備会社と同様、相見積を取得し、現清掃会社より安価な会社があり、業者を変更するか否かを最後まで悩みました。・コンシェルジュ業務値上げ提案の前年に行ったアンケートで、人員の合理化を検討して欲しいとの要望が複数ありました。役員の中でも、現行の人数は見直しが必要ではないかとの要望がありました。時間帯当たりの利用実績の詳細を確認。サービスレベルが落ちないように、合理化の検討を新調に進めてきました。もちろん、相見積も取得。同条件では値上げは避けられないことがわかりました。3-4)結果に続く2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.10
3-1)序章では、タワーマンションでは配置する専任スタッフが多く、委託費に占める人件費のウェイトが大きいことをお話ししました。今回は、管理会社からの値上げ提案についてご紹介します。今回紹介するタワーマンションは「メガ」級で1000戸超の超大型物件です。日本国内すべてを数えても、希少な案件です。イダケン事務所では、これまで「メガ」級マンションにご縁があって、これまで3つのプロジェクトをさせて頂いています。実例を示すマンションは、理事会が積極的に管理費削減を努力を繰り返し、同じ仕様では、これ以上下げることは難しいレベルまで、コストが節減されています。コスト削減がいきつき、様々な不満の声があがりだしたことから、コストパフォーマンスを重視し、サービスレベルアップを目指した取り組みにシフトを始めました。その折に、管理会社から二期に渡って、次の業務の契約見直しの提案がありました。・警備員業務・・人員を1-2名減らして、かつ現行より103%(グロス)の値上げ、人員を減らさない場合は130%の値上げ⇒東京オリンピックの影響等から人員確保が難しい、配置人数を減らして人件費を上げて欲しい・管理員業務・・現行より111%の値上げ⇒正規雇用(社員)の人員確保が困難で、外注が増えている。サービスレベルを維持するためには正規雇用が採用しやすいように、採用賃金を上げたい。その部分(上昇分)を管理組合に負担して欲しい・コンシェルジュ業務・・現行より135%の値上げ⇒過去繰り返された値下げによる委託費では、業務の継続が困難。人件費を上げて欲しい。・日常清掃業務・・現行より126%の値上げ⇒高齢化が進み、配置転換を図っていく必要がある。サービスレベルを向上するためにも、今の単価では人員確保が難しい。値上げを検討して欲しい。建物の規模が大きい為、動くお金も大きいです。数千万円単位での増額の可能性があります。3-3)理事会での検討に続く2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.08
タワーマンションの管理の特徴としては、現地に日勤スタッフや夜勤スタッフが複数配置されていることであると思います。50戸未満のマンションですと、管理員が1名で日常清掃員を兼ねます。タワーマンションですと、管理員の他、受付け専門であるコンシェルジュ設備員(資格者常駐を要する場合)常駐警備員日常清掃員が配置されます。また、物件担当者(フロントマン)も、専属配置され、一物件専任担当の場合もあります。以上のようなスタッフを複数、マンションのために選任配置するため、人件費は莫大なものになります。タワーマンションの委託費の額設定においては、スタッフの配置人数、時給単価が肝になります。最低賃金上昇、管理員等の採用難の状況下で、管理会社もあてにしていた利益を十分に得ることができず、値上げの要求を支払い先である管理組合に交渉を行ってきます。3-2)より、管理会社の値上げ提案を受けたマンションがどのような検討を行い、最終的にどのような結論を出したのかをご紹介します。2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.06
1戸あたり月額3000円の値上げを提案した管理会社。理事会は仕様変更を含めて相見積を取得し、業者選定を行いました。今回は組合が選択した結果をお話しします。【管理会社の選定】・相見積時に、現行管理会社にも同条件で見積取得を依頼しました。しかしながら、コンサルタントが介入したことが不満だったのか、見積提出辞退を拒否。自分たちが出した提案以外は引き受けませんとの姿勢を示しました。・組合としては、現行管理会社に大きな不満がない一方、この会社で継続しなければならないというメリットも感じていませんでした。・異常の理由により、組合の負担増を回避するために、管理会社を変更する選択肢を選びました。【仕様の選択】・松竹梅に例えると、松は現行仕様、梅は最低限の仕様、竹は理事会がこのレベルならダウンしても問題ないだろうと判断する内容でした。・梅を選べば、増額どころか、支出を削減できる可能性もありましたが、値上げを防ぎたいだけで、支出を削減する事を目的としませんでした。・その結果、現行委託費より、僅か高くなりますが、組合要望である「竹」を選ぶことが最良であると判断しました。・削った部分は清掃業務です。8戸の為共用部が少なく、内廊下のため、清掃範囲は少なく、日常清掃は週2回の燃やせるゴミの日、定期清掃は年4回を3回に減らしました。なお、過去自主管理時代は、居住者による持ち回り清掃と汚れた時に高圧清掃を入れていたので、減らすことへの不安感はありませんでした。【総評】・相見積+仕様の変更で、管理費徴収額の値上げは避けられました。・選んだ管理会社も、事業所がマンションから遠くなく、営業姿勢も誠実でした。・今後保険料の更なる増額などで、いつかは徴収額を値上げしなければならない時期がくるかもしれませんが、代替え案として「梅」という選択肢も残されています。・管理会社は数万くらいの増額と考えたのかもしれませんが、戸数が少ないと戸当たりの跳ね返り金額は大きなものになります。戸数の少ないマンション程、会計の運営はシビアに行う必要があります。2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.04
前編では、小規模マンション(8戸)で月額戸あたり3000円にあたる管理会社値上げ提案があったことをお話ししました。今回は、理事会での検討経過をご紹介します。【値上げ金額の妥当性】・戸数が少ない為、他物件の相場を比べ、妥当性を判断することは危険です。・同条件で同業他社から相見積を取得することになりました。ただし、20戸未満の物件は見積すら断る会社が多い為、業者選定は慎重に行いました。・5社から相見積を取った結果(現管理会社を含めると6社)、見積り6社中管理会社の値上げ提案は二番目に安い金額で、全社現行委託費より割高になる提案がなされました。【仕様変更による委託費削減】・同条件で見積を取る際に、併せて仕様変更による見積も依頼しました。・値上げを行った管理会社は、管理開始時に最安値の見積だったため、かなり安い金額であることが考えられるので、相見積を取っても価格競争だけで価格削減は難しいと考えました。・仕様変更は二つのパターンを考えました。「松竹梅」に例えると、松を今の契約仕様、梅を最低限の仕様、竹は組合が妥協しても良いと考えるレベルです。・仕様変更の梅では、現行委託費を下回る会社が2社ありました。竹ではほぼ現行委託費とほぼ同額が一社ありました。説明会を二度ほど開催し、住民の意見を調整しました。2-3)に続く。2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.06.02
中編2-2)では、管理会社から年間約230万円の増額提案に対して、相見積の取得や仕様変更などの検討を重ねたことをお話ししました。今回は結論を紹介したいと思います。総会の2か月前に説明会を開催し、意見交換をした上で、通常総会を迎えました。【理事会方針】・管理会社変更はしない⇒仕事ぶりは及第点、コストだけで返る理由はない・仕様(契約内容)は見直さない⇒現状のサービスに満足している【長期修繕計画と修繕積立金の影響】・管理会社提案の値上げを容認すると、収入減が失われ、各戸の徴収額を上げる可能性があります。余剰金を少なく振り替えた時に、長期修繕計画がどのように変動するか、これまでの劣化具合を勘案した計画案の見直しを技術コンサルタントに依頼し修正案を策定しました。・これまで高額修繕は、仕様の最適化や競争を働かせるころにより、計画の試算よりも余裕がある金額で工事を発注してきました。また、コマ目に適切な時期に建物の補修を行うことで、大規模修繕の実施周期も12年から15年に修正を図れ、管理費余剰金の振替金額を抑えても、修繕積立金徴収額は値上げせずに済むこととなりました。【管理会社との減額交渉】・議論を十分に行い、説明会で意見交換をした結果、管理会社と値上げ幅を抑える交渉をするこ方針が、時間的な余裕がある内に決まりました。・当初の値上げ金額から、約90万円の減額を実現しました。【総評】・コンサルタント(イダケン事務所)と顧問契約をしたいたため、値上げの提案があった翌月から具体的な方策について検討を開始できました。・早めに検討を始めたことで、値上げと言う合意形成が難しい課題について様々な準備をすることができました。・長期修繕計画の見直しや管理会社に値上げの圧縮を早い時期に求めたことで、各戸の負担を増やすことなく、組合が望む着地点に無事落ち着くことができました。2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.05.29
前編2-1)では、管理会社から年間200万前編円を超える増額提案があったお話をしました。今回は理事会の検討内容を紹介したいと思います。【人件費高騰(最低賃金)と管理会社値上げの対比】・管理員は現行委託費の約1.3倍、日常清掃費は約1.4倍の値上げ率が妥当かを検討したところ、竣工当初の最低賃金と比較して、約1.4倍に増えており、現行からの提案値上げ率は、根拠があると判断しました。【仕様同条件による実績金額との比較】・約5年前に委託契約見直しを行った際には、現管理会社は一番安い金額ではありませんでした。・理事会で現行契約と同仕様を条件とし、相見積を取得しました。・相見積の結果、現行よりも委託費が増額することは避けられない(全社現行より値上げの金額で見積提示)ことが判りました。・3社中2社は現管理会社よりも安価な金額の提示があり、増額金額について圧縮できる可能性があることが判りました。【仕様変更によるコスト見直しの検討】・一部清掃の回数や点検仕様を見直す仕様変更案を作成し、上記3社に見積を依頼しました。・3社中2社は現行よりも1割近い委託費削減が可能であることが判りました。・組合としては、現行のサービスには全く不満がない(仕様を変更したくない)ことから、コスト見直しの為に仕様変更は行いたくないという考えで一致しました。【管理費増額による長期修繕計画への影響の分析】・過去に委託費の見直しと、コンサルタント(イダケン)を採用することで、無駄な出費を抑制できた効果があり、潤沢な余剰金を捻出し、修繕積立金徴収額も抑えめに設定しています。しかし、管理会社提案の200万円超/年の値上げを容認すると、収入減が失われ、各戸の徴収額を上げる可能性があります。・余剰金を少なく振り替えた時に、長期修繕計画がどのように変動するか、これまでの劣化具合を勘案した計画案の見直しを技術コンサルタントに依頼しました。検討は4カ月ほど行いました。一つ一つ方法論を検討し、最善の施策は何か、導き出す努力を組合はしてきました。2-3)(結論)に続き2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.05.27
事例マンション:横浜市緑区約120戸、築年数18年管理会社から値上げの提案があったのは、一昨年(2018年)の秋ごろでした。値上げの理由としては、人件費(最低賃金)の高騰により、管理員・清掃員の費用と、事務管理業務費を見直してほしいとのこと。このマンションは5年ほど前に、委託費の削減を実施しており、管理会社に支払う現在の委託費はリーズナブルなものになっています。具体的には・事務管理業務費が現行の136%UP・管理員業務費が現行の126%UP・日常清掃業務費が現行の142%UPと、年間200万円を超える高額な条件提示でした。管理員業務費は人件費計算で時給約1400円、日常清掃業務費は人件費計算で時給約1100円と、最低賃金をベースに考えると、福利厚生費や交通費などを考えると見直しの提案をしたいという気持ちは理解を示せます。一方で事務管理業務費は戸あたり約1100円と、ブランド系管理会社としては割安(リプレイスの効果)で、人件費高騰に便乗して、ここもしっかり値上げをしたいという思惑が見えてきます。過去リプレイスを行なったことと、高額発注は常に管理士の検収を受け実施しているため、管理費会計は余剰金が潤沢にありますが、この余剰金の一部を積立金会計に繰り入れ、積立金の改定額を抑えているという状況があるため、支出増加=組合員の負担増加(管理費等徴収額の値上げ)につながる可能性があるため、組合の方も簡単に「はい」と受け入れるわけにもいかず、総会までに半年以上あるため、慎重に検討することとなりました。2-2)へ続く。2020年3月3日に読売新聞に取材された記事が掲載されましたにほんブログ村
2020.05.25
2020年3月3日に読売新聞に取材記事が掲載されました。1月には取材を受けていたのですが、新型コロナウィルスの影響で新聞掲載が遅れました。もっと早くイダケンのブログ記事とする予定でしたが、同じく新型コロナウィルスの対応と関連記事に時間を要し、ここまで引っ張りました。『管理費値上げ 迫られる』というテーマで、管理員の採用難が、管理費の値上げと言う形で居住者へ影響を及ぼしているという書き出し。まさに多くのマンションから相談を受けている内容でした。イダケンが考えるに・・・・しかたないと言って、受け入れるか?・なんとかしなければと、対応策を講じるか?管理組合としては、後者の方を考えなくてはなりませんが、結果的に前者の選択肢に甘んじている管理組合が多いのではないかと思います。理由としては、・持ち回りで短期任期の役員は、なんとしなくてはならないと思っていても、どうしてよいかがわからない。・総会前理事会で提案をされても、議論する時間がなく、時間的な制約で値上げを受け入れざるを得ない。・人件費高騰で、という理由を全面にだすと、値上げをしないと、管理員さんが不当な給与しか支給してもらえないのではないか、その原因を理事会がつくってしまうのではないかという強迫観念がある。・値上げを受け入れられないと、契約更新をしないというカードが切られると、自分たちが役員の内に管理会社変更のリスク(負担や不安)を選択したくないという思考に傾く・管理会社から「他マンションも大半は受け入れて頂いています」というご都合主義の助言があると、自分たちのマンションもそうしておくべきだと考えてしまう。以上のようなことが考えられます。イダケンは以下の理由から、甘受してはいけない、しっかり検証した上で結論を出すべきであると考えます。・昨年の消費税率改定(8-10%)、共用部保険料の値上げなどがある中、管理費支出で最も高額な管理会社へ支払う委託費を上げると、管理費会計の収支バランスが崩れ、赤字に陥る可能性がある。・実は人件費高騰や管理員採用困難と言う理由をつけた便乗値上げで、相場の委託費と比べて割高になる可能性がある。・ご家庭の家計を例にとると、ご入用(支出が増える)の時には、別の支出を節約し、バランスを取ることは自然に行いますが、管理組合も同じことを行うべきである。今回を含めて10回に分けて、新聞記事に載った案件を含めて「経過」「対策」「結果」をご紹介していきたいと思います。にほんブログ村
2020.05.23
【マンション管理再生プロジェクト4-3】 大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション前回のブログ記事⇒設計・監理会社選定のお手伝い 設計・監理が決まり、まずは診断。躯体の痛み(タイル浮き、ヒビ)は少ないですが、防水や塗装面の状況が悪く、予定通り、大規模修繕を進めることになりました。診断の次は、設計と予算立てです。設計・監理を決める中で、各コンサルから、120万円は下らないというお話を聞いていました。劣化状況を勘案し、施工範囲と工法を決める設計を行い、それに基づき予算を導き出したところ、約1.5億円くらいになる見通しでした。雨漏りをしている屋上防水のやりかえは必須。廊下やバルコニーの長尺シートも剥がれなどが出ており、張替は外せない。タイル面は、同規模のマンションと比較すると補修範囲は少なめでしたが、タイルの種類が非常に多いため、製作するタイル金額は大目になります。鉄部は横浜でも内陸で、劣化の進行が遅く、この部分は範囲を絞り込むことになりました。『建通新聞」と『マンション管理新聞』の二新聞を使い、公募記事を掲載。15社くらいから参加申し込みがありました。施工会社選定においては、途中まで設計・監理業者を外して行う事としました。この部分は、是非組合で準備を進めたいという要望があったからです。もちろん、手伝いがいないと大変なので、こちらもイダケン事務所へ依頼を頂きました。10社に見積もりを依頼。8社から見積が提出され、5社とヒアリングを行う事に。次にさらに絞り込み3社から二次ヒアリング。プレゼンテーションの納得性と、価格の妥当性により、2番目に安い業者が選ばれました。見積金額は、約1.29億円と、想定した戸当たり単価が150万円であったので、約3分1圧縮できたことになります。4-4に続く【2019年9月16日イダケン事務所主催のセミナーを開催します】にほんブログ村
2019.08.01
【マンション管理再生プロジェクト4-1】 大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション8年前のことです。電話で相談を頂き、その後初回面談をした当時の理事長は疑心暗鬼でした。でも・・イダケンの提案に光明を見出していました。初めての大規模修繕を準備するにあたって、どうすべきか悩んでいました。管理組合としては、設計・監理方式で行く腹積もりを決め、管理会社を含めた複数社の業者から提案を受けたところ、共通条件で見積を依頼したつもりが、250-500万円と金額にあまりにも大きなばらつきがあり、選考基準がよくわからず、5回目の専門委員会開催で大規模修繕コンサルタントの選定作業が止まってしまいました。準備を進めるにあたって、右も左もわからない。しかも、管理会社は、業者の一つとなるため、準備作業は組合内で行わなくてはならない。高額な出費を伴う大規模修繕。準備を行うにあたって、失敗は許されない。委員会活動を遠隔に行うために、活動支援を行う専門家が必要と考え、イダケンに白羽の矢が立ちました。「コンサルタント」のコンサルタントが必要。組合にとっての参謀、修繕アドバイザーとしてイダケンが参画させて頂くことになりました。4-2に続く【2019年8月12日イダケン事務所主催のセミナーを開催します】にほんブログ村19
2019.07.29
【マンション管理再生プロジェクト3-5】 築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工にほんブログ村試験施工⇒施工⇒イダケン事務所の品質チェック・工事進捗会議⇒マンション側との定例打合せ・中間検査⇒施工会社検査⇒イダケン事務所検査⇒竣工前検査のプロセスを経て、約3.5か月で2つのマンションの大規模修繕が終わりました。一つのマンションは真裏に線路がありますので、鉄道会社と協議・打ち合わせを事前に行いました。これも施工会社任せではなく、イダケン事務所の技術スタッフが直接鉄道会社へ出向き実施。横浜市役所を意識したというデザイン。この風合いを維持し、かつ長寿命化する改修を行う。ただ、直せばいいという発想では、マンション側の満足度を得られることができません。新築だけではなく、改修も、「創意工夫でつくりあげる」という意識は重要だと思います。もう一つのマンションは外壁タイルが緑色。当時(30年ほど前)は、この色をつかうマンションがありました。屋上防水のビフォーアフター。立ち上がりの部分は完全に塗布防水が飛んでおり、防水機能をはたしていませんでした。施工後は、今後のメンテナンス性(コストを含む)を含めて、ウレタン塗膜防水(絶縁工法)としました。マンション側は、準備から竣工までの期間通して、コンサルタントを起用したことにとても満足して頂いたようで、社交辞令かもしれませんが、知り合いや近隣で改修の物件があれば、コンサルタント方式を薦めるし、コンサルタント業者としてイダケン事務所を強く推薦したいと、工事後半から竣工までの数回の打ち合わせ時に、毎回お話して頂けました。コンサルタント冥利に尽きます!!了
2019.07.18
【マンション管理再生プロジェクト3-4】 築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工前回のブログ記事⇒施工会社の提案力とやる気が業者選定に大きな影響をおよぼすにほんブログ村施工会社が決まり、いよいよ着工設計で頭を悩ませましたが、仕様書は文字と図の羅列なので、実際に施工してみなければ、発注者(マンション)側の意図通りの施工なのかがわかりません。今回のプロジェクトでは、いつも以上に試験施工⇒発注者への説明・選択⇒本施工という手順を慎重に行いました。1.外壁の打ち放し面約30年間補修を行っていなかったため、劣化が広範囲にみられ、下地補修箇所が多くなりました。『補修後、高圧洗浄』『塗装、べた塗』『塗装、打ち放し調塗装』と三パターンで、実際に試験施工をした状況を、発注者に確認いただき、選択して頂きました。『打ち放し塗装』が質感が最も良いのですが、何せ高額です。そこで、面にわけて、外側から目立たない面や遠目に見える箇所は『べた塗り』※上の写真(梁部)、公道に面している箇所等目立つ箇所は『打ち放し塗装』※下の写真と分けて施工を行いました。2.斜屋根のタイル張り部防水施工がされていないため(通常のタイル張り)、漏水の原因となっていました。原状復帰を考えると、タイル全面剥離、防水施工、タイル新設という手順になりますが、非常に高額です。施工箇所が上階で遠目にしか見えないということもあり、防水施工の後、タイル風塗装をしました。写真がなくて残念ですが、遠目に見る限り、塗装かタイルかぱっとみ、区別がつきません。マンション側も納得です。3.外壁タイルの浮きと深目地深目地を残すかどうか、設計段階、着工後と議論を何度も重ねました。百聞は一見に如かず。これも試験施工を少し広範囲で行い、マンション側に確認。安全性と、今後のメンテナンスを考えて、目地を入れることとしました。全面で目地入れを行った施工後は、初めから目地が入っていたかのような状況になりました。深目地のころから、質感が落ちたということはありませんでした。3-5に続く
2019.07.17
【マンション管理再生プロジェクト3-3】築30年で初めての大規模修繕。横浜妙蓮寺20戸未満のマンション前回のブログ記事⇒工事金額軽減には設計ノウハウが生かされるにほんブログ村マンション側のリクエストで、施工会社候補の募集で公募を行いませんでした。推薦制で5社をリストアップ。イダケン事務所で積算した共通仕様書をもとに、見積を依頼しました。2つのマンションを同時期に発注。現場事務所などは一つのマンションだけに設置することで、コストを圧縮します。見積の結果、四社は僅差で一社が割高。安い見積上位2社からプレゼンテーションを聞き、業者を絞り込むこととしました。結果金額的には二番手であった、施工会社が選ばれました。決め手は、プレゼンテーションの納得性と会社としての熱意でした。決定した施工会社は、改修専門業者中堅の実績が豊富な県内の会社です。物件の規模は小さくとも、ベストプライス、手厚い提案をしたことで、マンション側が高評価をしました。営業は良くて、価格も安価。営業トークで仕事を勝ち取り、実際の工事はがっかり・・なんてことがないように、イダケン事務所のコンサルタント業務(工事監理)が力を発揮します。イダケン事務所の工事監理者は、もともとゼネコンの工事監督をしていた経歴をもつ一級建築士が、イダケン事務所で改修の経験を積み、広い視野で工事をチェックできるスタッフが担当します。結果は如何に!?3-4に続く
2019.07.16
【マンション管理再生プロジェクト3-2】築29年で初めての大規模修繕。20戸以下マンション前回のブログ記事は、資金の当てがつき、竣工から約30年計画で一回目の大規模修繕の準備を始めるです。大規模修繕のスタートは、マンションの現況確認(劣化診断、各住戸アンケート調査)から始まります。30年間ほぼノーメンテナンスなので、痛みが著しく、修繕は待ったなしです。雨漏りしているお部屋も数件確認できました。劣化が著しい以外にも工事費用が割高になりそうな要因が複数あり、設計(改修範囲、工法の選択)は、工事費用軽減するために非常な重要な要素となります。1)2つの物件ともに、20件以下で戸数によるスケールメリットが働かない⇒2つの物件を同じ施工会社、同じ工事期間に発注することで発注の効率を図り、コスト削減を目指す2)コンクリート打ち放し面が広く、爆裂や欠損が多く、補修後は跡が目立つと思われる⇒鉄筋の被り厚不足も散見され、防錆対策と美観維持を両立させる工法とする。3)一つのマンションは深目地で、タイルの浮きが目立つ。⇒試験施工を行い、美観上納得が得られれば、目地入れの選択肢も検討する。4)斜屋根はタイル張りで、防水施工がされていなく、漏水の原因となっている可能性がある⇒斜屋根もデザインの一部で、タイルをはがして防水施工をし、タイルを張りなおすと高額になるため、美観を保ち、安価な施工方法とする。5)電気量がマンション側が検診・請求のため、個別検診できるようにしたい(要望)⇒マンション側が考えている予算内で、この要望を満たす工事ができるか業者選定を含めて検討を行う6)住戸玄関扉の色褪せ、汚損が全体に見られ、玄関扉をなんとかしたい(要望)⇒玄関扉の交換は高額なため、建付け等に問題がなければ表面のシート交換を行うじっくりと、マンション側と話し合いを行い、見積条件と総予算を決めていきました。難儀な作業ではありましたが、何とかマンション側が希望する予算内で納めることができる目処がたちました。3-3に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.12
【マンション管理再生プロジェクト3-1】築29年で初めての大規模修繕、横浜市妙蓮寺20戸未満の2つのマンションを同時施工この物件は約30年間一度も大規模修繕を実施したことがありませんでした。長期間大規模修繕を行わなかった理由は資金面の問題でしたが、雨漏りが数件起きていることもあり、借り入れをおこして実施する考え方がまとまり、今後どうすればよいかこのマンションの賃貸付けをしている不動産業者に相談したことが話の始まりです。不動産業者の担当者は、分譲マンションの区分所有者で、大規模修繕を経験した中で、コンサルタントの介在の必要性を感じていました。イダケンのホームページを見た不動産業者から声をかけて頂きました。これまで、マンション側が直接業者を選び、所謂責任施工方式での工事を進めていましたが、大規模修繕は高額な出費になるということもあり、セカンドオピニオンを立てて、しっかり進めていきたいという意向を紹介者とマンション側が共通認識を持ち、イダケンの起用を決めて頂きました。今回の条件は、徒歩1分くらいの距離にある二つのマンションを同時期に施工することになりました。二つのマンションの準備を同時進行で進めることでコンサルタントフィーも安価で提案できるというメリットがあります。3-2に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.11
【マンション管理再生プロジェクト2-5】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『9社から相見積。一部分離発注で総会承認』施工会社も頑張って頂き、滞りなく工事が完了エントランス風除室外側の扉も、自動扉化(開き戸⇒自動扉)が無事完了。初めから自動扉がついていたかのように、建築側の工事もバッチリでした。イダケン事務所では、竣工引渡しが終わった後、必ず、工事完了報告会を開催します。これは居住者の皆様にお集まりいただき、・今回実施した工事について、写真を使いビフォーアフターを紹介・追加工事の場所と増減金額の説明・アフター保証の内容と対応方法の説明・最後に今回要したコストについての説明を行います。因みにコストの比較ですが・・・※以下消費税8%を含む金額長期修繕計画書(管理会社作成)上の、第1回目大規模修繕の資金予測⇒約6640万円管理会社の見積金額⇒約5880万円施工会社に最終的に支払った金額⇒約4880万円となりました。イダケン事務所では、大規模修繕設計に合わせて、基本的に長期修繕計画を立案し、組合に提出しますが、管理会社資金計画⇒約5.27億円イダケン事務所計画⇒約4.27億円(共に30年計画)と大幅な資金改善案の提案ができました。管理会社の計画では、積立金の値上げが必要ですが、イダケン事務所案では、値上げをせずとも、資金を賄える予想を立てました。説明会では、コンサルタントが介在した費用対効果に喜んで頂けました。了にほんブログ村
2019.07.05
【マンション管理再生プロジェクト2-4】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『総合的に判断し大規模修繕を行うことに』設計業務を経て、共通条件で見積を依頼することとなりました。オーソドックスな方法ですが、イダケン事務所では『建通新聞』の公募記事を利用し、見積参加業者を募集します。公募の結果、17社から見積参加申込がありました。イダケン事務所が大規模修繕に関与していない他物件でコンサルタントが入って進めている物件で、公募申込業者は7、8社とか見ますが、「ほんとかいな?」と思います。公募条件のハードルを高くして最初の段階から特定の業者しか手を上げさせないようしているか、不適切コンサルタントが談合を行うため、コンサルタントの息のかかった業者しか手を上げない為少なくなるかいずれかです。イダケン事務所では平均15社以上(多い時は30社超え)から応募があります。そりゃ談合させませんからw管理会社を排除する理由もない為、管理会社(正確に言うと管理会社のグループ会社)から申し込みがありました。最終的に9社に見積を依頼、1社辞退、8社から見積が提出され、書類選考、二度のヒアリングを経て、一社業者が内定しました。因みに管理会社グループ会社と、総会で決定した施工業者戸の金額差は約1000万円。1戸当たり換算で18万円も違います。管理会社に発注すると安心・・という理由で15%以上も高い金額で発注したいとは組合は考えませんでした。イダケン事務所に声を掛けた組合の理由が、管理会社にお願いすると金額が高くなるからとの不安でした。組合の予想は見事に的中。コンサルタントを入れて良かったと喜んで頂けました♪総会をかけるにあたって、今回発注する工事の内、一部の工事を分離発注することとしました。1)機械式駐車場のパレット塗装⇒前回安価で発注した実績があり、通常では近隣での駐車場確保が難しい中、地元業者の強みを生かして駐車場の手配まで行ったくれる業者に特命発注した方が、メリットがあると判断2)自動扉の交換(設備)⇒建築工事は大規模修繕の施工会社に発注、扉本体の取り付けはメーカー系例の会社に依頼することに。組合のツテがあり、施工会社を通すより直接発注の方が安価になることがわかった。以上が理由になります。総会承認、工事説明会を経て、着工。現場代理人(工事監督)の評判がすこぶるよく、工期通り順調に、かつ高品質の工事が進んでいきました。2-5に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.04
【マンション管理再生プロジェクト2-3】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『診断結果では大規模修繕の先延ばしも選択肢に!?』建物劣化診断の結果、築年数の割に良好な状態であったことを組合に伝え、修繕委員会で議論が行われました。しかし、ここで修繕委員会で次期の延期を行う方へはスライドしませんでした。組合が考えた理由は・・・1)ちょうど、最上階のパイプシャフトで漏水があった。診断の中で、部分的に悪いところに屋上の大庇が該当し、ここからの浸水である可能性が高いこと。2)シーリングと、ウレタン防水の一部分に劣化が見られ、足場を必要としない改修が難しいこと3)建物を健全な状態で保つために大規模修繕を一定周期で行うことは必要であると考え、劣化が少なければ、その分長期修繕計画で想定するよりもローコストに工事費が抑えられ、快適な住環境の確保とコスト面でのメリットがあること4)エントランスの風除室外側の扉が開き戸であるが、強風時に過大な力がかかり、開閉時に危険に感じる。自動扉化を早急に行いたいが、共連れ工事で建築工事が発生するため、大規模修繕に併せて改良を行いたかったこと5)仮に大規模修繕を延期した際に東京オリンピックの建築コスト高騰へのコスト面での影響が懸念され、この時期に工事を行うことにより、コスト高騰のリスクが避けられること※実際には東京オリンピックの修繕コストの影響は最小限でしたが、議論を進めた際は、まだわからない状態であった以上になります。慎重を期すために、建物診断報告会において、延命できる可能性もイダケン事務所から正確に報告し、上記の委員会方針を伝え、意見交換を行いました。その結果、委員会方針に同調する意見が大多数を占め、大規模修繕は予定通り準備を進める事となりました。2-4に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.03
【マンション管理再生プロジェクト2-2】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンション前回のブログ記事『管理会社の見積が高い!コンサルタント起用を検討』修繕委員会の方からご連絡を頂き、イダケン事務所に大規模修繕の設計・監理業務が内定しました。相見積や理事会との合意形成で、若干時間を要したとのことです。総会での説明を経て、正式に契約を締結しました。大規模修繕の設計・監理業務の通常の手順は1)建物劣化診断で劣化の具合を確認する2)1)の診断結果をもとに今回実施予定の修繕の方向性、概算予算を導き出す(設計業務)3)2)で導き出された共通条件のもと、複数の施工会社から見積を取得し、複数の選考過程を経て、一社に絞り込み、総会で修繕実施を決定する4)見積通り施工が行われているか、巡回で施工品質をチェックするとともに、月1-2回組合同席のもと進捗状況の確認や色決め、追加・増減工事の決定等を行う会議に出席し、竣工検査を経て、引渡しを行う5)工事後保証書をもとに、アフター点検を実施し、不具合を是正する以上の順番で行われます。始めに取り掛かった業務は、上記1)の建物劣化診断です。イダケン事務所の技術スタッフが、建物の状況をしっかり確認します。結果は、築年数と割に良好という判断をしました。当然劣化している部位もありましたが、その部位を部分補修をし、大規模修繕の実施時期を少し先延ばしすることも可能であると、管理組合に伝えました。大規模修繕実施を進める事を前提に調査しますが、その結果がよければ、それはそれで正確に伝え、今後の進め方について組合にお伺いを立てます。ここで分岐点に立ちました。2-3に続くにほんブログ村【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】
2019.07.02
【マンション管理再生プロジェクト2-1】1回目の大規模修繕、江東区清澄白河53戸のマンションご紹介で、出張相談に伺ったのが、このマンションとの最初の出会いでした。相談当初は築11年。お会いしたのは修繕委員会と、理事有志数名。イダケンの自己紹介後に、相談を受けた内容は・・・『理事会で提案する見積がすべて極端に割高。相見積を取るたびに憤りを感じる』『管理会社担当者の対応が悪い』『技術的に強いとアピールするが、組合としては不信感しか感じない』『大規模修繕は管理会社ありきで進めようとは思わない』以上。信頼関係が築けるコンサルタントの助力を得て、大規模修繕を実施したいとの要望でした。イダケンの、管理に対するスタンスを説明し、共感を頂いたようで、営業的な感触は悪くありませんでした。その後、見積・提案の説明を行い、組合より相見積の取得と合意形成の手はずが必要なので、少し時間をくださいとの回答を頂き、半年ほど経過しました。連絡もなかったので、もしかして別の業者に決まったのかな?と思っていたところ、メールが届きました。2-2に続く【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.07.01
【マンション管理再生プロジェクト1-5】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「二度目の管理会社選定、そもそも安い委託費。値上げは防げないのか?」5社へ見積を依頼した仕様は1.現行通り2.清掃等の回数を少し減らしたプラン3.清掃等の回数を多めに減らしたプランの3パターンです。組合としては、1のパターンが本命でしたが、相見積の結果、現行通りの継続は、支出を大きく増加しなければ無理ということがわかりました。因みに、現行管理会社から提示された値上げ案は、相見積の結果を含めて2番目と、値上げしたとしても安めの金額であることは変わりませんでした。結局、2・3のパターンで、組合が考えていた予算(現行よりも支出が増えない)内の金額を提示した会社は二社しかありませんでした。プレゼンテーション(業者からの説明とヒアリング)を実施し、その後理事会・総会で審議した結果、見積額が最も安く、かつプレゼンテーションの納得性が高い、市内に本社を置く管理会社に変更することが決まりました。仕様は、2のパターン。正確に言うとほんのちょっとだけ予算を超過したのですが、微々たる金額だったため、ほぼ予算範囲内ということで、合意形成がまとまりました。管理会社の値上げを、額面で受け止め契約をしていたら、各戸の管理費が値上がりした可能性が高いところ、なんとか、予算範囲内で収まるよう着地点が見いだせました。小さなマンション程、資金力が十分ではありません。よって、コストに関してシビアに考えていかないと、すぐに管理費の値上げという事態が起きます。また、中・大規模のマンションと比べてスケールメリットによる商売のうまみが少ない為、管理会社も高めの金額で見積を出す傾向があります。困っているマンションを救済することができましたよ♪ 了【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】にほんブログ村
2019.06.25
【マンション管理再生プロジェクト1-4】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「コスト増を防ぐために仕様変更は避けられない」5社の相見積を取る際、現行の管理会社にも相見積の打診をしました。この会社は7年前にイダケン事務所が管理会社選定のサポートをして、組合が選んだ管理会社です。過去には、何度かリプレイスでご縁がありましたが、非常にドライな回答が・・イダケンとの直接のやり取りはせず、すべて、組合への返答という、「管理士とは直接やり取りはしません」という頑な姿勢を見せました。現行管理会社からの答えは、もちろん「ノー」です。譲歩する姿勢すら見せず、自分たちの都合の良い金額の押し付け。現行の管理会社も候補として考えていた理事会の考えは、ここで途絶えました。現地調査、質疑応答を経て、5社全社から見積が提出。予想した通り、現行と同仕様では一社も今の委託費を下回る金額提示はありませんでした。そりゃーそうだとは思いました。なぜなら、7年前にこの会社が選ばれた時も、めいっぱい競争原理が働き、一番札(最も金額や安い)で契約を決め、今に至っているからです。現行仕様がだめなら残り二つ。清掃の頻度を若干減らした仕様。清掃の頻度を多めに減らした仕様。当然組合は前者を期待しています。1-5に続くにほんブログ村
2019.06.24
【マンション管理再生プロジェクト1-3】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「管理委託費値上げと再び管理会社選定」自信があったから、管理会社選定の仕事を受託したのですが、一方で7年前の管理会社選定時と違い、組合の要望に応えることが本当にできるのか?不安な気持ちはありました。不動産・建設業がオリンピック特需で好景気ということもあり、不動産業界の景気の波を受けやすい管理会社は、価格も強気になっています。8戸というスケールメリットを打ち出せないマンションに対して、どこまで積極的にコスト・サービスの提案をするのか?組合は管理会社ならどこでもいいわけじゃありません。試算をしても、これまでと同じ仕様では、委託費の値上げは避けられないという見立てができたため、仕様の見直しは避けられません。実質的なサービス低下を招かないために、どこまで仕様を見直しができるのかが、今回のコンサルタント業務において、大きなカギを握ることになりました。理事会と意見交換を行い、3パターンの仕様で、5社に見積を依頼することが決まりました。1-4に続くにほんブログ村
2019.06.21
【マンション管理再生プロジェクト1-2】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンション前回のブログ記事「自主管理から管理会社委託方式への移行」7年の月日が流れ・・・昨年の秋に、当時の役員(現在も留任)から、お電話があり、一度また、相談を聞いて欲しいとの連絡がありました。ちなみにこのマンションは、イダケン事務所の本社から徒歩10分。横浜の高級住宅街の中でも最も地名ブランドがある「山手」アドレスです。久しぶりにマンションを訪れると、エントランスがリニューアルされ、オートロック化が導入され、時の流れを感じました。役員3名と面談。お話を聞くと、管理会社から委託費の値上げ提案があり、この上げ幅が大きすぎて納得できない(受け入れられない)とのこと。管理会社へネゴ(価格交渉)をしてみたものの、値上げを受け入れることが管理継続の条件とのことで、組合は困り果てているとのことでした。前回の経験から、小戸数のマンションで、しかも少ない予算内で管理会社を見つけることはハードル高いということを覚えており、再びイダケンへ声をかけて頂きました。2018年ごろから、人件費高騰を理由に、委託費値上げの交渉を強気に行う管理会社が増え始め、その流れが、このマンションにも直撃したのでした。コンサルタントへの予算は厳しいものがありました、リピーターということもあり、小規模マンション救済のため、再びイダケン立ち上がることにしました。1-3に続くにほんブログ村
2019.06.20
【マンション管理再生プロジェクト1-1】横浜市中区築50年、8戸の小規模マンションこの管理組合から初めて仕事を依頼があったのは、ちょうど7年前のことです。当時自主管理を行っていたマンションが、会計理事の退任に伴い、自主管理の続行が困難と判断し、その後の管理形態についてご相談を頂きました。・相談の前に、管理会社数社に連絡したが、すべて戸数を理由に断られたか、組合の財政上無理な概算委託費を提示された。・自主管理を行っていたため、管理費の予算は少なめである。組合員の高年齢化をあり、管理費を上げることは避けたい・マンパワー不足で自主管理を止める判断をしたため、理事会の負担が増えないようにしたいという内容でした。選択肢としては、1)管理士が自主管理のサポートを行う2)組合の予算に合う仕様で、小さなマンションでも対応してもらえる管理会社を見つけるこの二つでした。金額面を考えると1)の方が割安ですが、緊急対応の充実も期待していたこともあり、2)を選択することになります。20戸未満のマンションは、見積を依頼しても断られる可能性が高い。管理会社お任せの仕様に合わせると、割高となり、組合の考える予算を超過してしまう。イダケン事務所の腕の見せどころです。通常の管理会社選定よりも難易度は高めですが、組合の予算が少ないことを知っているため、契約期間を少し短めとし、短期集中で、仕事を行いました。予算感に合った共通仕様をあらかじめ決め、6社から相見積を取得しました。その結果、当初考えていた予算よりも少なく、かつ、中堅で市内に事業所を置く管理会社と契約を締結できることになりました。自主管理から管理会社委託方式への移行。これが、このマンションとの初めてのお付き合いになりました。にほんブログ村
2019.06.19
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