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路線価について
土地の価額を評価するものに「不動産鑑定評価額」なるものがある。なんだかありがたそうな価額であるが、実は一番いい加減だ。不動産鑑定士が売買実績や、資産評価や、収益還元法などを用いてそれらしい評価を出す。しかし、売買実績は過去のものだし、資産評価はほとんどの場合路線価からはじくだけだし、収益還元法に至っては工業簿記の原価計算士が編み出した学者先生の理論数値である。実際額とは全然かみ合っていないし、収益が実際のものかどうかも不明だ。しかも、この三つの額がどのような配分で土地評価に影響するのかは、不動産鑑定士の匙加減ひとつである。実際のところ、「先生、このくらいの額で評価額を出してください。」と言えば、その通りになってしまうのが実情である。不動産鑑定士も商売なのだから、クライアントの意見は無碍にはできない。だから、不動産鑑定評価額ほどいいかげんな価額はないのである。
2008.03.23
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路線価について
銀行が貸し出しをする条件に、土地の担保力がある。土地の担保力を示す価額には、大きく分けて、「売買価格」「固定資産税評価額」「路線価」の三種類がある。この中で、銀行が最も重視するのは「路線価」だ。正直、土地の価額なんて、誰にも分からない。売ってみて、実際に売買が成立しないと価額なんてつけようがないのだ。いや、実際に売買が成立したとしてもその価額が正しいとは誰にも言えない。親戚や身内に売れば、当然安くなるし、売買期間が短ければ買い叩かれる。時期や相場、季節や雰囲気によって値段は様々なのだ。世の中のあらゆるマーケットプライスは変動しているが、土地ほどいい加減なものはない。そんな土地の価額なんてあってないようなものなのだ。土地の価額がいい加減である以上、それに担保価値を求めようというのはかなり酷な話である。そこで、銀行は「路線価」を利用するのだ。なぜ路線価なのか、その話は次回。
2008.03.22
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驚異のリピート率
ＴＤＲのサービスにはいつも感動を覚える。「ここまでやるか」と言わせるサービスこそが誠実の証と以前書いたが、そのサービスがここにはある。
2007.10.17
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気まぐれコンセプト
ホイチョイプロです。
2007.10.16
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リーピング
これ、映画で観るべきだった。
2007.10.15
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このごろ、こぶししゃぶりができるようになった。
さらに進化すると、指しゃぶりができるようになるらしい。
2007.10.14
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１０年後にマイホームを手放す理由
ステップ償還なるものをご存じだろうか？たいへんおそろしい返済方法である。ぜひ、この機会に覚えておいてほしい。ステップ償還とは、早い話、最初の１０年間返済額を少なくして、１１年目から返済額を上げる返済方法である。もう一度言う。「１１年目から返済額が上がるのである」通常、３０００万円のローンを返済すると、月々の返済額は１０５，６４８円である。（金利２．４％、３５年、元利均等、の場合）ところが、このステップ償還を利用すると、最初の１０年間は月々の返済額が７８，６６５円でいい。７８，６６５円？家賃にちょっとプラスするだけで夢のマイホームが手に入る？家賃は払っても捨てるだけ。戻ってはきませんよ。こんなチラシを見たことはないだろうか？こんな文句にだまされて家を買ってしまうお馬鹿さんが後を絶たないのである。実際にはこの他に固定資産税や修繕費が発生するとも知らずに・・・問題は１１年目以降である。１１年目以降は月々１２１，８６３円返済しなくてはならない。いきなり４３，１９８円も返済額が上昇するのである。１０年後には給料も上がっていますよ、とか、１０年後には家の資産価値が上昇していますよ、とか残債が多いほうが税金的に得ですよ、とか、（住宅借入金等特別控除）営業マンにうまいこと言い含められてはならない。払えるのか？１２１，８６３円。年間１，４６２，３５６円だ。年収５００万円～８００万円クラスの人は、はっきり言って無理である。あなたのお勤めはどこだろうか？大阪ガス？（平均年収７０６万円・平均年齢４２歳） 無理である。イオン？（平均年収６０２万円・平均年齢４０歳） 無理である。りそな銀行？（平均年収６６２万円・平均年齢３７．９歳） 無理である。ダイハツ工業？（平均年収６４１万円・平均年齢３５．８歳） 無理である。京セラ？（平均年収６３０万円・平均年齢３８．６歳） 無理である。ＴＯＴＯ？（平均年収６５９万円・平均年齢４２．２歳） 無理である。神戸製鋼？（平均年収６６５万円・平均年齢４１歳） 無理である。伊藤園？（平均年収５３９万円・平均年齢３２歳） 話にならない。誰もが名前を知っている一部上場企業ですら、給与はこの程度である。ＮＴＴとか、トヨタ自動車とか、フジテレビとかの出世頭なら話は別だが、この程度の給与しか貰っていない人は、マイホーム建築を根本から見直してほしい。まして、地方の中小企業に勤めている方には全くもって無理な話である。いま、私の住んでいる町では、Ｈ団地という大規模な宅地造成団地が、完成１２年目を迎える。Ｈ団地には「売家」の看板が溢れている。あなたのマイホームがこうならないよう、十分気をつけてほしい。
2007.10.13
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テシュー
一昨日、久しぶりに着たジャケットのポケットから、ボーダフォンのポケットテシューが出てきた。このジャケット、いつから着ていないんだろう？
2007.10.12
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ロードオブザリング
千年龍が、一つの指輪を焼き尽くしたら、どうなるのだろう？
2007.10.11
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赤ちゃん体操
我が家では、赤ちゃん体操なるものをわが子に施している。ちなみに、生後２か月弱である。手足を伸ばしたり、縮めたり、上にあげたり、下に下げたりを３分ほど繰り返すだけの単純なものだ。その際、いろいろと赤ちゃんに語りかけている。赤ちゃん体操をしたあとは、しばらく機嫌がいい。泣かず、あばれず、地蔵のように眠りこけている。
2007.10.11
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始計
昨今、私のブログに対して、「人の夢にケチをつけるな」という苦情がきている。マイホームを建てたいという夢を、私が壊しているらしい。それは大きな間違いである。マイホームを建てたいのなら、建てればよろしい。自分の住みたい地域に、自分の住みたい家を建てればよろしい。ただ、その夢に経済的裏付けがないのであれば、およしなさい、と言っているのである。孫子の兵法の冒頭は、「始計」である。「兵ハ国ノ大事ニシテ、死生ノ地、存亡ノ道ナリ。察ッセザルベカラズ。」とある。「戦争というものは、国家の一大決定事項であり、国民の生死や、国の存亡が懸っている。それを認識した上で、戦争の法則性を研究しなさい。」という意味だ。もっともな意見である。マイホーム建築もこれに同じである。マイホーム建築は、一家の一大決定事業であり、家族の生活や、家族の存亡が懸っている。それを認識したうえで、マイホーム建築の話を進めなくてはならない。借金返済計画に無理がないのか？残債よりも早く減る資産価値に対応できるのか？そもそも、自分の収入に見合った事業計画なのか？十分に検討した上で、マイホーム建築に取り掛かるべきである。借金返済完了まで、今の収入を維持できるだろう。１０年後には、自分の給与も上がっているだろう。いざとなれば、家を売ればなんとかなるだろう。だろう、だろう、で十分な検証と言えるだろうか？借金返済完了までにリストラ・給与カットされるかもしれない。１０年後には、子供が私立高校に通いはじめて住宅費に回せないかもしれない。家を売ろうにも、残債の半額でしか買い手がつかないかもしれない。そのとき、あなたはどうするのだろうか？借金取りに追われ、弁護士に残債整理をしてもらい、一家離散して、子供も奪われ、余生を借金返済のために費やすしかないのではないだろうか？わたしの言っていることは、けして大げさではない。私は金融会社に勤めているが、毎日そんな人たちを何人も見ているのである。金融会社の女性職員に対し、涙ながらに「私は何も悪いことはしていないのに」と訴える。彼らの犯した罪はただ一つ、経済的な裏付けのないまま無計画にマイホームを建てたこと。収入がない人は、まず、仕事をして収入を増やす努力をすべきである。夜の目も開けず、仕事に没頭し、貯金を殖やすのだ。酒も煙草もやめて、嗜好品も摂らず、一食抜いてでも貯金を殖やせばよい。妻にも夢を語って、節制に努めさせるのだ。車など、中古の軽で十分。旅行も外食もなし。その傍ら、収入を増やす算段をする。日本にはチャンスが溢れているのだから、自分の殻に閉じこもらず職を探せば、年収１０００万円は可能な数字である。私ですらやっている。そんなこともやらずに、無計画に夢を語り、安易にマイホームを建てる人は、いずれ私の会社の受付嬢の前に来る羽目になる。そうならないよう、十分気をつけて頂きたい。
2007.10.11
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ザ・シューター
資本主義の腐敗は仕方がない。格差社会は宿命なのだ
2007.10.10
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給与から見るマイホーム
あなたの年収はいくらだろうか？たとえば、年収５００万円だとしよう。すると、税金・年金・保険で天引きされる金額は８０万円。差し引き４２０万円が手残りだ。ここから生活費（食費・通信費・水道光熱費）が１２０万円引かれる。残額３００万円。車両費（車のローン・燃料費・修繕費・税金・車検代等）が８０万円。残額２２０万円。さらに、生保・損保や、子供の教育費が６０万円かかるとしよう。残額１６０万円。この１６０万円の中から、貯金や娯楽費などを差し引いたものが住宅費である。住宅費がいくらかかるか、計算してみよう。４５００万円の土地建物をオールローンで購入したとすると、その返済だけで年間１３０万円。固定資産税や火災保険・修繕費を入れると１６０万円であるつまり、年収５００万円の人は、かなり切り詰めた生活をすればマイホームをゲットできる。酒も煙草も一切なしで、旅行も行かず、新しい電化製品も買わず、子供も小中高校ずべて公立で出せば、なんとか可能な数字である。そんな生活がお望みなら、マイホームを買ってみるのも一興かもしれない。こうして逆算してみると、年収１０００万円クラスの人でないかぎり、新築マイホームは不可能である。見栄や夢でマイホームを気軽に買わないでほしい。その先に待っているのは、間違いなく地獄である。少なくとも、年収１０００万円、このクラスになってみて、考えてほしい。
2007.10.09
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脇の下が汚れている
今日、うちの子供を風呂に入れていて気付いたのだが、わきの下が異様に汚れていた。風呂に入れる時にいつも脇をしめていたので、気付かなかったのだ。おしりとか、膝の裏はしっかりとチェックしていたのだが、ここは盲点だった。無理やり脇を開かせて、洗ってやった。その途中、泣くわ、わめくわ、あばれるわ。妻が、「ほらほら、パパが洗ってくれるんですよ。よかったねぇ。」と語りかけるが、かなり嫌がっていた。洗うと、えらくスッキリした顔で、何事もなかったかのように笑っていた。やれやれ。
2007.10.08
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バブルへＧＯ！！
ホイチョイプロのレベルの高さを痛感します。日本経済は、おそらく、長く続かないでしょう。この映画の国債問題は、現実の問題です。日本はまさに破産寸前なのです。
2007.10.08
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値下げ要求
本日の話である。マイホームを建てたいという30代夫婦が、私のところにやってきて、「家を建てたいのだが、予算が4500万円しかない。しかも、その予算も全額ローンである。今の予算ではとてもＨ団地（このへんの超人気地区で、医者や社長がすんでるところ）は買えない。なんとか融資してくれないか」という内容で、お願いしにきた。ちなみに、今日は私は休日である。家族で買い物に出かける約束だった。アポなしで、いきなり自宅に訪ねてきたのである。とはいえ、折角来た客を追い返すわけにはいかない。マイホーム用地に二番抵当と、実家の自宅に抵当を入れさせてもらえれば、考えましょう。と答えておいた。どちらにしろ、会社が開かなければ、私には融資決裁権はない。すると、「実家は勘弁してほしい」というので、それではお話になりませんね、と断った。まあ、あとは、「金融屋は冷たい」だの、「金は必ず返す」だの、お決まりのセリフが並べれられたので、「私も、妻や子供の前で、冷血漢呼ばわりされたくはない。相談に乗りたいのはやまやまだが、担保がなければ応じることはできません。お願いですから、あす以降、会社に出直してもらえませんか？そのあいだに、もう一度、ご実家に相談してみてはいかがでしょう？」と言った。すると、「不動産屋に出した買付証明は今日が期限なんです。今日融資が下りなくては、あの土地はほかに流れてしまいます。なんとか、今日、ご返事をいただけないでしょうか？」私は、「無理です。諦めてください。いくらなんでも、今日の今日は無理です。ご相談には乗れません。」といって、帰ってもらった。自分的に、的確な判断だったと思ったのだが、Ａ氏に聞いてみると、「山下、それは、お前を最後の砦として頼ってきたお客さんを逃したことになるぞ。もう一度、話を聞いてやれ。不動産屋や、お前のとこの社長に事情を話して、最後まで諦めず、この融資をものにしろ。それが、社会に対する貢献につながるんだ。その客は、お前の自宅に直接アポなしで来たんだろ？そんな非常識なこと、普通だったら大の大人がするはずがない。それだけ切羽詰っているんだ。助けてやれ。山下、その客を、助けてやれ。家族サービスは二の次だ。家族サービスを後回しにすることは、家族をおろそかににすることと違う。もう一度その客に頭を下げて、交渉しろ。力になってやれ。」わたしは、こう言われて、反省しました。自分の都合、自分の常識だけで、客に対して不誠実な対応をしてしまったのだ、と思い直しました。いま、お客様ともう一度連絡をし、対応しているところです。基本的に難しい話ですが、どこかに解決方法と妥協案を生まなくてはなりません。明日もこの件について、努力します。
2007.10.08
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ライアーゲーム
どっちが北の国だったか、忘れる。
2007.10.06
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茶髪
今日、内祝いで各所を回ったのだが、うちの子は髪が赤い。たぶん、ばあちゃんの遺伝だろう。ばあちゃんも、燃えるような赤毛だった。高校生になったら、茶髪とかいって、いじめられるんだろうな。そんなことより、泣きやんでほしいものである。
2007.10.05
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作曲機能
以前持っていた携帯電話は、作曲機能がついていた。ドレミを入力すると、曲になるのだ。その曲はメールに添付して送ることもできた。暇つぶしにいろんな曲を作ったり、コピーしたりして、送ったものである。今持っている携帯には付いてないので、ちょっと悲しい。
2007.10.05
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ハチワンダイバー
太め過ぎると思う。
2007.10.05
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親の援助
自宅を建てる際、親の援助を当てにしている人がいる。しかも、それを当然の行為であると思っている人もいるらしい。その是非については、特に言わないが、自分の借入額を小さくして、将来の返済額負担を減らしたいというアホな発想で、カンタンに親の財布を当てにするのはいかがなものかと思う。要は、自分が分不相応な物件を手に入れようとしていることに気がつかないのだろうか？自分のローンで、新築が手に入らないのなら、中古を買えばいい。オプションが買えないなら、安いので我慢すればいい。中心地が手に入らないなら、郊外を買えばいい。いくらでも方法があるのである。親の財産をすり潰して、自分たちは贅沢な住まいに住むなど、私には考えられない。私は、自分の財産を減らしてでも、親にはいい暮らしをさせてあげたいと思う。それでけの稼ぎがないとできないことだし、経済的に自立をしないとできない。自分の住む家くらい自分の金で買ったらどうだろうか？私の意見は間違っているだろうか？私は、子を持つ親であり、両親健在な子供でもある。子供には楽をさせてやりたいと思うが、贅沢をさせたいとは思わない。自分で家の一軒も建てられない器量なしは、一生賃貸で暮らせばいいのである。
2007.10.04
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内祝い
今日は、会社終わった後、子どもと奥さんとで、社長宅を訪ねた。内祝いを贈るためである。「おまえも、父親になったんだから、今後は自分の人生をしっかり見直せ」というありがたいお言葉を頂戴した。今の会社に勤めて、不動産や金融業に関する常識を手に入れたのが、私の財産である。今後も、引き続き、不動産情報を提供していきたい。
2007.10.04
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あばれる。
泣いていない時も、とにかくあばれる。布団は蹴り飛ばす。手足はジタバタ動かす。いつのまにか風呂に入れるは私の当番になってしまったらしく、おそるおそる洗っている。風呂の中でもあばれる。落としそうになるので、ちょっと怖い。最近は不動産投資以外に悩みが増えてしまった。
2007.10.03
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生後1か月
ママではないが、パパである。とにかく良く泣く。最近、新しい泣き方（？）を習得したらしく、その泣き方がかなり耳障りだ。ほっぺを触ると少し落ちつくようで、それで凌いでいる毎日である。
2007.10.02
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新築価値の下落
建物の価値は、新築の価値が最も高く、その後下落の一途を辿る。その下落度を木造住宅で表現してみよう。新築 100％築１年 80％築５年 70％築10年 60％築15年 50％築20年 45％築25年 35％築30年 30％この表は別に私が作り出した表ではない。私は金融業に勤めているが、その金融業者が担保価値を算定する上で計算する掛目の表なのである。だから、銀行や信用金庫はもちろん、街金もこの掛目で担保算定をする。ここで注目してほしいのは、新しい建物ほど価格の下がりが激しいということだ。つまり、新築を買えば、失う金が多いということだ。では、中古を買えばどうなるかというと、すでに評価が下がっているので、年数がたってもそれほど失う金は大きくない。つまり、どう考えても中古のマイホームを買ったほうが失う金が少ないのだ。
2007.10.01
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新築の危険度
新築はいかに危険か、具体的に一戸建てのマイホームを例にとって解説しよう。マイホームは何から構成されているかというと、家が建っている土地と建物であることは理解できるだろう。たとえば、３０００万円で買ったマイホームの土地・建物が２０年後・３０年後も同じ３０００万円で売れるとしたら、何の損もないわけだ。ところが、実際はそうはいかない。建物は年月がたつと自然に傷んで劣化するし、ついには使用不可能なほど朽ち果ててしまう。つまり、建物を持ち続けるということは、言い換えれば金を失っていくということなのだ。たとえて言うなら、自動車が中古になって値段が下がっていくのに似ている。自動車はナンバープレートを付ければガタンと値段が下がり、その後年数に応じて価格は下がり続け、いずれは廃車扱いとなりゼロとなる。それと同じように、建物も表札を付けて荷物を運びこめば値段はガタンと下がり、後は年数に応じて下がっていく。次回は、建物の値打ちがどのように下がっていくのかを解説しよう。
2007.10.01
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新築マイホームは不幸の始まり
マイホームを買う場合、たいていは新築を希望する人が多い。しかし、新築を買うことは不幸への第一歩であり、損をする可能性が高いのである。前にも書いたが、マイホームを買う場合、金のこのとより夢や見栄を優先することが多い。のちのちそれで損をするか、得をするかはあまり考えない。新築のほうが気分がいいかもしれないが、その代償はあまりにも大きい。
2007.09.30
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一戸建て住宅の消費税還付
前回、消費税還付について解説したところ、一戸建て住宅には消費税還付がなされるのか、という質問が来たので、カンタンに解説しておこう。一戸建てであれ、マンションであれ、家賃収入を得る目的で建てる住居の建築費用にかかる消費税は還付される。だが、一戸建てであれ、マンションであれ、自分が住む目的で建てる住居の建築費用にかかる消費税は、最終消費者が自分自身であるため、還付の対象にはならない。マイホームを買う人は、もう一度考え直してほしい。マイホームの消費税は、還付すらされないのだ。賃貸住宅の家賃は、消費税すらかからない。本当に借金して、買ってまで、マイホームを買う必要があるだろうか？マイホームローンに一生を捧げるよりも、はるかにマシな方法があるのに、そんな馬鹿げた資産投資をするべきだろうか？もう一度考え直してほしい。
2007.09.30
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建築条件付き土地
人気のある住宅地で一戸建てのマイホームを建てる土地を探していると、建築条件付きの土地を見かけることがあるだろう。その土地は、危険である。うっかりそんな土地を買うと損をしてしまう可能性がある。そもそも、建築条件付きの土地とはなんであろうか？これは、マイホームを建てる際の建築業者が、購入前から指定されている土地のことだ。多くの場合、売主か売主系列の建築業者が指定されている。ここで、建築業者を選ぶ手間が省けて楽だなどと考えてはならない。マイホームを建てる業者は、土地購入時から決まっているわけだから、当然、工事代金は高いものになる。ほかの業者に取られる心配がないので、建築業者も強気の商売ができるのだ。
2007.09.30
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賃貸住宅との比較
マイホームがほしいと考えている方へ警告する。本当に買ってまでマイホームが必要なのだろうか？借金してまで買う価値があるのだろうか？単なる見栄や世間体で買おうとしていないだろうか？もう一度自分自身に問いかけてほしい。今日は、マイホームと賃貸住宅の比較について書こう。賃貸住宅だって別に悪くはない。最近では住宅内装も質が高くなっているので、普通の賃貸住宅でも、おしゃれな内装を施しているケースが少なくない。逆に、安い分譲マンションのほうがつまらない内装をしている場合が多い。装備やシステムなども、分譲レベルを超えている賃貸は多い。そのうえ、賃貸住宅ならいつでも解約・退去ができる。もしリストラされたり失業したり、転職して収入が減っても、家賃の安いところへ引越せばいいわけだし、離婚して家族の人数が減ってしまっても、狭い間取りへ引越せばよい。賃貸住宅は自分の持ち物ではないから、住み慣れていてもそれほど愛着はないだろう。こんな場合、住宅ローンを組んだマイホームはそうはいかない。いくら収入が減っても毎月のローン返済額は減らない。完済するまで、ローンは追いかけてくる。マイホームを売却するにしても相当の時間がかかるし、返済残高以上で売却できるとは限らない。最悪の場合、「マイホームはなくなったが、借金だけが残った」という大阪の芸人なら笑いのネタにしそうな状況もありうる。それなのに、簡単な思いつきや、家賃と返済額が同じくらいだからという理由で、マイホームを住宅ローンを組んで買う人がどれだけ多いことだろう。公務員ならいい。百歩譲って、超優良大手企業に勤めているサラリーマンならまだいいだろう。しかし、いつ契約を切られるかもしれない契約社員でも買っている人がいるし、まだ独身で人生設計も出来ていないような人でも買っている。私には理解不能の行動だ。もし、住宅ローンが払えなくなったら、金融機関は黙っていない。本人が売る意思がなくとも、地方裁判所が行う不動産競売にかけられ、強制的に売られてしまう。ヒマなら、裁判所に行ってみるといい。競売物件が毎日山のように出ている。それがあなたたちの未来の姿なのだ。ここに、住宅ローンの失敗を楽しみにしている連中がいる。（私もその一人だ）したがって、マイホームを買うということは、大きなリスクがあるということを認識するべきである。しかし、このブログをよんでいるあなたは、別である。このブログを読むことで、マイホームを手にいれ、かつ、逆に儲かる方法を伝授しよう。どのような方法であるかは、次回以降に説明する。
2007.09.30
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消費税還付の仕組み
消費税還付の方法だが、マンション建築をする月まで、課税売上を上げ、マンション事業を開始する月と分ければよい。この際、月を分けるのがコツで、できれば年を分けたほうが成功率が高い。12月中にマンション建築をして、翌年1月からマンション事業を開始するのだ。
2007.09.29
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ソフトバンク
ソフトバンクのユーザーだが、ひとついいたい。携帯会社の名前がコロコロ変わるので、困っている。「ケータイ、どこの使ってますか？」ときかれて、いまだに「あ、ボーダフォンです」と答えてしまう。やれやれ、である。
2007.09.28
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還付金のウマミ
還付金はかなりオイシイ。約500万円のお金が、全くのノーリスクで返還される。銀行の借り入れとは無関係なので、次の投資の資金にすることも可能である。しかも、減価償却費が5％減るだけなので、実質上所得税もかからない。最高のご褒美である。
2007.09.27
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消費税について
マンションの入居者が支払う家賃は、消費税的に非課税である。これは、「国民の生活基盤たる費用には、消費税をかけるべきではない。」という倫理的な考えから非課税とされている。だから、出産費用や火葬費用、義務教育で使用する教科書なども非課税である。わかりやすい例で、教科書を例にとろう。教科書を作る会社（出版社）は、教科書だけを作っているわけではない。参考書（課税）や、一般書物（課税）も作っている。ところが、この書物を作るのにかかる費用は、人件費等を除けば、すべて課税である。つまり、この会社は消費者から消費税を受け取ることができないのに、仕入先には消費税を支払わなくてはならないのである。これでは不公平だ。だから、この出版社は「教科書の製造に相当する部分」について、消費税を還付してもらえるのである。これが消費税還付のメカニズムだ。マンション建築の消費税は非課税売上（家賃）にかかるものであるため、消費税は還付されるというわけ。ただし、国はそう簡単に何百万円もの消費税を還付してくれない。この還付を現実のものにするには、いくつかの仕掛けが必要である。
2007.09.26
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相手に信用してもらえる携帯の使用法
相手の信用を得る画期的な携帯の使用方法を紹介しよう。すごくカンタンである。それは、「必ず携帯し、必ず、とる」である。都合により取れない場合は、可及的速やかに着信履歴に折り返す。社会人としてのマナーであり、信用を得る第一歩である。
2007.09.25
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消費税について
消費税がかかる、かからないについては、4つの種類の考え方がある。1、課税2、非課税3、免税4、課税対象外である。この中で、実際に消費税がかかるのは1の課税だけで、2～4は全部消費税はかからない。なぜ分類しているかというと、消費税をかけるプロセスに関係がある。次回はこのあたりを解説しながら、なぜ、賃貸マンションの消費税が還付されるかを解説していきたい。
2007.09.24
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電話一本で５０万円を稼ぐ方法
では、５０万円を稼ぐ電話のスクリプト（台本）を解説しよう。1、「もしもし、お忙しいところ申し訳ありません。○○様のお宅でしょうか？ わたくし、財形金融サービスの山下と申します。いつもお世話になっております。 ご主人はおいでになられますか？」 いる → 3へ いない → 2へ2、「ご主人のお帰りは何時くらいのご予定でしょうか？ 8時くらいですね。 よろしければ、8時にもう1度お電話差上げてよろしかったでしょうか？」 もう1度電話をかける日時を約束して、その日時にもう一度電話をする。 時間は厳守すること！時間厳守が信用を生む。1分たりとも遅れないこと。 約束の時間に電話して、1からやり直し。3、「はじめまして。わたくし、財形金融サービスの山下と申します。 突然のお電話申し訳ありません。 お忙しいところ、大変申し訳ありませんが、 2分ほどお時間いただいてよろしかったでしょうか？」 はい → 5へ いいえ → 4へ4、「そうですか。それでは、○○様のご都合の良い時間に、 もう1度お電話させていただきたいので、ご都合のよい日時をお教えいただけますか？」 もう1度電話をかける日時を約束して、その日時にもう一度電話をする。 時間は厳守すること！時間厳守が信用を生む。1分たりとも遅れないこと。 約束の時間に電話して、1からやり直し。5、「ありがとうございます。 私どもの会社では、消費税の還付事業を行っております。 たとえば、1億円の賃貸マンションを建築した場合、5％である500万円の消費税を 加えて、1億500万円を建築会社に支払わなくてはなりませんが、 この500万円を国から合法的に取り戻す方法があるのです。 ○○様は、そのような方法があることをご存じだったでしょうか？」 知らなかった。 → 7へ 知っているし、税理士に依頼している。 → 6へ6、「その税理士は、消費税還付に詳しい税理士でしょうか？ 消費税還付の手続きが完璧にできる税理士は、あまりいません。 数百万円の税金が戻ってくるか、来ないかの大切な仕事です。 知識も実績も少ない税理士に任せて失敗したら、目も当てられません。 私どもが提携している税理士は、還付率100％を誇る優秀な税理士です。 一度ご相談に乗らせていただけませんでしょうか？」 はい → 7へ いいえ → 「残念です。また、ご相談があれば、いつでもお声をおかけください。 連絡先は○○○です。お待ち申し上げております。 よろしくお願い申し上げます。失礼いたします。」と言って電話を切る。7、「じつは私、○○さまが賃貸マンション建築予定であることを、建設新聞で読みまして、 それでご連絡先を調べて、お電話させていただいております。 ○○さまが建築会社に支払う消費税が合法的に戻ってきたら、いいと思いませんか？ それにはいろいろ手続きがありますが、専門的な税理士でないとできない仕事です。 そこらの税務署上がりの先生には絶対出来ません。 御不審でしたら、お知り合いの税理士先生にご確認ください。 中には『そんな方法は違法だ』とおっしゃる先生もおられますが、違法ではありません。 完全に合法です。現に何百人もの方が、我々の手で、消費税還付を受けておられます。 我々には、そのノウハウがあるのです。 気になる報酬ですが、 消費税が還付されるまで、費用は一切かかりません。 その代り、還付されたら、還付金額の30％をフィーとして頂きます。 完全成功報酬で結構です。 つまり、500万円が返ってきたら、150万円を払ってくれればいいんです。 どうですか？やってみますか？」 やる → 9へ 自分でやるからいい → 8へ8、「○○さまは、消費税還付に詳しいのでしょうか？ 消費税還付の手続きが完璧にできる税理士さえ、実はあまりいません。 数百万円の税金が戻ってくるか、来ないかの大切な仕事です。 知識も実績も少ない素人が、生兵法で失敗したら、目も当てられません。 私どもが提携している税理士は、還付率100％を誇る優秀な税理士です。 一度ご相談に乗らせていただけませんでしょうか？」 はい → 9へ いいえ → 「残念です。また、ご相談があれば、いつでもお声をおかけください。 連絡先は○○○です。お待ち申し上げております。 よろしくお願い申し上げます。失礼いたします。」と言って電話を切る。9、「それでは、○○様のの消費税を還付する手続きをしてくれる、 税理士の先生を紹介します。」以上である。このスクリプトはそのまま使えるので、ぜひご利用いただきたい。
2007.09.23
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電話一本で５０万円を稼ぐ方法
前回の解説で抜けていた部分があるので、追記しておく。電話をかける際には、当然、自分の素姓を名乗ること。不動産の原則でも述べたが、「誠意」が大切である。相手の信用なくして商売は成り立たない。自分は、どこの何者なのか、なぜ電話をかけたのか、どうやって問題を解決するのか、キチンと述べる必要がある。次回はその辺のスクリプトを書くことにしよう。
2007.09.22
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電話一本で５０万円を稼ぐ方法
建設新聞で「アパート建設を予定している人」を見つけたら、その人に電話して、こう言うのだ。「アパート建設費用のうち、消費税が還付される方法があります。１億円の建設費用なら、５００万円の消費税がかかるわけですが、この５００万円が返ってくるんです。興味ありませんか？」ここで「興味がない」という人はあまりいない。続けて、こう言おう。「消費税が還付されるまで、費用は一切かかりません。その代り、還付されたら、還付金額の３０％をフィーとして頂きます。完全成功報酬で結構です。つまり、５００万円が返ってきたら、１５０万円を払ってくれればいいんです。どうですか？やってみますか？」ここで、「やらない」という人もあまりいない。フィーが高いという人には、「じゃ、ご自分でやってみてください。たぶん失敗しますよ」と脅せばいい。「やってみる」と言った人にはこう言おう。「では、あなたの消費税を還付する手続きをしてくれる、税理士の先生を紹介します。」あとは、税理士に紹介して、仕事は丸投げでいい。全部、税理士がやってくれる。この税理士からは、フィーが３０％もらえる。１５０万円の３０％は４５万円だ。電話一本で、カンタンに５０万円が稼げてしまうのだ。では、どの税理士に紹介すればいいのか？続きは次回。お楽しみに。
2007.09.21
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電話一本で５０万円を稼ぐ方法
建設新聞というのをご存じだろうか？地域の建築情報を網羅した新聞であるが、図書館などで閲覧することができる。これが宝の山に化けるのだから、たまらない。建築確認を申請した建物一覧が掲載されているところを読んでみよう。そこには、今後建築予定の建物が載っている。その「賃貸マンション」または「アパート」の部分に注目。建築場所から、施主の氏名まで載っている。営業相手は彼らである。次回に続く。
2007.09.20
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変化の大きな時代
マイホームを買いたいと考えておられる方はよく考えてほしい。特に今は変化が非常に激しい時代である。公務員でもなければ、確実な人生設計はとても立てにくい。大きな企業に就職できたとしても、いつ倒産するかもしれないし、リストラされて解雇されるかもしれない。ダイエー・そごう・カネボウなど少し前まで超優良企業と言われてきた会社が、あっという間に窮地に陥ったという例はいやというほど見てきたことだろう。解雇されないまでも、りそな銀行のように給料を大幅にダウンさせられるかもしれない。これを読んでいるあなたたちも、いつそうなるか、分からないのだ。そのうえ、住宅ローンは、非常に長期である。20年から35年に及ぶ間、本当に安定してローンを支払っていけるのだろうか？私なら、とても怖くて、こんな長期のローンを組むことはできない。私は、２億円以上の借金を、３０年で支払っているが、住宅ローンは絶対無理である。これを読んで、気分を害された方もいるかもしれない。せっかく、夢のマイホームを建てようと、意気揚揚としているところで、水を差された気分になったかもしれない。しかし、ここが一番重要なことなのだ。まず、本当に買ってまでマイホームが必要なのか、単なる世間体とか見栄だけで買おうとしていないか、よく考えてほしい。嫁にせっつかれてとか、同僚が買ったからとか、そんなもので背伸びして、借金してまで買おうとしていないか、自分自身にもう一度問いかけてほしい。マイホームは、借金してまで買うべきではないのだ！
2007.09.19
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電話一本で５０万円を稼ぐ方法
二日ほどブログをお休みさせていただいた。土地の取引の件で、福岡に行っていたのである。２２００万円程度の土地を購入することができた。もちろん、転売目的である。この話はおいおいするとして、今回は、皆さんにも簡単にできる、稼ぎ方を紹介しよう。特別な知識も、能力も、資格も要らない。なんと、「電話一本で５０万円を稼ぐ方法」である。不動産の単純な知識さえあれば誰でもできる。不動産屋ですら知らないのである。ただし、この方法は単発である。不動産取得と違って、延々と不労所得が得られるわけではない。次回からは、この驚くべき方法について記していきたい。乞うご期待。
2007.09.18
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マイホームは買うべきではない。
そもそも、経済的余裕のないものがマイホームを買うべきではない。持ち金がたっぷりあって買うなら別だが、借金をしてまで、なぜ買わなくてはならないのだろうか？世の中には誰かが住宅ローンの支払いができなくなって、手を挙げることを楽しみに待っている連中もいるのだ。マイホームを買おうと考えている人は、もう一度よく考えなおしてほしい。
2007.09.17
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前回の正解
消費税の税率は、4％である。詳しくは、消費税法第29条を見られたし。5％だと思っていた方は、次回をお楽しみに。
2007.09.16
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簡単な問題
簡単そうにみえるが、一部引っかけがある。注意して答えてほしい。「消費税の税率は何％か？」答えは、次回。
2007.09.15
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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）8
最後に「熱意」について書きたい。「熱意」とは、何が何でもやり遂げる、という気持ちから生まれる。その根底には「できる」という信念が必要である。必ず「できる」という確信さえあれば、おのずと熱意は生まれてくる。よく、できない理由を並べたてる人がいるが、出発点が間違っている。有名大学を好成績で卒業した人物が、難しい数式や論理を使って、できない理由を言うが、できない証明をしたところで、何にも好転しないのである。できない証明は必要ない。必ずできるのである。これは絶対間違いない。熱意は、不退転の気持ちからしか生まれない。何が何でもやりぬく、という強い気持ちが熱意を生むのである。これから野党との激しい攻防が始まる時に、辞任してしまう首相がいるが、私に言わせれば、無責任甚だしい。熱意がない証拠である。かならず「できる」という気持ちさえあれば、どんな苦境も乗り越えられる。天は、乗り越えられない壁を与えない。あなたの人生にとって、最大のピンチや、最悪の難関が立ちふさがろうとも、それは絶対に乗り越えられるのである。この熱意さえあれば、不動産投資で苦しい立場になろうとも、乗り越えることができるだろう。ぜひとも身につけて頂きたいスキルである。
2007.09.14
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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）7
今回は「創意工夫」について解説する。壁にぶつかって、膠着状態に陥ったとき、新しい方法を開発しなくてはならない。その方法は、最低でも三つ考えること。絶対に三つは思いつくはずである。その問題を解決しなくてはならないと、絶対に解決するのだという強い意志があれば、三つくらい考え付かなければウソである。余裕があれば、２０個くらい考えること。「創意工夫」の能力が大きくなれば、２０個くらい考え付くものである。そして、その考え付いた方法を、すべて、同時に試してみること。同時に、である。思いついた順に、順番に試していってはならない。あくまでも同時に、行ってみるのである。そうすれば、必ず問題は解決する。言い切ってもいい。この解決方法が習慣化すれば、すべての問題を解決できるだろう。わたしも、まだ習慣化していない。だから、私の人生もまだ、この程度である。「創意工夫」の能力は、人生必須のアイテムである。
2007.09.13
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不動産投資サイトについて
投資不動産の見つけ方について質問があったので、簡単に解説させていただく。まずは、不動産競売情報だが、「不動産競売物件情報サイト」がいいだろう。つづいて、民営の情報なら、「ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資」「マザーズオークション」「インベンスターズネット」「投資なび」「アパマンショップ」がある。正直、アパマンは情報が少ない。もともと管理が中心なので、あまり主な活動をしてない。
2007.09.12
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どうせやるなら徹底する
物事を行うには、先にやるか、後でやるか、という選択肢がある。たとえば、学校の時間割に合わせて教科書をランドセルに入れる、という作業は、前の晩に行っても、当日の朝に行っても、一緒である。ただ、遅いか、早いか、の違いだけだ。しかし、この選択には絶対の正解がある。前の晩にやっておくほうが唯一無二の正解である。なぜなら、1 時間的な余裕をもって、準備ができる（忘れ物が減る）2 朝、急いで時間割を確認する必要がない（遅刻が減る）3 急な事態に対応しやすい（寝坊した、風邪をひいた）4 穏やかな姿勢で人と対応できる。これらを総称して、「人の信用を得ることができる」のである。忘れ物をしない、遅刻をしない、これらは、何の商売をするについても必須の約束事である。どんな些細な約束事であれ、破るようなことがあってはならない。誠実に投資を行おうと思うのであれば、人の信用が大切である。人との約束事を守るためには、普段から、事前の準備をすることが大切である。当日になって行おうとか、土壇場になって行おうとすると、急なアクシデントに見舞われやすく、対応もしにくい。アクシデントを言い訳にしても、信用は回復できない。要はアクシデントに見舞われないように、見舞われても大丈夫なように、事前にしっかりと準備しておくことが必要なのである。どうせやらなくてはならないのだ。どうせやるなら徹底して行うべきだ。それが「誠意」である。
2007.09.11
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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）6
つづいて、「誠意」について解説する。「社会性」のところでも書いたが、自分の我欲だけでは事業は成功しない。そこで、事業の社会性を主張して相手を説得するわけだが、この説得に「誠意」がなければ、相手は得心しない。ここで多くの人が、よく勘違いしているのは、「誠意」というのは自分の心の中だけで誠実を主張したり、口先だけで誠意を主張することではない。誠意を表わすには、相手の目に見えて、分りやすいものを示すことが必要だ。たとえば、実践編のＡ氏の行動でみると、最後にコンビニ経営者に対し、わざわざ他県のコンビニ経営者を呼ぶ事が「誠意」の表れである。「そこまでやるか」と思わせるほどの行動をとらないと、「誠意」は表れない。むろん、説得論理に矛盾があったり、嘘があったりしては駄目である。時間を守らなかったり、些細な約束事を守らないのもだめだ。そんなのは論外であって、本当に人を感動させるくらいの行動を起こせば、そこに「誠意」を感じるのである。
2007.09.10
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