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2007年01月の記事
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ハリウッドセレブの豪邸（1） ダニー デビート
小さな小太りおじさんキャラの俳優。その昔 シュワ知事（！）と双子の役の映画" ツインズ”で日本でも大当たり。今では俳優業よりプロデュサーとして大変有名。最近ではジュリアロバーツがアカデミー賞をとった”エレン ブロコビッチ”、トラボルタがよみがえった”ポップフィクション”も彼の作品。（写真：映画”Deck the halls”,より）そんな彼の家がこの一月に売りに出された。 ビバリーヒルズ。つい最近までブラッド ピットが26億円の家を持っていたのと同じ地域。サンセットとビバリーグレンのわずかに東側。このあたりがビバリーヒルズでも最もプレステージの高い”本物のビバリーヒルズ”といわれる地区。5ベッドルームと7つのバスルーム。建面積は約540坪。敷地総面積は3022坪。建築家はWallace Neff, フレンチ ノルマンディースタイルの落ち着いた邸宅。1930年にオリジナルは建設された。勿論、内装、インテリアは全て最新にリモデル済み。 敷地内には二つのプール、最新鋭の試写会ができる映写室、音響スタジオ、二つのオフィス、ジム、図書館、ワインセラー、そしてゲストハウス。庭はほぼプライベート公園といえる広さとクオリティー。ダニー デ ビートがこの家を買ったのが20年前。現在、彼が支払っている固定資産税は年間約一千万円。この家が現在売りに出されている価格は36億円（！）。1SFあたりだと＄2,188！これは私が今まで調べた中で最も高額。お隣さんのブラッド ピットの家が昨年売れた時1ＳＦあたり＄2,233だった。彼の家も同じ建築家が建てた家なのでセレブの家としては想定内の現実的な価格といえる。が、同じ地区の一般人（一般の大金持ち）の持つ家は昨年実績1ＳＦあたり＄1200前後の価格帯。セレブ御殿の約半額である。勿論、建築様式、素材、メンテナ設備など、単にＳＦあたりで割り切れるものではないが、このセレブの2件だけ近所の中でもアタマ2つ分は高値。セレブ価格ということ。。。か。それでも地域の平均価格が押し上げられれば、その一帯が割高になる。家の持ち主にとってはいい影響がでるのは確か。残念ながらこの家を見学するには、この家を買うことができる財政状況を先に証明する事が必要。よって今回はＭＬＳのリストからの写真を使用。Danny Devito の家36億円でFor Sale!
2007.01.30
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ベルエア（ビバリーグレン）新規開発エリア 新築4億円なり
ビバリーヒルズから北に向かって上がっていくと切り立った崖にひっかっかる様に建っているお城のような豪邸をあちらこちらに見る。いくつかの主要道路からそれて車一台分しかない脇道に出るとまだまだ整地されていない土地がこの高級エリアにも多く残る。最近整地された物件の多くはこのような”不安定”に見える土地に建っているものが多い。急斜面の道路脇、崖に大雑把な基礎でかろうじて支えられているように見える邸宅（？）は私たち日本人にはちょっと勇気のいる物件。この物件は大規模に切り開かれたエリア、ビバリーヒルズの繁華街からは車で10分ほど北上。ベルエア/ホルンビー地区の新築5ベッドルームのご紹介。ビバリーグレン サークル、新規で開発された比較的見通しのよい広々とした開発地区。崖っぷちの家ではない。急な坂道や家の後ろの切り立った崖はすこし圧倒されるものの、近隣の開発と比較してかなり余裕のある整地。上品で古きよきショッピングセンターを囲むような宅地開発。建築中の家も多い。昨年6月に完成した新築5ベッドルーム。地下1階地上2階のつくり。車庫に続くゲートは隣の家との共有。車庫から地階に入ると多目的に使用できる小部屋がいくつも並ぶ。ワインセラー、収納庫、メード部屋などが想定されている。音楽のスタジオも作れるのでないかとのこと。一階にはプールにつづく開放的なつくりのリビングダイニングエリア。陽がさんさん。新築なので、全ての家具、インテリアデザインもステージャー（前出）によるもの。このデザインは不動産エージェントが所有しているデザイン会社の作品。。希望によりこれらの家具一式付きで価格交渉可能とのこと。すなわち家具付き一戸建て。トランク一つで4億円の家に引越し可。完成時、この家の価格は$4,500,000。其のころの市場は、まだまだ強気の金額設定。価格の上昇が止まり、売り手も現実を見据えこの度$3,999,000に下方修正。”$3,000,000でオーナーはOfferを受ける可能性はあるか？”と 聞いたところ（オフレコで） ”可能性はある” とのこと。びっくり。同様のサイズの隣家が二年前に買った価格とほぼ同じ、ということ。2004年の価格。。。SFあたりだと約$570。これは誠にリーズナブル。ベルエア・ホルンビー 5300SF新築一戸建て5BR, 4.5BA$3,999,000を $3,000,000！！！！（で購入の可能性あり）Fore Sale!!＜おまけ＞ちなみにこういう高級住宅エリアのスターバックスは景観を乱さないようにコンサバな外観で営業。写っているのは有名なヘビメタのミュージシャンらしい、が。。忘れた。
2007.01.18
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祝10,000カウント！
年始早々から10,000カウントを超えることができました。感激です。ありがとうございます。数を意識して作っていたブログではなく、自分の知識をみんなでシェアできれば、というのが狙いでした。しかし訪問者が増えるにつれ、コンセプト自体に迷いを感じたりしましたが、自分なりに手探りでここまで来ました。私はアメリカ信仰は薄いタイプの在米者だと自認していますが事、こと家、”住”事に対する豊かさは我々日本人がアメリカから学ぶところは多くそれが”生活の豊かさ”に繋がっているのだと思います。今後もロサンゼルスの住環境、不動産の情報を生活の視点から捉え、皆様に情報を発信していければと思っております。”継続は力なり”。今後どのように展開するのかまだ決めていませんがこのブログを軸に益々精進していきたいと思います。今後もよろしくお願いいたします。
2007.01.05
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LA不動産事情ー売りの現場が変わった”Open house”篇
ロサンゼルスで”買い手市場”宣言が出されて約半年が経過。一年で最も市場が動かなくなるホリデーシーズン。さすがにクリスマスイブの日曜日、オープンハウスのサインを見ることはなかった。 オープンハウスとはその名の通り"家の一般公開"。このサイトも基本的にはその"一般公開日"に取材したもの。一般的な”家を売るの手順の一つ”として昔から行われてきた手法である。最近 この”オープンハウス”が売り手からも不動産業者からも不人気。なぜ不人気か？一言で言うと効率が悪い。近年のデーターによると”家の一般公開”で売れたのは全体のわずか４％。多くの売りは他の不動産業者の顧客によるオファー。オープンハウスともなると、売り手は家を空けることを強制される。毎週日曜日、子供を３人も連れてあてもなく時間をつぶす外出はかなりのストレスのはず。不動産業者も約４時間の間、客が来ても来なくても拘束される。かける労力のわりに実入りが少ない,が現実。 次に、セキュリティの問題。一般公開なので買う気のない人でも出入り自由。当然泥棒さんも。複数の訪問者が一度に入ってきた場合、多くはノーマーク。調度品が惜しげもなく飾ってあるビバリーヒルズの超豪邸のオープンハウスでは、私設セキュリティガードが訪問者のチェックを行っているところも。多くのオープンハウスではコーヒーやクッキーがフリーサービス。日曜の昼下がりのデートや暇つぶしには最適。残念ながら家を本気で買う気のある訪問者（Serious buyer)の割合はさほど多くない。 よって オープンハウスは不人気である。。が、そんな悠長なことを言っていられない。売れる家しか売れなくなっている、昨年とは違う市場。。 昨年比較で、売る為の時間（Days on market)は大幅に延長（約70日）。今の市場では”売る為には”何でもする”意気込みが求められる。たとえ4%の非効率なオープンハウスでも。。だ。毎週毎週、家の前に旗を建て、訪問者が来るのをひたすら待ち続ける。。。。打てる手はすべて打つ。。。攻撃性と粘りが求められる市場。 一年前なら近所のコーナーにサインを出して旗を立てるだけで多くの訪問者があった、しかし今は違う。インターネットでの動画つきのリスティング、近所へのDM，そしてオープンハウスの予告広告、そして再びＤＭである。次にオープンハウス自体の演出である。買い手が買うことをほぼ決めるのは家に入って50秒以内だという。第一印象がすべてである。そこでオープンハウスの演出家、オープンハウス ステージャー(Open house stager) の登場。たとえば、このサイトに出てくる豪邸のインテリアは殆どこの”プロ”の手によってインテリアデザインされたもの。いくら米国人がインテリアの趣味がいいとはいえ皆が一流ホテル並みの趣味のいいインテリアに囲まれているわけではない。オープンハウス演出家、ホームステージャー（Home stager)、はその家の最大限の魅力を引き出すインテリアをデザインし訪問者を魅了する。通常のインテリアデザインとは違い 家具や小物はほとんど借り物。表面的な部屋のmake over。単に絵や小物を飾るだけの簡単なデザインアドバイスから、全ての家具を入れ替えて壁の色からカーテンまでコーディネートする、数万ドルかける本格的なデザインまで。家の価格や目的に応じて様々。当然余分なコストがかかる。よって従来は数億円する豪邸のみの手法。しかし、最近では差別化の難しいコンドミニアムなど、中価格帯の売り家にもステージング需要が高まっている。 たとえ数万ドルかけてステージングしてもその効果で２０万ドル上乗せの価格で売れれば効率のよい投資。在庫が正常に戻った今の市場、このステージングビジネス、益々繁盛中。*********昨年からはじまったこのブログ。不定期なＵＰにもかかわらず読んでいただいてありがとうございます。今後も西ロサンゼルスの不動産市場をどんどんレポートしていきます。今年もよろしくお願いいたします。Yasuko
2007.01.03
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